Ο Ν. 4178/2013 απαγορεύει και καθιστά απολύτως άκυρη:

• την μεταβίβαση ή
• την σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο ή
• την εισφορά ακινήτου σε εταιρεία

στο οποίο ακίνητο:

• έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή, δηλαδή κάθε κατασκευή που εκτελείται (άρθρο 22 παρ. 3 του ν. 1577/1985)
  • χωρίς άδεια δόμησης, όταν απαιτείται ή
  • καθ' υπέρβαση της άδειας δόμησης, ή
  • με βάση άδεια δόμησης που ανακλήθηκε ή
  • υπαγόμενη στις σχετικές για τα αυθαίρετα διατάξεις του ν. 1337/1983 όπως ισχύουν
• έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, δηλαδή να μεταβάλλονται (σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, χωρίς προηγούμενη σχετική άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, εφόσον η μεταβολή αυτή θίγει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, άρθρο 5 παρ. 2 του ν. 1577/1985)
  • η χρήση του κτιρίου
  • η χρήση μέρους αυτού
  • οι διαστάσεις των χώρων κοινής χρήσης

Άδεια δόμησης απαιτείται για:

• εκσκαφές
• επιχώσεις
• εγκατάσταση ικριωμάτων
• ανέγερση
• επισκευή
• διαρρύθμιση
• κατεδάφιση κτιρίων και των παραρτημάτων τους

και θεωρείται ότι περιλαμβάνει:

• την διαμόρφωση του εδάφους
• τις αναγκαίες εκσκαφές για τη θεμελίωση του κτιρίου ή της εγκατάστασης
• την κατασκευή περιφραγμάτων
• την κατασκευή βόθρων
• την κατασκευή υπόγειων δεξαμενών ύδατος

Άδεια δόμησης δεν απαιτείται για:

• εσωτερικούς χρωματισμούς όταν δεν γίνεται χρήση ικριωμάτων
• εξωτερικούς χρωματισμούς όταν δεν γίνεται χρήση ικριωμάτων
• μικρές επισκευές θυρών, παραθύρων, στεγών δωμάτων όταν δεν γίνεται χρήση ικριωμάτων
• μικρές εσωτερικές επισκευές και διασκευές που δεν θίγουν τη φέρουσα κατασκευή του κτιρίου ή την εμφάνισή του
• επισκευές δαπέδου
• επισκευές, διασκευές ή συμπληρώσεις των εγκαταστάσεων και αγωγών των κτιρίων
• γενικά για μικρές και μεμονωμένες επισκευές για λόγους χρήσης, υγιεινής και προστασίας των κτιρίων, που υφίστανται νόμιμα

Εξαιρέσεις υπαγωγής

Εξαίρεση υπαγωγής στο Ν. 4178/2013 αποτελούν τα ακίνητα, στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις, δηλαδή:

