Ερωτήσεις απαντήσεις τακτοποίησης αυθαιρεσιών 1000-1150.
Εδώ θα βρεις σε απλή μορφή κειμένου τις ερωτήσεις - απαντήσεις, με αριθμό 1000 έως 1150, σε θέματα τακτοποίησης αυθαιρεσιών που έχουν δημοσιευθεί από το ΤΕΕ Πελοποννήσου. Αν θέλεις να δεις τις απαντήσεις στις ερωτήσεις κάνε εγγραφή και εισαγωγή στο σύστημά μας.
- Login
- Register
Erotisi: 1000. Επειδή για την εφαρμογή της παρ. 12 του άρθρου 25 του Ν.4178/13 αναφέρεται ως μοναδική προϋπόθεση η μη απαγόρευση της νέας χρήσης από τις ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου, i. θα μπορούσε η διάταξη αυτή να έχει εφαρμογή και σε περιπτώσεις αλλαγής χρήσης δηλωμένων αυθαίρετων υπογείων χώρων με βοηθητική χρήση που δεν μετρούν στη δόμηση σε χώρο κατοικίας; ii. Αν ναι: a. πώς μπορεί να γίνει αποδεκτή από την Πολεοδομία η προκύπτουσα αύξηση της δόμησης, κατά τη διαδικασία έκδοσης της άδειας αλλαγής χρήσης; b. στην περίπτωση σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας η οποία έχει λάβει χώρα πριν το Νοέμβριο του έτους 2011, πώς και με ποια διάταξη δεν θα ληφθεί υπόψη η παραπάνω υπέρβαση δόμησης κατά την έκδοση άδειας δόμησης από τον ιδιοκτήτη της άλλης καθέτου ιδιοκτησίας; c. θα μπορούσε επομένως αυθαίρετος υπόγειος ή ισόγειος χώρος που δεν υπήρχε στην άδεια και ο οποίος σήμερα είναι χώρος κατοικίας, να δηλωθεί πρώτα ως χώρος βοηθητικής χρήσης (προκειμένου και σε εφαρμογή του εδαφίου 16 της Εγκ 4/13, να μην συμπεριληφθεί στον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων) και στη συνέχεια να πρωτοκολληθεί φάκελος στην Πολεοδομία για αλλαγή χρήσης; iii. Αν όχι, θα μπορούσαμε να κάνουμε χρήση της παρ.14α του άρθρου 23 του Ν.4178/13, προκειμένου στην περίπτωση αυθαίρετου υπόγειου ή ισογείου χώρου με βοηθητική χρήση ή χωρίς εγκατεστημένη χρήση, που δεν υπήρχε στην άδεια και που δηλώθηκε στο Ν.4178/13 (και σύμφωνα με το εδάφιο 16 της Εγκ 4/13 δεν συμπεριλήφθηκε στον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων), να προβούμε μελλοντικά με νέα δήλωση του Ν.4178/13, χωρίς χρονικό περιορισμό, σε αλλαγή χρήσης σε κατοικία, θεωρώντας αυτήν ως εργασία αποπεράτωσης και πάντα σύμφωνα με τις προϋποθέσεις εφαρμογής της εν λόγω διάταξης;
Apantisi: Το ερώτημα είναι αφορμή να δούμε όσο το δυνατόν αναλυτικότερα μπορούμε τα θέματα που προκύπτουν από τις παραγράφους 23.14, 25.2 και 25.12. Η κρίσιμη ημερομηνία για την σύσταση είναι η 28.07.2011 και όχι ο Νοέμβριος όπως αναφέρετε στο ερώτημα σας προφανώς εκ παραδρομής. Το ακίνητο πρέπει να ανήκει σε περισσότερους του ενός συνιδιοκτήτες. Η εγκύκλιος 4 στο εδάφιο 52 αναφέρει: «Από τα αναφερόμενα στις παραγράφους αυτές (σ.σ. 25.1 και 25.2) και σε συνδυασμό µε τα οριζόμενα στην παρ.3 του άρθρου 23 του Ν.4067/12 προκύπτει ότι δεν εμποδίζεται η χορήγηση έγκρισης δόμησης ή άδειας δόμησης από την ύπαρξη στο οικόπεδο/γήπεδο αυθαιρέτων κατασκευών, που εμπίπτουν στην παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4178/13.». Η 23.3 αφορά στην προσθήκη σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο όπως αυτό ορίζεται στην παράγραφο 1 του ίδιου άρθρου. Το έγγραφο 925/24.02.2014 του Γ.Γ. ΥΠΕΚΑ στην 1η παράγραφο αναφέρει: «Σε περίπτωση έκδοσης άδειας δόµησης προσθήκης, δηλαδή ανέγερσης νέας κατασκευής σε οικόπεδο ή γήπεδο όπου έχει ανεγερθεί κτίριο µε τµήµατα τα οποία εµπίπτουν στην παρ.2 του άρθρου 1 του ν.4178/13, στο διάγραµµα δόµησης θα απεικονίζονται πέραν των νοµίµως υφισταµένων χώρων και οι παραπάνω χώροι, οι οποίοι προσµετρούνται στα συνολικά επιτρεπόµενα πολεοδοµικά µεγέθη του οικοπέδου (δόµηση, κάλυψη, ύψος κ.λ.π).». Στη επόμενη παράγραφο του εγγράφου λέει: «Κατ’ εξαίρεση των ανωτέρω (σ.σ. της 1ης παραγράφου), υπέρβαση των επιτρεποµένων πολεοδοµικών µεγεθών µπορεί να γίνει όταν ισχύει η 25.2 του Ν.4178 (σε ελεύθερη μετάφραση)». Η τελευταία παράγραφος του εγγράφου αναφέρει: «Είναι δυνατή, σύµφωνα µε τις παρ. 1 και 2 του άρθρου 25 του Ν.4178/13, η έκδοση έγκρισης και άδειας δόµησης για οικοδοµικές εργασίες σε διηρηµένη ιδιοκτησία επί ακινήτου στο οποίο έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες πριν την 28/7/2011, ανεξάρτητα από την ύπαρξη αυθαιρέτων κατασκευών που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.». 7 Κατά τη γνώμη μου, γίνεται διαχωρισμός μεταξύ των αδειών προσθήκης και των αδειών για οικοδομικές εργασίες (και προφανώς και αλλαγής χρήσης). Για την προσθήκη απαιτείται κατά τις γενικές και βασικές πολεοδομικές διατάξεις, η κατάθεση διαγράμματος κάλυψης που θα πρέπει να αποτυπώνει την υπάρχουσα κατάσταση και όχι τα τυχόν εγκεκριμένα μεγέθη. Εφόσον τα αυθαίρετα τμήματα: i. Ανήκουν σε άλλον ιδιοκτήτη, ii. Υπάρχει σύσταση οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών ΠΡΙΝ την 28.07.2011 iii. Έχουν τακτοποιηθεί (εμπίπτουν στις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 1) τότε επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση η υπέρβαση των επιτρεπομένων μεγεθών του οικοπέδου/γηπέδου, δίνοντας στον συνιδιοκτήτη την δυνατότητα να οικοδομήσει βάσει του ποσοστού συνιδιοκτησίας. Σε περίπτωση που η άδεια δόμησης αφορά οικοδομικές εργασίες και κατά αναλογία και αλλαγή χρήσης, τότε η άδεια εκδίδεται εφόσον τα αυθαίρετα τμήματα: i. Ανήκουν σε άλλον ιδιοκτήτη, ii. Υπάρχει σύσταση οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών ΠΡΙΝ την 28.07.2011 Ένα αυθαίρετο υπόγειο που έχει τακτοποιηθεί ως χώρος βοηθητικής χρήσης, μπορεί να αλλάξει χρήση σε κατοικία εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις για την έκδοση άδειας δόμησης και προφανώς να υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης. Η παράγραφος 23.14 αναφέρει: Στις διατάξεις του παρόντος νόμου, υπάγονται υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης και ύψους μέχρι ποσοστού 20% των επιτρεπομένων, κατασκευών, επί κτιρίου για το οποίο εκδόθηκε νόμιμη άδεια και οι εργασίες αποπεράτωσης ολοκληρώθηκαν στο σύνολό τους μετά τις 28.7.2011, υπό την προϋπόθεση ότι εργασίες κατασκευής του φέροντος οργανισμού πραγματοποιήθηκαν προ τις 28.7.2011 και η θεώρηση για την έναρξη των εργασιών, από την Αστυνομική Αρχή, έλαβε χώρα προ τις 28.7.2011. Κατά τον έλεγχο από την Υπηρεσία Δόμησης για την ολοκλήρωση των εργασιών και τη σύνδεση του κτιρίου ή τμήματος αυτού με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, προσκομίζεται αντίγραφο της βεβαίωσης υπαγωγής και γίνεται έλεγχος και ταυτοποίηση των στοιχείων υπαγωγής. Η υπαγωγή στην συγκεκριμένη παράγραφο προϋποθέτει τήρηση αθροιστικά των παρακάτω: i. Η υπέρβαση σε δόμηση ή/και κάλυψη ή/και ύψος να μην ξεπερνούν το 20% των επιτρεπόμενων ii. Να υπάρχει νόμιμη άδεια iii. Οι εργασίες αποπεράτωσης (από τοιχοποιίες και μετά) να ολοκληρώθηκαν στο σύνολο τους μετά την 28.07.2011 iv. Εργασίες του φέροντος οργανισμού (ΔΕΝ απαιτείται ολοκληρωμένος Φ.Ο., αφού σε στην περίπτωση του ολοκληρωμένου Φ.Ο. γίνεται η υπαγωγή κατά τον γενικό κανόνα) να έχουν ξεκινήσει πριν τις 28.07.2011 v. Να υπάρχει θεώρηση στο αστυνομικό τμήμα πριν τις 28.07.2011 Δυνάμει της παραγράφου 25γ του άρθρου 10 ΔΕΝ προσμετρούνται στο ποσοστό του 20% υπόγειες επιφάνειες, όπως αποτυπώνεται ο όγκος αυτών στην οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί. Με την συγκεκριμένη παράγραφος τακτοποιούνται αυθαίρετα που έχουν δημιουργηθεί μετά την 28.07.2011. Αναλόγως λοιπόν της περίπτωσης θα πρέπει να εξετάζεται αν εμπίπτει σε αυτή την παράγραφο. Θα πρέπει να προσεχθεί ιδιαίτερα ότι προβλέπεται έλεγχος από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ. στο αντίγραφο της βεβαίωσης υπαγωγής με ταυτοποίηση των στοιχείων της υπαγωγής, είτε για έκδοση άδειας αποπεράτωσης είτε για την σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας. Για το τελευταίο σας ερώτημα, η 23.14 αφορά υπαγωγή και τακτοποίηση με τον 4178 και όχι φυσικά έκδοση άδειας δόμησης για αλλαγή χρήσης. Περιγράφετε αν καταλαβαίνω καλά μία διαδικασία δύο δηλώσεων, για την ίδια οριζόντια ιδιοκτησία με σκοπό τον υπολογισμό μικρότερου προστίμου. Κατά τη γνώμη μου η σωστή αντιμετώπιση τέτοιων (γενικά) περιπτώσεων είναι το άνοιγμα της δήλωσης (αν είναι σε οριστική υπαγωγή) και η διόρθωση της. 8
Erotisi: 1001. Πως υπάγεται στο Ν4178/13 αυθαίρετη κατεδάφιση οικοδομής προϋφισταμένης του 1955;
Apantisi: Δεν υπάρχει αντικείμενο προς υπαγωγή.
Erotisi: 1002. Στέγη έχει κατασκευαστεί με διαφορετική μορφή από αυτή της άδειας. Στην άδεια υπάρχουν 4 μονόρριχτες στέγες, ενώ στην πραγματικότητα έχουν κατασκευαστεί 4 τετράρριχτες με ύψος 1,40μ χαμηλότερο του εγκεκριμένου που είναι 2,00μ. Αυτό αποτελεί παράβαση; Αν ναι, υποθέτω πως υπολογίζεται με αναλυτικό, αλλά πώς; Θεωρώ ότι είχαν κατασκευαστεί μονόρριχτες, στη συνέχεια αποξηλώθηκαν και κατασκευάστηκαν οι νέες ή απλά ότι εξ αρχής κατασκευάστηκαν οι τετράρριχτες;
Apantisi: Εξετάστε την περίπτωση ενημέρωσης του φακέλου.
Erotisi: 1003. Στη στάθμη της στέγης έχουν κατασκευαστεί προεξοχές που δεν υπήρχαν στην άδεια. Τις υπολογίζω με αναλυτικό όπως τους εξώστες. Πρέπει να ελέγξω αν το εμβαδόν τους μαζί με αυτό των εξωστών παραβιάζουν το ποσοστό 40% επί της επιτρεπόμενης δόμησης;
Apantisi: Προφανώς εννοείται ένα προστέγασμα, το οποίο υπολογίζεται με αναλυτικό και δεν χρειάζεται να ελέγξετε το ποσοστό.
Erotisi: 1004. Τμήμα του υπογείου που στην άδεια φαίνεται ως χώρος στάθμευσης, έχει μετατραπεί σε κατοικία και δηλώθηκε στον Ν. 3843. Έχει κατασκευαστεί όμως με ύψος 2,70μ, μεγαλύτερο από το 2,20μ που φαίνεται στην άδεια. Η αύξηση αυτή έχει γίνει με θεμελίωση σε χαμηλότερη στάθμη. Πώς αντιμετωπίζεται;
Apantisi: Κατά τη στενή ερμηνεία της εγκυκλίου 5/2010 για τον 3843 (βλ. Ε/Α 998) δεν δικαιούστε την υπαγωγή στον Ν.3843. Γνώμη μου είναι ότι πρέπει να δηλωθεί με τον Ν.4178 και να συμψηφιστούν ήδη καταβληθέντα ποσά. Δυνάμει την Ε/Α 20 του helpdesk το πρόστιμο για την Υ.Υ. νόμιμου υπογείου όταν αυτή προκύπτει λόγω βαθύτερης θεμελίωσης υπολογίζεται με αναλυτικό και επιπλέον με Υ.Δ. η αλλαγή χρήσης.
Erotisi: 1005. Τμήμα του υπογείου, το οποίο στην άδεια ήταν αποθήκες, χρησιμοποιείται πλέον ως χώρος στάθμευσης. Το ύψος του χώρου αυτού από 2,70μ που φαίνεται στην άδεια, έχει γίνει 2,15μ. Η διαφορά προέκυψε σύμφωνα με τον ιδιοκτήτη, λόγω μεγαλύτερης επίχωσης πάνω από τη θεμελίωση εξαιτίας προβλημάτων με τα υπόγεια ύδατα. Πως αντιμετωπίζεται;
Apantisi: Δείτε άμα μπορείτε να ενημερώσετε τον φάκελο για το μικρότερο ύψος.
Erotisi: 1006. Μονοκατοικία έχει πλέον χωριστεί σε δύο διαμερίσματα. Ο ιδιοκτήτης ισχυρίζεται ότι η αλλαγή έγινε προ της 28/7/2011 αλλά δεν έχει κάποιο δημόσιο έγγραφο να το αποδείξει. Πώς μπορώ να το αποδείξω ώστε να ενταχθεί στον 4178 και να χρεωθεί μία παράβαση διαμερισμάτωσης; Δηλαδή απαιτείται απόδειξη της παλαιότητας για τέτοιες περιπτώσεις;
Apantisi: Λογικά θα το δηλώνει στο Ε9 ότι έχει 2 σπίτια των 80μ2 και όχι ένα των 160μ2… Κατά την γνώμη μου μπορείτε να χρησιμοποιήσετε κατά αναλογία τα αναφερόμενα στο εδάφιο 26 της εγκυκλίου 3.
Erotisi: 1007. Όταν ελέγχουμε για αυθαιρεσίες μία οριζόντια ιδιοκτησία, πρέπει να ελέγξουμε τη θέση του κτιρίου στο οικόπεδο ή/και αν στοιχεία του οικόπεδου (σχήμα, εμβαδόν κτλ) έχουν μεταβληθεί ή αυτό αποτελεί αντικείμενο ελέγχου μόνο στην περίπτωση που δηλώνονται αυθαιρεσίες για ολόκληρο το κτίριο ή τους ΚΧ του; Για παράδειγμα, αν κατά τον έλεγχο μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας διαπιστώσουμε ότι το κτίριο έχει κατασκευαστεί όπως φαίνεται στα σχέδια της άδειας αλλά σε άλλη μη σύννομη θέση με αποτέλεσμα η οριζόντια ιδιοκτησία που ελέγχουμε να παραβιάζει τις αποστάσεις Δ, πώς το αντιμετωπίζουμε ειδικά στην περίπτωση που οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες δε συναινούν σε κοινή δήλωση;
Apantisi: Όπως έχουμε πει αρκετές φορές ο σωστός τρόπος δήλωσης των αυθαιρέτων θα ήταν η δήλωση για το σύνολο του οικοπέδου/γηπέδου. Οι δυσκολίες που θα προέκυπταν οδήγησε στην δήλωση ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Γνώμη μου είναι ότι θα πρέπει να ελέγχεται η θέση του κτιρίου. 9
Erotisi: 1008. Σε οικοδομή υφιστάμενη προ του 1975 στην οποία έγινε σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τα γραφόμενα στην Κατηγορία 1, οι δηλώσεις πρέπει να γίνουν ανά οριζόντια ιδιοκτησία. Για τα αυθαίρετα στους κοινόχρηστους χώρους του οικοπέδου τα οποία κατασκευάστηκαν μετά το 1975, πρέπει να γίνει χωριστή δήλωση ή μπορούν να ενταχθούν σε μία οιαδήποτε δήλωση εκ των οριζοντίων ιδιοκτησιών; Εννοείται ότι θα υπάρχει συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών.
Apantisi: Όπως έχω αναφέρει και άλλες φορές πιστεύω ότι τα κοινόχρηστα ή θα δηλώνονται σε μία ξεχωριστή δήλωση ή θα δηλώνονται σε μία δήλωση που θα περιλαμβάνει το σύνολο των κτισμάτων του οικοπέδου/γηπέδου.
Erotisi: 1009. Σύμφωνα με το ΦΕΚ που βγήκε και αφορά στην παράταση του Ν.4178, ο νόμος είναι σε ισχύ μέχρι αρχές Φεβρουαρίου 2016 - μέχρι νεοτέρας - και τα δικαιολογητικά και σχέδια μπορούν να υπαχθούν στο σύστημα έως και 2 χρόνια από τη λήξη του νόμου. Επομένως μπορούμε να μεταφέρουμε από τον Ν.4014 στον Ν.4178 σε κατάσταση "υπαγωγή" και επίσης να δηλώσουμε νέα αυθαίρετα σε κατάσταση "υπαγωγή" ως τις αρχές Φεβρουαρίου 2016 και τα σχέδια και λοιπά δικαιολογητικά να ενταχθούν στο νόμο μέχρι το 2018 ή το 2017;...ρωτάω γιατί έχω ακούσει την άποψη ότι ο χρόνος μετράει από την πρώτη λήξη του νόμου (πέρυσι) και όχι από φέτος λόγω του ότι ο χρόνος που πέρασε θεωρείται παράταση.
Apantisi: Η καταληκτική ημερομηνία του νόμου είναι σήμερα τον Φεβρούαριο του 2016 και από τότε μετρούν οι 24 μήνες που αναφέρονται στο άρθρο 2 της Υ.Α. 60669/2014.
Erotisi: 1010. Σε τριώροφη οικοδομή με υπόγειο, ο ιδιοκτήτης ξεμπάζωσε το υπόγειο (έχει κρατηθεί η στάθμη του - επομένως κάνω χρήση του μειωτικού συντελεστή) ακύρωσε την είσοδο από την πίσω πλευρά του ισογείου και έβγαλε την είσοδο από το ξεμπαζωμένο πλέον υπόγειο. Τα τετραγωνικά του υπογείου που έγιναν είσοδος της πολυκατοικίας και συνδέονται με το κλιμακοστάσιο πως θα τα υπολογίσω στο νόμο; ΥΔ με μειωτικό ή αναλυτικό;
Apantisi: Με υπέρβαση δόμησης και λόγω της εγκεκριμένης υπόγειας στάθμης και με μειωτικό (είναι λίγο παράλογο ορισμένες φορές…)
Erotisi: 1011. Σε οικόπεδο εντός σχεδίου σε πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα εξεδόθη οικοδομική άδεια το 1995 για ανέγερση 2οροφης οικοδομής με διαστάσεις 12,00 m πρόσωπο και 10,00 m βάθος. Κατά την κατασκευή εκπονήθηκαν άλλα σχέδια για οικοδομή με 10,50 μέτρα πρόσωπο και βάθος 11,50m, με πρόβλεψη Η.Χ., προφανώς με νέα αρχιτεκτονικά και στατικά. Τότε θα μπορούσε να γίνει αναθεώρηση της άδειας, αλλά δεν έγινε. Σήμερα έχει κλείσει μέρος των Η.Χ. Πως θα μπορούσε υπαχθεί η οικοδομή αυτή στο Ν4178/13;
Apantisi: Εφόσον νομιμοποιείται είναι προς το συμφέρον των ιδιοκτητών να νομιμοποιηθεί. Άλλως θα αποτυπώσετε το περίγραμμα του υφιστάμενου και ότι δεν καλύπτεται από το εγκεκριμένο, θα τακτοποιηθεί.
Erotisi: 1012. Αν ένας ιδιοκτήτης έχει παραπάνω από μια οριζόντιες ιδιοκτησίες σε μια πολυκατοικία, αλλά σε αυτήν υπάρχουν και άλλοι συνιδιοκτήτες, μπορεί να υποβάλλει μια δήλωση για όλες τις ιδιοκτησίες του ή μια δήλωση μπορεί να γίνει μόνο για όλο το κτίριο συνολικά, διαφορετικά κάθε οριζόντια και ξεχωριστή δήλωση; Δεν μου είναι απόλυτα σαφές κατά το άρθρο11 και τις διευκρινιστικές εγκυκλίους.
Apantisi: Μπορεί να δηλώσει όλες του τις ιδιοκτησίες με μία δήλωση. 10
Erotisi: 1013. Τετραώροφη οικοδομή με ισόγεια καταστήματα και 3 ορόφους με κατοικίες, έχει κατασκευαστεί με Ο.Α., το 1974 το ισόγειο και ο Α΄ όροφος, το 1977 ο Β΄ όροφος και το 1978 ο Γ΄ όροφος. Οι όροφοι των κατοικιών είναι τυπικοί και έχω προς τακτοποίηση τρεις Ο.Ι. μία σε κάθε όροφο. Οι παραβάσεις είναι οι ίδιες σε όλες τις Ο.Ι. που με αφορούν. Στις κατόψεις των αδειών υπάρχει εσοχή στο κτίριο και κατ επέκταση αυτής ανοιχτός εξώστης, η οποία όπως φαίνεται στο τοπογραφικό διάγραμμα του 1974 μετρούσε στο εμβαδόν του ορόφου. Στα τοπογραφικά των δύο άλλων αδειών δεν υπάρχει καν ο υπολογισμός του εμβαδού των ορόφων που προστίθενται παρά μόνο στο έντυπο των αδειών αυτών αναφέρεται το εμβαδόν της προσθήκης που είναι ίδιο με το εμβαδόν του α΄ ορόφου που υπολογίζεται στο τοπογραφικό της πρώτης άδειας του 1974. Και στις τρεις ιδιοκτησίες ο χώρος της εσοχής, εμβαδού 0,85μ² έχει ενσωματωθεί στις ιδιοκτησίες, κατά δήλωση των ιδιοκτητών ήδη από την κατασκευή του κτιρίου. i. Ο χώρος αυτός της εσοχής υπάρχει περίπτωση να είναι κοινόχρηστος χώρος του κτιρίου και να μη μπορεί να τακτοποιηθεί χωρίς συναίνεση ή μιας και βρίσκεται μπροστά από τις ιδιοκτησίες θεωρείται τμήμα τους και τακτοποιείται χωρίς συναίνεση όπως το κλείσιμο ενός ανοιχτού εξώστη (στην οροφοκτησία δεν αναφέρεται κάτι για τον χώρο αυτό ούτε για τους εξώστες ενώ το εμβαδόν των ΟΙ αριθμητικά φαίνεται να συμφωνεί με τη σημερινή κατάσταση); ii. Επειδή ο χώρος αυτός μετρούσε στον ΣΔ και στην κάλυψη, μπορεί η παράβαση αυτή να υπολογιστεί με αναλυτικό ή δεν μπορεί να επωφεληθεί αυτής της διαδικασίας επειδή πρόκειται για Ο.Ι.; iii. Από τη στιγμή που στις άδειες του 1977 και του 1978 δεν φαίνεται πώς υπολογίζεται το εμβαδόν των ορόφων, μπορώ να αποδείξω ότι ο χώρος της εσοχής μετράει στην κάλυψη και στη δόμηση έχοντας σαν αποδεικτικό το τοπογραφικό της άδειας του 1974, το γεγονός ότι όλες οι κατόψεις των ορόφων είναι ίδιες και τα έντυπα των αδειών που αναφέρουν αριθμητικά το ίδιο εμβαδόν ορόφου; iv. Οριζόντια ιδιοκτησία έχει διαφορετική διαρρύθμιση με διαφορετική θέση του λουτρού. Για τον Ν. 4178 δεν θεωρείται παράβαση η διαφορετική διαρρύθμιση, τι ισχύει όμως για τη συγκεκριμένη περίπτωση που έχω αλλαγή των μελετών ύδρευσης αποχέτευσης; Χρεώνω παράβαση με αναλυτικό ή δεν είναι υποχρεωτικό; Επιπλέον λόγω αλλαγής διαρρύθμισης δεν κατασκευάστηκε ποτέ μία μπαλκονόπορτα οπότε υπολογισμός με αναλυτικό, σωστά; Όσο αφορά στην παλαιότητα, επειδή οι αναφερόμενες αυθαιρεσίες δεν μπορούν να φανούν σε αεροφωτογραφία, μπορώ να χρησιμοποιήσω το Ε9 των ιδιοκτητών όπου αναφέρεται η χρονολογία κατασκευής των ΟΙ και ως εμβαδόν φαίνεται αυτό που υπάρχει σήμερα (μαζί με την ενσωμάτωση του χώρου της εσοχής) ώστε να γίνει χρήση των κατηγοριών 1 για τον πρώτο όροφο (στο Ε9 αναφέρεται η χρονολογία 1974) και κατηγορία 2 για το β και γ όροφο (στο Ε9 δηλώνονται με έτος κατασκευής 1977 και 1978 αντίστοιχα) ή δεν καλύπτομαι ως μηχανικός λόγω της φύσης των παραβάσεων που δεν μπορούν να αποδειχθούν με κάποιο άλλο δημόσιο έγγραφο, και πρέπει να τα δηλώσω όλα στην Κατηγορία 4; Να σημειώσω ότι στις όψεις των ΟΙ δεν φαίνεται οπτικά να έχουν γίνει οι αυθαιρεσίες σε χρόνο μεταγενέστερο της κατασκευής του υπόλοιπου κτιρίου. v. Η αντικατάσταση των κουφωμάτων σε ΟΙ, στο ίδιο άνοιγμα, μπορεί να οδηγήσει αυθαιρεσία από κατηγορία 1 σε κατηγορία 4; vi. Λόγω της φύσης των παραβάσεων, αν δεν τακτοποιηθούν οι αυθαιρεσίες, μπορούν να εκδοθούν βεβαιώσεις μεταβίβασης μιας και δεν υπάρχει υπέρβαση σε δόμηση, κάλυψη και ύψος;
Apantisi: i. Ότι δεν αναφέρεται στην σύσταση ως οριζόντια ιδιοκτησία είναι κοινόκτητος χώρος. Οι κοινόκτητοι χώροι διακρίνονται σε κοινόχρηστους χώρους και χώρους αποκλειστικής χρήσης. Είναι θέμα νομικό αν λόγω χρησικτησίας ή αποκλειστικής προσπέλασης ανήκουν δικαιωματικά στον ιδιοκτήτη που νέμεται τον χώρο. ii. Το θέμα έχει διευκρινιστεί στην εγκύκλιο 4 στο εδάφιο 38. iii. Δεν καταλαβαίνω την ερώτηση. Με κάποιον τρόπο θα πρέπει να δείτε τι μετράει και τι όχι στην δόμηση. iv. Από τη στιγμή που θα κάνετε έναν αναλυτικό βάλτε και όλες τις αλλαγές που προκύπτουν από την διαφορετική διαρρύθμιση ασχέτως αν θεωρούνται αυθαίρετα ή όχι. Το Ε9 θεωρείται για τον 4178 δημόσιο έγγραφο. Διαπιστώνοντας ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έγινα από την αρχή (ποιος θα έμπαινε στον κόπο για <1μ2) τότε είτε με το Ε9 είτε με ΑΦ που θα φαίνεται το κυρίως σώμα του κτιρίου μπορείτε να τακτοποιήσετε με τον τρόπο που λέτε. v. Όχι. vi. Είναι λίγο επικίνδυνο να γράφουμε μέσα από εδώ αν μπορεί να δοθεί ή όχι μία βεβαίωση μεταβίβασης. Εσείς έχετε όλα τα στοιχεία εσείς θα κρίνετε. Από την περιγραφή σας πάντως εγώ ΔΕΝ θα έδινα βεβαίωση πριν τακτοποιηθεί το θέμα της εσοχής ανεξαρτήτως αν έχει μετρήσει ή όχι στην δόμηση. 12
Erotisi: 1014. Πρόκειται για δυο όμορα οικόπεδα στα οποία έχει ανεγερθεί ένα κτίριο με ενιαίο φέροντα οργανισμό και κοινό κλιμακοστάσιο. Στο πρώτο οικόπεδο (οικόπεδο 1) υπάρχει ένας ιδιοκτήτης (ιδιοκτήτης Α) σε ποσοστό 100%. Στο δεύτερο οικόπεδο (οικόπεδο 2) ο ίδιος ιδιοκτήτης Α έχει το 70% και συγκεκριμένα το ισόγειο και τον Β όροφο, ενώ ο έτερος ιδιοκτήτης (ιδιοκτήτης Β) το 30% και συγκεκριμένα τον α όροφο. Ακόμα, δεν υπάρχει σύσταση Ο.Ι, ενώ υπάρχει άδεια για ανέγερση διώροφης κατοικίας στο οικόπεδο 2. Το κτίριο κατασκευάστηκε σε 2 φάσεις: Το ισόγειο και ο α όροφος πριν το 1975 και ο Β όροφος το 1986. Το ισόγειο στο οικόπεδο 1 περιλαμβάνει κατάστημα και το κλιμακοστάσιο για τον α όροφο και β όροφο. Το ισόγειο στο οικόπεδο 2 είναι κατάστημα στο σύνολό του λειτουργικά συνδεδεμένο με το όμορο του ιδίου ιδιοκτήτη (ιδιοκτήτη Α). Ο α όροφος στο οικόπεδο 1 είναι κατοικία (ιδιοκτήτης Α), και στο οικόπεδο 2 ομοίως κατοικία (ιδιοκτήτης Β). Ο β όροφος που κατασκευάστηκε μεταγενέστερα είναι κατοικία του ιδιοκτήτη Α και καταλαμβάνει τμήμα κι από τα 2 οικόπεδα. Ακόμα κατά την κατασκευή του β ορόφου αντικαταστάθηκε η στέγη του κλιμακοστασίου, που αρχικά οδηγούσε στο δώμα, και προστέθηκε στέγαστρο με μεταλλική κατασκευή και τέντα στο υπόλοιπο τμήμα του δώματος. Θα ήθελα να προσθέσω ότι ο ιδιοκτήτης Α είναι πολύτεκνος, και σύμφωνα με το Ε1, έχει ως κύρια κατοικία την κατοικία του β ορόφου. i. προκειμένου να ενταχθεί στο Ν4178/13 ο ιδιοκτήτης Α θα πρέπει να υποβάλει 2 δηλώσεις (μια για κάθε οικόπεδο) ή θα πρέπει να υποβάλει μια δήλωση για το σύνολο των ιδιοκτησιών του και στα 2 οικόπεδα; ii. Στην περίπτωση που υποβάλει 2 δηλώσεις τμήμα της κατοικίας του Β ορόφου θα δηλωθεί στην μια δήλωση και τμήμα στην άλλη με σχετική αναφορά στην τεχνική έκθεση; iii. στο τετραγωνάκι οικοδομική άδεια, δηλώνω όχι, εφόσον η άδεια αφορά μόνο το ένα οικόπεδο; iv. Ο μειωτικός συντελεστής πολυτέκνου μπορεί να χρησιμοποιηθεί παρά το γεγονός ότι τα τέκνα είναι πλέον οικονομικά ανεξάρτητα κι ανήκουν σε άλλες οικογένειες; v. το κλιμακοστάσιο του ισογείου, ως το δώμα και η κατοικία του α ορόφου θα μπουν μια παράβαση κατηγορίας 1- εφόσον έχω επικρατούσα χρήση κατοικία, δεν υπάρχει σύσταση και κατασκευάστηκαν προ του 1975; vi. το κατάστημα του ισογείου (και στα 2 οικόπεδα) θα πάει κατηγορία 5 με παλαιότητα πριν το 1983 και η κατοικία του β ορόφου θα πάει σε άλλο φύλλο καταγραφής κατηγορία 5 με παλαιότητα πριν το 2004; vii. Η αντικατάσταση της στέγης του κλιμακοστασίου και η κατασκευή του στεγάστρου στο δώμα, μπορούν να μπουν μαζί ως μια παράβαση; (βρίσκονται στο ίδιο οικόπεδο)
Apantisi: Τέτοιου είδους δηλώσεις πρέπει να αντιμετωπίζονται σε συνεργασία με δικηγόρο και συμβολαιογράφο. Το ζήτημα δεν είναι μόνο να δηλωθούν τα σπίτια αλλά και να μπορούν να προκύψουν ιδιοκτησίες που θα μπορούν να μεταβιβαστούν. Ο Ν.4178 δίνει διέξοδο με την παράγραφο 1.ε του άρθρου 11. Προφανώς το τι θα γραφεί και το πώς θα γραφεί είναι κάτι που πρέπει να συμφωνηθεί με τους νομικούς. Για τα επιμέρους τώρα, στο κουτάκι της άδειας θα βάλετε ΝΑΙ ή ΟΧΙ βάσει του τροποποιημένου παραρτήματος Α. Το ότι το κτίσμα βγήκε και στο άλλο οικόπεδο ΔΕΝ αποτελεί κατά την γνώμη μου λόγο για να βάλετε ΟΧΙ (σύμφωνα με την λογική του παραρτήματος Α). Η ιδιότητα του πολύτεκνου ισχύει εσαεί. Για το πώς θα δηλωθούν και σε ποια κατηγορία είναι κάτι που δεν μπορώ να πω τόσο λόγω ελλιπών στοιχείων όσο και λόγω της φύσης των ερωτημάτων που απαντώνται μέσω της διαδικασίας αυτής. Όλα τα αυθαίρετα που υπολογίζονται με αναλυτικό, μπορούν να μπουν σε έναν προϋπολογισμό. 13
Erotisi: 1015. Πρόκειται για υπαγωγή τριώροφης οικοδομής , η οποία έχει τρεις οριζόντιες ιδιοκτησίες. Συμφωνούν και οι τρεις σε ότι αφορά στην υπαγωγή, μόνο που οι δύο εξ αυτών θέλουν να πληρώσουν εφάπαξ ενώ ο τρίτος συνιδιοκτήτης μπορεί να πληρώσει μόνο με δόσεις. Πώς μπορώ κάνοντας μια υπαγωγή (που όπως μου απαντήσατε σε προηγούμενο ερώτημα μου, είναι και το ορθότερο) να δηλώσω ότι οι δύο πληρώνουν εφάπαξ και ο τρίτος με δόσεις;
Apantisi: Δεν γίνεται. Αν δεν μπορούν να βρούνε έναν τρόπο να καλύψουν την εφάπαξ πληρωμή του συνολικού ποσού, τότε η λύση είναι να γίνουν 2 δηλώσεις. Η μία θα έχει αυτούς που θα πληρώσουν εφάπαξ και η άλλη αυτόν που θα πληρώσει με δόσεις.
Erotisi: 1016. Τα όρια οικισμού προϋφιστάμενου του 1923 Π. 2/13-3-81 (ΦΕΚ138Δ΄) επαναπροσδιορίστηκαν με το Π. . της 24.4/3-5-85 (ΦΕΚ181Δ) ως οικισμός κάτω των 2000 κατοίκων χωρίς ρυμοτομικό σχέδιο, αλλά ένα μικρό τμήμα του δεν συμπεριελήφθηκε στα νέα όρια. Το άρθρο 9 του Π. . της 24.4 /3-5-85 ( ΦΕΚ 181Δ) λέει ότι "δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις των όρων και περιορισμών δόμησης" του Π. . 2/13-3-81(ΦΕΚ 138Δ) χωρίς να αναφέρει την κατάργηση των ορίων του 1981. Εντός του τμήματος αυτού θα εφαρμοσθούν οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης του διατάγματος του 1985 προκειμένου να ρυθμισθεί αυθαίρετο κτίσμα εκεί;
Apantisi: Από την περιγραφή σας προκύπτει ότι ισχύει το ΠΔ του 1985 και τα όρια που ορίζει.
Erotisi: 1017. Υπάρχουσα διώροφη οικοδομή με συνολικό ύψος 7,50μ (έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια με τη διάταξη για χαμηλά κτίρια Ηmax=8.50μ): Η αυθαίρετη κατασκευή είναι η παρακάτω: Στο δώμα του κτιρίου κατασκευάστηκαν μεταλλικά πλαίσια (για μονόριχτη στέγη) με ύψος Η=2,50μ., για κατασκευή στεγάστρου, έτσι δημιουργείται μια καλυπτόμενη επιφάνεια Ε=118,60μ2. Έχει γίνει υποβολή αιτήματος στον Ν.4178/13 της παραπάνω αυθαιρεσίας (με περαίωση της διαδικασίας) υπολογιζόμενη με αναλυτικό προϋπολογισμό και όχι με επιφάνεια όπως μας οδηγεί το σύστημα του ΤΕΕ για τα αυθαίρετα. Μπορώ να χρησιμοποιήσω τις διατάξεις του άρθρου 25 παρ. 5 που αφορά την εκτέλεση εργασιών αποπεράτωσης ή την εκτέλεση εργασιών επισκευής για την επικάλυψη του μεταλλικού πλαισίου;
Apantisi: Η εγκύκλιος 3 στο παράρτημα 1 παράγραφος Γ αναφέρει: Σε περίπτωση διαπίστωσης αυθαιρέτου ολοκληρωμένου φέροντα οργανισμού ή τμήματος κτιρίου µε αυθαίρετο ολοκληρωμένο φέροντα οργανισμό χωρίς στοιχεία πλήρωσης και χωρίς εγκατεστημένη χρήση, για την υπαγωγή του στο Ν.4178/13 το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται κατά τα οριζόμενα στις γενικές και ειδικές διατάξεις των άρθρων 18 και 19, εφαρμόζοντας το μικρότερο συντελεστή χρήσης για την άλλη κατοικία (3β=0,5). Στην περίπτωση αυτή κατά την υποβολή αίτησης αποπεράτωσης η χρήση που θα εγκατασταθεί µε την έκδοση της σχετικής άδειας θα είναι αποκλειστικά επιτρεπόμενη, σύμφωνα µε τους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δόμησης στη θέση του ακινήτου. Αρχικά, από τη στιγμή που πληρώσατε πρόστιμο βάσει αναλυτικού προϋπολογισμού ΔΕΝ μπορείτε να ζητήσετε άδεια για να δημιουργήσετε κλειστό χώρο. Κατά τη γνώμη μου μπορείτε να αιτηθείτε άδεια για να επισκευάσετε το ήδη τακτοποιημένο στέγαστρο ή ακόμα και να τοποθετήσετε στην οροφή στοιχεία πλήρωσης (π.χ. πάνελ) για την ολοκλήρωση του στεγάστρου, σε περίπτωση που αυτό δεν έχει ολοκληρωθεί. Σε κάθε περίπτωση, που η δήλωση αυθαίρετων κατασκευών θα ακολουθηθεί από αίτηση για χορήγηση διοικητικής πράξης, θα πρέπει ο μηχανικός να είναι ξεκάθαρος στο τι τακτοποιεί, ως τι το τακτοποιεί, το στάδιο της αυθαίρετης κατασκευής κ.λπ..
Erotisi: 1018. Σε οικοδομή στο κέντρο της πόλης ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος έχει κλείσει το μπαλκόνι του. Η προβολή του μπαλκονιού είναι πάνω στο πεζοδρόμιο του κεντρικού δρόμου. Γίνεται τακτοποίηση σε αυτήν την περίπτωση αφού έχω προβολή σε κοινόχρηστο χώρο της πόλης;
Apantisi: Όχι, δεν μπορεί να τακτοποιηθεί. 1
Erotisi: 1019. Σε οικόπεδο 900τμ. εκδόθηκε το 1976 οικοδομική άδεια για διώροφη οικοδομή (ισόγεια αποθήκη και Α’ όροφος κατοικία ). Η αποθήκη μετρούσε στη δόμηση. Μέσα στο 1976 και μετά από την έκδοση της οικοδομικής άδειας έγινε κατάτμηση του οικόπεδου σε μικρότερο 250τ.μ.. Σήμερα το οικόπεδο θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο αλλά με άλλους όρους δόμησης μικρότερος συντελεστής δόμησης. Το 1983 γίνεται αυθαίρετη αλλαγή χρήσης της ισόγειας αποθήκης σε δυο καταστήματα, με αποδεικτικά παλαιότητας το Ε9. Πως θα δηλωθεί και θα υπολογιστεί η αλλαγή χρήσης της αποθήκης; Θα υπολογιστεί με αναλυτικό προϋπολογισμό (αλλαγή χρήσης Β.Χ. σε χώρο Κ.Χ. με το Β.Χ. να έχει μετρήσει στη δόμηση) ή η κατάτμηση και η αλλαγή των όρων δόμησης (σήμερα δικαιούται λιγότερα τετραγωνικά σε δόμηση ) επηρεάζει και πως τον τρόπο υπολογισμού και δήλωσης της αυθαίρετης χρήσης; Τέλος το γεγονός ότι η αλλαγή χρήσης έγινε πριν το ΓΟΚ 85 οπότε και καθιερώθηκε η έννοια της αλλαγής χρήσης δεν αποτελεί παράβαση;
Apantisi: Για την αλλαγή χρήσης προ ΓΟΚ δείτε την Ε/Α 652.
Erotisi: 1020. Σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, στο υπόγειο συγκροτήματος κτιρίων υπάρχουν αποθηκευτικοί χώροι (εντός περιγράμματος κάλυψης), καθώς και υπόγειος χώρος στάθμευσης, όπου έχει επεκταθεί κάτω από τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου όπως προβλέπεται στο Π. . 3/1987 (ΦΕΚ749Δ) και με την προϋπόθεση που θέτει το άρθρο 3 παρ.3, δηλαδή το σύνολο του επεκτεινόμενου χώρου καθώς και το 40% του υπογείου διατίθεται αποκλειστικά ως χώρος στάθμευσης. Διαπιστώθηκε ότι κάποιες αποθήκες επεκτάθηκαν σε βάρος του χώρου στάθμευσης εντός περιγράμματος κάλυψης κι επί πλέον ότι δημιουργήθηκαν νέες αποθήκες κάτω από τον ακάλυπτο.; Κάθε αποθήκη, όπως και ο χώρος στάθμευσης είναι ανεξάρτητες Ο.Ι. και στην σύσταση εμφανίζονται όπως κατασκευάστηκαν. i. Ποιος είναι ο σωστός τρόπος υπολογισμού του προστίμου; Αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε βοηθητική με αναλυτικό προϋπολογισμό για το σύνολο των αποθηκών, χωρίς ΥΔ ή ΥΚ ή αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε βοηθητική μόνο για τις αποθήκες εντός περιγράμματος κάλυψης και υπέρβαση δόμησης και κάλυψης για τις αποθήκες κάτω από τον ακάλυπτο (με χρήση μειωτικού συντελεστή εφόσον βρίσκονται σε υπόγειο); ii. Υπάρχει πρόβλημα με τον χώρο στάθμευσης που δεν ικανοποιεί πλέον τις προϋποθέσεις του Π. . 3/1987 (ΦΕΚ 749Δ/1987);
Apantisi: Η αυθαιρεσία που περιγράφετε είναι η αλλαγή χρήσης από χώρο βοηθητικής χρήσης σε χώρο βοηθητικής χρήσης. Αυτό θα τακτοποιήσετε με τον 4178 κάνοντας χρήση της παραγράφου 5α του άρθρου 18.
Erotisi: 1021. Σε συνέχεια της ερώτησης 987 στον Ν.4178 στο άρθρο 1 παρ 1.δ.i αναφέρει ότι «επί αυθαιρέτων κατασκευών επί κοινοχρήστων χώρων στον οποίο έχει συσταθεί οριζόντιος» στην εγκύκλιο 4 ερμηνεύοντας την ίδια παρ δ.i (στίχος 20) αναφέρει «για το οποίο ΔΕΝ έχει συσταθεί οριζόντια .... ότι συναινεί η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών (άνω 50%)». Απαντώντας επομένως στο ερώτημα της 987 μήπως με βάση την αναφορά της εγκυκλίου 4 μπορεί να γίνει η ένταξη στον νόμο από τον ιδιοκτήτη του ποσοστού 62,50% χωρίς την συναίνεση του άλλου;
Apantisi: Έχετε δίκιο στο θέμα της αναφοράς σας για τον στίχο 20 της εγκυκλίου 4 και υπήρξε προβληματισμός για το αν πρέπει να γραφεί. Επελέγει η προτροπή για νομική αρωγή. Η διατύπωση της εγκυκλίου καλύπτει τον μηχανικό για να προχωρήσει στην δήλωση. Από τη στιγμή που υπάρχει άρνηση από την μειοψηφία, πιθανή προσφυγή σε διοικητικό δικαστήριο λογικά θα τον δικαιώσει. Η εγκύκλιες οδηγίες επεξηγούν και δεν νομοθετούν, όπως έχει γίνει πολλές φορές στον 4178.
Erotisi: 1022. Παρακαλώ να διευκρινισθεί εάν ισχύει η Ε/Α 1012 και για περιπτώσεις της κατηγορίας 1, δηλαδή για έναν ιδιοκτήτη με κυριότητα σε πολλές Ο.Ι της ίδιας οικοδομής, που έχει κτισθεί προ 1975. Εφόσον ισχύει η ε/α.1012, τότε με μία δήλωση και ένα παράβολο των 500 ευρώ, μπορεί ένας ιδιοκτήτης πολλών διαμερισμάτων σε οικοδομή προ του 1975, να νομιμοποιήσει όλες τις Ο.Ι;
Apantisi: Ο 4178 είναι σαφής. Σε κτίρια κατηγορίας 1, γίνεται μία δήλωση ανά Ο.Ι.. 2
Erotisi: 1023. Σε οριζόντια ιδιοκτησία με τακτοποιημένο χώρο με το Ν3843/10 εάν ενταχθεί στις διατάξεις του Ν4178/13 για άλλη παράβαση στον προσδιορισμό του ποσοστού υπέρβασης δόμησης για τον υπολογισμό του προστίμου θα ληφθεί υπ' όψη η υπέρβαση που έχει τακτοποιηθεί με το Ν3843/10; Κατά την άποψη μου αυτή θα ληφθεί υπ' όψη μόνο στον προσδιορισμό της κατηγορίας.
Apantisi: Εφόσον ο τακτοποιημένος με τον 3843 αυθαίρετος χώρος ΔΕΝ δηλωθεί στον 4178 (με συμψηφισμό του καταβληθέντος ποσού), ΔΕΝ θα αθροιστεί στον αριθμητή για τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης, εν αντιθέσει με τον υπολογισμό της κατηγορίας.
Erotisi: 1024. Κτήριο (Α-Β-Γ-Δ) με μετακίνηση σε άλλη νόμιμη θέση(Α΄-Β΄-Γ΄-Δ΄) και αλλαγή παρατυπώματος (διαστάσεις >5% και εμβαδού >2%) έτσι ώστε να επικαλύπτεται τμήμα της εγκεκριμένης κάλυψης .Ποια είναι η υπέρβαση δόμησης; Η διαφορά μεταξύ εγκεκριμένου και πραγματοποιούμενου εμβαδού ή το μη επικαλυπτόμενο τμήμα που προκύπτει από τη κάλυψη του εγκεκριμένου κτηρίου με τη κάλυψη του πραγματοποιούμενου κτηρίου (1-2-Γ΄-Β΄);
Apantisi: Από τη στιγμή που δεν μπορεί να γίνει η χρήση της παραγράφου Γ.ιε του άρθρου 9, ως ΥΔ και ΥΚ έχετε το τμήμα 1-2-Α΄-Β΄.
Erotisi: 1025. Σε δύο εκτός σχεδίου εξ αδιαιρέτου (από κληρονομιά) γειτονικά και εν επαφή – κατά μία πλευρά τους - αγροτεμάχια, έχει δομηθεί στο ένα αυθαίρετη κατοικία, της οποίας μικρό τμήμα εδράζεται και στο άλλο (περίπου το 10%). Δηλαδή το κτίσμα «πατά» και στα δύο, κατά το μήκος και εκατέρωθεν του νοητού κοινού ορίου των δύο αγροτεμαχίων. i. Πως θα δηλωθεί η κατοικία; Στο ένα ακίνητο ή και στα δύο; Αν δηλωθεί και στα δύο, ουσιαστικά οι χώροι (που χωρίζονται από το κοινό όριο) δεν θα είναι πανταχόθεν κλειστοί. ii. Για το προσύμφωνο του 65% των συνιδιοκτητών από κληρονομιά που απαιτείται από τον Ν.4178/13, τι ακριβώς τελικά ισχύει; Αρκεί μόνο στο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο να δηλωθούν τα ποσοστά του 65% των συνιδιοκτητών (με βάση τα δηλωθέντα στην αποδοχή κληρονομιάς και στο Ε9), αφού δεν υπάρχουν συμβόλαια ορισμού των ποσοστών τους;
Apantisi: Η βέλτιστη λύση είναι η τακτοποίηση τόσο των αυθαίρετων κατασκευών όσο και του ιδιοκτησιακού. Διερευνήστε αν μπορεί να γίνει χρήση της παραγράφου 1ε του άρθρου 9 Το προσύμφωνο απαιτεί το 100% των συνιδιοκτητών. Με το 65% μπορεί να γίνει προσφυγή στο Πρωτοδικείο. 3
Erotisi: 1026. Είχα δηλώσει αρχικά με τον Ν.4014/2011 μια υπέρβαση δόμησης και κάλυψης ενός ισόγειου κτιρίου. Μια απλή περίπτωση αυθαιρεσίας κατά τα άλλα, πληρώθηκε το πρόστιμο και τώρα ξεκίνησα τη διαδικασία για να κάνω τη β΄ φάση (αφού προηγουμένως εννοείται το έχω μεταφέρει στον Ν.4178/2013). Ανακάλυψα λοιπόν το εξής πρόβλημα. Ενώ είχα πάρει από τον ιδιοκτήτη του κτιρίου το φάκελο που είχε με την οικοδομική άδεια, ο οποίος ήταν και πλήρης, και περιείχε τοπογραφικό, κατόψεις κλπ. και με βάση αυτά είχα κάνει τη δήλωση, μου παρουσιάστηκε το εξής πρόβλημα όταν έψαξα το φάκελο της άδειας στην πολεοδομία. Μέσα στον φάκελο της άδειας με τα σχέδια που είχα και εγώ υπήρχε και μια ενημέρωση φακέλου αδείας στην οποία αυτό που άλλαζε ήταν το τοπογραφικό!!!! Ενώ στην αρχική άδεια υπήρχε ένα τοπογραφικό περίπου 400m2 οικοπέδου (το οποίο είναι και αυτό που είδα και εγώ στην πράξη περιφραγμένο περιμετρικά από τον ιδιοκτήτη) στο τοπογραφικό της ενημέρωσης φακέλου υπήρχε ένα τοπογραφικό 2500m2 με λοιπές ιδιοκτησίες. Όταν ρώτησα τον πελάτη μου, μου είπε ότι το οικόπεδο το έχει εξ’ αδιαιρέτου με κάποιους άλλους συγγενείς και δεν ήξερε ποιό τοπογραφικό υπήρχε αρχικά στην άδεια ούτε ότι είχε γίνει ενημέρωση του φακέλου και επίσης δεν το θεώρησε σημαντικό να μου το πει αρχικά . Καταλαβαίνετε ότι αυτό είναι σημαντικό πρόβλημα ειδικά μιας και δεν έχει και τις καλύτερες σχέσεις με τους συγγενείς οπότε δεν είναι και σίγουρο ότι θα δώσουν την συγκατάθεση τους για τη ρύθμιση του αυθαιρέτου του. Πώς μπορώ να αντιμετωπίσω το συγκεκριμένο πρόβλημα ώστε να είμαι και εγώ καλυμμένη αλλά και ο πελάτης; i. Δεν έχει γίνει στο οικόπεδο καμία σύσταση ιδιοκτησίας συνεπώς μπορεί να παραμείνει η αίτηση με τα ίδια στοιχεία ιδιοκτήτη του κτιρίου αλλά να πάρει υπεύθυνες δηλώσεις από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες του οικοπέδου ή θα πρέπει να μπούνε στα στοιχεία των ιδιοκτητών και οι πέντε ιδιοκτήτες; Και αν εκείνοι αρνηθούν υπάρχει άλλος τρόπος; ii. Το πρόστιμο υπολογίστηκε αρχικά στο οικόπεδο των 400μ2, τώρα πια θα πρέπει να υπολογιστεί από την αρχή στο σύνολο του οικοπέδου και να υπολογιστούν όλα τα κτίρια στη δόμηση νόμιμα και αυθαίρετα των λοιπών ιδιοκτητών; iii. Πρόσφατα που ξαναπήγα στο οικόπεδο (όταν ανακάλυψα το πρόβλημα) είδα ότι ο ιδιοκτήτης προχώρησε και σε άλλη αυθαιρεσία κατασκευής σοφίτας μετά που κάναμε την δήλωση!!! Αυτή η αυθαιρεσία δεν μπορεί να υπαχθεί στο νόμο μιας και έγινε μέσα στο 2015. Αν βάλω στο σύστημα ημερομηνία αυτοψίας πριν την κατασκευή της νέας αυθαιρεσίας δεν φέρω καμία ευθύνη για αυτή έτσι δεν είναι; iv. Τέλος ο τρέχων νόμος λήγει στις 8/02/2016. Μετά τη λήξη του γνωρίζετε αν μπορούν να γίνουν αλλαγές στα αυθαίρετα που έχουν ήδη δηλωθεί ή όχι; Αν παράδειγμα εγώ χρειαστεί να αλλάξω από τα στοιχεία των ιδιοκτητών μέχρι τα ποσοστά της αυθαιρεσίας που πιθανόν να προκαλέσουν αύξηση του προστίμου μπορώ να το κάνω και μετά τις 08/02;
Apantisi: Δεν βρίσκω άλλον τρόπο πέρα από την αναζήτηση συναινέσεων, λαμβάνοντας υπόψη και την ΕΑ 1020. Στον 4014 υπήρχε ένα πάτημα για την δήλωση κάθε «αυτοτελούς λειτουργικά ιδιοκτησίας», κάτι όμως που δεν προκύπτει από τον 4178. Εσείς ως μηχανικός θα πρέπει να δηλώσετε ότι είδατε την ημέρα που πήγατε στο οικόπεδο το οποίο θα συμφωνεί και με τα σχέδια σας. Μετά την λήξη…. ποιος ξέρει... Έχουμε και το παράδειγμα της μετάβασης από τον 4014 στον 4178…
Erotisi: 1027. Αυθαίρετο το οποίο ρυμοτομείται αλλά δεν έχει γίνει απαλλοτρίωση μπορεί να τακτοποιηθεί. Υπάρχει πρόβλημα στο να βγει άδεια για εργασίες επισκευής σε τακτοποιημένο αυθαίρετο, λόγω ρυμοτόμησης;
Apantisi: Η δήλωση αυθαιρέτου που ρυμοτομείται, επιτρέπεται σύμφωνα με την παράγραφο 2α του άρθρου 2 όταν δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση. Σε ρυμοτομούμενο κτίριο επιτρέπονται οι εργασίες των περιπτώσεων η, ιδ, ιθ και κβ της παραγράφου 2 του άρθρου 4, σύμφωνα με την Υ.Α. 55174/15.10.2013. 4
Erotisi: 1028. Σε εντός σχεδίου οικόπεδο δηλώθηκαν αυθαίρετα με τον Ν.1337/83, δύο διαμερίσματα στο ισόγειο και μία αποθήκη στο υπόγειο. Ολοκληρώθηκαν η Α’ και η Β΄ φάση και ο πατέρας έδωσε τα τρία ακίνητα με συμβόλαια στα τρία παιδιά του το 1990. Στα συμβόλαια όμως εμφανίζονται και φαίνονται κοινόχρηστο μελλοντικό κλιμακοστάσιο και αλλαγή του υπογείου από αποθήκη σε κατοικία, τα οποία δεν υπήρχαν στην αρχική δήλωση με τον 1337/83. Έκτοτε λόγω διαπληκτισμού τα αδέλφια χωρίστηκαν σε δύο στρατόπεδα. i. Μπορούν να ολοκληρώσουν από κοινού την νομιμοποίηση με τον 1337/83 την Γ’ φάση; Οι μεταγενέστερες αυθαιρεσίες (κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο και αλλαγή του υπογείου από αποθήκη σε κατοικία), πως θα δηλωθούν; Επιτρέπεται δηλαδή η ολοκλήρωση της Γ’ φάσης λόγω των μετέπειτα αυθαιρεσιών; ii. Μπορεί ο κάθε ιδιοκτήτης αυτοτελώς να δηλώσει εκ νέου - με τον 4178/13 - το διαμέρισμα του και το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, αν δεν συμφωνούν οι άλλοι για ολοκλήρωση με τον 1337/83 από κοινού; Σε αυτή την περίπτωση μπορούν να συμψηφιστούν –κατά το ποσοστό τους για τον καθένα - ότι πληρωμές έγιναν με τον 1337/83;
Apantisi: Τα θέματα σας απαντώνται στο σύνολο τους στο έγγραφο 5998/2012 της ΔΟΚΚ.
Erotisi: 1029. Σας παραθέτω διευκρινιστική απάντηση του ΥΠΕΚΑ: Όταν δεν έχει κατασκευαστεί τμήμα κτιρίου, παρόλο που το προβλέπει η οικοδομική άδεια σε τι κατηγορία δηλώνεται στο Ν.4178/13; Σε περίπτωση που η μη πραγματοποίηση τμήματος κτιρίου δεν επηρεάζει τη νομιμότητα του υπάρχοντος, δεν υφίσταται αυθαιρεσία. Σε αντίθετη περίπτωση ρυθμίζεται η επιφάνεια που προκύπτει ότι αντίκειται στις ισχύουσες γενικές και ειδικές πολεοδομικές διατάξεις και δηλώνεται στη σχετική κατηγορία κατά περίπτωση. Όσον αφορά το δεύτερο σκέλος έχω την εξής απορία: όταν έχει κατασκευαστεί μικρότερο περίγραμμα από το προβλεπόμενο και η διαφορά του σε διαστάσεις από το εγκεκριμένο ξεπερνά το 5% με αποτέλεσμα να μη μπορεί να δηλωθεί σαν παράβαση της κατηγορίας 3 άρθρο 9, τότε με ποιόν τρόπο δηλώνω την αυθαιρεσία και σε ποια κατηγορία; Πρέπει να θεωρήσω στο σύνολό του το κτίριο αυθαίρετο και να δηλωθούν όλα τα τετραγωνικά του στην κατηγορία 4 ή να υπολογίσω αναλυτικά τα τετραγωνικά που υπολείπονται και να τα δηλώσω σε ποιά κατηγορία ως αριθμό πολεοδομικών παραβάσεων;
Apantisi: Το ερώτημα είναι λίγο γενικό και λίγο δύσκολο να δοθεί απάντηση. Προσπαθώντας να αποκωδικοποιήσουμε με την δική μας λογική την Ε/Α του ΥΠΕΚΑ παραθέτουμε ένα παράδειγμα. Οικοδομική άδεια προβλέπει κτίριο που εφάπτεται με το πλάγιο όριο οικοπέδου. Στην κατασκευή το κτίριο έγινε κατά 1 μέτρο μικρότερο. Η ελάχιστη απόσταση του κτιρίου από το όριο είναι 4,5 μέτρα. Η άλλη διάσταση του κτιρίου είναι 10 μέτρα. Έχουμε αυθαίρετη κατασκευή (4,5-1)*10=35μ2 (σ.σ. Σε αντίθετη περίπτωση ρυθμίζεται η επιφάνεια που προκύπτει ότι αντίκειται στις ισχύουσες γενικές και ειδικές πολεοδομικές διατάξεις) Αν η κατασκευή έγινε προ 1975 θα δηλωθεί κατηγορία 1, αν έγινε προ 31.12.1982 θα δηλωθεί στην κατηγορία 2, αν για τα 35μ2 προκύπτει Υ.Δ.<40% (δεν είναι λογικό κατά τη γνώμη μου να ελέγξουμε για Υ.Κ.) θα δηλωθεί κατηγορία 4, άλλως κατηγορία 5.
Erotisi: 1030. Στο διάγραμμα δόμησης υφιστάμενης οικοδομής αναγράφονται σωστά σε σχέση με την πραγματικότητα οι διαστάσεις της κάτοψης (πχ. Πλάτος 6,20 μήκος 9μ. ) αλλά στον υπολογισμό του εμβαδού υπολογίζονται λάθος (5,85*9,00=52,65τ.μ.). Έχω παράβαση;
Apantisi: Από τη στιγμή που οι διαστάσεις είναι σωστές… Αν δεν έχει γίνει κάτι εκ του πονηρού, κινηθείτε προς αποκατάσταση του πρόδηλου λάθους μέσω ενημέρωσης του φακέλου, ευελπιστώντας ότι δεν θα κολλήσετε στην στενή ερμηνεία του «δεν αλλάζει το διάγραμμα δόμησης». 5
Erotisi: 1031. Πελάτης μου έχει αγοράσει αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων (χωρίς Σ. . σύμφωνα με τον ΓΟΚ ΄85) ως κατοικία. Στην σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αναφέρεται ως κοινόχρηστος χώρος με 0 χιλιοστά συνιδιοκτησίας. Για την τακτοποίηση με Ν.4178/13 ως υπέρβαση δόμησης η σύγκριση γίνεται με το σύνολο της πολυκατοικίας ως κοινόχρηστος χώρος, ή >200% ως ατομική ιδιοκτησία με 0‰ συνιδιοκτησίας; Επίσης ο πελάτης μου έχει κάνει αποδοχή κληρονομιάς από το 2008 αλλά ΔΕΝ το δηλώνει στο Ε9, οπότε στην θέση του Ε9 θα αναρτήσω την αποδοχή κληρονομιάς;
Apantisi: Πολύ θα ήθελα να δω το συμβόλαιο, πως έχει αγοραστεί ένας χώρος ΧΩΡΙΣ χιλιοστά. Επίσης, ο νόμος απαιτεί Ε9. Το ότι ο ιδιοκτήτης δεν το δήλωνε από το 2008 για να μην πληρώνει φόρους δεν σημαίνει ότι θα πρέπει να τον καλύψεις εσύ ανεβάζοντας λάθος αρχείο. Θα το δηλώσει τώρα και θα έχει τις συνέπειες που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία, θέμα το οποίο δεν μας ενδιαφέρει.