• που υφίστανται προ της 30-11-1955
• που έχουν απαλλαγεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 3 του ν. 720/1977 (Απαλλάσσονται της κατεδαφισεως και των λοιπών συνεπειών άνευ υποβολής δηλώσεως και καταβολής της εισφοράς των άρθρων 1 και 2 του ν. 720/1977 αι μέχρι της δημοσιεύσεως του Ν.651/77 αυθαίρετοι κατασκευαί εντός οικισμού προυφισταμένων του έτους 1923 και της περιφέρειας αυτών, εφ'όσον οι οικισμοί ούτοι είναι απομακρυσμένοι ορεινοί ή θεομηνιόπληκτοι ή ευρίσκονται εις παραμεθόριους περιοχάς. Οι οικισμοί ούτοι και αι περιφερειαι των, κατά τα διοικητικά όρια των αντιστοίχων Κοινοτήτων ή κατά τμήματα αυτών, καθορίζονται δι'αποφάσεως του αρμοδίου Νομάρχου εκδιδομένης μετά γνωμοδότησιν του κατά τόπου αρμοδίου Τμήματος Νομού του περιφερειακού Συμβουλίου Δημοσίων Εργων εντός αποκλειστικής προθεσμίας δύο μηνών από της ισχύος του του ν. 720/1977 και δημοσιευομένης δια της Εφημερίδος της Κυβερνήσεως)
• που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 5 του άρθρου 16 (Ειδικά τα αυθαίρετα κτίσματα ή κατασκευές που βρίσκονται εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων ή εντός ορίων οικισμών πριν από το 1923, που έχουν ανεγερθεί μέχρι της 31.1.1983 και που δεν έχουν δηλωθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 15 του Ν. 1337/83, εάν δεν αντιβαίνουν στους όρους και περιορισμούς δόμησης της περιοχής που βρίσκονται, μπορεί να εξαιρούνται από την υποχρεωτική κατεδάφιση, επιφυλασσομένων των διατάξεων των παρ. 2 και 3 του άρθρου 15 του Ν. 1337/83. Η εξαίρεση από την κατεδάφιση γίνεται με απόφαση του νομάρχη με τη διαδικασία και "μετά από σύμφωνη γνώμη της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας". Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος καθορίζονται ο τρόπος, η διαδικασία, τα δικαιολογητικά για την έκδοση της οικοδομικής άδειας για τα κτίσματα αυτά, η καταβολή ειδικής εισφοράς, το ύψος της οποίας μπορεί να είναι διαφορετικό από τα οριζόμενα στο άρθρο 18 του Ν. 1337/83, ο τρόπος καταβολής της και κάθε άλλη λεπτομέρεια για την εφαρμογή της παραγράφου αυτής) του ν. 1337/1983
• που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις των παραγράφων 8 και 10 του άρθρου 9 του ν. 1512/1985
• που έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 15, 16, 20 και 21 του ν. 1337/1983, όπως ισχύουν, χωρίς όμως να έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμοδίου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση
• που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 4 του ν. 3399/2005 (Με απόφαση του Γενικού Γραμματέα της οικείας Περιφέρειας μπορεί να εξαιρούνται από την κατεδάφιση, χωρίς την επιβολή προστίμου, αυθαίρετα κτίσματα ή κτιριακές εγκαταστάσεις κτηνοπτηνοτροφικών μονάδων, που έχουν ανεγερθεί μέχρι την 20.3.2003, εφόσον εκδοθεί για τις μονάδες αυτές απόφαση έγκρισης περιβαλλοντικών όρων, σύμφωνα με την υπ ’ αριθμ.11014/703/φ.104/14.3.2003 (ΦΕΚ 332 Β΄) κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών, Εσωτερικών, Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων ή απόφαση του οικείου Νομάρχη, σύμφωνα με την περίπτωση α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 10 της υπ ’ αριθμ.Υιβ/2000/29.3.1995 (ΦΕΚ 343 Β΄) απόφασης των Υπουργών Υγείας, Πρόνοιας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων. Η απόφαση έγκρισης των περιβαλλοντικών όρων, καθώς και η απόφαση του οικείου Νομάρχη, εκδίδονται ύστερα από βεβαίωση της Διεύθυνσης Αγροτικής Ανάπτυξης της οικείας Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης για το έτος ανέγερσης των μονάδων και βεβαίωση της οικείας Πολεοδομικής Υπηρεσίας για τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων και Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων καθορίζονται τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, η διαδικασία, καθώς και κάθε άλλο σχετικό θέμα. Στις περιπτώσεις αυτές έχουν επίσης εφαρμογή οι διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 9 του ν.1512/1985, όπως ισχύει, για τη σύνδεση με κάθε είδους δίκτυα κοινής ωφέλειας-καταργήθηκε)
• που έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3775/2009 ή του ν. 3843/2010 και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές και υπό τις προϋποθέσεις του παρόντος νόμου
• που έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ή έχει καταβληθεί ποσοστό 30% του συνολικού ποσού προστίμου ή του σχετικού παραβόλου εφόσον ορίζεται κατά τις διατάξεις του Ν. 4178/2013 και κατά τις διατάξεις του ν. 4014/2011

Απαγορεύσεις υπαγωγής και εξαιρέσεις από απαγόρευση

Δεν υπάγεται στις εξαιρέσεις της προηγούμενης τελευταίας παραγράφου:

• η μεταβίβαση δικαιώματος ακινήτου ή
• η μεταβίβαση αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας ή
• η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος

σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί:

• αυθαίρετη κατασκευή ή
• έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης άλλη από τις προαναφερόμενες εξαιρέσεις

και εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης βρίσκεται:

• Σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης ή του οικισμού. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις όπου δεν έχει συντελεστεί η αναγκαστική απαλλοτρίωση επί ακινήτων όπου υφίστανται εμπράγματα δικαιώματα πολιτών. Σε περίπτωση υπαγωγής στον Ν. 4178/2013 δεν επηρεάζονται το κύρος και η διαδικασία απαλλοτρίωσης και τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται.
• Σε παραχωρημένους σε δημόσια κοινή χρήση χώρους του οικοπέδου της παρ. 58 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (παραχωρημένοι σε δημόσια κοινή χρήση χώροι του οικοπέδου είναι οι χώροι, που έχουν αποδοθεί ανταποδοτικά σε δημόσια χρήση με συμβολαιογραφική πράξη, χωρίς να χάνονται τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα των παραχωρητών).
• Εντός παρόδιας στοάς, η οποία υφίστατο κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής.
• Παρά το όριο των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή κοινοτικών οδών εντός ζώνης διάστασης ποσοστού 50% των οριζομένων από τη νομοθεσία περί μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας, οι οποίοι ίσχυαν κατά την εκτέλεση ή εγκατάστασή τους. Εξαιρούνται αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις σε κτίρια για τα οποία έχει χορηγηθεί νομίμως οικοδομική άδεια, σε μικρότερη απόσταση από τα οριζόμενα στην παρούσα περίπτωση, καθώς και αυτοτελείς κατασκευές που συμπεριλαμβάνονται στην παρ. 7 του άρθρου 17 του ν. 4067/2012 πλην της περιπτώσεως δ΄ αυτής (α) Πέργκολες με προσωρινά σκίαστρα, β) Στοιχεία εξυπηρέτησης (πάγκοι, τραπέζια), άθλησης και παιχνιδότοπων, γ) Σκάλες ή κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες) καθόδου προς τους υπόγειους χώρους ή μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων, δ) Ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και πισίνες, ε) Συστοιχία επίτοιχων λεβήτων αερίου για θέρμανση ή παραγωγή ζεστού νερού χρήσης, στ) Δεξαμενή αερίου καυσίμου, όπως και αποθήκη συσσωρευτών φωτοβολταϊκών συστημάτων εφόσον δεν μπορεί να είναι υπόγειες., ζ) Καπνοδόχοι, η) Εγκαταστάσεις παθητικών ή ενεργητικών ηλιακών συστημάτων, καθώς και αντιθορυβικών συστημάτων, που κατασκευάζονται σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, θ) Εγκαταστάσεις παθητικών ή ενεργητικών ηλιακών συστημάτων, και κλιματιστικών σε παραδοσιακούς οικισμούς ή διατηρητέα κτίρια, ύστερα από έγκριση του Αρχιτεκτονικού Συμβουλίου ή του αρμόδιου φορέα, ως προς την ένταξή τους στο χώρο, ι) Κινητά ή μόνιμα προστεγάσματα με μέγιστο πλάτος προεξοχής 1/2 Δ, ια) Στέγαστρα σε οποιαδήποτε θέση και εφόσον αυτά αναπτύσσονται εντός των υποχρεωτικών ακαλύπτων μπορούν να κατασκευάζονται με πλάτος μέχρι 1/4 Δ ή δ, ιβ) Οι εγκαταστάσεις των πρατηρίων, οι δεξαμενές, οι αντλίες διάθεσης υγρών και αερίων καυσίμων και τα στέγαστρά τους, στις θέσεις που εγκρίνονται από την αρμόδια υπηρεσία, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Το σύνολο των κατασκευών των περιπτώσεων α΄ και ια΄ δεν μπορεί να υπερβαίνει το εμβαδόν της επιτρεπόμενης κάλυψης) καθώς και αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσης τουριστικών εγκαταστάσεων που ευρίσκονται παρά των ορίων δημοτικών ή κοινοτικών οδών σε απόσταση μικρότερη από τα οριζόμενα στην παρούσα αλλά σε κάθε περίπτωση εκτός των ορίων απαλλοτρίωσης και υπό την προϋπόθεση ότι λειτουργούσαν και είχε χορηγηθεί άδεια λειτουργίας από τον Ε.Ο.Τ πριν τις 28.7.2011.
• Σε δημόσιο κτήμα.
• Σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση.