Erotisi: 1032. Σε αγροτεμάχιο 2 στρεμμάτων το 1990 κατασκευάσθηκε χωρίς οικοδομική άδεια, μέχρι την φάση του δομικού σκελετού μια μη νόμιμη διώροφη κατοικία 180τμ κύριων χώρων, με υπόγειο (100 τμ). Το 1990 τέθηκαν σε ισχύ στην περιοχή περιορισμοί Ζ.Ο.Ε. όπου καθιστούν όλα τα αγροτεμάχια κάτω των 4στρ. ως μη άρτια και μη οικοδομήσιμα. Μέχρι και πριν το 1990, δηλαδή μέχρι πριν τον καθορισμό των Ζ.Ο.Ε., υπήρχε η δυνατότητα έκδοσης Ο.Α. στο συγκεκριμένο αγροτεμάχιο των 2στρ. για κατοικία μέγιστης δόμησης 100τ.μ κύριων χώρων. Υπάρχει η δυνατότητα να ξεπερασθεί το πρόβλημα της Ζ.Ο.Ε. (μη έκδοση Ο.Α. ως μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο): i. με την χρήση της παραγράφου 1.α, άρθρο 23 του Ν.4178/13 δηλαδή την έκδοση Ο.Α. νομιμοποίησης για τα 100 τμ κύριων χώρων, εντός διαστήματος τριών ετών και πληρωμής του ανάλογου προστίμου για τα υπόλοιπα υπερβάλλοντα 80τ.μ κύριων χώρων. ii. με την χρήση της παραγράφου 4 του άρθρο 16 του Ν.4164/13. και να περατωθεί πλήρως η κατασκευή του κτίσματος;
Apantisi: Ο νόμος δεν απαγορεύει την δήλωση σε μη άρτια οικόπεδα/γήπεδα. Η χρήση είναι αυτή που παίζει ρόλο. Δηλώνοντας λοιπόν το ακίνητο στον 4178 μπορείτε να προβείτε σε αποπεράτωση του κτιρίου δυνάμει της Υ.Α. 2975/2012 όπου «στο Διάγραμμα κάλυψης ή στο Διάγραμμα δόμησης του ν.4030/11 αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση, δηλ. θέση, κάλυψη, δόμηση, ύψος κ.λπ. του κτίσματος. Επίσης υπολογίζονται τα πολεοδομικά μεγέθη των κτιρίων, των οποίων ζητείται η αποπεράτωση, με βάση την οριστική μορφή τους και αναγράφεται κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη η σχέση τους με τους όρους δόμησης, που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, με εξαίρεση τη χρήση της αυθαίρετης κατασκευής, η οποία σε κάθε περίπτωση πρέπει να επιτρέπεται από τις ισχύουσες στην περιοχή γενικές και ειδικές πολεοδομικές διατάξεις.»
Erotisi: 1033. Έχω περίπτωση όπου τακτοποιώ 2τμ αυθαιρεσία και αναλυτικό. Το ποσό για τα 2τμ είναι περίπου στα 200€. Το πρόστιμο που θα πληρώσει ο ιδιοκτήτης είναι 500 παράβολο και θα προστεθεί ο αναλυτικός 500 (σύνολο δηλαδή 1000€) ή θα πληρώσω το παράβολο και ο αναλυτικός θα προστεθεί στα 200€ ώστε το συνολικό να βγει στα 700€;
Apantisi: Αν δοκιμάσετε το σενάριο σας σε μία δήλωση σε επεξεργασία και πατήσετε τον υπολογισμό προστίμου, θα δείτε ότι θα υπολογιστεί πρόστιμο 700€.
Erotisi: 1034. Σε περίπτωση ρύθμισης αυθαιρέτου με ολοκληρωμένη υπαγωγή Ν.4014/2001 πληρωμένο όλο το ποσό του προστίμου και καταχωρημένων όλων των δικαιολογητικών από τον μηχανικό απαιτείται η μεταφορά της δήλωσης στο Ν.4178/2013;
Apantisi: Θεωρώ ότι όλες οι δηλώσεις πρέπει να μεταφερθούν στον 4178, παρά την αναφορά της εγκυκλίου 3 για τις ολοκληρωμένες υπαγωγές. Προφανώς και δεν τίθεται αμφισβήτηση ότι θα πρέπει να μεταφερθούν εφόσον απαιτηθεί βεβαίωση μεταβίβασης ή οποιαδήποτε διοικητική πράξη. 6
Erotisi: 1035. Σε οικόπεδο εντός οικισμού, έχουμε διώροφη μονοκατοικία με υπόγειο (μεζονέτα). Έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια (το 2004), η οποία έχει σφραγιστεί και θεωρηθεί για περαίωση των κατασκευών (το 2008) από την αρμόδια Πολεοδομία. Στο εν λόγω κτίριο, κατόπιν αυτοψίας διαπιστώνουμε ότι το ισόγειο κατασκευάστηκε πλήρως, στο υπόγειο έχει κατασκευαστεί ο Φ.Ο. και οι τοιχοπληρώσεις και στον όροφο μόνον ο Φ.Ο., ενώ η στέγη (που προβλεπόταν από την οικοδομική. άδεια) δεν κατασκευάστηκε καθόλου. Τα προαναφερθέντα συντελέστηκαν πριν την 28-7-2011. Η αυθαιρεσία προς ρύθμιση εντοπίζεται στο υπόγειο, στο οποίο έχει γίνει υπέρβαση τ.μ. σε σχέση με την οικοδομική άδεια. Δεδομένης της κατάστασης του κτιρίου, θα ήθελα να ρωτήσω i. εάν δύναται να γίνει υπαγωγή στο ν.4178/13 για τις υπερβάσεις του υπογείου ii. εάν ισχύει ο περιορισμός του 20% κατά το Αρ.23 παρ.14 iii. εάν το πρόστιμο θα υπολογιστεί εμβαδομετρικά ως υπέρβαση επιφάνειας υπογείου ή αναλυτικά ως λοιπή παράβαση iv. πώς αντιμετωπίζεται σε αυτήν την περίπτωση το υπόλοιπο τμήμα κτιρίου για το οποίο είναι κατασκευασμένος μόνο ο Φ.Ο. και τίποτε άλλο.
Apantisi: Δύναται να υπαχθεί στον 4178 με τακτοποίηση των μέτρων του υπογείου με Υ.Δ. και πιθανόν με ΥΚ και πλάγιων αποστάσεων. Στη συνέχεια θα εκδοθεί άδεια αποπεράτωσης αυθαιρέτου. Δεν θα γίνει χρήση της 23.14 (η υπόθεση σας ούτε πληροί τις προϋποθέσεις αλλά και ούτε την χρειάζεται). Η θεώρηση του 2008 ίσως θα πρέπει να συζητηθεί με την αρμόδια Υ.ΔΟΜ..
Erotisi: 1036. Σε ημιυπόγειο διπλοκατοικίας έχουν διαμορφωθεί δύο κατοικίες, ενώ παραμένουν και κοινόχρηστοι χώροι με βοηθητική χρήση όπως garage. Πλην των άλλων υπερβάσεων υπάρχει και υπέρβαση ύψους σε όλο το υπόγειο, που προκύπτει από την αύξηση του ελεύθερου ύψους του, χωρίς μεταβολή της στάθμης θεμελίωσης. Σύμφωνα με την άδεια η στάθμη πλάκας οροφής έπρεπε να βρίσκεται 1,70μ ψηλότερα από τη στάθμη του διαμορφωμένου εδάφους (προ του 2000 το 1,50 εφαρμοζόταν στην κάτω πλευρά της πλάκας οροφής υπογείου), λόγω όμως της αύξησης του ύψους βρίσκεται ψηλότερα από 1,70μ. Μπορεί να υπολογισθεί το πρόστιμο με μειωτικό συντελεστή 0,50 σύμφωνα με το εδάφιο 36 της εγκ.4 ή όχι σύμφωνα με την Ε.Α. 21 του υπουργείου, τόσο στους βοηθητικούς χώρους όσο και στους χώρους κύριας χρήσης;
Apantisi: Για να επωφεληθεί ένας χώρος τον μειωτικό συντελεστή ως «υπόγειος» θα πρέπει είτε να έχει δάπεδο στην προβλεπόμενη από την οικοδομική άδεια υπόγεια στάθμη, είτε να πληροί τις προϋποθέσεις του υπογείου όπως αυτές αναφέρονται στην ΕΑ 21 του helpdesk.
Erotisi: 1037. Έγινε προσθήκη Β ορόφου το έτος 1999 σε υπάρχουσα διώροφη οικοδομή που στο ισόγειο της υπήρχε σε τμήμα υπόστυλος χώρος. Προκειμένου να «ελευθερωθεί» ο ΣΔ στο τμήμα αυτό του ισογείου έγινε συμβολαιογραφική πράξη δέσμευσης χώρου στάθμευσης. Σήμερα ο χώρος αυτός ΔΕΝ είναι χώρος στάθμευσης (έχει τραπεζοκαθίσματα ). Αποτελεί αυτό παράβαση και αν ναι πως τακτοποιείται ;
Apantisi: Μιλάμε για έναν υπόστυλο χώρο στον οποίο έχουν δεσμευτεί μέτρα με τον 1221 για δημιουργία θέσης/θέσεων στάθμευσης. Σήμερα ακουμπούν τραπεζάκια, τα οποία φυσικά μπορούν και να απομακρυνθούν… Αν τελικώς καταλήξουμε ότι έχουμε αυθαιρεσία, τότε η μόνη λογική είναι η αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε βοηθητική, ήτοι αναλυτικός προϋπολογισμός.
Erotisi: 1038. Έγινε αυθαίρετη επέκταση υπογείου σε άδεια του 2002 και εκτός του περιγράμματος του κτηρίου. Για το τμήμα αυτό του υπογείου που είναι Β.Χ χρεώνεται και με υπέρβαση ΣΔ; (χώρος μειωμένου συντελεστή με υπέρβαση ΣΔ). Σε αυτή την περίπτωση υπολογίζεται στο ποσοστό αυθαιρέτων μιας και δεν είναι ΚΧ;
Apantisi: Τα τετραγωνικά θα μπουν στο πεδίο των «μέτρων με μειωτικό συντελεστή» από τη στιγμή που το δάπεδο του υπογείου κατασκευάστηκε στην εγκεκριμένη στάθμη. Στον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης δόμησης ΔΕΝ θα μετρήσουν τα συγκεκριμένα μέτρα από τη στιγμή που η χρήση είναι βοηθητική. 7
Erotisi: 1039. Οικοδομή εντός σχεδίου ανεγέρθηκε με 2 οικοδομικές. άδειες, η μία το 1987 (αφορούσε υπόγειο και ισόγειο) και η άλλη το 1996 (αφορούσε προσθήκη Α΄ ορόφου). Κατά την πρώτη φάση ανέγερσης το κτίριο τοποθετήθηκε και κατασκευάστηκε στο πίσω όριο του εξ’ αδιαιρέτου οικοπέδου σύμφωνα με το .Κ. της αρχικής άδειας. Όμως όταν βγήκε η 2η άδεια προσθήκης το .Κ. έδειχνε το κτίριο στο κέντρο περίπου του οικοπέδου ενώ το όλο κτίριο είχε ήδη υλοποιηθεί. Υπάρχει περίπτωση παράβασης μετακίνησης του κτιρίου με ότι συνεπάγεται αυτό, επειδή τα .Κ. των 2 αδειών δείχνουν διαφορετικές θέσεις του κτιρίου στο οικόπεδο ενώ τα 2 τοπογραφικά αντίστοιχα, δείχνουν το κτίριο στην ίδια θέση τοποθετημένο στο οικόπεδο; Κατά την αυτοψία του κτιρίου και την ανάγνωση των 2 αδειών διαπιστώθηκαν εκτός από τις κτιριοδομικές παραβάσεις τις υπερβάσεις δόμησης Η/Χ χώρων και τα εξής: Κατά την 1η Άδεια το κτίριο έπρεπε να κατασκευαστεί στις στάθμες, υπόγειο -1,00 ισόγειο +1,65 και δώμα +5,00, ενώ με την 2η Άδεια της προσθήκης στις στάθμες, υπόγειο -1,50 ισόγειο +1,65 ο Ά όροφος +4,88 και δώμα +8,16 ενώ στην πραγματικότητα το κτίριο κατασκευάστηκε μετά το πέρας της έκδοσης της 1ης οικοδομικής άδειας ως εξής, το υπόγειο στη στάθμη ±0,00, το ισόγειο στη στάθμη +3,30 ο Ά όροφος στη στάθμη +6,69 και το δώμα στη στάθμη +10,04 που σημαίνει ότι δεν κατασκευάστηκε στις σωστές στάθμες (σύμφωνα με τις 2 άδειες!) και έτσι περίπου το υπόγειο πήρε τη θέση του ισογείου, και κατά συνέπεια το ισόγειο πήρε τη θέση του Α΄ ορόφου και ο Α΄ όροφος έγινε Β΄ όροφος. (άρα έχουμε τριώροφο κτίριο δηλ. ισόγειο – Α΄ όροφος – Β΄ όροφος χωρίς υπόγειο που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια). Παρατηρούμε τελικά απ’ τα παραπάνω ότι έχουμε παραβάσεις στο ύψος του κτιρίου μεταξύ της πραγματικότητας και των 2 οικοδομικών αδειών. Οι παραβάσεις του ύψους που προέκυψαν απ’ τις παραπάνω περιπτώσεις πώς αντιμετωπίζονται; (Σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών δεν υπάρχει). Ποια οικοδομική άδεια λαμβάνω υπ’ όψιν για τη σύγκριση των πολεοδομικών γενικά παραβάσεων;
Apantisi: Θα λάβετε υπόψη σας την 2η άδεια. Ότι υπάρχει πάνω από το εγκεκριμένο ύψος αυτής της άδειας θα πρέπει να τακτοποιηθεί.
Erotisi: 1040. Η ερώτησή μου σχετικά με το νόμο τακτοποίησης αυθαιρέτων αφορά τα αυθαίρετα υπόγεια με βοηθητική χρήση και τον τρόπο υπολογισμού του προστίμου. Συγκεκριμένα σε διώροφη οικοδομή με Ο.Α. η μόνη παράβαση είναι η κατασκευή υπόγειου αποθηκευτικού χώρου 70 τ.μ. Στα σχέδια της Ο.Α. δεν προβλέπεται η κατασκευή υπογείου. Στην πραγματικότητα έχει κατασκευαστεί υπόγειο με χρήση αποθήκης για την άνωθεν οικία. Το υπόγειο είναι κανονικά μπαζωμένο από όλες τις πλευρές, η στάθμη οροφής είναι στη στάθμη του εδάφους, η πρόσβαση σε αυτό γίνεται από εξωτερική σκάλα από την αυλή, δεν προεξέχει του περιγράμματος του κτηρίου κλπ. Δεδομένου ότι το αυθαίρετο αυτό υπόγειο δεν μετρά στη δόμηση & κάλυψη τότε ο υπολογισμός του προστίμου θα γίνει μέσω Υ.Δ. βάσει των τετραγωνικών του και δεχόμενο τον μειωτικό συντελεστή 50%; ή μέσω αναλυτικού υπολογισμού (1 λοιπή παράβαση) δεδομένου ότι δεν αποτελεί χώρο κύριας χρήσης και δεν προκαλεί υπέρβαση δόμησης; Αναμένοντας την απάντησή σας, προκειμένου να κλείσω με ασφάλεια την προαναφερόμενη περίπτωση αυθαιρέτου, θα ήθελα να επισημάνω ότι το δίλημμά μου προέρχεται από το τροποποιημένο παράρτημα του νόμου, το οποίο στην περίπτωση 5(2) για τον μειωτικό συντελεστή, αναφέρεται σε τετραγωνικά μέτρα κύριων χώρων. Το ίδιο επισημαίνεται και στις διευκρινίσεις του παραρτήματος για το συγκεκριμένο τετραγωνίδιο. Το παράρτημα αυτό, έρχεται εν μέρει σε αντίθεση με την παρ. 6, του άρθρου 18 του νόμου που μιλάει γενικώς για όλους τους χώρους σε υπόγειες στάθμες. Δεδομένου ότι το νέο παράρτημα είναι μεταγενέστερο του νόμου και μάλιστα έχει δημοσιευτεί σε ΦΕΚ (οπότε είναι ισάξιο του νόμου), πιστεύω ότι αποτελεί μια διευκρίνιση επί του αρχικού νόμου, βάσει της οποίας αυθαίρετα υπόγεια με μη κύρια χρήση, υπολογίζονται μέσω αναλυτικού και όχι με τα τετραγωνικά της κάτοψης τους. Ποιά είναι η άποψή σας;
Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει και κατά το παρελθόν, διαφωνώ με την τοποθέτηση σας ως προς τον αναλυτικό προϋπολογισμό. Τα μέτρα θα δηλωθούν στο πεδίο με τον μειωτικό συντελεστή και από τη στιγμή που ο χώρος είναι αποθηκευτικός ΔΕΝ θα αθροιστούν στον αριθμητή για τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης. Αν το πρόστιμο είναι μεγάλο, μπορεί πολύ απλά να προχωρήσει σε νομιμοποίηση. 8
Erotisi: 1041. Μπορεί να υπαχθεί στον Ν.4178 μονοκατοικία μέσα σε οικόπεδο με κάθετη ιδιοκτησία με συνολικό εμβαδόν κατοικίας 69μ2 μαζί με τις αυθαίρετες προσθήκες με χρήση για τον υπολογισμό του προστίμου των εκπτώσεων που δίνει ο νόμος καθώς είναι η κύρια και μοναδική κατοικία και επικαρπωτής είναι άτομο με αναπηρία πάνω από 67% ενώ ο ψιλός κύριος δεν έχει αναπηρία. Το δεδομένο είναι ότι και οι δυο ο επικαρπωτής και ο ψιλός κύριος δεν έχουν άλλο περιουσιακό στοιχείο εκτός από αυτή την μονοκατοικία των 69μ2 η οποία όμως βρίσκεται σε οικόπεδο 500μ2 (το τμήμα των 500μ2 είναι το τμήμα της κάθετης ιδιοκτησίας που τους ανήκει ) που το οικόπεδο όμως ανήκει σε οικισμό πάνω από 4000 κατοίκους. Μπορεί την δήλωση να την κάνει ο επικαρπωτής μόνο για να έχει την έκπτωση λόγω της αναπηρίας του;
Apantisi: Την αίτηση μπορεί να την υποβάλλει είτε ο ψιλός κύριος είτε ο επικαρπωτής με συναίνεση του ψιλού κυρίου. Ο ψιλός κύριος διατηρεί την κυριότητα ενώ ο επικαρπωτής καρπώνεται τα οφέλη, έχοντας τον πλήρη έλεγχο του ακινήτου καθώς διατηρεί το προνόμιο της οίκησης ακόμη και της είσπραξης του όποιου εισοδήματος θα μπορούσε να προκύψει από την εκμετάλλευση του ακινήτου. Η Ελληνική πραγματικότητα έχει να επιδείξει 2 διαφορετικές πρακτικές για έναν παρόμοιο φόρο μέσα σε ελάχιστα χρόνια. Με την επιβολή του ΕΕΤΗΔΕ, οι κατέχοντες την ψιλή κυριότητα είχαν βρεθεί στο φορολογικό απυρόβλητο καθώς τον φόρο κλήθηκαν να πληρώσουν οι κατέχοντες την επικαρπία. Με τον ΕΝΦΙΑ η εικόνα άλλαξε άρδην. Ο επικαρπωτής πληρώνει για το μερίδιο που του αντιστοιχεί και ο ψιλός κύριος για το δικό του. Για να έρθουμε λοιπόν στα δικά μας, γνώμη μου είναι ότι την δήλωση μπορεί να την κάνει και ο επικαρπωτής και να καρπωθεί τις ευνοϊκές ρυθμίσεις εφόσον τις δικαιούται. Τέλος το όριο για τους οικισμούς είναι τα 3000 άτομα.
Erotisi: 1042. Παρακαλώ να μου διευκρινίσετε αν η άδεια πρέπει να είναι σε ισχύ ή όχι. Αν έχω μια άδεια του 1990 που έχει αποπερατωθεί (έχει ρεύμα) και κατασκευάσω μετά τις 28.07.2011 τμήμα αυθαίρετου που συνδέεται με την υπάρχουσα οικοδομή και δεν αντίκειται στα i, ii, iii, iv και v της απάντησης 1000 μπορώ να βάλω στον 4178/13 τη παράβαση; Γράφεται ότι δεν χρειάζεται να έχει ολοκληρωθεί ο φέροντας οργανισμός. Για το v της απάντησης 1000 μπορώ να χρησιμοποιήσω άλλο τρόπο ότι η εργασίες έχουν αρχίσει πριν τις 28.07.2011; Αν η οικοδομή μου είναι προ 1955 που θεωρείται ότι έχει οικοδομική άδεια μπορώ να κάνω το ίδιο; Παρακαλώ απαντήστε μου γρήγορα γιατί η 1000 απάντηση μου προξένησε πολλά ερωτήματα.
Apantisi: Η 23.13 θέτει ως απαραίτητη προϋπόθεση το σύνολο των εργασιών πλήρωσης να έχει γίνει μετά της 28.07.2011. Με τη λογική του ερωτήματος σας, θα μπορούσαμε να αυξήσουμε τον σ.δ. κατά 20% σε όλες τις υφιστάμενες οικοδομές, με αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν μετά την ημερομηνία που προαναφέραμε. Η άδεια δεν χρειάζεται να είναι σε ισχύ, αλλά όχι να το «τεντώσουμε» και τόσο πολύ. Πέρα από την λογική αντίκειται και στις προϋποθέσεις που θέτει η παράγραφος.
Erotisi: 1043. Κτίσμα προ του 1975 δεν εμφανίσθηκε στα σχέδια Ο. Α. του έτους 1992. Υπάρχει θέμα ψευδούς τοπογραφικού έτσι ώστε να πρέπει να θεωρήσουμε στη δήλωση ότι δεν υφίσταται Ο.Α. ;
Apantisi: Αυτά τα θέματα δεν τα διαχειριζόμαστε εμείς ως ιδιώτες μηχανικοί. Δεν μπορούμε δλδ να θεωρήσουμε με δική μας πρωτοβουλία ένα τοπογραφικό ψευδές κ.λπ..
Erotisi: 1044. Οικία ανήκει στον σύζυγο ή στην σύζυγο ή και στους δύο και φιλοξενούν το ανύπαντρο παιδί τους, το οποίο έχει 80% αναπηρία και έχει το επίδομα, αλλά κάνει δικιά του φορολογική δήλωση (π.χ. ενήλικας), οι γονείς που το φιλοξενούν στο υπό τακτοποίηση οίκημα, δικαιούνται ελάφρυνση; Τέλος αν το παιδί είναι ανήλικο (ή δεν παίζει ρόλο η ηλικία);
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1045. 9
Erotisi: 1045. Στο άρθρο 17 του Ν.4178/13, αναφέρεται ότι μείωση προστίμου δικαιούνται όχι μόνο τα άτομα που είναι Α.Μ.Ε.Α. αλλά και τα άτομα που επιβαρύνονται φορολογικά από πρόσωπα με τις παραπάνω ιδιότητες. Αν δηλαδή η υπό τακτοποίηση οικία ανήκει στον σύζυγο 100% ο οποίος είναι υγιής ,αλλά η σύζυγός του είναι Α.Μ.Ε.Α. με π.χ. 80% αναπηρία, κάνουν κοινή φορολογική δήλωση, αλλά η σύζυγος (όπως όλα τα Α.Μ.Ε.Α.), έχει το επίδομα αναπηρίας, δικαιούται ο σύζυγος την μείωση;
Apantisi: Εξ’ αφορμής του ερωτήματος σας, παραθέτουμε ξανά όπως κάναμε και στην Ε/Α 257, τους ορισμούς για τα προστατευόμενα μέλη: 1. Ο σύζυγος ή η σύζυγος που δεν έχει φορολογούμενο εισόδημα. 2. Τα ανήλικα ανύπαντρα παιδιά (κάτω από 18 ετών). 3. Τα ενήλικα (πάνω από 18 ετών) παιδιά τα οποία: α) Δεν έχουν υπερβεί το 25ο έτος της ηλικίας τους και σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές ή σχολεία στην Ελλάδα και το εξωτερικό (μαθητές, φοιτητές). β) Δεν έχουν υπερβεί το 25ο έτος της ηλικίας του και παρακολουθούν δημόσια ή ιδιωτικά ινστιτούτα επαγγελματικής κατάρτισης (ΙΕΚ) στην Ελλάδα. γ) Για τα παιδιά που δεν σπουδάζουν και είναι πάνω από 18 ετών, καθώς και τα παιδιά των παραπάνω περιπτώσεων α΄ και β΄ θεωρούνται ότι είναι προστατευόμενα μέλη μέχρι και για άλλα δύο χρόνια, εφόσον για τα χρόνια αυτά είναι γραμμένα στα μητρώα ανέργων του Ο.Α.Ε. . 4. Τα ανύπαντρα παιδιά που είναι πάνω από 18 ετών και δεν σπουδάζουν ή δεν είναι άνεργα και υπηρετούν την στρατιωτική τους θητεία ανεξαρτήτως ηλικίας. 5. Παιδιά που είναι ανύπαντρα ή διαζευγμένα ή τελούν υπό χηρεία και έχουν αναπηρία πάνω από 67%. 6. Οι πατεράδες και οι μητέρες και των δύο συζύγων. 7. Οι αδελφοί και οι αδελφές και των δύο συζύγων οι οποίοι: α) είναι ανύπαντροι, β) διαζευγμένοι, γ) τελούν σε κατάσταση χηρείας, εφόσον παρουσιάζουν αναπηρία από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία από 67% και πάνω. 8. Οι ανήλικοι ορφανοί (κάτω από 18 ετών) από μητέρα και πατέρα, συγγενείς μέχρι και τρίτου βαθμού (θείοι, ανήψια, δισέγγονα) και από τους δύο συζύγους. Οι παραπάνω περιπτώσεις 2 έως 8 θεωρούνται ότι είναι προστατευόμενα μέλη και βαρύνουν τον φορολογούμενο ΕΦΟΣΟΝ μένουν μαζί του και το ετήσιο φορολογούμενο ή απαλλασσόμενο εισόδημά τους ΔΕΝ υπερβαίνει: α) το ποσό των 3.000 ευρώ, β) το ποσό των 6.000 ευρώ εάν έχουν αναπηρία πάνω από 67%. Για την εφαρμογή των διατάξεων αυτών στο όριο του εισοδήματος (δλδ το όριο των 3000€ και των 6000€) δεν λαμβάνονται υπόψη τα εισοδήματα που αποκτώνται από το δικαιούχο: α) το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση γενικά ή από την παραχώρηση της χρήσης ακινήτου χωρίς αντάλλαγμα σε πρόσωπα που είναι συγγενείς με αυτόν μέχρι το δεύτερο βαθμό εξ αίματος, β) τα εισοδήματα των ανήλικων τέκνων, που κατά τις διατάξεις του άρθρου 5 προστίθενται στο συνολικό εισόδημα του γονέα, γ) έσοδα από διατροφή που καταβάλλεται στο ανήλικο με δικαστική απόφαση ή ύστερα από συμφωνία που καταρτίστηκε με συμβολαιογραφικό έγγραφο και δ) το εξωιδρυματικό επίδομα της περίπτωσης ε΄ της παραγράφου 5 του άρθρου 6 του Κ.Φ.Ε. και τα προνοιακά επιδόματα που χορηγούνται σε άτομα με διάφορες αναπηρίες. ΔΕΝ θεωρείται προστατευόμενο μέλος και βαρύνει το φορολογούμενο ΑΝ το ανήλικο παιδί ΑΠΟΚΤΑ εισόδημα από εμπορικές - γεωργικές επιχειρήσεις ή αμοιβές από ελευθέριο επάγγελμα ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΑ ποσού εισοδήματος, ΕΚΤΟΣ εάν τα παραπάνω δικαιώματα τα απέκτησε το ανήλικο παιδί από κληρονομιά. Το αν το επίδομα αναπηρίας θεωρείται εισόδημα είναι κάτι που πρέπει να μας απαντήσουν οι λογιστές. 10
Erotisi: 1046. Όταν σε ιδιοκτησία, πχ. διαμέρισμα σε πολυκατοικία, έχω υπέρβαση ύψους έστω 0,15εκ για να βρω το ποσοστό Υ.Υ. αν είναι πάνω ή κάτω του 20% συγκρίνω την υπέρβαση με το συνολικό επιτρεπόμενο της οικοδομής ή το επιμερίζω ανάλογα με τα χιλιοστά που έχει η ιδιοκτησία; Μου φαίνεται κάπως παράλογος ο επιμερισμός του ύψους και αυτό μου απάντησαν και στο πρώην helpdesk, ότι δηλαδή η σύγκριση θα γίνει με το συνολικό επιτρεπόμενο και όχι με τον επιμερισμό. Εσείς πως το κάνετε;
Apantisi: Όπως έχουμε γράψει δεκάδες (πλέον) φορές, ο υπολογισμός προστίμου για τις περιπτώσεις υπέρβασης ύψους είναι ότι χειρότερο έχει να επιδείξει αυτός ο νόμος. Προφανώς και τα μεγέθη της κάλυψης και του ύψους ΔΕΝ επιμερίζονται αναλόγως των χιλιοστών. Για την περίπτωση που περιγράφεται, μου φαίνεται λογικότερο από τη στιγμή που τακτοποιείται Υ.Υ. μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας, να ελέγξετε το 0,15/3,00 όπου 3,00 το ύψος της ιδιοκτησίας σας.
Erotisi: 1047. Έχω εκτός σχεδίου μια ισόγεια κατοικία 60μ2 και στην συνέχεια αυτής ισόγειες αποθήκες 150μ2 όλες κατασκευές του 1971 χωρίς άδεια. Μπορούν να ενταχθούν στην κατηγορία 1 του Νόμου σαν κτίριο με αποκλειστική χρήση κατοικίας;
Apantisi: Όπως έχουμε γράψει και κατά το παρελθόν, η αποθήκη του σπιτιού έστω και σε ξεχωριστό κτίσμα θεωρείται μέρος της κατοικίας και μπορεί να τακτοποιηθεί με την κατηγορία 1. Εδώ όμως εσείς μας περιγράφεται κάτι παράλογο. Οι αποθηκευτικοί χώροι της κατοικίας να είναι 2,5 φορές παραπάνω από το ίδιο το σπίτι… Προφανώς λοιπόν τα 150μ2 ΔΕΝ είναι αποθήκη της κατοικίας αλλά κάτι άλλο.