• Στον αιγιαλό και στον παλαιό αιγιαλό. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων εντός του παλαιού αιγιαλού, εφόσον υφίστανται νομίμως εμπράγματα δικαιώματα πολιτών που προϋφίστανται της σχετικής οριοθέτησης του παλαιού αιγιαλού, καθώς και οι περιπτώσεις όπου εκκρεμεί δικαστική απόφαση για την εξαίρεση των κτισμάτων σύμφωνα με τη σχετική χάραξη. Σε περίπτωση υπαγωγής στον Ν. 4178/2013 δεν επηρεάζονται το κύρος και η διαδικασία τυχόν απαλλοτρίωσης, καθώς και η επιβολή των κυρώσεων μετά την έκδοση της πρωτόδικης δικαστικής απόφασης ανεξαρτήτως της αναστολής των ποινών κυρώσεων που προβλέπονται στον Ν. 4178/2013. Σε περίπτωση απαλλοτρίωσης τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται.
• Στη ζώνη παραλίας. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις που δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση και οι αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις προϋφίστανται της σχετικής οριοθέτησης της ζώνης. Σε περίπτωση υπαγωγής στον Ν. 4178/2013 δεν επηρεάζονται το κύρος και η διαδικασία απαλλοτρίωσης και τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται.
• Σε αρχαιολογικό χώρο Ζώνης Α, εξαιρουμένων των αυθαιρέτων κατασκευών που πραγματοποιήθηκαν πριν την κήρυξη της αρχαιολογικής ζώνης εφόσον δεν απαγορευόταν η δόμηση.
• Σε αρχαιολογικό χώρο εκτός Ζώνης Α, εκτός αν δεν απαγορευόταν η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Σε κάθε περίπτωση εξαιρούνται οι αυθαίρετες κατασκευές που πραγματοποιήθηκαν πριν την κήρυξη της αρχαιολογικής ζώνης εφόσον δεν απαγορευόταν η δόμηση.
• Σε ιστορικό τόπο, ιστορικό διατηρητέο οικισμό και περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους εκτός αν δεν απαγορευόταν η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης.
• Σε παραδοσιακό οικισμό ή παραδοσιακό τμήμα πόλης, με την επιφύλαξη των οριζομένων στο Ν. 4178/2013.
• Σε ρέμα, κρίσιμη παράκτια ζώνη, κατά την έννοια των άρθρων 2 περιπτώσεις 10 (Κρίσιμη παράκτια ζώνη: Το τμήμα της παράκτιας ζώνης, στο οποίο συναντώνται σε άμεση μεταξύ τους σχέση και αλληλεπίδραση το θαλάσσιο και το χερσαίο τμήμα αυτής. Περιλαμβάνονται ιδίως γεωμορφολογικοί σχηματισμοί, εκτάσεις που αποτελούνται από υλικά διάβρωσης των γειτονικών περιοχών ή τη μεταφορά του ανέμου και από χαρακτηριστική χλωρίδα ή διαβρώνονται με τέτοιο ρυθμό, ώστε να προκύπτει κίνδυνος για ανθρωπογενείς εγκαταστάσεις ή δραστηριότητες) και 12 (Παράκτια ζώνη: Χερσαία και υδάτινα τμήματα, εκατέρωθεν της ακτογραμμής στα οποία η αλληλεπίδραση μεταξύ του θαλάσσιου και του χερσαίου τμήματος αποκτά τη μορφή πολύπλοκων συστημάτων οικολογικών στοιχείων και πόρων αποτελούμενων από βιοτικές και αβιοτικές συνιστώσες που συνυπάρχουν και αλληλεπιδρούν με τις ανθρώπινες κοινότητες και τις σχετικές κοινωνικο-οικονομικές δραστηριότητες. Η παράκτια ζώνη είναι δυνατόν να περιλαμβάνει φυσικούς σχηματισμούς ή μικρά νησιά στο σύνολό τους) παρ. 8α του ν. 3937/2011 ή προστατευόμενη περιοχή του άρθρου 19 του ν. 1650/1986, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 5 του ν. 3937/2011, αν απαγορευόταν η εκτέλεση κάθε οικοδομικής εργασίας κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή η χρήση κατά την εγκατάσταση της αυθαίρετης χρήσης.
• Σε κηρυγμένο διατηρητέο κτίριο, με την επιφύλαξη των οριζομένων στο N. 4178/2013 ή σε κτίριο που είναι αρχαίο μνημείο ή κηρυγμένο νεότερο μνημείο κατά τις διατάξεις του ν. 3028/2000.
• Σε επικινδύνως ετοιμόρροπο κτίριο το οποίο δεν μπορεί να αποκατασταθεί σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις μετά από την εκτέλεση εργασιών στατικής ενίσχυσης.
• Εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού εφόσον το ανώτατο ύψος της αυθαίρετης κατασκευής ή του χώρου, που έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, υπερβαίνουν το ύψος της κορυφογραμμής. Εξαιρούνται αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις σε κτίρια που έχουν κατασκευαστεί προ της 31.12.2003, ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 3212/2003.
• Εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού, εντός απόστασης είκοσι (20) μέτρων από τον άξονα διέλευσης αγωγών μεταφοράς υψηλής τάσης ρεύματος άνω των 150 kW.