Erotisi: 1048. Σε εκτός σχεδίου τεμάχιο κατασκευάστηκαν ένας αχυρώνας, ένας σταύλος και ένα κοτέτσι χωρίς άδεια. Το πρόστιμο θα υπολογιστεί με ΥΔ και δεν θα γίνει μείωση ανεξάρτητα αν αυτά είναι πρόχειρες κατασκευές (δεν γίνεται κάποιος άλλος υπολογισμός όπως στον 4014); Αν τσεκάρω το κουτάκι "Πρόχειρη κατασκευή" θα χρειαστεί και η απόφαση από την επιτροπή του άρθρου 12; Επίσης, το κοτέτσι μπορώ να το βάλω με μειωτικό σαν ισόγειο βοηθητικό των κυρίως κτισμάτων ώστε να μειωθεί κάπως το πρόστιμο;
Apantisi: Ο χαρακτηρισμός «πρόχειρη κατασκευή» παίζει ρόλο μόνο στην ένταξη ή όχι κατασκευών που τακτοποιούνται δυνάμει του άρθρου 14. Δεν παίζει κάποιο ρόλο στον υπολογισμό του προστίμου, ούτε μία πρόχειρη κατασκευή εμπίπτει στις αρμοδιότητες της επιτροπής του άρθρου 12. Για το κοτέτσι… δεν μπορώ να σας πω κάτι…
Erotisi: 1049. Ήθελα να ρωτήσω που ακριβώς αναγράφεται ότι αν έχω αυθαιρεσίες σε ιδιοκτησία μου και αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστο χώρο δεν μπορώ να κάνω μια δήλωση. Έχω περίπτωση ιδιοκτήτη πολυκατοικίας που θέλει να ρυθμίσει Η/Χ στο διαμέρισμα του και χώρο αποθήκης - χωρίς άδεια, εντελώς αυθαίρετο - που χρησιμοποιεί ο ίδιος στον ακάλυπτο. Μπορώ να κάνω δήλωση για τον ημιυπαίθριο και να μου δώσουν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες συναίνεση πάνω από 50% για να δηλωθεί και η αποθήκη σε μια δήλωση;
Apantisi: Δεν το λέει κάπου. Λέει όμως τι επιτρέπεται. Επιτρέπεται λοιπόν: • Δήλωση μίας Ο.Ι. • Δήλωση πολλών Ο.Ι. ενός ή περισσοτέρων συνιδιοκτητών • Προφανώς δήλωση όλου του κτίσματος (όλες οι Ο.Ι. και τα κοινόχρηστα) Στις περισσότερες φορές που έχει τεθεί το ερώτημα (αν όχι σε όλες) η διατύπωση της απάντησης μας είναι ότι: «δεν προκύπτει από κάπου». Από εκεί και πέρα ο κάθε ένας μπορεί να κρίνει αναλόγως και των σχέσεων που υπάρχουν στην οικοδομή.
Erotisi: 1050. Αυθαίρετο το οποίο ανήκει σε ανδρόγυνο 50-50 από το οποίο η σύζυγος πληροί τις προϋποθέσεις για ευνοϊκές ρυθμίσεις ατόμου με 80% αναπηρία, δηλώνονται σε δυο ξεχωριστά ΦΚ τα μισά τετραγωνικά στον καθένα και η σύζυγος παίρνει στα δικά της τον ευνοϊκό συντελεστή . Η ερώτηση είναι , οι λοιπές παραβάσεις σε τίνος το ΦΚ πρέπει να δηλωθούν;
Apantisi: Αν είναι άρτιος αριθμός από μισές, αν είναι περιττός… ε, ας μπει μία παραπάνω εκεί που βολεύει… 11
Erotisi: 1051. Σε οικόπεδο 900τμ. εκδόθηκε το 1976 οικοδομική άδεια για διώροφη οικοδομή (ισόγεια αποθήκη και Α’ όροφος κατοικία ) η αποθήκη μετρούσε στη δόμηση. Μέσα στο 1976 και μετά από την έκδοση της οικοδομικής άδειας έγινε κατάτμηση του οικόπεδου σε μικρότερο 250τ.μ. Σήμερα το οικόπεδο θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο αλλά με άλλους όρους δόμησης μικρότερος συντελεστής δόμησης. Το 1983 γίνεται αυθαίρετη αλλαγή χρήσης της ισόγειας αποθήκης σε δυο καταστήματα αποδεικτικά παλαιότητας το Ε9. Πως θα δηλωθεί και θα υπολογιστεί η αλλαγή χρήσης της αποθήκης; Θα υπολογιστεί με αναλυτικό προϋπολογισμό (αλλαγή χρήσης Β.Χ. σε χώρο Κ.Χ. με το Β.Χ. να έχει μετρήσει στη δόμηση) ή η κατάτμηση και η αλλαγή των όρων δόμησης (σήμερα δικαιούται λιγότερα τετραγωνικά σε δόμηση ) επηρεάζει και πως τον τρόπο υπολογισμού και δήλωσης της αυθαίρετης χρήσης; Τέλος το γεγονός ότι η αλλαγή χρήσης έγινε πριν το ΓΟΚ 85 οπότε και καθιερώθηκε η έννοια της αλλαγής χρήσης δεν αποτελεί παράβαση;
Apantisi: Για την αλλαγή χρήσης προ ΓΟΚ δείτε την Ε/Α 652. Γενικά, η αλλαγή χρήσης χώρου βοηθητικής χρήσης που έχει μετρήσει στον σ.δ. σε χώρο κύριας χρήσης, επισύρει πρόστιμο που υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό.
Erotisi: 1052. Σε οικόπεδο εντός οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων, είχε εκδοθεί οικοδομική άδεια ισογείου κατοικίας το 1985, με φέροντα οργανισμό από οπλισμένο σκυρόδεμα και επικάλυψη με πλάκα. Αντί της πλάκας κατασκευάσθηκε σε ένα τμήμα σοφίτα με ξύλινο δάπεδο, και στο υπόλοιπο η επικάλυψη έγινε με ξύλινη κεραμοσκεπή. Επίσης υπάρχουν και κάποιες άλλες αυθαιρεσίες εντός του οικοπέδου που θα τακτοποιηθούν. Ο ιδιοκτήτης θέλει να εκδώσει οικοδομική άδεια νομιμοποίησης όσον αυθαιρεσιών νομιμοποιούνται και να κατασκευάσει και προσθήκη κατ’ επέκταση, της υπάρχουσας κατοικίας. Στην ένταξη είχαμε δηλώσει εξόφληση με δόσεις. Μέχρι τώρα έχει πληρώσει το παράβολο και το ανταποδοτικό τέλος του ΤΕΕ, και καμιά δόση. (Θα έπρεπε να πληρώσει έξι δόσεις που έληγαν στις 10/8/15 και τις υπόλοιπες που λήγουν 10/2/16). Επίσης θέλει να μεταβιβάσει το ακίνητο στον γιό του και εκείνος να εκδώσει την οικοδομική άδεια. i. Αν η αλλαγή της επικάλυψης από πλάκα σε στέγη μπορεί να υπολογισθεί με αναλυτικό (η στέγη είναι εμφανής, δεν υπάρχει ούτε ψευδοροφή) ή θα πρέπει να υπολογισθεί και αύξηση ύψους από την άδεια, λόγω του ύψους της στέγης; Τότε το παράβολο υπολογίζεται 2.000€ αντί 1.000€ που έχει πληρώσει, το σύστημα θα ζητήσει πρόσθετο παράβολο; ii. Μπορεί να μεταβιβασθεί αν έχει πληρωθεί το 30% του προστίμου, και μετά την μεταγραφή να εκδοθεί οικοδομική άδεια από τον νέο ιδιοκτήτη ή να δηλώσουμε σε όσα νομιμοποιούνται ότι θα εκδοθεί άδεια, η οποία όμως να εκδοθεί πάλι από τον νέο ιδιοκτήτη;
Apantisi: Η κατασκευή στέγης υπολογίζεται με αναλυτικό. Η μεταβίβαση τώρα μπορεί να γίνει με την πληρωμή του 30% του προστίμου που υπολογίζεται για τακτοποίηση και όχι για έκδοση της οικοδομικής άδειας. Δείτε σχετικά την εγκύκλιο 4 στίχο 40. Αν δεν υπάρχει κάποιος ιδιαίτερος λόγος άμεσης μεταβίβασης, εξετάστε το ενδεχόμενο να βγει η άδεια νομιμοποίησης, να γίνει η μεταβίβαση και πριν την έναρξη των εργασιών να γίνει η αλλαγή ονόματος στην άδεια. Με αυτόν τον τρόπο θα γλυτώσετε το ποσό (το 30%) που θα πληρωθεί μόνο και μόνο για να γίνει άμεσα η αλλαγή στο ιδιοκτησιακό.
Erotisi: 1053. Σε περίπτωση μετατόπισης κτιρίου, κατασκευασμένο σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, σε περιοχή του οικοπέδου που τμήμα του κτιρίου βρίσκεται εντός της απόστασης από τα όρια. Η παράβαση θα δηλωθεί με όχι στο αν έχει οικοδομική άδεια αλλά δηλώνονται μόνο οι υπερβάσεις στα πολεοδομικά μεγέθη της αδείας τα οποία δεν υπάρχουν μιας και το κτίριο είναι ίδιο με της οικοδομικής άδειας άρα μια παράβαση μετατόπισης;
Apantisi: Σε περίπτωση που η μετατόπιση έχει γίνει σε θέση που το κτίριο ΔΕΝ είναι πλέον σύννομο, τότε δεν μπορεί αν γίνει χρήση της παραγράφου Γ.ιε του άρθρου 9. Αν δεν υπάρχει κανένα κοινό σημείο μεταξύ εγκεκριμένου περιγράμματος και πραγματικότητας τότε στο πεδίο της άδειας θα επιλεγεί ΟΧΙ και όλο το κτίριο είναι αυθαίρετο. Σε υπάρχει κοινό σημείο τότε στο πεδίο της άδειας θα επιλεγεί ΝΑΙ και ως αυθαίρετα θα δηλωθούν τα μέτρα που δεν καλύπτονται από το εγκεκριμένο περίγραμμα. 1
Erotisi: 1054. Έχω υπόθεση στην οποία έχω κάνει έλεγχο του ακινήτου, έχω καταγράψει τις αυθαιρεσίες, έχω φτιάξει φάκελο στο σύστημα του Τ.Ε.Ε. σε στάδιο «Αρχικής υποβολής» με υπολογισμό προστίμου, έχω πληρωθεί την αμοιβή μου αλλά ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης του ακινήτου λόγω οικονομικής δυσκολίας δεν μπορεί να πληρώσει το «Τέλος υπαγωγής- παράβολο», το ποσοστό ανταπόδοσης Τ.Ε.Ε. και κατ’ επέκταση ούτε το πρόστιμο (με δόσεις που είχε ζητήσει). Δεν μου ζητάει να του επιστραφούν τα χρήματα της αμοιβής μου ούτε έχει κάποια άλλη απαίτηση από εμένα, αλλά εγώ από τη μεριά μου θα ήθελα να κλείσω τον φάκελο. Πρέπει να κάνω κάποια ενέργεια στο σύστημα του Τ.Ε.Ε. ή κάποια άλλη έγγραφη ενέργεια.
Apantisi: Κατά την γνώμη μου δεν χρειάζεται να κάνετε κάτι. Από τη στιγμή που ΔΕΝ έχει πληρωθεί το παράβολο δεν μπορείτε να προχωρήσετε στην διαδικασία. Επίσης και σύμφωνα με τις οδηγίες του ΤΕΕ ένα ακίνητο θεωρείται ότι έχει ενταχθεί στον 4178 όταν η δήλωση αναβαθμιστεί σε κατάσταση υπαγωγής.
Erotisi: 1055. Για την επιλογή των συντελεστών υπέρβασης δόμησης και κάλυψης, συγκρίνονται τα μεγέθη κάθε φύλλου καταγραφής ξεχωριστά με τους όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή, ή αθροίζονται τα μεγέθη όλων των φύλλων καταγραφής; Π.χ. έχω ένα ΦΚ με υπέρβαση δόμησης και κάλυψης 10μ2 και δεύτερο ΦΚ με υπέρβαση δόμησης 100 μ2. Η επιτρεπόμενη δόμηση είναι 200μ2. Θα βάλω και στα 2 ΦΚ υπέρβαση δόμησης =110/200 >50% και υπέρβαση κάλυψης <20%, ή θα βάλω στο ΦΚ 1 υπέρβαση δόμησης =10/200<50% και υπέρβαση κάλυψης <20% & στο ΦΚ 2 υπέρβαση δόμησης 100/200<50% και υπέρβαση κάλυψης 0%
Apantisi: Κάθε τμήμα επιβαρύνεται με τους συντελεστές του μεγέθους που παραβιάζει. Κάθε Ο.Ι. (ας θεωρήσουμε ότι η δήλωση γίνεται για μία Ο.Ι.) έχει έναν κοινό συντελεστή Υ.Δ., ένα κοινό συντελεστή Υ.Κ. και έναν κοινό συντελεστή Υ.Υ.. Στο παράδειγμα σας θα έχουμε: 1ο Φ.Κ.: Υ.Δ. 110/200 2ο Φ.Κ.: Υ.Δ.: 110/200 και Υ.Κ.<20%.
Erotisi: 1056. Διώροφη οικοδομή εκτός σχεδίου με αποπερατωμένο μόνο τον φέροντα οργανισμό υπήχθη στο Ν1337/83 με Β΄ φάση. Η οικοδομή αυτή αποπερατώθηκε το 1985. Μέχρι σήμερα δεν έχει ενταχθεί η περιοχή σε σχέδιο πόλεως, οπότε δεν έγινε η Γ΄ φάση της οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση. i. Θεωρείται η αποπερατωμένη διώροφη οικοδομή ότι καλύπτεται από την Β΄ φάση του Ν1337/83 ή θα πρέπει να δηλωθούν οι εργασίες αποπεράτωσης στο Ν4178/13; ii. Αν ναι, πως δηλώνονται αυτές οι εργασίες; Ίσως με αναλυτικό προϋπολογισμό;
Apantisi: H αποπεράτωση φέροντος οργανισμού που δηλώθηκε με τον Ν.1337/1983 προβλέπεται στο άρθρο 16 παράγραφος 3 του νόμου αυτού και με ημερομηνία έναρξης ισχύος 05.06.1992. Προβλέπει δε ότι αποπεράτωση επιτρέπεται μετά την ολοκλήρωση και της 3ης φάσης, την σύμφωνη γνώμη του νομάρχη (τότε), της πολεοδομικής υπηρεσίας και εφόσον συντρέχουν κοινωνικοί λόγοι. Προ της ημερομηνίας αυτής (05.06.1992) δεν προβλέπονταν κάτι από όσα γνωρίζω. Σε κάθε περίπτωση και για να μην μπερδευόμαστε, οποιαδήποτε εργασίας απαιτεί άδεια. Αν υπάρχει αυτή η άδεια (αμφιβάλλω) έχει καλώς, άλλως το κτίριο θα πρέπει κατά την γνώμη μου να δηλωθεί όλο αυθαίρετο και όχι με αναλυτικό.
Erotisi: 1057. Σε γήπεδο όπου έχει εκδοθεί Ο/Α, ανεγέρθηκε επιπροσθέτως ανεξάρτητο αυθαίρετο διώροφο κτίριο. Το ισόγειο επιβαρύνεται με Υ.Δ. και Υ.Κ. Στον όροφο πέραν της Υ.Δ. βάζουμε και Υ.Κ.;
Apantisi: Γνώμη μου είναι ότι η ΥΚ επιβαρύνει μία φορά κάθε ιδιοκτησία. Συνεπώς αν δεν έχει γίνει σύσταση (που δεν έχει γίνει) θα χρεωθεί μόνο στο ισόγειο. Αν έχει γίνει σύσταση π.χ. μία ιδιοκτησία το ισόγειο και μία στον όροφο τότε η Υ.Κ. θα χρεωθεί και στις 2 ιδιοκτησίες. 2
Erotisi: 1058. Σε ισόγεια κατοικία προ του 1970 με οικοδομική άδεια, έχει γίνει αυθαίρετη κατασκευή ισόγειας ανεξάρτητης αποθήκης το 1979. Το ανώτατο ύψος της, μετρούμενο στην πρόσοψή της είναι 2.60μ, αλλά είναι κάτω του 2,50 βάσει του ΓΟΚ ’73, όπου ορίζεται ότι για τον προσδιορισμό του ύψους βοηθητικού κτίσματος, όπως το ανωτέρω, λαμβάνεται υπόψη «το υψηλότερον σημείον από της πέριξ φυσικής ή τεχνητής στάθμης του εδάφους…» (εδάφιο 3 άρθρου 86 ΓΟΚ ‘73). Σε ερώτημα στην πολεοδομία μου είπαν ότι η μέτρηση πρέπει να γίνει στην πρόσοψη του κτίσματος και δεδομένου ότι γι΄ αυτούς το ύψος πρέπει να θεωρηθεί ότι είναι 2.60μ δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί, παρόλο που κατά τα λοιπά το κτίσμα πληροί τις προϋποθέσεις βοηθητικού κτίσματος του ΓΟΚ ’73 (Άρθρο 86). Είναι σωστή η απάντηση του υπαλλήλου της πολεοδομίας; Εάν όχι, να δηλωθεί στο Ν4178/13 για έκδοση άδειας νομιμοποίησης, δεδομένου ότι ούτε το ύψος, βάσει του ΓΟΚ ’73, έχει πρόβλημα;
Apantisi: Δεν γνωρίζω πως «λειτουργούσε» η διάταξη, αλλά έτσι όπως την διαβάζω είναι ξεκάθαρη. Μιλάει για μέσο ύψος δηλαδή το ύψος όλων των ελεύθερων πλευρών. Έχει λογική να ελέγξεις μόνο την πρόσοψη αν είναι άλλες πλευρές ΔΕΝ είναι ελεύθερες.
Erotisi: 1059. Σε διώροφη κατοικία τουλάχιστον προ του 1955 από λιθοδομή, σε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων, χωρίς οικοδομική άδεια, με κάλυψη 100%, και προέρχεται από συνένωση δύο ακινήτων κατ επέκταση, το 2002 κατασκευάσθηκε εσωτερικός σκελετός (κολώνες, δοκοί και πλάκες) από οπλισμένο σκυρόδεμα. Επίσης ο ένας τοίχος από λιθοδομή της όψης κατεδαφίσθηκε και μετά την ανέγερση του σκελετού κατασκευάσθηκε από οπτοπλινθοδομή, και έγινε γενική επισκευή της κατοικίας, εσωτερικά και εξωτερικά. Επίσης στην μία όψη και επί της δημοτικής οδού κατασκευάσθηκε εξώστης 1,20μ. πλάτους (στο παλιό κτίριο υπήρχε στην ίδια θέση εξώστης). H Υ.ΔΟΜ. στην έκθεση αυτοψίας, το περιγράφει σαν «αυθαίρετη κατασκευή νέου εσωτερικού φέροντα οργανισμού, επισκευή και εσωτερική διαρρύθμιση διωρόφου κατοικίας, προσθήκη κατ’ επέκταση στον όροφο και δύο εξωστών στην πρόσοψη του ορόφου.». Το ερώτημα είναι αν θα υπολογισθούν όλες οι εργασίες με αναλυτικό ή θα θεωρηθεί αυθαίρετο όλο το κτίριο, με ότι συνεπάγεται για το πρόστιμο; Το νέο ερώτημα γι’ αυτό είναι: Αν οι ανοικτοί εξώστες που έχουν πλάτος περίπου 1,20μ. (το μικρότερο πλάτος οδού είναι 2,80μ.) και βρίσκονται σε ύψος (κάτω μέρος πλάκας) 2,60μ. και 2,80μ. (ελάχιστα ύψη λόγω κλίσεως οδού) μπορούν να τακτοποιηθούν; Στις ερωτοαπαντήσεις 147, 186, 339 αν κατάλαβα καλά απαντάται ναι, ενώ στην 413 απαντάται όχι, χωρίς να έχει γίνει κάποια άλλη διευκρίνιση. Παρακαλώ απαντήστε μου αν μπορώ τελικά να τους εντάξω. Αν όχι θα πρέπει ή να κατεδαφισθούν ή να πληρώνεται πρόστιμο μόνο γι’ αυτούς.
Apantisi: Η περιγραφή της έκθεσης αυτοψίας σας δίνει ένα πάτημα να χρησιμοποιήσετε αναλυτικό από το στιγμή κιόλας που έχει διατηρηθεί το περίγραμμα και ακόμα περισσότερο οι όψεις πέρα της μίας. Οι εξώστες, από τη στιγμή που είναι εντελώς αυθαίρετοι και έχουν κατασκευαστεί μετά την εφαρμογή του ΓΟΚ, δεν μπορούν να τακτοποιηθούν εφόσον βρίσκονται πάνω από κοινόχρηστο τμήμα πόλης. (δες εγκύκλιο 3 στίχος 29). Εξετάστε το ενδεχόμενο να μπορεί να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης για το σύνολο των εργασιών, έτσι ώστε να μην τους γκρεμίσετε ή να μην πληρώνετε πρόστιμο διατήρησης (αν και τα ύψη είναι απαγορευτικά για εσάς αλλά το γράφουμε για λόγους πληρότητας)
Erotisi: 1060. Έχω περίπτωση όπου ιδιοκτήτης σε μεζονέτα δική του, με άδεια 2005 και αποπεράτωση κατασκευής 2007, μεγάλωσε το μπαλκόνι του (αύξηση διαστάσεων εξώστη σχεδόν στο διπλάσιο). H συγκεκριμένη αυθαιρεσία έγινε πρόσφατα - καλοκαίρι του 2015... μπορώ να κάνω κάτι για αυτή την αυθαιρεσία; Δηλαδή να κάνω χρήση του αρθρ. 23 παρ. 14α; Από ότι διάβασα όμως απαιτεί η ολοκλήρωση-αποπεράτωση της κατασκευής μετά τις 28.07.2011; Ο ιδιοκτήτης επιμένει ότι μπορούμε να το παραβλέψουμε και να το βάλω στον αναλυτικό μαζί με άλλες αυθαιρεσίες αναλυτικού που έχει, αλλά εγώ είμαι αντίθετος γιατί μπορεί να έχει τραβηχτεί πρόσφατα αεροφωτογραφία. Τι με συμβουλεύετε;
Apantisi: Στον 4178 δηλώνονται αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν πριν τις 28.07.2011. Μόνη εξαίρεση αποτελεί η παράγραφος 23.14 την οποία όμως εσείς ΔΕΝ μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για τον λόγο που αναφέρετε. 3
Erotisi: 1061. Ισόγειο ανεξάρτητο βοηθητικό κτίσμα μονοκατοικίας, εμβαδού 30τ.μ., κατασκευής προ του 1983, πρόκειται να κατεδαφιστεί με τις προβλέψεις του άρθρου 23 του Ν.4178/13. Το κτίσμα αυτό δηλώνεται ως αυθαίρετο στον Ν.4178/13, επειδή δεν προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια του 1972 για την ανέγερση της ανωτέρω κατοικίας (θα γίνει φύλλο καταγραφής για κατεδάφιση εντός 6 μηνών). Δεδομένου ότι το κυρίως κτίσμα είναι κατηγορία 4, λόγω αυθαίρετης αλλαγής χρήσης υπογείου από βοηθητική χρήση οικίας σε κύρια χρήση οικίας, προκειμένου να προσδιοριστεί η κατηγορία θα προστεθούν όλα τα αυθαίρετα τμήματα συμπεριλαμβανομένων των ανωτέρω 30τ.μ ή θα εξαιρεθούν αυτά δεδομένης της προβλεπόμενης κατεδάφισης; Η απάντησή σας μπορεί να τεκμηριωθεί βάσει της σχετικής νομοθεσίας; Εάν, στη περίπτωση που πρέπει να συμπεριληφθούν και τα ανωτέρω 30 τ.μ., οδηγηθούμε σε Κατηγορία 5, ποια διαδικασία απαιτείται για τον αποχαρακτηρισμό της Κατηγορίας 5, αφού μετά από την κατεδάφιση του κτίσματος, το ακίνητο θα ανήκει πλέον στην Κατηγορία 4;
Apantisi: Όπως έχει αναφερθεί και κατά το παρελθόν σε παρόμοια ερώτηση, η γνώμη μου είναι ότι πρέπει να μετρήσουν όλα τα αυθαίρετα κατά την στιγμή της δήλωσης επομένως και τα 30μ2. Ανοίγετε και ένα άλλο ζήτημα της «νομοθετικής τεκμηρίωσης». Προφανώς και ΔΕΝ μπορεί ένας νόμος να δίνει απάντηση αναλυτικά κάθε ερώτηση που πιθανόν θα δημιουργηθεί στον κάθε έναν από εμάς. Η λογική λοιπόν λέει ότι δηλώνεις ότι αυθαίρετα βρεις την στιγμή της δήλωσης ανεξαρτήτως του τρόπου που προτίθεσαι να τα αντιμετωπίσεις. Διαδικασία απένταξης όπως την λέτε δεν υπάρχει. Ίσως είναι όμως μία καλή ευκαιρία να ακουστεί ο προβληματισμός όλων μας για αυτές τις περιπτώσεις και να προβλεφθεί κάτι στον νόμο για την ταυτότητα κτιρίου.
Erotisi: 1062. Σε μία οικία γίνεται ρύθμιση υπογείου για αλλαγή από βοηθητική χρήση σε κύρια χρήση οικίας (Κατηγορίας 4), όπου τμήμα του εμβαδού 25τ.μ. είναι καθ’ ολοκληρίαν εντός του εδάφους. Το πρόστιμο προκύπτει βάσει των τετραγωνικών αλλαγής χρήσης στο υπόγειο, συμπεριλαμβανομένων των ως άνω 25τ.μ.; i. Πρέπει να εξετασθεί επιπλέον και η τήρηση των προϋποθέσεων λειτουργίας χώρου κύριας χρήσης οικίας (π.χ. φωτισμού – αερισμού κλπ.) για το ως άνω τμήμα 25τ.μ. του υπογείου; ii. Αν ναι, και αφού δεν πληρούνται ορισμένες από τις προϋποθέσεις αυτές (π.χ. ανεπαρκής έμμεσος φωτισμός-αερισμός), πρέπει οι παραβάσεις αυτές να δηλωθούν σε ανεξάρτητο φύλλο καταγραφής, σαν παραβάσεις του κτηριοδομικού με φύλλο καταγραφής περίπτωσης (ιζ) Κατηγορίας 3 (όλες μαζί ), σαν Παραβάσεις με Αναλυτικό Προϋπολογισμό ή καθόλου; iii. Στην περίπτωση που χρειάζεται αναλυτικός προϋπολογισμός, πως θα υπολογιστεί αυτός για τον υπόγειο χώρο των 25τ.μ. που βρίσκεται καθ’ ολοκληρίαν εντός του εδάφους; Σαν θεωρητική κατάργηση παραθύρου και cour anglaise;
Apantisi: Στον υπολογισμό του προστίμου θα ληφθούν υπόψη και τα 25μ2 και θα εξεταστεί η δυνατότητα χρήσης του μειωτικού συντελεστή. Σε καμία περίπτωση με αναλυτικό. Δεν θα ελεγχθεί αν ικανοποιούνται οι απαιτήσεις του κτιριοδομικού για τους χώρους κύριας χρήσης.
Erotisi: 1063. Σε πολυκατοικία με pilotis όπου οι ανοιχτές θέσεις έκλεισαν, έγινε καταγγελία και μετά από αυτοψία της πολεοδομίας επιβλήθηκαν πρόστιμα. Όλοι οι ιδιοκτήτες ισχυρίζονται πως οι θέσεις έκλεισαν μετά το 1995 και σίγουρα πριν το 2003. Ο νόμος λέει πως αν δεν υπάρχουν δημόσια έγγραφα για την απόδειξη της παλαιότητας βάζω μετά το 2004. Παρόλα αυτά ο υπάλληλος της πολεοδομίας μου είπε ότι θα δεχτεί ένορκη βεβαίωση του ιδιοκτήτη μαζί με μάρτυρες που θα δηλώνουν ότι τα γκαράζ τους έκλεισαν πριν το 2004 ώστε να επωφεληθούν της έκπτωσης. Μπορώ να προχωρήσω σε ένορκη κατάθεση στο ειρηνοδικείο; Θεωρείται δημόσιο έγγραφο; Είναι αδικία να πληρώσουν παραπάνω αφού έχουν κλείσει μετά το 1995.
Apantisi: Εγώ το μόνο που μπορώ να σας πω είναι ότι η ένορκη βεβαίωση ΔΕΝ αποτελεί δημόσιο έγγραφο. Γιατί όμως δεν προσκομίζουν το Ε9 στο οποίο είναι υποχρεωμένοι να δηλώνουν τις κλειστές πλέον θέσεις στάθμευσης; 4
Erotisi: 1064. Στις διευκρινίσεις της Εγκυκλίου 4 για το άρθρο. 11 §1α, αναφέρει ότι φερόμενος ιδιοκτήτης είναι και το πρόσωπο στο οποίο έχουν επιβληθεί πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης μετά από αυτοψία της πολεοδομίας και ότι δεν απαιτείται συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών για την υπαγωγή και μόνο.. Δηλαδή στην περίπτωσή μου που έχω δημιουργία διαμερίσματος στο δώμα και στο πρόσωπο που το νέμεται έχουν επιβληθεί πρόστιμα, μπορεί να κάνει την υπαγωγή χωρίς τη συναίνεση αλλά δεν θα θεωρείται τακτοποιημένο για 30 χρόνια; Επίσης, στην πολυκατοικία το ποσοστό του αέρα ανήκει σε διαφορετικό ιδιοκτήτη. Η καλύτερη λύση για να είναι εξολοκλήρου τακτοποιημένο είναι να αναγραφεί ως ιδιοκτήτης αυτός που έχει τον αέρα και να μεταβιβάσει το ακίνητο στον πραγματικό ή (επειδή είναι δυνατή η συναίνεση των υπολοίπων αλλά χρονοβόρα λόγω του ότι κάποιοι μένουν εξωτερικό) να δηλωθεί σαν ιδιοκτησία όλων - αφού δεν έχει ποσοστό και λόγω κατασκευής στο δώμα θεωρείται κοινόχρηστο - και να μεταβιβαστεί το ποσοστό των υπολοίπων στον έναν;
Apantisi: Τα θέματα που ανοίγετε είναι πολλά και σημαντικά και για αυτό θα γίνει μία προσπάθεια ανάλυσης τους. Έχετε δίκιο ως προς την ερμηνεία του εδαφίου της εγκυκλίου 4. Η έλλειψη συναίνεσης από την πλειοψηφία που αναφέρει το καταστατικό άλλως >50%, έχει ως αποτέλεσμα την διαγραφή του προστίμου του δηλούμενου αυθαιρέτου όχι όμως και την τακτοποίηση του. Ο έχων το δικαίωμα υψούν, ΔΕΝ σημαίνει ότι το ανήκουν τα αυθαίρετα κτίσματα του δώματος και ότι νομιμοποιείται να τα δηλώσει χωρίς συναίνεση. Το δικαίωμα αυτό (της δήλωσης χωρίς συναίνεση) έχει αυτός που του έχει παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση. Σε καμία περίπτωση δεν μπορούν να μεταβιβασθούν αυτά τα κτίσματα αν δεν προηγηθεί τροποποίηση της σύστασης, μετά φυσικά την τακτοποίηση τους. Δείτε σχετικά την εγκύκλιο 35 17.07.2012 του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών….
Erotisi: 1065. Συμβόλαιο αναφέρει πως διαμέρισμα με συγκεκριμένα χιλιοστά έχει την αποκλειστική χρήση ενός ανοικτού χώρου στάθμευσης στην pilotis. Ο χώρος μετατράπηκε σε κλειστή θέση στάθμευσης. Τώρα που θα τακτοποιηθεί θα υπολογίσω την ΥΔ με βάση τα χιλιοστά του διαμερίσματος και μπορώ να χρησιμοποιήσω και τον μειωτικό (ισόγειος βοηθητικός έως 50 τμ); Αν αφαιρέσω τη σιδερένια πόρτα της εισόδου του γκαράζ - δηλαδή από τη μια πλευρά ανοιχτή προς ακάλυπτο - μπορώ να υπολογίσω το πρόστιμο με αναλυτικό λόγω δημιουργίας Ημιυπαίθριου Χώρου (γενικός ορισμός); Όπως γνωρίζω, σύμφωνα με απόφαση του Αρείου Πάγου ο χώρος pilotis θεωρείται κοινόχρηστος. Υπάρχει κάποια αναφορά ώστε να θεωρείται και βοηθητικός; Δηλαδή η ανοικτή θέση στάθμευσης να θεωρείται βοηθητικής χρήσης (ισόγειος βοηθητικός χώρος) έτσι ώστε να βασιστώ στην επισήμανση της εγκυκλίου. 3 άρθρο 18 §5β που λέει ότι μπορώ να υπολογίσω με αναλυτικό μετατροπή ισόγειου βοηθητικού σε κλειστό χώρο στάθμευσης; Τέλος, το συμβόλαιο του ιδιοκτήτη ορίζει την ανοικτή θέση ως ένα ορθογώνιο με τα γράμματα Α-Β-Γ- και εμβαδού Ε=12 τμ. Στην πραγματικότητα, η κλειστή θέση κατασκευάστηκε μεγαλύτερη με εμβαδό κοντά στα 20τμ και εκτός περιγράμματος που ορίζει το συμβόλαιο ώστε να έχει ο ιδιοκτήτης όσο το δυνατόν περισσότερο το καθαρό εμβαδόν. Λόγω γειτνίασης της θέσης με τη θέση στάθμευσης των υπολοίπων ιδιοκτητών της πολυκατοικίας δε μπορώ να εντάξω στο 4178 τους τοίχους που ορίζουν το κλειστό γκαράζ οι οποίοι τοίχοι βρίσκονται στην οριογραμμή αποκλειστικής χρήσης των υπολοίπων. Τι κάνω σε αυτή την περίπτωση;
Apantisi: Ένας ανοιχτός χώρος που μετατρέπεται σε κλειστό χώρο θα έχει πρόστιμο που θα υπολογιστεί με τον γενικό κανόνα. Ένας ανοιχτός χώρος που μετατρέπεται σε ημιυπαίθριο θα έχει πρόστιμο που θα υπολογιστεί με αναλυτικό προϋπολογισμό. Η δήλωση χώρων αποκλειστικής χρήσης μπορεί να γίνει από τον συνιδιοκτήτη που του έχει παραχωρηθεί η χρήση του χώρου αυτού χωρίς την συναίνεση των άλλων συνιδιοκτητών. Προφανώς αφορά τον χώρο που περιγράφεται στην σύσταση ή στον κανονισμό. Αν το αυθαίρετο «πατάει» σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο αποκλειστικής χρήσης άλλου συνιδιοκτήτη, θα πρέπει να αναζητηθούν οι συναινέσεις είτε του >50% (ή αυτού που προβλέπεται στον κανονισμό) είτε του συνιδιοκτήτη της όμορης χρήσης. 5
Erotisi: 1066. Υπάρχει περίπτωση μηχανολογικού χώρου κτιρίου στον β όροφο όπου όλος ο όροφος είναι εκτός σ.δ., έχει ενωθεί με το κατάστημα του α ορόφου και λειτουργεί ως κατάστημα. Ποιος είναι ο σωστός τρόπος υπολογισμού του προστίμου; i. Υπολογίζω και τις περιμετρικές τοιχοποιίες εφόσον δεν είχαν προσμετρήσει στον σ.δ. ή ii. θεωρώ ότι καλύπτονται από την άδεια και υπολογίζω το καθαρό εμβαδόν του δαπέδου; iii. Υπολογίζω συντελεστή αλλαγής χρήσης;
Apantisi: Παρότι δεν έχει διευκρινισθεί, είθισται να μην υπολογίζονται οι τοιχοποιίες. Το συγκεκριμένο αποτελεί ένα «εθιμικό δίκαιο» αφού έτσι εφαρμόζαμε τον 3843. Προσωπικά το θεωρώ σωστό. Θα υπολογίσετε Υ.Δ. και όχι συντελεστή αλλαγής χρήσης.
Erotisi: 1067. Για αύξηση των διαστάσεων κοινόχρηστων ανελκυστήρων σε βάρος του εσωτερικού ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου, θα γίνει υπολογισμός υπέρβασης δόμησης, κάλυψης και πλαγίων αποστάσεων (παραβιάζει το Δ) ή θα πάνε με αναλυτικό όπως τα κλιμακοστάσια;
Apantisi: Με ανοιχτό υπολογίζουμε τα ανοιχτά κλιμακοστάσια και όχι όλα τα κλιμακοστάσια. Επομένως ΥΔ, ΥΚ και πλάγιο όριο.
Erotisi: 1068. Πως εφαρμόζονται οι νέες αντικειμενικές αξίες στον Ν.4178/13;
Apantisi: Ισχύουν τα εξής: Η Τ.Ζ. για τον υπολογισμό του προστίμου τακτοποίησης δυνάμει του 4178 καθορίζεται στο άρθρο 18 παράγραφος1 αυτού και είναι αυτή που ίσχυε την 28.07.2011. (δεν επηρεάζεται από τις αλλαγές) «1. Για την υπαγωγή αυθαίρετης κατασκευής ή χρήβ’ σης στην παρούσα ρύθμιση καταβάλλεται ενιαίο ειδικό πρόστιμο, το οποίο υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν της επί την τιμή ζώνης, που ίσχυε στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικοβ’ νομικών, που ίσχυε στις 28.7.2011 επί το συντελεστή 15%...» Η Τ.Ζ. για το πρόστιμο ανέγερσης και το πρόστιμο διατήρησης που επιβάλει η Υ.ΔΟΜ. καθορίζεται στο άρθρο 26 παραγράφους 1α και 1β και είναι η τρέχουσα. (επηρεάζεται από τις αλλαγές) «α. Πρόστιμο ανέγερσης σε ποσοστό 30% επί της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών και τα οριζόμενα στο άρθρο 22 του παρόντος, κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης. β. Πρόστιμο διατήρησης σε ποσοστό 5% επί της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών και τα οριζόμενα στο άρθρο 22 του παρόντος νόμου κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης,…» Επομένως ΔΕΝ αλλάζουμε την τιμή ζώνης στα ήδη δηλωθέντα. Στις νέες δηλώσεις αναζητούμε την τιμή ζώνης που ίσχυε ΠΡΙΝ τις αλλαγές και συγκεκριμένα στις 28.07.2011 και ΟΧΙ την τρέχουσα. 6
Erotisi: 1069. Σε εκτός σχεδίου γήπεδο (και πέραν των άλλων κατασκευών) έχει ανεγερθεί με οικοδομική άδεια ισόγειο βοηθητικό κτίσμα 60,00τ.μ. (παράγραφος 2 του άρθρου 86 του Γ.Ο.Κ./73 κλπ), που σύμφωνα με την οικοδομική άδεια δεν έχει προσμετρήσει στην δόμηση, ενώ έχει προσμετρήσει στην κάλυψη. Σήμερα τμήμα επιφάνειας 30,00τ.μ. έχει αλλάξει χρήση από Β.Χ. σε Κ.Χ. Θεωρείτε ότι μπορεί να γίνει χρήση του μειωτικού συντελεστή κατ’ αναλογία με τα υπόγεια… κλπ (εδ.36, Εγκ.4); Εάν ναι, θεωρείτε ότι η επιφάνεια του θα προσμετρηθεί στο μέγιστο εμβαδόν των 50,00τ.μ. αυθαιρέτων ισογείων βοηθητικών χώρων του τροποποιημένου παραρτήματος Α΄; Σημειώνεται ο προβληματισμός, να τηρηθεί η κατ’ αναλογία εφαρμογή των διατάξεων, όπου χώροι (π.χ. υπόγεια) εντός νομίμου περιγράμματος δεν εμπίπτουν στους περιορισμούς των 50,00τ.μ.
Apantisi: Η αλλαγή χρήσης ισόγειου τμήματος Β.Χ. που δεν έχει μετρήσει στον σ.δ. σε χώρο Κ.Χ. ΔΕΝ μπορεί να επωφεληθεί της ευνοϊκής διάταξης για μειωτικό συντελεστή. Οι χώροι που απολαμβάνουν τον μειωτικό είναι τα υπόγεια (και οι χώροι σε υπόγεια στάθμη), πατάρια, σοφίτες και ισόγειοι βοηθητικοί χώροι ως 50μ2. Εσείς έχετε πλέον έναν ισόγειο χώρο Κύριας χρήσης. Δεν αντιλαμβάνομαι το δεύτερο σκέλος της ερώτησης σας.
Erotisi: 1070. Σε γήπεδο, υπάρχει ισόγεια κατοικία μεθ’ υπογείου 100τ.μ., που έχει ανεγερθεί με οικοδομική άδεια. Τα 100τ.μ. του υπογείου έχουν αλλάξει χρήση σε Κ.Χ., άρα έχουμε διαπιστωμένη υπέρβαση 100τ.μ. Συμφωνείτε με την άποψη ότι (πέραν των άλλων συντελεστών) τα 50τ.μ. θα επιβαρυνθούν με συντελεστή Υ.Δ. ενώ τα υπόλοιπα 50τ.μ. όχι (άσχετα με τον υπολογισμό του συνολικού ποσοστού Υ.Δ. που μπορεί να είναι και πάνω από 200%, λόγω άλλων αυθαιρέτων κατασκευών); Στην απάντησή σας να συνυπολογιστεί ότι η σύγκριση των υπερβάσεων, γίνεται μ’ αυτά που ισχύουν σήμερα στην περιοχή του ακινήτου, καθώς και η Παρ.6ι, του άρθρου 11, του Ν.4067/12. Εξυπακούεται ότι ισχύουν οι άλλες προϋποθέσεις που θέτει ηπροαναφερθείσα παράγραφος.
Apantisi: Διαφωνώ. Ο Ν.Ο.Κ. αφορά χώρου που ανεγείρονται βάσει οικοδομικής άδειας. Ο 4178 βάζει τους κανόνες υπολογισμού του προστίμου αυθαίρετων κατασκευών. Η εγκύκλιος 4 λέει λοιπόν στο τέλος του στίχου 16 «Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου.».
Erotisi: 1071. Αυθαίρετοι υπόγειοι βοηθητικοί χώροι, εκτός περιγράμματος κτιρίου, δεν προσμετρούνται στο υπολογισμό του ποσοστού Υπερβάσης Δόμησης, επειδή δεν είναι Κ.Χ. Επιβαρύνονται (πέραν των άλλων συντελεστών) με συντελεστή Υ.Δ.; (Η παραπάνω ερώτηση προέκυψε μετά Ε/Α 818, όπου στο 1ο ερώτημα απαντάτε, ότι δεν επιβαρυνθεί το τούνελ με Υ.Δ. και μπορούμε να βάλουμε < 50% και τούτο το στηρίζετε σε παράγραφο που αναφέρεται στο υπολογισμό του συνολικού ποσοστού Υ.Δ. (και όχι π.χ. στο ΝΟΚ). Από συζητήσεις με συναδέλφους, όλοι μας θεωρούμε, ότι είναι άλλο πράγμα, εάν ένας χώρος προσμετράται στο ποσοστό Υ.Δ. και άλλο πράγμα εάν επιβαρύνεται με συντελεστή Υ.Δ. Δηλαδή π.χ. θεωρούμε ότι οι ισόγειες αποθήκες δεν προσμετρούνται στο ποσοστό Υ.Δ., αλλά παίρνουν συντελεστή Υ.Δ.)
Apantisi: Να με προσθέσετε και εμένα στην ομάδα των συναδέλφων που θεωρούμε το ίδιο. Ας το δούμε με ένα παράδειγμα. Αυθαίρετος υπόγειος χώρος 50μ2 με βοηθητική χρήση. Στο Φ.Κ. θα γράψουμε στο κουτάκι είτε των Κ.Χ. είτε των χώρων με μειωτικό συντελεστή (θα εξετάσουμε αν μπορεί να κάνει χρήση του μειωτικού) τα 50μ2 και ως συντελεστή Υ.Δ. θα επιλεγεί <50%. Στον υπολογισμό του ποσοστού υπολογίσαμε 0/200 (έστω 200μ2 η δόμηση που δικαιούμαστε) =0% δηλαδή <50% (σε καμία περίπτωση την επιλογή «χωρίς υπέρβαση»).
Erotisi: 1072. Ποια θεωρείται ημερομηνία υποβολής της δήλωσης πληρωμή του παραβόλου;
Apantisi: Ημερομηνία υποβολής της δήλωσης θεωρείται η ημερομηνία πληρωμής του παραβόλου. Δείτε στο εγχειρίδιο χρήσης του συστήματος σελίδα 18. 7
Erotisi: 1073. Θεωρείτε ότι ένα αυθαίρετο ισόγειο κατάστημα, σε γήπεδο που ουδέποτε έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, δύναται να απαλλαγεί μελέτης στατικής επάρκειας, ερμηνεύοντας διασταλτικά την παρ.γ.vi ή και την παρ.γ.i , της Β. Κατηγορία ΙΙ, του Αρ.2, της Υπ. Απόφασης Αριθμ. Οικ. 7581, ΦΕΚ 405 Β’ / 20-2-2014 ή μας δεσμεύει η γραμματική διατύπωση για «…εγκεκριμένη στατική μελέτη για το νόμιμο τμήμα..» που αναφέρεται στην αρχή της παρ.γ; Δηλαδή ενώ ένα ανεξάρτητο αυθαίρετο ισόγειο κατάστημα σε γήπεδο με Ο/Α δύναται να απαλλαγεί, συμβαίνει το ίδιο και για το αντίστοιχο κατάστημα σε γήπεδο χωρίς Ο/Α;
Apantisi: Παραθέτω ένα παράδειγμα: Ισόγειο κατάστημα με αυθαίρετο πατάρι στατικά ανεξάρτητο της κατασκευής. Το αυθαίρετο τμήμα προφανώς δεν αλλάζει τα ωφέλιμα φορτία του νόμιμου. Θα γίνει ξεχωριστό ΔΕΔΟΤΑ ή μελέτη στατικής επάρκειας. Το μεν νόμιμο είναι νόμιμο και ως δηλούμενη Ο.Ι. θα γίνει ΔΕΔΟΤΑ, το δε αυθαίρετο που είναι μία ξεχωριστή κατασκευή απαιτεί ξεχωριστό ΔΕΔΟΤΑ ή στατική μελέτη. Αν τώρα πατήσετε στο λεκτικό ότι ΔΕΔΟΤΑ ή μελέτη στατικής επάρκειας γίνεται ανά κτίριο και θεωρήσετε ότι το κτίριο είναι ένα αλλά με δύο ανεξάρτητους στατικούς φορείς.. Νομίζω ότι είναι λάθος η θεώρηση αυτή. Στην περίπτωση σας βέβαια που δεν έχετε καθόλου εγκεκριμένη μελέτη, δεν το σώζετε με τίποτα..
Erotisi: 1074. Μια κατοικία προ του 1975, είχε δηλωθεί στον 4014 και είχε πληρωθεί το πρόστιμο εφάπαξ 2050€. Τώρα μεταφέρθηκε στο 4178 και είναι Κατηγορία 1. Αν η δήλωση γινόταν μόνο στο 4178 θα πλήρωνε 500€. Υπάρχει περίπτωση να πάρει επιστροφή χρημάτων; Ο Ν. 4178/2013 στην παρ. 9 άρθρου 30 αναφέρεται σε Υπουργική Απόφαση. Έχει βγει κάποια ΥΑ; Επί της διαδικασίας τι πρέπει να κάνω;
Apantisi: Η Υ.Α. για επιστροφή χρημάτων δεν έχει εκδοθεί. Δεν είμαι πολύ αισιόδοξος για όταν βγει. Συνήθως αναφέρεται ότι ήδη καταβληθέντα ποσά δεν επιστρέφονται.
Erotisi: 1075. Σε δώμα τριωρόφου κτιρίου (στο τριώροφο έχουν εντοπισθεί υπερβάσεις) έχει κατασκευασθεί φωτοβολταικό χωρίς άδεια τον Δεκέμβριο του 2011. Σύμφωνα με το παρακάτω άρθρο δεν υπάρχει κάποιο πρόβλημα για την ένταξη στις διατάξεις του Ν.4178/2013 του κτιρίου από την κατασκευή του φωτοβολταικού μετά τις 28.7.2011. Άρθρο 6 Τροποποίηση του άρθρου 3 της υπ’ αριθ. 36720/25.8.2010 (ΦΕΚ Α.Α.Π. 376) Ειδικά για την τοποθέτηση των φωτοβολταϊκών συστημάτων πάνω σε κτίρια και για ισχύ μέχρι των 100kW δεν απαιτείται οικοδομική άδεια, ούτε έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας. Ο ενδιαφερόμενος υποβάλλει: β’ έγγραφη γνωστοποίηση εργασιών και εκπόνησης της μελέτης εγκατάστασης και ενεργειακής απόδοσης των φωτοβολταϊκών συστημάτων στον Διαχειριστή του δικτύου ή σε άλλο προμηθευτή που ηλεκτροδοτεί το κτίριο όπου εγκαθίσταται το φωτοβολταϊκό σύστημα, η οποία υπογράφεται από τον ενδιαφερόμενο και τον επιβλέποντα για την εγκατάσταση μηχανικό και επέχει θέση υπεύθυνης δήλωσης που τους καθιστά υπεύθυνους κατά νόμο για την τήρηση των όρων της παρούσας απόφασης, καθώς και β’υπεύθυνη δήλωση ότι δεν απαιτείται γνωμοδότηση της Επιτροπής Πολεοδομικού Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (Ε.Π.Α.Ε.). Στις περιπτώσεις όπου απαιτείται η γνωμοδότηση της Ε.Π.Α.Ε., αυτή κατατίθεται μαζί με το έγγραφο γνωστοποίησης εργασιών. Για τη σύνδεση με τον Διαχειριστή του δικτύου δεν απαιτείται αυτοψία ή άλλη ενέργεια της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας. Ο αρμόδιος Διαχειριστής οφείλει να κοινοποιεί τη Σύμβαση Σύνδεσης στην αρμόδια Διεύθυνση Πολεοδομίας, πέραν των λοιπών αποδεκτών. Μήπως υπάρχει κάτι άλλο που δεν το γνωρίζω, διότι θέλω να εντάξω το τριώροφο στις διατάξεις του Ν.4178/2013;
Apantisi: Ακόμα και αυθαίρετο να είναι το σύστημα των φωτοβολταϊκών, δεν απαγορεύεται η ένταξη των υπόλοιπων αυθαιρεσιών αρκεί να πληρούν τις προϋποθέσεις του Ν.4178.
Erotisi: 1076. Μήπως, για λόγους ισονομίας, και οριστικές (μη εξοφλημένες) δηλώσεις, που υποβλήθηκαν προ της 21/5/15,δικαιουνται κι αυτές έκπτωσης λόγω μείωσης αντικειμενικών;
Apantisi: Οι αντικειμενικές μειώνονται. Το πρόστιμο του 4178 όχι. Δείτε την Ε/Α 1068. 8
Erotisi: 1077. Έχω διώροφη μονοκατοικία με υπόγειο στην οποία έχει αποπερατωθεί το υπόγειο από το 2010 και κατοικείται από τους ιδιοκτήτες (με ρεύμα εργοταξιακό ). Το ισόγειο και ο Α΄ όροφος είναι ημιτελής, έχουν ολοκληρωθεί τα επιχρίσματα. Στον Α΄ όροφο έχει κτισθεί ο ημιυπαίθριος χώρος. Από τις άνω αυθαιρεσίες (υπόγειο: αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια χρήση-υπέρβαση δόμησης και το κλείσιμο του Η/Χ του Α' ορόφου) προκύπτει υπέρβαση δόμησης περίπου 60% της επιτρεπόμενης δόμησης του οικοπέδου. Σύμφωνα με το άρθρο 23 παρ.14.α του Ν.4178/2013 έχουμε: «Στις διατάξεις του παρόντος νόμου, υπάγονται υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης και ύψους μέχρι ποσο τού 20% των επιτρεπομένων, κατασκευών, επί κτιρίου για το οποίο εκδόθηκε νόμιμη άδεια και οι εργασίες αποπεράτωσης ολοκληρώθηκαν στο σύνολό τους μετά τις 28.7.2011, υπό την προϋπόθεση ότι εργασίες κατασκευής του φέροντος οργανισμού πραγματοποιήθηκαν προ τις 28.7.2011 και η θεώρηση για την έναρξη των εργασιών, από την Αστυνομική Αρχή, έλαβε χώρα προ τις 28.7.2011. Κατά τον έλεγχο από την Υπηρεσία Δόμησης για την ολοκλήρωση των εργασιών και τη σύνδεση του κτιρίου ή τμήματος αυτού με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, προσκομίζεται αντίγραφο της βεβαίωσης υπαγωγής και γίνεται έλεγχος και ταυτοποίηση των στοιχείων υπαγωγής». Οι άνω περιγραφόμενες αυθαιρεσίες είχαν υπαχθεί αρχικά στο Ν.3843/2010 και εκ των υστέρων στο Ν.4014/2011, σήμερα και με βάση τα άνω αναφερόμενα στο άρθρο 23 παρ. 14α του Ν.4178/2013 μπορεί να γίνει μεταφορά από τον Ν.4014/11 στο Ν.4178/2013;
Apantisi: Η 23.14 είναι παράγραφος που δεν σας αφορά. Εσείς έχετε ολοκληρώσει τον Φ.Ο. προ 28.07.2011 και έχετε ξεκινήσει τις εργασίες αποπεράτωσης πάλι πριν τις 28.07.2011. Θα τακτοποιήσετε κατά τον γενικό κανόνα. Εντελώς πληροφοριακά η αλλαγή χρήσης του υπογείου δεν επιβαρύνει το 20% της Υ.Δ. της 23.14.
Erotisi: 1078. Σε συνέχεια των ερωτήσεων 120 και 123, σχετικά με την έκπτωση των πολυτέκνων, αναφέρετε ότι η ιδιότητα του πολυτέκνου δεν χάνεται ακόμα και κανένα παιδί να μην είναι πλέον προστατευόμενο τέκνο γονέα. Τι ισχύει με την επιφάνεια της κύρια κατοικίας που αναλογεί στον πολύτεκνο; Στην περίπτωση πολυτέκνου με 4 παιδία, θεωρείται ότι η επιφάνεια που ικανοποιεί τις στεγαστικές του ανάγκες σύμφωνα με το άρθρο 19 είναι (70+4x15)=130 μ2 ακόμα κι αν τα τέκνα δεν τον βαρύνουν ή εφόσον τα τέκνα έχουν ενηλικιωθεί και μένουν σε διαφορετικές κατοικίες η επιφάνεια που αντιστοιχεί στην έκπτωση είναι τα 70μ2;
Apantisi: Είναι μία ερώτηση που δυστυχώς το μόνο που μπορούμε να κάνουμε είναι υποθέσεις. Πράγματι η ιδιότητα δεν χάνεται. Επομένως δικαιούται σίγουρα τα 70μ2. Στη δική μου λογική θα πρέπει να αθροιστούν τα μέτρα των τέκνων ακόμα και αν δεν τον βαρύνουν πλέον. Ο νόμος δεν είναι σαφής αφού στο τελευταίο εδάφιο της παραγράφου 3 του άρθρου 19, αναφέρεται ότι η «επιφάνεια προσαυξάνεται κατά 15τμ για κάθε τέκνο», χωρίς δηλαδή να γίνεται αναφορά σε «τέκνο που βαρύνει», όπως στην περίπτωση της κύριας και μοναδικής κατοικίας.
Erotisi: 1079. Σε συνέχεια της Ε/Α 994 και εφόσον λογικά όλο το κτήριο είναι αυθαίρετο, μετά την υπαγωγή στο Ν.4178/13 όλων των χώρων (προβλεπόμενοι βάσει Ο.Α. και αυθαίρετοι) μήπως θα πρέπει με κάποιο τρόπο να ακυρώνεται η σχετική Ο.Α., διότι σε διαφορετική περίπτωση και όσο εξακολουθεί να τηρείται ως ισχύουσα στο αρχείο της Πολεοδομίας θα χρησιμοποιείται σε μελλοντικές συμβολαιογραφικές πράξεις αλλά και σε άλλους φορείς, προκαλώντας σύγχυση. Βέβαια σε κάποιες περιπτώσεις η Ο.Α. αναφέρεται και σε άλλα κτήρια πέραν του εξ΄ ολοκλήρου αυθαιρέτου κτηρίου (π.χ. συγκρότημα κατοικιών)
Apantisi: Οποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη απαιτεί βεβαίωση μηχανικού και σχέδια όπου να φαίνεται το σύνολο των αυθαίρετων και τακτοποιημένων χώρων. Η μη ακύρωση της άδειας δεν νομίζω ότι δημιουργεί κάποιο πρόβλημα.
Erotisi: 1080. Πως επηρεάζεται το άρθρο 22 του Ν.4178/13 και κατ΄ επέκταση ο υπολογισμός του προστίμου αυθαιρέτων κατασκευών από τις νέες αντικειμενικές αξίες ( ΦΕΚ 48/Β/16);
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1068. 9
Erotisi: 1081. Πως μπορώ να αλλάξω το πρόστιμο σε οριστική υπαγωγή που υποβλήθηκε τον Οκτώβριο του 15 (δηλ. μετά τις 21/5/15),και που δεν έχει εξοφληθεί; Με κάποιο αίτημα ίσως να επιστρέψει η δήλωση σε κατάσταση αρχικής υποβολής;
Apantisi: Υπάρχει τυποποιημένο αίτημα εντός της εφαρμογής.
Erotisi: 1082. Δήλωση που είναι σε φάση υποβολής (όχι οριστικής) αλλά έχει υποβληθεί (και πληρωθεί φυσικά το παράβολο και κάποιες δόσεις χωρίς να είναι εξοφλημένη) πριν από τις 21/5/15, μπορεί να κάνει χρήση της μείωσης των αντικειμενικών ή εξακολουθεί να πρέπει να λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική τιμή της ημερομηνίας αρχικής υποβολής;
Apantisi: Δείτε την Ε/Α 1068.
Erotisi: 1083. Υπάρχει η περίπτωση αλλαγής χρήσης 3 ημιυπόγειων αποθηκών σε 3 ημιυπόγειες οικίες, κατασκευής προ 1975, με οικοδομική άδεια το 1969. Έχει γίνει σύσταση 3 οριζόντιων ιδιοκτησιών. Οι δυο οικίες ανήκουν σε έναν ιδιοκτήτη και η 3 στον ίδιο ιδιοκτήτη σε ποσοστό 80% και σε έναν άλλον20%. Ακολουθούν οι εξής παρατηρήσεις-ερωτήσεις: Η αλλαγή χρήσης από ΒΧ σε ΚΧ δηλώνεται μόνο ως ΥΔ; Δεν περιλαμβάνεται εξτρά συντελεστής για αλλαγή χρήσης. Εάν δηλωθεί προ 1975, συμπληρώνεται σε κάθε αίτηση υπαγωγής, κάθε οριζόντια ιδιοκτησία, σε ένα ΦΚ; Δηλαδή 500€*3=1500€. Εάν δηλωθεί προ 1983, χρησιμοποιείται και ο μειωτικός συντελεστής για τις ημιυπόγειες οικίες. Σε αυτήν την περίπτωση, συμπληρώνονται σε μια αίτηση υπαγωγής, και οι 3 οριζόντιες ιδιοκτησίες σε 3 ΦΚ; ή σε μια αίτηση υπαγωγής οι 2 οριζόντιες ιδιοκτησίες που ανήκουν στον έναν, σε 2 ΦΚ, και σε 2η αίτηση υπαγωγής, η 3 ιδιοκτησία (ανήκει 80% σε έναν -20% σε άλλον) Ανάλογα με τον τρόπο καταγραφής, προκύπτει διαφορά στον υπολογισμό του προστίμου. Με την δήλωση Προ 1983, υπολογίζεται μικρότερο πρόστιμο, λόγω της χρήσης μειωτικού συντελεστή.
Apantisi: H αλλαγή χρήσης από χώρο ΒΧ σε χώρο ΚΧ υπολογίζεται ως ΥΔ χωρίς την χρήση του συντελεστή αλλαγής χρήσης. Αυθαίρετες κατασκευές κατηγορίας 1 δηλώνονται ανά οριζόντια ιδιοκτησία σε ξεχωριστή αίτηση. Στην περίπτωση σας 3 αιτήσεις (δηλώσεις). Για αυθαίρετες κατασκευές άλλων κατηγοριών μπορεί να γίνει μία δήλωση για πολλές οριζόντιες ιδιοκτησίες. Τα ποσοστά που θα δηλωθούν στο σύστημα είναι ελάσσονος σημασίας. Εσείς θα έχετε την έγγραφη συναίνεση του συνόλου των ιδιοκτητών ότι συναινούν και σας εξουσιοδοτούν για δήλωση των τάδε οριζόντιων ιδιοκτησιών σε μία κοινή δήλωση. Στην περίπτωση σας, αυθαίρετη είμαι η αλλαγή χρήσης από χώρο Β.Χ. σε χώρο Κ.Χ.. Είμαι της άποψης ότι η κατηγορία 1 είναι επιλογή του ιδιοκτήτη (εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις) και όχι υποχρεωτική. Πέραν αυτού, δείτε μήπως τελικώς η αλλαγή χρήσης έγινε μετά τον Ιούνιο του 1975…..
Erotisi: 1084. Σε ισόγειο κατάστημα με οικοδομική άδεια του 1970 κατά την φάση της κατασκευής του κτηρίου έγινε επέκταση του καταστήματος στον ακάλυπτο του οικοπέδου, καταλαμβάνοντας τμήμα αυτού. Το έτος 2015 μετά από καταγγελία, έγινε αυτοψία από την αρμόδια υπηρεσία, η οποία επέβαλλε πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης για τον παραπάνω χώρο. Είναι δυνατή η τακτοποίηση του παραπάνω χώρου με τον Ν.4178/13, χωρίς την συναίνεση των άλλων συνιδιοκτητών, βασιζόμενος στο άρθρο 11, εδάφιο 18 της εγκυκλίου 4;
Apantisi: Ναι μπορείτε. Σε αυτήν την περίπτωση θα γίνει διαγραφή του προστίμου αλλά ΔΕΝ θα θεωρείται τακτοποιημένο. Τακτοποίηση μπορεί να γίνει εφόσον υπάρχει η αναγκαία πλειοψηφία (αυτό που καθορίζει ο κανονισμός άλλως >50%) ή εφόσον η επέκταση προβλέπετε στη σύσταση οπότε θεωρείται ότι οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες (στο σύνολο τους) έχουν ήδη συναινέσει. 10
Erotisi: 1085. Στο άρθρο 5, παρ. 1 του Ν.4178/2013 ορίζεται ότι "Οι διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 1 του ν.δ.1024/1971(Α΄232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011, υπό την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 1 του παρόντος νόμου." Ποιό είναι το κριτήριο εφαρμογής της διάταξης της προαναφερθείσας παραγράφου; Κατά την γνώμη μου βασικό και μοναδικό κριτήριο (αφού δεν αναφέρεται στο άρθρο 5, παρ.1 κάποιος περιορισμός) είναι ο αριθμός των οικοδομημάτων (τα ανεξάρτητα μεταξύ τους) να καθορίζουν αντίστοιχα και τον αριθμό των καθέτων διηρημένων ιδιοκτησιών ανεξάρτητα από το μέγεθος των κτισμάτων ή την χρήση τους (κύρια ή βοηθητική), άρτιο και οικοδομήσιμο ή μη το γήπεδο.
Apantisi: Το θέμα είναι νομικό. Πληροφοριακά από ότι έχει ψάξει και εγώ ισχύει αυτό που αναφέρετε. Οι κάθετες θα πρέπει να είναι όσες και τα κτίσματα, ανεξαρτήτως αριθμού συνιδιοκτητών.