Η Kemioteko Engineering δημιουργήθηκε ως απόσταγμα εμπειριών 14 ετών στην αδειοδότηση, κατασκευή και λειτουργία δημόσιων τεχνικών έργων και 8 ετών στο ελεύθερο επάγγελμα του μελετητή μηχανικού με εξειδίκευση στην αδειοδότηση και λειτουργία επιχειρήσεων. Αποστολή της Kemioteko Engineering - Χατζηλιόντος Ι. Χριστόδουλος είναι η δημιουργία πελατών, οπαδών της, βαθειά ικανοποιημένων, που θέλουν να κάνουν διαχρονικά τα σωστά πράγματα με τους κατάλληλους συνεργάτες.

 

Διπλ. Χημικός Μηχανικός ΕΜΠ - Msc Περιβαλλοντικού Σχεδιασμού

Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός ΑΠΘ - 5ο Εξάμηνο

Επιθεωρητής Ξενοδοχείων - ΕΕΔΔ - TUV Austria RCN 6035/2016

Επιθεωρητής ISO 9001 - TUV Austria RCN 6065/2016

Επιθεωρητής ISO 45001 - Alison 1412-13849119

Επιθεωρητής GDPR - Alison 1401-13849119

Ενεργειακός Επιθεωρητής - No 16109 | No 553

Μελετητής ΥΠΕΧΩΔΕ - No 26837 - 18-A & 27-A

ΑΜ ΤΕΕ - No 83488 | ΤΕΧΝΙΚΟΣ ΑΣΦΑΛΕΙΑΣ. 330512/2017
Μητρώο Αξιολογητών ΓΓΕΤ- No 14856/95711/08-06-17

Ελεγκτής Δόμησης - No 4517

τηλ +302399-022359

Βασ Πιτσούλη 1, TK 63080, Νέα Καλλικράτεια

Χαλκιδική, Ελλάδα | http://kemioteko.gr

Μελετητικές Υπηρεσίες Βιομηχανικών & Περιβαλλοντικών Εγκαταστάσεων:

Σχεδιασμός, Αδειοδότηση, Διαχείριση Ποιοτικού Ελέγχου & Κατασκευών,

Οργανολογία & Ρύθμιση, Λειτουργία & Συντήρηση

Follow us