Erotisi: 1086. Σε αγροτεμάχιο 4.450,00τμ, εκτός σχεδίου με επιτρεπόμενη δόμηση 209τμ έχει κτιστεί με άδεια σπίτι 102τμ, (η οικοδομική άδεια του 1992).Το περίγραμμα του κτίσματος είναι ίδιο με αυτό τις αδείας, αλλά υπάρχουν οι εξής αυθαιρεσίες: i. το σπίτι είναι κτισμένο σε διαφορετική θέση από αυτή της άδειας (δεν υπάρχει κανένα κοινό σημείο) και επιπλέον υπάρχει παραβίαση των πλάγιων ορίων (περίπου το 50% βρίσκεται εντός του Δ) ii. υπάρχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους iii. έχει κτιστεί υπόγειο το οποίο δεν υπάρχει στην οικοδομική άδεια. Το υπόγειο καταλαμβάνει όλο το περίγραμμα του κτίσματος και προεξέχει 1,5μ από το έδαφος. iv. υπάρχουν αλλαγές στις όψεις Πως μπορώ να το αντιμετωπίσω; Μπορεί να θεωρηθεί αλλαγή θέσης (σαν μια πολεοδομική παράβαση) και να τακτοποιηθούν τα τετραγωνικά που είναι εντός του Δ, και υπέρβαση ύψους για όλο το κτίσμα; Για το υπόγειο μπορεί να βγει άδεια νομιμοποίησης και να γίνει τακτοποίηση για τα τετραγωνικά που βρίσκονται εντός του Δ;
Apantisi: Δεν μπορεί να γίνει χρήση της παραγράφου Γ.ιε του άρθρου 9. Είτε θα το θεωρήσετε όλο αυθαίρετο (από τη στιγμή που δεν υπάρχει περιοχή του κτίσματος που να καλύπτεται από το εγκεκριμένο περίγραμμα) είτε θα τακτοποιήσετε το μη σύννομο τμήμα και θα αιτηθείτε άδεια νομιμοποίησης για το σύννομο. Για την δεύτερη περίπτωση καλό είναι να μιλήσετε πρώτα με την αρμόδια Υ.ΔΟΜ.. 11
Erotisi: 1087. Σε τριώροφο κτήριο οροφοδιαμερισμάτων – κατοικιών εντός σχεδίου πόλεως με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 11,00 μέτρα (κατά Γ.Ο.Κ 1955 τότε και σήμερα) και με άδεια οικοδομής έτους 1968 και ολοκλήρωση κατασκευής το 1971 και με συμβόλαιο οροφοκτησίας του 2005 υπάρχουν τέσσερα διαμερίσματα, υπόγειο – ισόγειο – Α΄ όροφος – Β΄+Γ΄ όροφος (μεζονέτα) όλα του ιδίου ιδιοκτήτη. Στα διαμερίσματα ισογείου και Α΄ ορόφου δεν υπάρχει αυθαιρεσία. Το υπόγειο στην άδεια είναι λεβητοστάσιο, πλυντήριο και λοιποί χώροι Β.Χ και έχει γίνει αλλαγή χρήσης σε κατοικία. Στον Γ΄. όροφο υπάρχει Β.Χ 10 τ.μ (δώμα) πέραν των 11,00 μέτρων ύψους στην οροφή του Β΄ ορόφου αναγραφόμενος στα σχέδια της αδείας του 1968 (και νόμιμος κατά Γ.Ο.Κ 1955) με αλλαγή χρήσης σε Κ.Χ και αυθαίρετη προσθήκη άλλου χώρου Κ.Χ 35τ.μ κατ’ επέκταση του νομίμου δώματος. Τα (10+35τ.μ ) του Γ΄ ορόφου. αποτελούν μαζί τον Β΄ όροφο (με εσωτερική επικοινωνία) ενιαία αυτοτελή κατοικία και τέλος υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή απόληξης κοινοχρήστου κλιμακοστασίου 4τ.μ στην ταράτσα του Γ΄ ορόφου. Κατά την σύνταξη της οροφοκτησίας στον υπολογισμό των χιλιοστών κάθε διαμερίσματος ορθά δεν συμμετείχαν τα εμβαδά των κοινοχρήστων: κλιμακοστασίου, ανελκυστήρα, εισόδου ισογείου, απόληξης δώματος στην ταράτσα Γ΄ ορόφου. Επειδή, όλα τα διαμερίσματα είναι αυτοτελείς ιδιοκτησίες του ιδίου ιδιοκτήτου και η υπόθεση αφορά την μεταφορά δήλωσης από τον Ν.4014/11 (σε αρχική υποβολή με πληρωμένο παράβολο 2000€ βάσει συνόλου εμβαδών αυθαιρεσιών) τώρα στον Ν.4178/13 πρέπει να γίνουν 3 διαφορετικές δηλώσεις υπαγωγής (υπόγειο αλλαγή χρήσης, γ΄ ορόφου αλλαγή χρήσης Β.Χ και προσθήκη Κ.Χ, κοινόχρηστη απόληξη κλιμακοστασίου Δ΄ ορόφου) και όχι με 4 φύλλα καταγραφής βάσει του εδαφίου 27 άρθρο 9 εγκυκλίου 3/2013. Κατά την μεταφορά της δήλωσης το πληρωμένο παράβολο 2000€ θα συμψηφιστεί με τα 500€ του ενός διαμερίσματος (προ 1975). i. Δεδομένου ότι για την υποβολή των άλλων αιτήσεων – δηλώσεων για τους άλλους ορόφους (υπογείου και απόληξης) θα απαιτηθούν και άλλα παράβολα – πρόστιμα των 500€ έκαστο κατά το άρθρο 9 Α του Ν.4178/13. Τα υπόλοιπα 1500€ υπόκεινται στο άρθρο 20 παράγραφος 1 του Ν.4178/13 ή αναμένεται υπουργική απόφαση που προβλέπεται στο εδάφιο Β.1 της εγκυκλίου 3/2013 καθώς και στην παράγραφο 9 του άρθρου 30 του ως άνω νόμου περί επιστροφής των (;) ii. Σε πιθανή αίτηση υπαγωγής στον Ν. 4178/13 όλων των ανωτέρω ΟΧΙ στην κατηγορία 1 (προ 1975) (λόγω ανάγκης υπαγωγής ανά αυτοτελή οριζόντιο ιδιοκτησία και πιθανής απώλειας – μη επιστροφής – της διαφοράς του ήδη πληρωθέντος παραβόλου του Ν. 4014/11) αλλά στην κατηγορία 2 (προ 1983) όλων των αυθαιρεσιών σε ΜΙΑ δήλωση του ιδίου ιδιοκτήτου για την αυθαίρετη απόληξη κλιμακοστασίου 4τ.μ στην ταράτσα του Γ΄ ορόφου, η οποία είναι κοινόχρηστος χώρος, και βάσει της οροφοκτησίας δεν έχει χιλιοστά: Πως θα εφαρμοστούν τα αναγραφόμενα στο εδάφιο 33 της εγκυκλίου 4/2013 (άρθρο 18 παρ. 2 γ.); Αν εφαρμοστεί το εδάφιο 35 της ως άνω εγκυκλίου (άρθρο 18 παρ. 5β.) το πρόστιμο είναι 500€ βάσει αναλυτικού; Μήπως τελικά ορθότερο είναι να δοθεί σε Φ.Κ. μόνο Υ.Υ. για τα 4τ.μ δεδομένου ότι το δώμα και κατά ΓΟΚ/85 και κατά ΝΟΚ/12 δεν μετρά στην επιτρεπόμενη δόμηση και το πρόστιμο προκύπτει περίπου 150€;
Apantisi: H απόφαση για την επιστροφή χρημάτων δεν έχει ακόμα εκδοθεί. Δεν πιστεύω ότι θα σας καλύπτει όταν (και εφόσον) εκδοθεί. Βάσει αυτού, το παράβολο των 2000€ θα καλύψει την μία δήλωση. Επικοινωνήστε με το κεντρικό ΤΕΕ στο Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε. για το αν προβλέπετε κάτι διαφορετικό για αυτές τις περιπτώσεις στα πλαίσια της λογικής ότι οι μεταφερόμενες δηλώσεις θα πρέπει να είναι ίδιου αριθμού με τις νέες. Αν υπάρχει κάτι θα σας το ρυθμίσουν αυτοί. (δεν νομίζω να γίνεται) Όπως έχω αναφέρει και στο παρελθόν είμαι της άποψης ότι η χρήση της κατηγορίας 1 είναι στην διακριτική ευχέρεια του ιδιοκτήτη και όχι υποχρεωτική.
Erotisi: 1088. Όταν σε μια ιδιοκτησία που στην άδεια το ισόγειο αποτελούνταν από 5 καταστήματα και το υπόγειο αντίστοιχα από 5 αποθήκες αυτών οι οποίες επικοινωνούσαν με το κάθε ισόγειο κατάστημα με εσωτερική σκάλα, στην πραγματικότητα έγιναν 4 καταστήματα με 4 αντίστοιχες αποθήκες στο υπόγειο με εσωτερική σκάλα. Αυτό σημαίνει μια παράβαση διαμερισμάτωσης ή δυο;
Apantisi: Η διαμερισμάτωση δηλώνεται ανά όροφο. 1
Erotisi: 1089. Εντός οικισμού εκδόθηκε οικοδομική άδεια για διώροφο κτίσμα. Μετά την έκδοσή της και πριν την κατασκευή του κτιρίου αγοράστηκε όμορο οικόπεδο με κτίσμα προ του 1955 από τον ίδιο ιδιοκτήτη. Κατά την κατασκευή του διωρόφου κτίσματος, τμήμα του κτιρίου έχει εισέλθει εντός του οικοπέδου που αγοράστηκε εκ των υστέρων. Τελικά αυθαιρεσίες υπάρχουν και στα δύο κτίσματα. ΚΑΕΚ δεν υπάρχει στην περιοχή, δεν υπάρχει κτηματολόγιο. Σήμερα και τα δύο κτίσματα αποτελούν ενιαία κατοικία του ιδίου ιδιοκτήτη. Το περίγραμμα του κτιρίου στην υφιστάμενη θέση, καλύπτεται από το εγκεκριμένο περίγραμμα κάλυψης επί εδάφους. Οι εναλλακτικές λύσεις υποβολής των αυθαιρέτων κατασκευών στην προκειμένη περίπτωση είναι οι εξής: i. Να γίνει μία δήλωση ως συνενωμένα όμορα οικόπεδα ιδίου ιδιοκτήτη, δεχόμενοι την ύπαρξη της οικοδομική άδεια. Στην περίπτωση αυτή οι επιβαρυντικοί υπολογίζονται βάση της Ο.Α. και υπολογίζονται συγχρόνως και οι επιφάνειες του όμορου οικοπέδου. ii. Να ελεγχθεί χωριστά κάθε οικόπεδο. Αν υπολογιστούν έτσι οι αυθαίρετες κατασκευές, εκ των υστέρων κατά την μελέτη προκύπτει θέμα μελέτης Δε.Δο.Τ.Α. και κατόψεων, γιατί το κτίριο ενώ λειτουργεί ενιαίο, στις ξεχωριστές δηλώσεις τεμαχίζεται. iii. Να αγνοηθεί η οικοδομική άδεια και να υπολογιστούν οι αυθαίρετες κατασκευές με το συντελεστή 2 της μη ύπαρξης οικοδομική άδεια.
Apantisi: Λογικότερη λύση είναι η πρώτη. Θα πρέπει να αντιληφθούμε όλοι όσοι ασχολούμαστε με δηλώσεις του 4178, ότι ο νόμος δε θα μπορούσε να προβλέψει όλες τις περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών. Σε αυτή την περίπτωση καλούμαστε να προσαρμόσουμε την περίπτωση μας όσο πιο κοντά στο πνεύμα του νόμου.
Erotisi: 1090. Σε συνέχεια της Ε/Α990 φαίνεται από την τοποθέτησή σας ότι προκύπτουν τα παρακάτω: i. ότι κατά τον υπολογισμό της υπέρβασης ύψους δεν λαμβάνουμε καθόλου υπόψη το προβλεπόμενο ύψος της στέγης στο συνολικό νόμιμο ύψος της οικοδομής βάσει της οικοδομικής άδειας ή ii. ότι ο υπολογισμός - έλεγχος της υπέρβασης ύψους γίνεται σε ξεχωριστές θέσεις, τόσο στο πλάι (όπου βάσει της Ο.Α. έχω μηδενικό ύψος στέγης), όσο και στο ψηλότερο σημείο αυτής (κορφιάς). Κατά την άποψή μου το προβλεπόμενο βάσει οικοδομικής άδειας ύψος είναι ένα και μοναδικό και είναι 7,00+1,00=8,00μ. Συνεπώς το συνολικό πραγματοποιούμενο ύψος της οικοδομής, το οποίο κυμαίνεται μεταξύ (8,40+1,40)=9,80μ. (στο πλάι) και (8,40+3,30)=11,70μ. (κορφιάς) συγκρίνεται με το νόμιμο ύψος των 8,00μ. και κατά συνέπεια τμήμα της κάτοψης ορίζεται με υπέρβαση ύψους <20% και τμήμα αυτής με υπέρβαση >20%.
Apantisi: Από την αρχή της διαδικασίας των απαντήσεων έχουμε αναφέρει δεκάδες φορές ότι το θέμα «υπέρβαση ύψους» είναι ότι χειρότερο έχει να επιδείξει αυτός ο νόμος. Ποτέ δεν έχει γίνει προσπάθεια να κωδικοποιήσουμε το θέμα αυτό από τη στιγμή που κάθε περίπτωση έχει τις δικές της ιδιαιτερότητες. Άποψη μου, ότι είναι διαφορετικό αν έχεις (πλάκα + στέγη) ή μόνο στέγη, για να υπολογίσεις την Υ.Υ. βάσει τετραγωνικών, στην λογική που περιγράφετε, ή με αναλυτικό αντίστοιχα.
Erotisi: 1091. Εάν σε οικοδομική άδεια του 1981 φαίνεται κτίριο προ του 55, το οποίο όμως εκείνη την εποχή η πολεοδομία το αποδέχτηκε σαν προ του 55 με βεβαίωση προέδρου του οικισμού. Για τον 4178 μπορεί να θεωρηθεί σαν προ του 55 βάσει της άδειας του 81 ή απαιτείται ότι ζητάει ο 4178 για να θεωρηθεί προ του 55 (συμβόλαια, αεροφωτογραφίες, Ε9, τεχνική έκθεση μηχανικού);
Apantisi: Ο 4178 δυνάμει της εγκυκλίου 4 στίχος 1 «Κτίριο που υφίσταται προ της 30.11.1955, ημερομηνίας ισχύος του από 9.8.1955 βασιλικού διατάγματος είναι νομίμως υφιστάμενο κατά τα οριζόμενα στην παρ. 1δ του άρθρου 23 του ν. 4067/12. Ο χρόνος ανέγερσής του συνήθως τεκμαίρεται από τον τρόπο κατασκευής του και δεν απαιτείται η υποβολή σχετικών αποδεικτικών στοιχείων, προκειμένου να υπαχθούν στο ν. 4178/13 μεταγενέστερες αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που δεν εμπίπτουν στις εξαιρέσεις της παρούσας παραγράφου.» 2
Erotisi: 1092. Από τις Ε/Α 90 και 45, προκύπτει ότι για την ορθή επιλογή της κύριας και μοναδικής κατοικίας, ελέγχουμε τις παρακάτω δύο προϋποθέσεις και με συγκεκριμένη σειρά: i. αν είναι κύρια (προκύπτει από το Ε1) ii. αν είναι και μοναδική, το οποίο προκύπτει είτε υπάρχει ένα και μοναδικό εμπράγματο δικαίωμα του ιδιοκτήτη, του συζύγου ή των ανήλικων τέκνων αυτού, είτε υπάρχουν περισσότερα του ενός αρκεί το άθροισμά τους να μην υπερβαίνει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας. Συγκεκριμένα στο παράδειγμα της Ε/Α 290, αν ο ιδιοκτήτης είχε μία (αντί δύο) γκαρσονιέρες 40τ.μ. και το υπό τακτοποίηση διαμέρισμα των 75τ.μ. (κύρια κατοικία) τότε θα χωρίζαμε τα 75τ.μ. σε δύο φύλλα καταγραφής με επιφάνεια 70-40=30τ.μ. ως κύρια και μοναδική κατοικία και με επιφάνεια 75-30=45τ.μ. ως άλλη κατοικία;
Apantisi: Είναι λίγο δύσκολο να ανατρέχουμε συνεχώς σε προηγούμενες ερωτήσεις οι οποίες μπορεί και να δόθηκαν πριν τις εγκυκλίους ή το τροποποιημένο παράρτημα κ.λπ.. Το παράδειγμα στην 290 αναφέρεται σε ιδιοκτήτη χωρίς τέκνα (έγγαμος ή άγαμος δεν παίζει κάποιο ρόλο) που έχει κύρια κατοικία 75m2 εντελώς αυθαίρετη και λοιπή περιουσία μία γκαρσονιέρα 40m2. Οι στεγαστικές ανάγκες λοιπόν είναι 70m2 οι οποίες ΔΕΝ καλύπτονται από την γκαρσονιέρα. Θα δηλώσει τα 70m2 ως κύρια και μοναδική και τα υπόλοιπα 5m2 ως άλλη κατοικία.
Erotisi: 1093. Σε συνέχεια των Ε/Α 183, 442 και 579 θα ήθελα την άποψή σας ως προς την ορθότητα του παρακάτω σκεπτικού: Σε διώροφη οικοδομή η οποία ανήκει σε 2 συνιδιοκτήτες με ποσοστό 50% έκαστος έγινε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και διανομή. Σύμφωνα με τον πίνακα χιλιοστών και εκτός οριζόντιας ιδιοκτησίας, παρακρατήθηκε συνολικό ποσοστό 10% (κοινό και αδιαίρετο) για την εδαφική αναλογία των μελλοντικών να ανεγερθούν ορόφων επί της πλάκας του α΄ ορόφου, επί της οποίας έγιναν στη συνέχεια 2 αυθαίρετα διαμερίσματα (ένα για τον καθένα). Προκειμένου να προχωρήσει ο καθένας στην τακτοποίηση του δικού του διαμερίσματος προέβησαν από κοινού σε σύναψη προσυμφώνου τροποποίησης της ανωτέρω οριζόντιας ιδιοκτησίας, συμπεριλαμβάνοντας σε αυτήν και τον τελευταίο αυθαίρετο όροφο, προβλέποντας επιπρόσθετα τη διανομή αυτού, καθώς και τη ρύθμιση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης της πλάκας. Δεδομένου ότι στους νόμιμους ορόφους (ισόγειο και α΄ όροφος) έχω και ποσοστό συνιδιοκτησίας αλλά και τ.μ. των επιμέρους διαμερισμάτων, ενώ στο β΄ όροφο έχω μόνο ποσοστό συνιδιοκτησίας, ποιος από τους δύο τρόπους είναι ορθός για τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης δόμησης: i. θα διαιρέσω τα τ.μ. του αυθαίρετου διαμερίσματος με το συνολικό ποσοστό συνιδιοκτησίας, ήτοι (τ.μ. αυθαίρετου διαμερίσματος) / [(Εμβαδό οικοπέδου)*(συντ. δόμησης)*50%] ii. θα διαιρέσω τα τ.μ. του αυθαίρετου διαμερίσματος με το ποσοστό δόμησης για τους νόμιμους υλοποιημένους χώρους που συμπεριλήφθηκαν στην αρχική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας (ισόγειο και α΄ όροφος) προστιθέμενο σε αυτό του ποσοστού συνιδιοκτησίας της αέρινης στήλης (ελλείψει ποσοστού δόμησης σε αυτήν κατά την αρχική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας), ήτοι (τ.μ. αυθαίρετου διαμερίσματος) / {(τ.μ. καθαρών επιφανειών συνιδιοκτήτη στο ισόγειο και α΄ όροφο που περιγράφονται στον πίνακα χιλιοστών) + [(Εμβαδό οικοπέδου)*(συντ. δόμησης)*5%]}
Apantisi: Εγώ κλίνω προς την άποψη ότι αφού τα 2 διαμερίσματα είναι κοινόκτητα και ελλείψει διευκρίνισης για αυτούς τους χώρους (είναι αλήθεια ότι έχουν περάσει μόνο 5 χρόνια που το ζητάμε) και άλλης λογικής προσέγγισης, να γίνει χρήση του συνολικού συντελεστή δόμησης. Η σύσταση θα τροποποιηθεί μετά την πληρωμή. Ουσιαστικά το προσύμφωνο παίζει τον ρόλο της συναίνεσης και της δέσμευσης για το τι θα γίνει μετά την τακτοποίηση. (Και θα μεταγραφεί μόνο μετά την οριστική εξαίρεση) 3
Erotisi: 1094. Καλούμαι να ρυθμίσω μία οριζόντια ιδιοκτησία - διαμέρισμα α' ορόφου, η οποία έχει επεκταθεί στους δύο ανοικτούς ημιυπαίθριους χώρους της οικοδομής. Πρακτικά, α) η κουζίνα του διαμερίσματος έχει μεγαλώσει με αποτέλεσμα να κλείσει ο ένας ημιυπαίθριος χώρος και β) το σαλόνι έχει μεγαλώσει με αποτέλεσμα να κλείσει ο άλλος ημιυπαίθριος χώρος. Βάσει της περιγραφής της οριζόντιας ιδιοκτησίας στον τίτλο κτήσης, η οριζόντια ιδιοκτησία συνορεύει σε όλες τις πλευρές της με ακάλυπτο χώρο οικοδομής και πέραν αυτού με τα άλλα όμορα οικόπεδα. Όπως προκύπτει από την εγκεκριμένη κάτοψη της οικοδομικής άδειας και την προσαρτηθείσα στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας κάτοψη, οι δύο ανοικτοί ημιυπαίθριοι χώροι βρίσκονταν κολλητά στην υπό ρύθμιση οριζόντια ιδιοκτησία και λειτουργικά εξυπηρετούσαν μόνο αυτή την οριζόντια ιδιοκτησία. Ωστόσο, βάσει της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας οι δύο προαναφερθέντες ημιυπαίθριοι χώροι δεν έχουν προσμετρήσει στον όγκο της οριζόντιας ιδιοκτησίας-διαμερίσματος που καλούμαι να ρυθμίσω. Για να ρυθμίσω το κλείσιμο των δύο ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων σε κατοικία, χρειάζεται η συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών του οικοπέδου σε ολικό ποσοστό συνιδιοκτησίας άνω του 50%; Ή αρκεί η ανάθεση από τον ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας, βάσει της περιγραφής της οριζόντιας ιδιοκτησίας στον τίτλο κτήσης ότι αυτή συνορεύει με ακάλυπτο χώρο οικοδομής και όχι με ανοικτό ημιυπαίθριο χώρο οικοδομής, οπότε ο ημιυπαίθριος χώρος βρίσκεται εντός της υπό ρύθμισης οριζόντιας ιδιοκτησίας;
Apantisi: Θέτετε ένα λεπτό ζήτημα που αφορά την συναίνεση στο κλείσιμο Η/Χ. Είναι και αυτό που αναφέρετε (αν και υπάρχει απόφαση του Α.Π. για τους εξώστες που κατά τη γνώμη μου μπορεί κατά αναλογία να χρησιμοποιηθεί), είναι και η αλλαγή στην όψη, είναι η πιθανή αλλαγή στα δίκτυα (π.χ. αποχετευτικό στην περίπτωση σας που άλλαξε η κουζίνα) κ.λπ.. Για να μην αναλύουμε θέματα που δεν είναι και της επιστήμης μας και πιθανόν να τα καταλαβαίνουμε και λάθος, γνώμη μου είναι ότι μπορείτε να προχωρήσετε σε τακτοποίηση μόνο με την συναίνεση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Erotisi: 1095. Διώροφη οικοδομή με αυθαίρετα πάτησε σε δυο όμορα οικόπεδα που ανήκουν το πρώτο στον πάτερα και το δεύτερο στον γιο. Είναι ορθή η λογική να γίνουν δυο ξεχωριστές δηλώσεις και να αντιστοιχίσουμε τι δόμηση έχει γίνει σε κάθε οικόπεδο από την οικοδομική άδεια για την εύρεση των ποσοστών υπέρβασης;
Apantisi: Γνώμη μου είναι μετά από συνεννόηση με τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο της οικογένειας, να προβούν σε προσύμφωνο για συνένωση των 2 οικοπέδων μετά την τακτοποίηση και δυνάμει αυτού του προσυμφώνου να γίνει μία δήλωση. Θα πατήσετε στο τελευταίο εδάφιο της παραγράφου 1 του άρθρου 11.
Erotisi: 1096. Σύμφωνα με την εγκύκλιο 4 (επεξήγηση α/α 16) “Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου” Αποθήκη 20m2 έχει παραβίαση >40%, ενώ οι χώροι κυρίας χρήσεως έχουν παραβίαση <20%. Αφού για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι, η αποθήκη δηλώνεται σε Φ.Κ. με Υ.Κ=0, Υ.Δ.<50% και παραβίαση Δ=0;
Apantisi: Από τη στιγμή που παραβιάζει το πλάγιο όριο θα επιβαρυνθεί με τον συντελεστή πλάγιου ορίου, ασχέτως που τα τετραγωνικά αυτά δεν αθροίζονται στον αριθμητή για την εύρεση του ποσοστού υπέρβασης δόμησης.
Erotisi: 1097. Σε τριώροφη οικοδομή (που υπάρχουν οριζόντιες ) γίνεται μια δήλωση συνολικά. Η εύρεση των ποσοστών υπέρβασης γίνεται με βάση την συνολική δόμηση ή ενδιαφερόμαστε για το ποσοστό που αντιστοιχεί σε κάθε οριζόντια ιδιοκτησία;
Apantisi: Δεν έχει δοθεί σαφής οδηγία. Άποψη μου είναι ότι από τη στιγμή που η δήλωση αφορά όλο το οικόπεδο (οριζόντιες ιδιοκτησίες + κοινόκτητα) ο υπολογισμός είναι ενιαίος για το σύνολο του κτιρίου. 4
Erotisi: 1098. Σε αγροτεμάχιο βρίσκεται κατασκευασμένο αυθαίρετο θερμοκήπιο. Το θερμοκήπιο είναι εγκαταλελειμμένο εδώ και χρόνια και παρουσιάζει φθορές, είναι ασκεπές και έχει απομείνει μόνο ο μεταλλικός σκελετός του. Δεν υπάρχει υλικό επικάλυψης οροφής ή πλαγιοκάλυψης. Θεωρείται αυθαίρετη κατασκευή που έχει υποχρέωση ένταξης στον Ν.4178/2013 ή όχι; Και αν ναι, πως θα γίνει ο υπολογισμός του προστίμου; Με τμ ως ΚΧ (ενώ στην ουσία δεν είναι;) και χρήση Υπηρεσίες, με αναλυτικό προϋπολογισμό;
Apantisi: Από τη στιγμή που κάτι είναι ασκεπές δεν θεωρείται κτίσμα και προφανώς δεν υπάρχει αντικείμενο για δήλωση. Υπάρχει και η συντηρητική θεώρηση ότι καλό είναι να δηλωθεί ο σκελετός με αναλυτικό. Προσωπικά διαφωνώ. Για λόγους ασφάλειας να συμβουλέψετε τον ιδιοκτήτη να προβεί σε όλες τις απαιτούμενες ενέργειες για την αποξήλωση.
Erotisi: 1099. Θα ήθελα τη γνώμη αν μπορεί να γίνει υπαγωγή στις διατάξεις του Ν.4178/2013 για το παρακάτω ακίνητο: αυθαίρετο κτίσμα προ του 1975, βρίσκεται εντός γεωτεμαχίου εκτός σχεδίου, για το οποίο γεωτεμάχιο ο ιδιοκτήτης βρίσκεται στα δικαστήρια με τη κτηματική υπηρεσία για την κυριότητα του (στο κτηματολόγιο σήμερα φαίνεται ιδιοκτήτης το Ελληνικό δημόσιο). Ο ιδιοκτήτης έχει έγγραφο σύνδεσης με ΔΕΗ από το 1965 και το δηλώνει κανονικά στο Ε9.
Apantisi: Καλύτερα να μιλήσετε με τον δικηγόρο που χειρίζεται την υπόθεση για να σας πει ποια είναι τα δικαιώματα του πελάτη σας επί του γεωτεμαχίου. Έτσι όπως το περιγράφετε εγώ λέω ότι ΔΕΝ έχει δικαίωμα δήλωσης αλλά δεν είμαι και νομικός. Ρωτήστε λοιπόν τον δικηγόρο και να σας αιτιολογήσει γραπτώς βάσει ποιας περίπτωσης της παραγράφου 1 του άρθρου 11 θα γίνει η δήλωση.
Erotisi: 1100. Βιοτεχνικό κτίριο σε εκτός σχεδίου είχε κατασκευαστεί με οικοδομική άδεια πριν την ισχύ του Γ.Π.Σ.. Συγχρόνως κατασκευάζεται αυθαίρετη προσθήκη καθ' επέκταση του νόμιμα υφιστάμενου κτιρίου. Με Α/Φ αποδεικνύεται η ύπαρξή του, πριν την ισχύ του Γ.Π.Σ.. Σήμερα η περιοχή εντάσσεται στην ΠΑΓΡ περιοχή (περιοχή αγροτική) που απαγορεύεται η χρήση. βιοτεχνικού κτιρίου, επιτρέπει μόνο αγροτικές αποθήκες κ.λπ.. Η αυθαίρετη επέκταση θα δηλωθεί με αλλαγή χρήσης επειδή απαγορεύεται η χρήση σήμερα; Το Γ.Π.Σ. επιτρέπει δόμηση 150μ2 για αγροτική αποθήκη. Για να υπολογίσω τους επιβαρυντικούς συντελεστές, ποιούς όρους δόμησης χρησιμοποιώ; Την εκτός σχεδίου για βιοτεχνικό κτίριο όπως ισχύει σήμερα ή τα 150μ2 της αγροτικής αποθήκης;
Apantisi: Σύμφωνα με το άρθρο 8 από τη στιγμή που επιτρέπονταν η χρήση κατά το χρόνο ανέγερσης του αυθαιρέτου, μπορεί να τακτοποιηθεί. Για τους συντελεστές, δείτε εγκύκλιο 4 στίχο 33 παράγραφο α.iii.
Erotisi: 1101. Καλούμαι να ρυθμίσω σταυλική εγκατάσταση σε ακίνητο που έχει παραχωρηθεί από τον ιδιοκτήτη-πατέρα στον κτηνοτρόφο υιό του. Καταχωρήθηκε στο Ολοκληρωμένο Σύστημα Διαχείρισης και Ελέγχου Αγροτικών Εκμεταλλεύσεων (ΟΣΔΕ) το 2015. α) Προκειμένου η σταυλική εγκατάσταση να ενταχθεί στις διατάξεις του άρθρου 23 Ν. 4178/2013 (πληρώνοντας το παράβολο των 300 ευρώ), την αίτηση υποβάλει ο κτηνοτρόφος που τυγχάνει μισθωτής του ακινήτου, ή ο ιδιοκτήτης ο οποίος δεν είναι κτηνοτρόφος; β) Επειδή το λογικό είναι να υποβάλει την αίτηση ο κτηνοτρόφος που στη συγκεκριμένη περίπτωση τυγχάνει μισθωτής του ακινήτου, πρέπει στο μισθωτήριο να αναγράφεται ότι ο μισθωτής έχει το δικαίωμα έκδοσης οικοδομικής άδειας; Στην παρ. 13, άρθρο 23 αναφέρεται ότι αρκεί ο κτηνοτρόφος να εκμεταλλεύεται νομίμως την καταχωρημένη στο ΟΣΔΕ σταυλική εγκατάσταση. Επίσης, όταν κατασκευάστηκε ο σταύλος (περίπου το 1965) επιτρεπόταν η συγκεκριμένη χρήση στη θέση του ακινήτου (οικισμός κάτω των 2000 κατοίκων), ενώ σήμερα απαγορεύεται η σταυλική εγκατάσταση στη συγκεκριμένη θέση. Μπορώ να ρυθμίσω το σταύλο δεδομένου ότι η χρήση δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο κατασκευής και εγκατάστασης, σύμφωνα με το άρθρο 8, Ν. 4178/2013;
Apantisi: Η τακτοποίηση μπορεί να γίνει βάσει του άρθρου 8. Στην εγκύκλιο 4 στίχος 4 τελευταίο εδάφιο αναφέρει ότι μπορεί να είναι εγγεγραμμένος είτε ο ιδιοκτήτης είτε ο ενοικιαστής. Κατά την γνώμη μου δεν απαιτείται αναφορά στο μισθωτήριο. 5
Erotisi: 1102. Σε κτίριο που λειτουργεί ως τουριστική μονάδα και έχει λάβει κρατική επιδότηση (Ε.Σ.Π.Α.), για την αναβάθμιση του εξοπλισμού αλλά και των εγκαταστάσεων. Αν ο ιδιοκτήτης πέραν αυτής δαπανήσει ίδια κεφάλαια για την ενεργειακή (π.χ. τοποθέτηση φωτοβολταϊκών για το πρόγραμμα Net Metering, ηλιακός θερμοσίφωνας, εξωτερική θερμομόνωση κ.τ.λ.) ή στατική αναβάθμιση του κτιρίου μπορεί να τυγχάνει της εκπτώσεως σε σχέση με το πρόστιμο (εξαιρούνται με βάση το Φ.Ε.Κ. 2440 / 2014 του άρθρου 2 παράγραφος 1 οι εξής περιπτώσεις «1. Σε κτίρια που κατασκευάστηκαν προ του 2003 και υπάγονται στις ρυθμίσεις του Ν.4178/2013 (ΦΕΚ Α΄ 174), το ποσό του ειδικού προστίμου, που καταβάλλεται δυνάμει του ανωτέρω νόμου, δύναται να συμψηφίζεται με το ποσό που δαπανάται μετά την έναρξη ισχύος της παρούσης για την στατική ενίσχυση των κτιρίων αυτών. Η παρούσα απόφαση δεν εφαρμόζεται σε κτίρια, οι ιδιοκτήτες των οποίων έχουν λάβει για αυτά επιδότηση από κρατικά ή συγχρηματοδοτούμενα από την Ευρωπαϊκή Ένωση προγράμματα για την επισκευή / αποκατάσταση ή ενίσχυση του φέροντα οργανισμού τους ή αποκατάστασης ζημιών σε κτίρια που έχουν»; Επίσης για το κτίριο έχει εκδοθεί ενεργειακό πιστοποιητικό, λαμβάνεται υπόψη ή θα πρέπει να εκδοθεί νέο μετά την υπαγωγή στον Ν.4178; Και αν ναι πως υπολογίζω ποια θα είναι η έκπτωση;
Apantisi: Το τελευταίο εδάφιο της παραγράφου 1 του άρθρου 1 αναφέρει: «Η παρούσα απόφαση δεν εφαρμόζεται σε κτίρια, οι ιδιοκτήτες των οποίων έχουν λάβει για αυτά επιδότηση από κρατικά ή συγχρηματοδοτούμενα από την Ευρωπαϊκή Ένωση προγράμματα που αφορούν παρεμβάσεις στον κτιριακό τομέα για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσής τους.» Το τελευταίο εδάφιο της παραγράφου 1 του άρθρου 2 αναφέρει: «Η παρούσα απόφαση δεν εφαρμόζεται σε κτίρια, οι ιδιοκτήτες των οποίων έχουν λάβει για αυτά επιδότηση από κρατικά ή συγχρηματοδοτούμενα από την Ευρωπαϊκή Ένωση προγράμματα για την επισκευή / αποκατάσταση ή ενίσχυση του φέροντα οργανισμού τους ή αποκατάστασης ζημιών σε κτίρια που έχουν πληγεί από φυσικές καταστροφές (σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα, κατολίσθηση)» Προφανώς λοιπόν αν το πρόγραμμα που εντάχθηκε ο ιδιοκτήτης αφορά την αναβάθμιση του εξοπλισμού και των εγκαταστάσεων χωρίς να υπάρχουν επιλέξιμες δαπάνες για στατική ενίσχυση ή/και ενεργειακή αναβάθμιση, μπορεί να επωφεληθεί της ευνοϊκής αυτής ρύθμισης. Το τι επιδοτείται και σε ποιον άξονα ανήκει κ.λπ. αναφέρονται ξεκάθαρα στο επιδοτούμενα προγράμματα. Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 20, δύναται να συμψηφιστεί έως το 50% του ειδικού προστίμου. Δηλαδή σε κτίριο με ειδικό πρόστιμο 10000€ με παράβολο 1000€, έχετε καταβάλει για ενεργειακή αναβάθμιση 3000€ τότε θα πληρώσετε 7000€. Αν η ενεργειακή αναβάθμιση στοίχισε 7500€, θα συμψηφιστεί ποσό 4500€ και τα υπόλοιπα 5500€ θα καταβληθούν αφού στον συμψηφισμό ΔΕΝ συμπεριλαμβάνεται το παράβολο (άρθρο 3 παράγραφος 2). Μπορεί να υποβληθεί αίτημα και για ενεργειακή αναβάθμιση και για στατική ενίσχυση, με συνολικό ποσό συμψηφισμού του 50% του ειδικού προστίμου αφαιρούμενο του παραβόλου. (άρθρο 3 παράγραφος 2). Όλα τα παραπάνω προβλέπονται στην Υ.Α. 42554/2014 (ΦΕΚ/Β΄/2440/15.09.2014). Στην Υ.Α. 42575/2014 (δημοσιευμένη στο ίδιο ΦΕΚ με την προηγούμενη) στο άρθρο 1 παράγραφος 2δ αναφέρει: «δ) Αντίγραφα των δύο Πιστοποιητικών Ενεργειακής Απόδοσης που εκδόθηκαν κατόπιν ενεργειακών επιθεωρήσεων. Η πρώτη λαμβάνει χώρα μετά την υπαγωγή του κτιρίου στις ρυθμίσεις του Ν. 4178/2013 και πριν την έναρξη των παρεμβάσεων και η δεύτερη μετά την ολοκλήρωση αυτών για τη διαπίστωση της ορθής υλοποίησης των παρεμβάσεων και της επίτευξης του ενεργειακού στόχου.» Σε κάθε περίπτωση να συνεννοηθείτε με την ΕΥΕΠΕΝ για το θέμα του πιστοποιητικού που ήδη υπάρχει και πιθανόν να πρέπει να επικαιροποιηθεί ως προς τον χρόνο έκδοσης. Τέλος μπορείτε να δείτε αν σας καλύπτει το άρθρο 4 της Υ.Α. 42554/2014.
Erotisi: 1103. Σύμφωνα με την εγκύκλιο 4, τα προ του 55 κτίσματα αποδεικνύονται και με τεχνική έκθεση μηχανικού. Τι γίνεται όμως εάν το συγκεκριμένο ακίνητο για οποιοδήποτε λόγο (υπόλοιπο δόμησης πχ) πάει να βγάλει άδεια δόμησης; Η πολεοδομία θα πρέπει να αποδεχτεί ότι είναι προ του 55 βάσει της τακτοποίησης ή θα ζητήσει ότι συνηθίζει να ζητάει για να αποδειχτεί κάτι ότι είναι προ του 55 (συμβόλαια πχ);
Apantisi: Η Υ.Δομ. θα ελέγξει την παλαιότητα του κτιρίου ασχέτως που εσείς δηλώνετε στον 4178 ότι είναι προ 1955. 6
Erotisi: 1104. Αυθαίρετη κατασκευή έχει υπαχθεί στον Ν.4178/2013 και έχει εξοφληθεί το πρόστιμο. Ο ιδιοκτήτης κατά τον χρόνο της υπαγωγής, είχε αναπηρία σε ποσοστό 67%, σύμφωνα με σχετική βεβαίωση της αρμόδιας υγειονομικής επιτροπής, το οποίο βρισκόταν σε ισχύ. Συνεπώς, κατά την υπαγωγή έγινε η μείωση του προστίμου, που προβλέπεται στο άρθρο17 για ΑΜΕΑ με 67% αναπηρία. Προσφάτως, ο ιδιοκτήτης, πέρασε, όπως προβλέπεται, εκ νέου από την αρμόδια υγειονομική επιτροπή, προκειμένου να πιστοποιηθεί ξανά το ποσοστό αναπηρίας του. Με τις παρούσες ισχύουσες υγειονομικές διατάξεις έλαβε, τελικώς, ποσοστό αναπηρίας κάτω από 67%. Κατόπιν, ο ιδιοκτήτης διαπίστωσε ότι είχαν βεβαιωθεί στη ΔΟΥ πρόστιμα ανέγερσης-διατήρησης του δηλωμένου αυθαιρέτου του και με σχετική αίτηση ζήτησε από την Υ.Δομ , να εκδώσει πράξη ακύρωσης είσπραξης προστίμων, σύμφωνα με τη διαδικασία του άρθρου 25. Όμως η Υ.Δομ. αρνείται να εκδώσει τη σχετική πράξη ακύρωσης προστίμων, διότι ισχυρίζεται ότι ο ιδιοκτήτης δεν έχει ποσοστό αναπηρίας 67%, μη δεχόμενη την προηγούμενη βεβαίωση αναπηρίας, αλλά μόνο την τρέχουσα και ζητά αναπροσαρμογή του προστίμου χωρίς τη μείωση του άρθρου 17. i. Εχει αρμοδιότητα η ΥΔΟΜ, κατά το άρθρο 25, να ελέγξει τον υπολογισμό του προστίμου και τα σχετικά δικαιολογητικά-έγγραφα για να εκδώσει πράξη ακύρωσης; Και αν ναι σε ποιες διατάξεις αναφέρεται; ii. Με δεδομένο ότι κατά τον χρόνο υπαγωγής ο ιδιοκτήτης του αυθαιρέτου είχε, εν ισχύ, βεβαίωση της υγειονομικής επιτροπής που του έδινε 67% αναπηρία, είναι νομικά ορθό, σήμερα, η Υ.Δομ. να μην προβαίνει στην διαδικασία του άρθρου 25, επικαλούμενη την νέα βεβαίωση της υγ. επιτροπής, που ισχύει σήμερα και που του δίνει αναπηρία κάτω από 67% και να ζητά αναπροσαρμογή προστίμου χωρίς μείωση; Δηλαδή πρέπει κάθε 3 ή 5 χρόνια, να διερευνώνται όλες οι υπαγωγές με μείωση προστίμου λόγω ΑΜΕΑ, ως προς το ποσοστό αναπηρίας που τους έδωσε κάθε φορά η επιτροπή και να αναπροσαρμόζεται το πρόστιμο αναλόγως; Αντιλαμβάνομαι ότι η απαντήσεις είναι ευνόητες. Καθώς είναι προφανές ότι σε αντίθετη περίπτωση, δηλαδή σε υπαγωγή που ο ιδιοκτήτης σε μεταγενέστερο χρόνο της υπαγωγής αποκτούσε αναπηρία πάνω από 67%, καμία Υ.Δομ. δεν θα ζητούσε αναπροσαρμογή με τις μειώσεις του άρθρου 17. Παρά ταύτα σας παρακαλώ να συμπεριλάβετε την ερώτησή μου στην επόμενη ομάδα ερωτήσεων-απαντήσεων, μήπως και αποφύγουμε να μπούμε στην διαδικασία να αποδείξουμε ότι δεν είμαστε ελέφαντες. Δυστυχώς υπάρχει έλλειμμα λογικής και γνώσης, με αποτέλεσμα να μην ξέρουμε που να απευθυνθούμε για να αποδείξουμε τα αυτονόητα. Εσείς σε ίδια περίπτωση πως θα πράττατε; Θα εκτιμούσα πολύ τη γνώμη σας.
Apantisi: Ας μην ανοίξουμε το θέμα τι ελέγχει η Υ.Δομ. και πότε γιατί θα μπερδευτούμε αρκετά σε μία τόσο, κατά τη γνώμη μου, ξεκάθαρη περίπτωση. Οι νόμοι όπως έχουμε πει πολλές φορές δεν μπορούν να προβλέπουν την σκέψη κάθε πολίτη και να την αποκλείουν ή να την δέχονται μέσω του νομοθετήματος. Πάντα υπάρχει η λογική, πάντα υπάρχει το πνεύμα του νόμου. Προφανώς λοιπόν αν ο ιδιοκτήτης πουλούσε το σπίτι μετά την τακτοποίηση και πήγαινε ο νέος να βγάλει άδεια ή οποιαδήποτε διοικητική πράξη, θα του ζητούσαν την αναπροσαρμογή του προστίμου;; Θα ζητούσαν επικαιροποιημένη βεβαίωση του Κε.Π.Α.;; Παράλογα πράγματα. Πέρα από αυτό, προσπαθήστε να τους πείσετε με το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 8. «Η με οποιονδήποτε τρόπο μεταβολή των χρήσεων γης σε χρόνο μεταγενέστερο της υπαγωγής κατά τις διατάξεις του παρόντος νόμου δεν επιδρά στο κύρος της υπαγωγής και δεν αποτελεί λόγο ανάκλησης και ακύρωσης αυτής.» Ο νόμος μας λέει ότι αν αλλάξει η χρήση δεν επιδρά στο κύρος της υπαγωγής. Κατά αναλογία λοιπόν οποιαδήποτε αλλαγή στις συνθήκες με τις οποίες έγινε η υπαγωγή σε χρόνο μεταγενέστερο της υπαγωγής κατά τις διατάξεις του νόμου δεν θα πρέπει να επιδρά στο κύρος της υπαγωγής. Αυτό είναι το λογικό. 7
Erotisi: 1105. Σε πολλά εργολαβικά προσύμφωνα μετά συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, τα οποία έλαβαν χώρα προ της ισχύος του Ν.1221/81, οι χώροι της πυλωτής αποτέλεσαν αντικείμενο συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας με ποσοστό επί του οικοπέδου και κατ΄ επέκταση αντικείμενο μεταβίβασης αυτοτελών ιδιοκτησιών. Με βάση τα παραπάνω ιδιοκτήτες ή εργολάβοι που απέκτησαν με οριστικό συμβόλαιο κυριότητα επί των ως άνω αυτοτελών ιδιοκτησιών στο χώρο της πυλωτής προβαίνουν σε τακτοποίηση των χώρων σε εφαρμογή είτε της παρ. 1δii είτε της 1δiii, χωρίς συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Το πνεύμα αυτό ισχυροποιήθηκε με τις Εκγ 3/13 και 4/13. Σύμφωνα όμως με την παρ.5 του άρθρου 1 του Ν.960/79, όπως αυτό αντικαταστάθηκε από το άρθρο 1 του Ν.1221/81, …οι τυχόν δημιουργούμενες θέσεις στάθμευσης στον ελεύθερο ισόγειο χώρο της πυλωτής, ΔΕΝ δύνανται να αποτελέσουν διηρημένες ιδιοκτησίες. Για την παραπάνω διάταξη έχει καταγραφεί σημαντική νομολογία (1922/12 Πρ. Αθ., 23/00 ΟλΑΠ, 619/99 ΑΠ, 650/99 ΑΠ, 792/06 ΑΠ) από την οποία προκύπτουν ότι: i. όμοιες πράξεις περί συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας σε χώρους της πυλωτής είναι άκυρες είτε αυτές συντάχθηκαν πριν είτε μετά την ισχύ του Ν1221/81 ii. υπό κάποιες προϋποθέσεις (με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη, ή μετά από αυτή, με συμφωνία όλων των ιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο που υποβάλλεται σε μεταγραφή), μπορεί να παραχωρηθεί η χρήση του χώρου αυτού της πυλωτής, αποκλειστικά σε έναν ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος της οικοδομής στην οποία υπάρχει ο χώρος αυτός. iii. Από τα παραπάνω προκύπτει αφενός ότι δεν υπάρχει η έννοια της αυτοτελούς ιδιοκτησίας που περιγράφεται στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη, αφετέρου ότι για να ισχύει αυτή κατά μετατροπή ως έγκυρη πράξη παραχώρησης του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης των εν λόγω χώρων θα πρέπει να τηρηθεί συγκεκριμένη διαδικασία και σε αρκετές περιπτώσεις η έκδοση σχετικής δικαστικής απόφασης. Έχοντας υπόψη όλα τα ανωτέρω a. κατά πόσο είναι σωστή και ασφαλής η ένταξη στο Ν.4178/13 παρόμοιων χώρων στην πυλωτή; b. κατά πόσο επηρεάζεται η ως άνω ορθότητα και ασφάλεια της διαδικασίας από την περιοχή στην οποία βρίσκεται η οικοδομή, ανάλογα με την οποία περιοχή μπορεί να επιβάλλεται ή όχι βάσει Νόμου η εφαρμογή του Ν.1221/81 περί υποχρεωτικών θέσεων στάθμευσης. c. στην περίπτωση που με τον οποιονδήποτε τρόπο γίνει η ένταξη στο Ν.4178/13 και έχοντας υπόψη την παρ.4 του άρθρου 32 του ΓΟΚ73, όπου προβλεπόταν υπερύψωση 1μ. όταν κατασκευαζόταν πυλωτή σε μία οικοδομή, τι συνέπειες έχει στις λοιπές των άλλων ορόφων ιδιοκτησίες, η μετατροπή της πυλωτής σε άλλη χρήση (π.χ. υπέρβαση ύψους λόγω μη εφαρμογής πλέον της παραπάνω ευεργετικής διάταξης του ΓΟΚ73) d. μετά την οποιαδήποτε δήλωση του Ν.4178/13 για μετατροπή της πυλωτής σε κάτι άλλο, θα μπορεί νόμιμα να συνταχθεί συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης του δηλωθέντος χώρου και τι είδους (κυριότητα ή κατά χρήση); Να σημειωθεί ότι στην προκειμένη περίπτωση, αρκετοί συμβολαιογράφοι επικαλούμενοι την πάγια Νομολογία, αρνούνται να συντάξουν πράξη μεταβίβασης κυριότητας, αλλά μόνο μεταβίβαση κατά χρήση και με την προϋπόθεση να απευθύνεται αυτή σε ιδιοκτήτη ορόφου ή διαμερίσματος της οικοδομής.
Apantisi: Συνάδελφε το θέμα είναι νομικό. Από μόνος σας αναφέρετε σειρά νομολογίας. Τέτοιου είδους θέματα καλό είναι να λύνονται από τους νομικούς, γραπτά. Άποψη μπορεί να έχουμε αλλά επειδή ούτε ειδικοί είμαστε και πολύ περισσότερο εύκολα μπορεί κάποιος που θα τα διαβάσει να μπερδευτεί, καλό είναι να λύνονται τα θέματα από τον ειδικό, ο οποίος θα αναλάβει και την ευθύνη της άποψης του, παραδίδοντας εγγράφως την θέση του. 8
Erotisi: 1106. Στην ερωτοαπάντηση 1061, τα 30μ2 βοηθητικού κτίσματος θα μετρήσουν για τον υπολογισμό της κατηγορίας αφού σύμφωνα με την εγκύκλιο 4 παρ 16 «Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου.»; Επίσης θα ήθελα να ρωτήσω αν κατά την γνώμη σας το παραπάνω εφαρμόζεται και στο προσδιορισμό του ποσοστού υπέρβασης για το υπολογισμό του προστίμου.
Apantisi: Το ερώτημα 1061 είχε ως κύριο ερώτημα το αν μετρούν ή όχι τα κτίσματα που δηλώνονται προς κατεδάφιση και κατά αναλογία προς νομιμοποίηση, στον υπολογισμό της κατηγορίας. Η απάντηση μου ήταν θετική και συνεχίζω να το υποστηρίζω. Το εδάφιο που παραθέτετε αφορά τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης. Για τον υπολογισμό της κατηγορίας θα δείτε τον στίχο 10 της ίδια εγκυκλίου που αναφέρει «προκειµένου να ελεγχθεί η τήρηση των προϋποθέσεων της Κατηγορίας 4 συνυπολογίζονται στην επιφάνεια των υπολοίπων αυθαιρέτων κατασκευών και η επιφάνεια αυτών οι οποίες έχουν υπαχθεί στους νόµους 3775/2009 (Α΄ 122), 3843/2010 (Α΄ 62) και 4014/2011 (Α΄ 62), που προσαυξάνουν το συντελεστή δόµησης του ακινήτου, προκειµένου να διαπιστωθεί…». Ένας ισόγειος βοηθητικός χώρος προσαυξάνει τον συντελεστή δόμησης.
Erotisi: 1107. Σε συνέχεια της Ε/Α780, μήπως θα πρέπει να επανεξεταστεί το σκεπτικό της απάντησης, διότι θεωρώ ότι δεν είναι σύμφωνο με το πνεύμα του Νόμου. Η παρ. ιε του άρθρου 9 του Ν.4178/13 θέτει τρεις προϋποθέσεις: i. Η νέα θέση του κτηρίου να είναι σύννομη ii. Να μην μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους και iii. Το κτήριο να είναι το προβλεπόμενο βάσει Ο.Α. Πέραν της (i) προϋπόθεσης που είναι ξεκάθαρη, στη (ii ) θεωρώ ότι αυτό που απαιτείται είναι η στάθμη του εδάφους να παραμένει σταθερή, δηλαδή να έχω μηδενική υψομετρική διαφορά (κλίση) του εδάφους μεταξύ της προβλεπόμενης βάσει Ο.Α. θέσης και της αντίστοιχης υφιστάμενης. Και αυτό διότι αν το κτήριο που μετακινείται σε άλλη σύννομη θέση, θεμελιωθεί στη σωστή – προβλεπόμενη στάθμη αλλά λόγω της πιθανής κλίσης του εδάφους στη νέα θέση παρουσιάσει υπερύψωση, αυτό θα αποτελεί αυθαιρεσία, για την οποία δεν θα ευθύνεται ο ίδιος ο αιτών (δεν μεταβάλει ο ίδιος τη στάθμη του εδάφους της Ο.Α. με επίχωση ή όρυγμα) και κατ’ επέκταση δεν θα είναι υποχρεωμένος να εντάξει αυτήν στο Ν.4178/13. Συνεπώς η έκφραση …να μην μεταβάλλεται η τελική στάθμη του κτηρίου, δεν μπορεί να αναφέρεται σε υπέρβαση ύψους που είναι υπεύθυνος αποκλειστικά ο αιτών (π.χ. θεμελίωση σε ανώτερη στάθμη από την προβλεπόμενη βάσει Ο.Α.), αφού άλλωστε για μια τέτοια αυθαιρεσία προβλέπεται η ένταξη της στο Ν.4178/13 και ο καταλογισμός του αντίστοιχου προστίμου. Όσον αφορά τη (iii) προϋπόθεση, θεωρώ ότι αυτό που απαιτείται είναι το περίγραμμα του κτηρίου να είναι το ίδιο με το προβλεπόμενο βάσει Ο.Α. και να μην πρόκειται για εντελώς άλλο κτήριο. Συνεπώς το αν άλλαξε χρήση το ισόγειο (π.χ. από Κ.Χ.Σ. σε κατοικία) δεν θεωρώ ότι αποτελεί κριτήριο εφαρμογής ή μη του άρθρου 9. Άλλωστε πέραν της μετακίνησης του κτηρίου (500€), μπορεί να δηλωθεί και η οποιαδήποτε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης οποιουδήποτε χώρου. Αν βέβαια θεωρήσουμε ότι ο Νόμος απαιτεί να είναι το κτήριο ακριβώς το ίδιο με αυτό της Ο.Α., τότε οδηγούμαστε στο παράλογο σενάριο κατά το οποίο, κτήριο που έχει ως μοναδική αυθαιρεσία π.χ. υπέρβαση στους εξώστες ή κλείσιμο ενός Η/Χ (άρα όχι το ίδιο κτήριο με αυτό της Ο.Α.), καθώς και μετακίνηση σε άλλη σύννομη θέση, να θεωρείται εξ ολοκλήρου αυθαίρετο!!! Άλλωστε στην Ε/Α 443 είχατε άλλη αντιμετώπιση, κατά την οποία η αναφερόμενη σε αυτή αλλαγή χρήσης δεν αποτέλεσε εμπόδιο ένταξης στο άρθρο 9.
Apantisi: Διαβάζοντας ξανά την Ε/Α 780 δεν νομίζω ότι χρήζει επανεξέτασης το σκεπτικό. Ο συνάδελφος αναφέρει ότι έχει ΥΥ, επομένως ένα κτίριο που δεν προβλέπεται από την άδεια. Σε παλαιότερη απάντηση έχουμε αναφερθεί στο πως μπορεί να ερμηνευθεί η απαίτηση ii και δόθηκε ως ισχυρό επιχείρημα αυτό που αναφέρετε και εσείς. Για την προϋπόθεση iii, έχουμε αναφέρει σε προηγούμενες Ε/Α ότι γνώμη μας είναι αν και δεν είναι ξεκάθαρο ότι το κλείσιμο ενός Η/Χ ή η αλλαγή χρήσης κ.λπ. είναι αυθαιρεσίες που μπορούν να πληρωθούν ξεχωριστά και να μην επηρεάσουν την υπαγωγή στην Γ.ιε. Η 780 όμως λέει κάτι άλλο. 1
Erotisi: 1108. Δήλωση μεταφέρθηκε από τον 4014/2011 στον 4178/2013 τον Γενάρη του 2014. Η δήλωση δεν έκλεισε είναι ακόμα σε κατάσταση υπαγωγής. Ο ιδιοκτήτης είναι πολύτεκνος. Για την απόδειξη της κύριας κατοικίας ποιο Ε1 θα κατατεθεί: το Ε1 του 2013 (χρήση 2012), το Ε1 του 2014 (χρήση 2013) ή το Ε1 του 2015 (χρήση 2014).
Apantisi: Ως ημερομηνία υπαγωγής κατά την παρ.1 του άρθρου 21. του Ν.4178/2013 των υπαρχουσών δηλώσεων του Ν. 4014/2011 λογίζεται η ημερομηνία ολοκλήρωσης της σχετικής ηλεκτρονικής αίτησης. (Υ.Α. 2254/2013, άρθρο 4 §10) Σύμφωνα με το άρθρο 30 §3 του 4178 εκκρεμείς υποθέσεις διεκπεραιώνονται σύμφωνα με τους όρους του αυτού νόμου. Συνεπώς το Ε1 του 2015.
Erotisi: 1109. Διώροφη οικοδομή με 8 κατοικίες που έχει υπαχθεί στο Ν.4178/13 με τμήματα προς έκδοση οικοδομικής άδειας και τμήματα προς ρύθμιση. Το έχουν οι γονείς με συμβόλαιο αγοράς αγροτεμάχιου και δεν έχει γίνει σύσταση οριζόντιας και θέλουν να το παραχωρήσουν σε 3 παιδιά τους. i. Μπορεί να γίνει συμβολαιογραφική πράξη εάν έχει πληρωθεί το 30% του προστίμου (προς ρύθμιση) και δεν έχει εκδοθεί Ο.Α. (π.χ. μονό για το ένα παιδί); ii. Μπορεί να γίνει τμηματική συμβολαιογραφική πράξη και έκδοση αδεία μονό για 3 κατοικίες (1 ισόγειου και 2 ορόφου) π.χ. μόνο για το ένα παιδί και μετά να προχωρήσουν οι άλλοι ιδιοκτήτες σε έκδοση Ο.Α. και συμβόλαια;
Apantisi: Η άδεια νομιμοποίησης πρέπει να είναι ενιαία. Σύμφωνα με την §2 του άρθρου 23 «Στις περιπτώσεις της παραγράφου 1 η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων, μπορεί να πραγματοποιηθεί προ της υποχρέωσης έκδοσης της σχετικής οικοδομικής άδειας με την καταβολή ποσοστού 30% του συνολικού ποσού του προστίμου, υπό την προϋπόθεση να αναλάβει ο νέος κύριος την υποχρέωση αυτή, με ειδική μνεία στο σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο.» Στην εγκύκλιο 4 στίχος 40 δίνονται οι οδηγίες εφαρμογής της παραγράφου.
Erotisi: 1110. Σε περίπτωση που οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα) τετραώροφης οικοδομής η οποία δεν έχει αποπερατωθεί (βρίσκεται στα τούβλα) υπαχθεί για να δηλώσει τις υπερβάσεις της στον Ν4178/13. Μετά όταν ο ιδιοκτήτης θα θελήσει να εκδοθεί άδεια αποπεράτωσης αυθαιρέτου για να αποπερατώσει την τακτοποιημένη πλέον ιδιοκτησία του και να πάρει ρεύμα , είναι δυνατόν να βγει η άδεια αποπεράτωσης για την ιδιοκτησία του μόνο, καθώς οι άλλοι ιδιοκτήτες της ίδιας οικοδομής δεν έχουν τακτοποιήσει τις δικές τους; Είναι δυνατόν να έρθει ελεγκτής δόμησης στο πέρας της άδειας αποπεράτωσης για να δώσει έγκριση για ρεύμα και να μην ασχοληθεί με τις υπόλοιπες οριζόντιες ιδιοκτησίες;
Apantisi: Οι εργασίες αποπεράτωσης αυθαίρετης κατασκευής εκτελούνται βάσει του άρθρου 2 της Υ.Α. 2975/2012. Στις παραγράφους 4 και 5 γίνεται αναφορά «Η επιφάνεια του προς αποπεράτωση κτιρίου περιορίζεται αποκλειστικά… » και «Στο Διάγραμμα κάλυψης ή στο Διάγραμμα δόμησης του ν. 4030/11 αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση, δηλ. θέση, κάλυψη, δόμηση, ύψος κ.λπ. του κτίσματος. Επίσης υπολογίζονται τα πολεοδομικά μεγέθη των κτιρίων,…». Πέρα αυτών είναι και λογικό (δεν βρίσκω άλλον τρόπο) να γίνεται μία δήλωση για χώρους μη αποπερατωμένους έτσι ώστε να εκπληρωθεί και η απαίτηση της τελευταίας παραγράφου του άρθρου 2 για αναγραφή «κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη η σχέση τους με τους όρους δόμησης, που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου,…».
Erotisi: 1111. Σε διαμέρισμα πολυκατοικίας, Η/Χ και σοφίτα είναι ενταγμένα σε τακτοποίηση (σύμφωνα με το Ν.3843/2010).Έχουν εξοφληθεί τα παράβολα καθώς και δύο από τις δέκα ισόποσες δόσεις των 190,16€ Μπορεί ο ιδιοκτήτης να εξοφλήσει το υπόλοιπο ποσό του προστίμου στα πλαίσια του ν.3843/2010 κάνοντας χρήση των υπαρχόντων εντύπων ή θα πρέπει να προβεί σε ρύθμιση σύμφωνα με τον Ν.4178/2013;
Apantisi: Θα πρέπει να μεταφερθεί. Η διαδικασία εξόφλησης στα πλαίσια του Ν.3843 έχει κλείσει πλην της εξαιρετικής περίπτωσης που το ανείσπρακτο πρόστιμο υπολείπεται των 50€. 2
Erotisi: 1112. Σε οικόπεδο τεμνόμενο από το όριο οικισμού προϋφιστάμενου του 1923, έχει εκδοθεί, το 2002, οικοδομική άδεια ισογείου κατοικίας στο τμήμα εντός οικισμού και ισογείου αποθήκης στο τμήμα εκτός οικισμού. Στο τοπογραφικό και το διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας αναγράφεται, από τον τότε μηχανικό, ότι για την τοποθέτηση κτιρίου στο εκτός οικισμού τμήμα τηρούνται αποστάσεις 5,00 μέτρων από τα όρια, ως τμήμα οικοπέδου ευρισκόμενο εντός ζώνης 500 μέτρων από όρια οικισμού προ 1923. Έπειτα από έλεγχο, διαπιστώθηκε ότι στο ακίνητο (παραδόξως!) δεν υπάρχει καμία παράβαση σε σχέση με τα προβλεπόμενα στην οικοδομική άδεια, οπότε μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση για συμβολαιογραφική πράξη γονικής παροχής χωρίς παραβάσεις. Ο μελλοντικός ιδιοκτήτης (μετά από τη συμβολαιογραφική πράξη) προτίθεται να προχωρήσει σε έκδοση νέας άδειας επί του ακινήτου. Ωστόσο, σε σχετική προφορική συνεννόηση, η οικία Υ.ΔΟΜ. διατύπωσε τον ισχυρισμό ότι η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί κακώς, ως προς τη τοποθέτηση της ισογείου αποθήκης, με το σκεπτικό ότι, για την εφαρμογή του δεύτερου εδαφίου του εγγρ. ΔΟΚΚ 39518/89, σε τμήμα οικοπέδου εκτός οικισμού, στο όποιο δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις κατά παρέκκλισης αρτιότητας εκτός σχεδίου (2.000 τ.μ. εντός ζώνης), θα έπρεπε να τηρηθούν οι κατά κανόνα αποστάσεις των 15 μέτρων από τα όρια, βάσει του Π. . της 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270δ΄). Η περίπτωση μου είναι αντίστοιχη της Ε/Α 90, αλλά χωρίς παραβάσεις. i. Εάν ο ισχυρισμός της Υ.ΔΟΜ. είναι βάσιμος, είναι δυνατόν να γίνει δήλωση αυθαιρέτων Ν.4178/13, τη στιγμή που όλα τα κτίσματα είναι σύμφωνα με την οικοδομική άδεια; ii. Αν κατά την αίτηση νέας άδειας δόμησης στο ακίνητο, η Υ.ΔΟΜ. προβεί σε μερική ανάκληση της αρχικής οικοδομικής αδείας ως προς τη νομιμότητα της ισογείου αποθήκης, με υπαιτιότητα της υπηρεσίας χωρίς αναληθή στοιχεία, χρειάζεται να γίνει ένταξη στο Ν.4178/13 ή μπορεί να κινηθεί η διαδικασία του άρθρου 15 παρ 1 εδ 3 του Ν.1337/83 (άρθρο 8 παρ. 7 του ν.4512/85); Στη δεύτερη περίπτωση δεν επιβάλλονται πρόστιμα, σωστά; iii. Θα υπάρχει πρόβλημα στην περίπτωση που χρειαστεί να ενταχτεί η αποθήκη στο Ν.4178/13, σε σχέση με το ότι θα έχει εκδοθεί προγενέστερη βεβαίωση μη ύπαρξης παραβάσεων και θα έχει γίνει συμβολαιογραφική πράξη; iv. Στη περίπτωση που ανακληθεί η άδεια και ενταχτεί η αποθήκη στο Ν.4178/13, το πρόστιμο θα υπολογιστεί ως εκτός σχεδίου, χωρίς οικοδομική άδεια; v. Το συμπέρασμα σας στην Ε/Α 90 (εκ των ορισμών προκύπτει ότι για την τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών θα θεωρήσετε ότι βρίσκεται εντός ορίου οικισμού και θα χρησιμοποιήσετε τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα για το οικόπεδο σας) στηρίζεται στο ότι στην οικοδομική άδεια είχαν τηρηθεί οι όροι δόμησης του εντός οικισμού τμήματος στο εκτός, ή υπάρχει σχετική ερμηνεία του εγγρ. ΔΟΚΚ 39518/5-7-89; Ξεκινώντας από το ερώτημα
Apantisi: (iii), δεν θα υπάρξει κανένα πρόβλημα για την βεβαίωση. Η υπόλοιπη ιστορία απαντάται ανά την επικράτεια σε πλείστες περιπτώσεις. Θα προσπαθήσουμε να δώσουμε κάποιες γενικές πληροφορίες και να γίνει μία προσέγγιση του θέματος. Προφανώς και η κάθε περίπτωση έχει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της και δεν μπορεί να δοθεί ένας μπούσουλας. Ανάκληση διοικητικών πράξεων. Οι κανόνες που τη διέπουν αποτυπώθηκαν σε γενικές αρχές του δικαίου, οι οποίες διατυπώθηκαν βαθμιαία και συστηματοποιήθηκαν από τη νομολογία των ελληνικών δικαστηρίων και πρωτίστως του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ). Υπάρχει γενικά η αρχή ότι η ανάκληση μπορεί να γίνει εντός εύλογου χρόνου. Ο χρόνος αυτός είθισται να εκτιμάται στα 5 έτη. Ανάκληση οικοδομικής άδειας μπορεί να υπάρξει και μετά την παρέλευση του χρόνου αυτού εφόσον συντρέχουν λόγοι από άποψης προστασίας του γενικότερου κοινωνικού συμφέροντος και ανάλογα με τη σοβαρότητα των πολεοδομικών διατάξεων που έχουν παραβιαστεί . Η παρέλευση λοιπόν μεγάλου χρόνου από την έκδοση οικοδομικής άδειας ΔΕΝ αποτελεί εγγύηση της μη μελλοντικής της ανάκλησης. Ο τρόπος αντιμετώπισης μια τέτοιας περίπτωσης έχει να κάνει ΚΑΙ με τις μελλοντικές επιθυμίες του ιδιοκτήτη για περαιτέρω εκμετάλλευση του οικοπέδου/γηπέδου όπως στην περίπτωση σας. Ο 4178 είναι ξεκάθαρος ότι δηλώνονται όσα τετραγωνικά δεν καλύπτονται από οικοδομική άδεια που δεν έχει ακυρωθεί ή ανακληθεί (τροποποιημένο παράρτημα Α). Μια διοικητική πράξη που ΔΕΝ έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί καλύπτεται από το τεκμήριο της 3 νομιμότητας που έχει ως συνέπεια την παραγωγή όλων των έννομων αποτελεσμάτων που ορίζονται από την εν λόγω πράξη μέχρι την παύση της. Συνεπώς ακόμα και μία άδεια «εξόφθαλμα» παράτυπη αν δεν ακυρωθεί ή ανακληθεί, καλύπτει την νομιμότητα του κτίσματος. Ολοκληρώνοντας το μέρος αυτό, θα πρέπει να υπενθυμίσουμε ότι υπάρχουν και οι παράγραφοι 6 και 7 του άρθρου 23, οι οποίες ίσως να μπορούν να «ενεργοποιηθούν» με προστρέχον τον ιδιοκτήτη προκειμένου η ΥΔΟΜ να αποφανθεί επί της νομιμότητας της άδειας και, σε περίπτωση που διαπιστωθούν πλημμέλειες, να εκδώσει είτε Απόφαση ανάκλησης της άδειας, είτε Απόφαση μη ανάκλησης αυτής εάν παρήλθε ο εύλογος χρόνος και δεν συντρέχουν λόγοι δημόσιου συμφέροντος ή περίπτωση δόλιας ενέργειας του διοικούμενου. Προπαντός αν η πιθανολογούμενη ανάκληση ή ακύρωση εμπίπτει στην παράγραφο 6. Το ερώτημα που τίθεται είναι τι θα γίνει σε περίπτωση μελλοντικής ανάκλησης της άδειας, όταν δεν θα υπάρχει νόμος τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών. Γνώμη μου είναι ότι μπορεί να γίνει δήλωση του συνόλου του ακινήτου ακόμα και άμα καλύπτεται από άδεια (για την οποία θα έχουμε στοιχεία ότι εκδόθηκε κακώς), μετά από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και με υπογραφή των σχετικών δηλώσεων περί συναίνεσης του. Προφανώς και για να προβεί κάποιος σε μία τέτοια ενέργεια θα υπάρχουν λόγοι που θα έχουν σταθμιστεί… Γενικά για το θέμα θα πρέπει να έχουμε υπόψη μας την Εγκύκλιο 16132/8/29.07.2008 με την οποία γίνεται αποδεκτή η υπ’αριθμ. 175/2008 γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ..
Erotisi: 1113. Μεζονέτα 4ου, 5ου ορόφου με μονόριχτη μη προσβάσιμη στέγη ύψους 1,23μ σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, κατά την αυτοψία διαπιστώνεται ότι έχει γίνει προσβάσιμη, από μονόριχτη μετατράπηκε σε δίριχτη με αύξηση του ύψους σε 2,75 στο υψηλότερο σημείο της και χρησιμοποιείται ως αποθήκη. Πως θα γίνει ο υπολογισμος του προστίμου; Το τμήμα της στέγης που είναι πάνω από τα 2,20μ υπολογίζονται με υπέρβαση ΚΧ και το υπόλοιπο τμήμα ως ΒΧ με μειωτικό συντελεστή 50% ή με εγκύκλιο 4 άρθρο 18 (στίχος 36) παρ.6 (σελ.9), δηλαδή όλο το τμήμα της στέγης σαν ΒΧ; ή κάτι άλλο;
Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει αρκετές φορές ο 4178 δεν διακρίνει τους χώρους σε κύριας χρήσης και σε βοηθητικής χρήσης. Διαφοροποίηση υπάρχει μόνο στους χώρους που κατά τον νόμο μπορούν να επωφεληθούν του μειωτικού συντελεστή. Θα πρέπει λοιπόν να εξετάσετε αν ο χώρος σας πληροί τις προϋποθέσεις της σοφίτας, άλλως θα πληρώσετε το πρόστιμο χωρίς την χρήση του ευνοϊκού συντελεστή.
Erotisi: 1114. Αυθαίρετο εκτός σχεδίου εμβαδού Κ.Χ. 95m2 ανήκει σε 2 αδέρφια κατά 50% ψιλή κυριότητα. Τα αδέρφια έχουν από ένα διαμέρισμα στην Αθήνα ως κύρια κατοικία. Το 100% της επικαρπίας το έχει η ηλικιωμένη μητέρα η οποία δεν έχει άλλη ιδιοκτησία. Η ίδια στο Ε9 δηλώνει πως κατοικεί στην Αθήνα ως φιλοξενούμενη στο σπίτι του γιού της. Εάν στην νέα φορολογική δήλωση δηλώσει ως κατοικία το εν λόγω αυθαίρετο και στη συνέχεια η αίτηση υπαγωγής στον 4178 υποβληθεί στο όνομα του επικαρπωτή (της μητέρας) θα μπορέσει να λάβει τον μειωτικό συντελεστή για κύρια και μοναδική κατοικία;
Apantisi: Την άποψη μου για το αν μπορεί ο επικαρπωτής να επωφεληθεί των μειωτικών συντελεστών την κατέθεσα στην Ε/Α 1041. Για τα υπόλοιπα… ουδέν.
Erotisi: 1115. Τετραώροφη οικοδομή αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο, 1ο και 2ο όροφο. Μια κατοικία είναι το υπόγειο, ισόγειο και ο 1ος και ανεξάρτητη κατοικία είναι ο 2ος όροφος. Σε ένα ιδιοκτήτη όλη η οικοδομή. Η οικοδομή κατασκευάστηκε 30 εκατοστά πιο ψηλά από το δρόμο αλλά τα κατασκευαστικά ύψη των ορόφων είναι σύμφωνα με την άδεια ενώ δεν έχουν κρατηθεί τα μπαζώματα περιμετρικά του κτιρίου. Η αλλαγή χρήσης του υπογείου έχει δηλωθεί με τον Ν. 3843/2010. Πως δηλώνεται αυτή η αυθαιρεσία;
Apantisi: Προφανώς έχετε ξεμπάζωμα και υπέρβαση ύψους… Το μεν ξεμπάζωμα με αναλυτικό εκτός της περίπτωσης που είστε σε παραδοσιακό οικισμό, η δε υπέρβαση ύψους κατά τον γενικό κανόνα. 4
Erotisi: 1116. Υπάρχει εγκύκλιος που λέει ότι για τη τακτοποίηση ποιμνιοστασίων με το νόμο 4178 το πρόστιμο είναι 300€. Στο σύστημα του ΤΕΕ που το επιλεγούμε;
Apantisi: Δεν είναι μόνο η εγκύκλιος είναι και ο νόμος στην παράγραφο 13 του άρθρου 23.. Στο σύστημα θα επιλέξετε «σταυλικές εγκαταστάσεις» το πεδίο «Τύπος αυθαιρεσίας». Σε κάθε περίπτωση και πριν την δήλωση, διαβάστε τον νόμο.
Erotisi: 1117. Πατάρι σε εμπορικό κατάστημα με οικοδομική άδεια που εκδόθηκε το 1978 με τις διατάξεις του ΓΟΚ 73, κατασκευάστηκε σύμφωνα με την οικοδομική άδεια και πληροί όλες τις προϋποθέσεις όχι μόνο του σχετικού άρθρου 84. Παρ. 6. αλλά και χώρου κύριας χρήσης. Δηλαδή έχει επιφάνεια έως το 50% του ισογείου, είναι ανοικτό (ανοικτός εξώστης), είναι παράρτημα του ισογείου καταστήματος, έχει την χρήση που έχει και το κατάστημα και δεν είναι αυτοτελής χώρος με αυτοτελή χρήση, εξυπηρετείται μόνο μέσα από το ισόγειο κατάστημα με εσωτερική σκάλα, έχει όλες τις προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσεως από πλευράς ύψους, φωτισμού, αερισμού τόσο αυτό όσο και το τμήμα του ισογείου καταστήματος κάτω από αυτό και στην οικοδομική άδεια δεν γράφει πουθενά βοηθητικός χώρος παρά μόνο πατάρι. Το σύστημα δόμησης είναι πανταχόθεν ελεύθερο και το κτίριο είναι αμιγές κατάστημα. Μετά από αυτοψία της πολεοδομίας στο κατάστημα το πατάρι κρίθηκε, χωρίς καμία αιτιολόγηση, ότι έχει παράνομη αλλαγή χρήσης και βεβαιώθηκε παράβαση «Αλλαγή χρήσης παταριού από βοηθητική σε κύρια χρήση καταστήματος πώλησης καθ΄ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας» Τόσο στον Γ.Ο.Κ. 1955 όσο και στον Γ.Ο.Κ. 1973 αλλά και στον Ν.Ο.Κ. 2012 όλα τα ουσιαστικά χαρακτηριστικά των παταριών είναι ίδια, και αυτά είναι: ανοικτός εξώστης, επιφάνεια σαν ποσοστό της αιθούσης / υποκείμενου χώρου, παράρτημα του υποκείμενου χώρου, όχι αυτοτελής χρήση, μη υπολογισμός στον αριθμό των ορόφων, μη προσμέτρηση στον Σ. .. Έχοντας γνώση των διατάξεων του ΓΟΚ 73 στον οποίο μεταφέρθηκαν σχεδόν αυτούσιες οι διατάξεις του ΓΟΚ 55 (Άρθρο 28 όπου είναι ξεκάθαρο ότι το πατάρι είναι χώρος κύριας χρήσης) και ακολούθως μεταφέρθηκαν και στον ΝΟΚ (όπου, επίσης, είναι ξεκάθαρο ότι το πατάρι είναι χώρος κύριας χρήσης) πιστεύω ότι το πατάρι που εγκρίθηκε και κατασκευάσθηκε σύμφωνα με τον ΓΟΚ 73 είναι εξορισμού χώρος κύριας χρήσης. Επιπλέον με τον Γ.Ο.Κ. 1973 το πατάρι δεν είναι η μοναδική παραχώρηση - παρέκκλιση που γίνεται για τα εμπορικά καταστήματα. Με το Άρθρο 102 επιτρέπεται η χρήση ακόμα και του πρώτου υπογείου σαν κατάστημα χωρίς να προσμετράται στον Σ. .. Εξάλλου όπου στον ΓΟΚ 73 ο νομοθέτης ήθελε να προσδιορίσει βοηθητική χρήση σε κάποιο χώρο το έκανε με σαφέστατο τρόπο προσδιορίζοντας την θέση του αλλά και επιβάλλοντάς του ιδιαίτερα κατασκευαστικά χαρακτηριστικά (θέση, ύψος, χρήση, επιφάνεια) που καθιστούν τον χώρο ακατάλληλο για κύρια χρήση, και αυτό φαίνεται από τα κάτωθι άρθρα στα οποία πουθενά δεν αναφέρονται οι ανοικτοί εξώστες - πατάρια. Σχετικά είναι τα: Άρθρο 7 Παρ.3 - Άρθρο 12 Παρ 3 & Παρ.4 (όπως αντικαταστάθηκε με ΝΔ-205/74) - Άρθρο 32 Παρ.2 - Άρθρο 35 Παρ.4 - Άρθρο 86 Παρ 1 & 2 & 3. Παρακαλώ θερμά να μου απαντήσετε αν το ανωτέρω περιγραφόμενο πατάρι είναι, σύμφωνα με την οικοδομική άδεια χώρος κύριας χρήσης ως παράρτημα του ισογείου καταστήματος. Ζητώ συγνώμη για το μέγεθος του κειμένου και σας παρακαλώ αν δημοσιευθεί στις ερωτοαπαντήσεις να δημοσιευθεί ολόκληρο.
Apantisi: Προφανώς ο εσωτερικός εξώστης (εφόσον τηρεί τις προϋποθέσεις ύψους, φωτισμού κλπ) μπορεί να έχει κύρια χρήση όμοια με αυτή του κυρίως χώρου του καταστήματος αφού κατά τον ορισμό του (άρθ. 84 παρ.6 ΓΟΚ 73) αποτελεί λειτουργικό παράρτημα (=καθετί που προσαρτάται, που προστίθεται ή που υπάγεται σε κάτι άλλο κύριο, κεντρικό ως συμπλήρωμα, επέκταση, προσθήκη κτλ) αυτού και δεν ορίζεται πουθενά ότι δύναται να έχει μόνο βοηθητική χρήση. Αφού καταλογίστηκε όμως αυθαίρετο, μπορείτε είτε να προσφύγετε (ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., Διοικητικά Δικαστήρια), είτε να αποδεχθείτε την έκθεση και να εντάξετε τον χώρο στον 4178. Θέλω να επισημάνω ότι προϋπόθεση για τον χαρακτηρισμό του εσωτερικού εξώστη ως χώρου κύριας χρήσης είναι η πρόσβαση σε αυτόν να γίνεται μέσω ευθύγραμμης κλίμακας χωρίς σφηνοειδείς βαθμίδες σύμφωνα με την παρ.Α6 του άρθρου 82 του ΓΟΚ'73. 5
Erotisi: 1118. Η χρήση μιας αυθαίρετης κατασκευής ήταν άλλη προ του 11, άλλη το 11 και είναι άλλη σήμερα. Στην τακτοποίηση λαμβάνεται υπ΄ όψιν η σημερινή χρήση, η οποία και είναι αυτή που φαίνεται στην Υ.Δ. του ιδιοκτήτη χωρίς να αναζητούνται αποδεικτικά στοιχεία, σωστά;
Apantisi: Τακτοποιείται το αυθαίρετο κτίριο με την χρήση που έχει σήμερα. Ελέγχεται αν το κτίριο σας κατασκευάστηκε πριν τον Ιούλιο του 2011.
Erotisi: 1119. Διώροφη μονοκατοικία με υπόγειο με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας που ορίζει ξεχωριστή οριζόντια ιδιοκτησία κάθε έναν από τους ορόφους (και το υπόγειο) - παρ’ όλο που το κτίριο λειτουργούσε από την κατασκευή του ως μία ενιαία κατοικία με εσωτερική επικοινωνία μεταξύ των ορόφων - μεταγενέστερα χωρίστηκε και έκτοτε λειτουργεί ως δύο ξεχωριστές κατοικίες. Το ισόγειο, ο όροφος και τμήμα του υπογείου παραμένουν συνδεδεμένα με εσωτερικές σκάλες και λειτουργούν ως μία ενιαία κατοικία που μισθώνεται από ενοικιαστή. Το υπόλοιπο τμήμα του υπογείου κατοικείται από τον ιδιοκτήτη και έχει ξεχωριστή είσοδο από πλευρά του υπογείου όπου δεν έχει μπαζωθεί και επιτρέπει είσοδο χωρίς σκάλα. Επί πλέον το τμήμα του υπογείου που κατοικείται από τον ιδιοκτήτη είχε νόμιμη εσωτερική πισίνα που φαίνεται και στα εγκεκριμένα σχέδια και έχει σκεπασθεί με ξύλινο δάπεδο πάνω σε ξύλινο σκελετό που εδράζεται στον πυθμένα της πισίνας. Υπάρχει σκάλα καθόδου στον χώρο της καλυμμένης πισίνας αλλά ο πυθμένας παραμένει κεκλιμένος και ακατάλληλος για χρήση ως δάπεδο. Επί πλέον ο ξύλινος σκελετός είναι πολύ πυκνός με πολλά ξύλινα υποστυλώματα. Ο διαχωρισμός του υπογείου αντιμετωπίζεται ως διαμερισμάτωση ορόφου με μία «λοιπή εργασία» σε ξεχωριστό φύλλο καταγραφής. Ο χώρος του υπογείου που κατοικείται από τον ιδιοκτήτη τακτοποιείται ως αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια χρήση. (υπέρβαση δόμησης με μειωτικό συντελεστή). Στην αυθαίρετη αλλαγή χρήσης συμπεριλαμβάνεται και η επιφάνεια του δαπέδου πάνω από την καλυμμένη πισίνα. Ο χώρος μέσα στην καλυμμένη πισίνα ανάμεσα στον σκελετό θεωρείται και αυτός λειτουργικός χώρος και πρέπει να προσμετρηθεί στα τετραγωνικά ή αρκεί ο υπολογισμός της ξυλοκατασκευής με αναλυτικό πίνακα; Τίποτα από τα 2. Αρκεί η Υ.Δ. για την επιφάνεια αυτή. 1120. Υπάρχει ένα κτίριο με οικοδομική άδεια. Στο ισόγειο υπήρχε στην άδεια το ένα τμήμα κατάστημα (60τ.μ.) με καθαρό ύψος 3,8μ και ένα τμήμα υπόγειο (60τ.μ.) με άλλη είσοδο και ύψος 3μ. Τώρα είναι όλο κατάστημα με ύψος 4,20μ και με μια είσοδο. Ακριβώς από πάνω υπάρχει με το ίδιο περίγραμμα (120τ.μ.) όροφος κατοικία με ύψος καθαρό ορόφου βάσει αδείας 3μ τώρα έχει ύψος 3,15μ. Τέλος πάνω από τον όροφο και στο πίσω μισό λόγο υποχώρησης υπάρχει Β όροφος (50τ.μ.) κατοικία με ύψος καθαρό ορόφου βάσει αδείας 3μ τώρα έχει ύψος 3,15μ.. Το υπόγειο στην άδεια υπήρχε λόγω εξάντλησης του ΣΔ και όχι του ύψους. Στο ισόγειο που το υπόγειο (Β.Χ.) της άδειας έγινε κατάστημα και είναι λειτουργικά ενιαίο με το υπάρχων κατάστημα εκτός από ΥΔ βάζω και αλλαγή χρήσης; Λόγω αλλαγής καθαρού ύψους στο ισόγειο βάζω Υ.Υ.; (Όροι δόμησης οικισμοί προ του 1923) στον Α & Β όροφο λόγω +0,15μ στο ύψος στον καθένα βάζω Υ.Υ ανά όροφο ξεχωριστά; Στις παραπάνω ερωτήσεις να αναφέρω ότι έχει γίνει υπερύψωση της οικοδομής κατά 0,80 (διαφορετική στάθμη θεμελίωσης από την άδεια) εκτός από τις διαφορές στο ύψος του καθενός ορόφου με συνολικό ύψος οικοδομής 10,70μ με επιτρεπόμενο περιοχής 10μ
Apantisi: Το πρόστιμο αλλαγής χρήσης από χώρο που δεν έχει μετρήσει στον σ.δ. σε χώρο που μετράει στον σ.δ. υπολογίζεται με Υ.Δ. χωρίς την χρήση του συντελεστή αλλαγής χρήσης. Για το θέμα του ύψους τα έχουμε πει δεκάδες φορές. Γνώμη μου είναι ότι η όποια υπέρβαση ύψους να τακτοποιείται στο σύνολο της οικοδομής με επιφάνεια αναφοράς αυτή που παραβιάζει το εγκεκριμένο ύψους. Σε περίπτωση υποχώρησης όπως την δική σας θα έχουμε 2 εγκεκριμένα ύψη για να ελέγξουμε. (το λέμε λίγο περιγραφικά). Δήλωση ανά ιδιοκτησία θα γίνεται όταν δεν υπάρχει συναίνεση και η ιδιοκτησία έχει μεγαλύτερο ύψος. Η Υ.Υ. προκαλείται από αλλαγή στον Φ.Ο. (θεμελιώδες κοινόκτητο τμήμα) και θα έπρεπε εξ’ ορισμού να αποτελεί παράβαση που θα τακτοποιούνταν με συναίνεση συνιδιοκτητών στην όλη οικοδομή. 6
Erotisi: 1121. Η §6 του άρθρου 13 αναφέρει «Σε παραδοσιακούς οικισμούς μικρότερους των 2.000 κατοίκων δεν επιτρέπεται η υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος ανεξάρτητων νέων κατασκευών πέραν των τυχόν υφισταμένων κτισμάτων μετά την κήρυξη του οικισμού ως παραδοσιακού οι οποίες έχουν υπέρβαση μεγαλύτερη του 10% οποιουδήποτε όρου δόμησης» Εδώ θα ήθελα να ρωτήσω ότι όταν λέει όρους δόμησης εννοεί και τον συντελεστή πλάγιας απόστασης; Γιατί για περίπτωση αυθαίρετου κατασκευής σε παραδοσιακό οικισμό που παραβιάζει το απόσταση >20% μου είπαν από την επιτροπή του άρθρου 12 ότι δεν μπορεί να ενταχθεί διότι αυτή παραβιάζει την πλάγια απόσταση μεγαλύτερη του 10%!!!
Apantisi: Κατά τη γνώμη μου η υποχρεωτική απόσταση από το όριο είναι όρος (περιορισμός) δόμησης. Αν κοιτάξουμε το άρθρο 85 του κώδικα βασικής πολεοδομικής νομοθεσίας θα δούμε ότι σε αυτό με τον γενικό τίτλο «Γενικοί Όροι Δόμησης », μέσα από την παράγραφο 3 για το σύστημα δόμησης προκύπτει και η επιτρεπτή για την περιοχή θέση του κτίσματος. Η συγκεκριμένη παράγραφος του 4178 μαζί με το θέμα του ύψους, αποτελούν τα πιο κακογραμμένα τμήματα του νόμου. Η συγκεκριμένη παράγραφος μπορεί να «διευκρινισθεί» οποιαδήποτε στιγμή προς οποιαδήποτε κατεύθυνση. Στην συνέχεια της απάντησης θα προσπαθήσουμε να προσεγγίσουμε το θέμα καθαρά… γραμματικά, σημειώνοντας ότι διαφωνώ κάθετα με αυτό που (μάλλον) προκύπτει από τον νόμο. Ας δούμε αναλυτικά την διατύπωση της παραγράφου 6 του άρθρου 13 6. Σε παραδοσιακούς οικισμούς μικρότερους των 2.000 κατοίκων δεν επιτρέπεται η υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος ανεξάρτητων νέων κατασκευών πέραν των τυχόν υφισταμένων κτισμάτων μετά την κήρυξη του οικισμού ως παραδοσιακού οι οποίες (εννοεί τις ανεξάρτητες νέες κατασκευές) έχουν υπέρβαση μεγαλύτερη του 10% οποιουδήποτε όρου δόμησης. και του στίχου 46 της εγκυκλίου 3 Ως ανεξάρτητες νέες κατασκευές για τις οποίες εφαρμόζεται ο περιορισμός της διάταξης είναι νέες κατασκευές, δηλ. στατικά και λειτουργικά ανεξάρτητες και σε απόσταση από τα υφιστάμενα κτίσματα, οι οποίες έχουν υπέρβαση μεγαλύτερη του 10% οποιουδήποτε όρου δόμησης. Επειδή το θέμα έχει απασχολήσει πολύ πολλούς. Γνώμη μου είναι ότι ο όρος «υπέρβαση μεγαλύτερη του 10%» σημαίνει ότι η νέα ανεξάρτητη κατασκευή μπορεί να είναι μέχρι και το 110% οποιουδήποτε όρου δόμησης και όχι μέχρι το 10%. Θα συμφωνούσα με την προσέγγιση του 10% αν στον νόμο αντί του όρου «υπέρβαση» υπήρχε άλλη διατύπωση, π.χ. «οι οποίες παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 10% οποιοδήποτε όρο δόμησης». Έτσι σε ένα οικόπεδο 100m2 μπορεί η ανεξάρτητη κατασκευή να είναι ως 110m2 (συντελεστής δόμησης 1,0) και όχι μόνο 10m2. (το παράδειγμα έχει καθαρά μαθηματικό χαρακτήρα). Ερχόμενος και στο ερώτημα σας, η υπέρβαση της πλάγιας απόστασης ΔΕΝ μπορεί να είναι >100%. Ποτέ δεν κατάλαβα γιατί υπάρχει ο περιορισμός μόνο σε ανεξάρτητες κατασκευές. Όταν μάλιστα στον ορισμό της «ανεξαρτησίας» μπαίνει και η λειτουργικότητα. Με λίγα λόγια ο νόμος μας λέει ότι σε έναν παραδοσιακό οικισμό με πληθυσμό <2000, μπορείς να τακτοποιήσεις αυθαίρετα που καταλαμβάνουν το 100% του οικοπέδου γιατί τα κτίρια είναι εν επαφή (εύκολα προφασίζεσαι στατική εξάρτηση σε κτίρια εν επαφή ακόμα και αν δεν συνδεδεμένα..). Μπορείς να τακτοποιήσεις αν ισχυριστείς λειτουργική εξάρτηση (π.χ. αίθουσα υποδοχής σε μία τουριστική μονάδα). Αν ο νομοθέτης ήθελε να ικανοποιήσει την (συνταγματική) επιταγή για την προστασία του πολιτιστικού περιβάλλοντος, θα έπρεπε να ορίσει τις ίδιες παραμέτρους. Π.χ. θα μπορούσε με σαφήνεια να ορίσει ότι σε έναν τέτοιο οικισμό (νόμιμα + αυθαίρετα)<110% οποιουδήποτε όρου δόμησης. Καταλήγοντας λοιπόν, αν και διαφωνώ, πιστεύω ότι η γραμματική προσέγγιση (για να θυμηθούμε και τα παλιά) μας οδηγεί στο να ελέγχουμε αν οι νέες ανεξάρτητες αυθαίρετες κατασκευές όπου: Νέες:μετά την κήρυξη του οικισμό σε παραδοσιακό Ανεξάρτητες: στατικά και λειτουργικά ανεξάρτητες, υπερβαίνουν το 110% οποιουδήποτε όρου δόμησης. Φυσικά, αύριο μπορεί να βγει μία οδηγία και να διευκρινίσει αυτήν την τόσο κακογραμμένη παράγραφο όπως θέλει/επιθυμεί/βολεύει τον συντάκτη της. 7
Erotisi: 1122. Έχω για υπαγωγή μια τριώροφη οικοδομή. Το κτίριο είναι όλο μια ιδιοκτησία (δεν έχει γίνει σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών), με ιδιοκτήτες ζεύγος πολιτών και είναι ημιτελές, στο στάδιο των σοβάδων. Οι ιδιοκτήτες έχουν τακτοποιήσει με τον Ν.3843/10 ένα τμήμα του υπογείου (από αποθήκη σε χώρο κύριας χρήσης) και ημιυπαίθριους χώρους στους υπόλοιπους ορόφους. Η μετατροπή του τμήματος του υπογείου σε χώρο κύριας χρήσης (διαμέρισμα) δεν έχει πραγματοποιηθεί - κατασκευαστεί και οι ιδιοκτήτες δεν θα την πραγματοποιήσουν, αφήνοντας αυτό το τμήμα του υπογείου ως αποθήκη. Στη δήλωση του Ν.4178/13 θα δηλωθούν οι ημιυπαίθριοι χώροι των οροφών καθώς και άλλες αυθαίρετες κατασκευές που αφορούν στον Ν.4178/13. Το τμήμα του υπογείου θα παραμείνει ως αποθήκη. Οι ιδιοκτήτες θα προβούν σε ανάκληση του φακέλου του Ν.3843 που αφορά στο τμήμα του υπογείου, από το αντίστοιχο πολεοδομικό γραφείο, μετά την δήλωση του Ν.4178/13. Στην δήλωση του 4178/13, στον συμψηφισμό των καταβληθέντων προστίμων, μπορώ να συμψηφίσω όλα τα καταβληθέντα πρόστιμα του Ν. 3843; Δηλαδή και το πρόστιμο που αφορά στο τμήμα του υπογείου που παραμένει ως αποθήκη ή μόνο αυτά που αφορούν στους ημιυπαιθριους των οροφών;
Apantisi: Δεν έχω στα υπόψη μου την διαδικασία ανάκλησης δήλωσης του 3843. Οι ιδιοκτήτες έχουν δεχθεί με την υπογραφή Υ.Δ. ότι το υπόγειο έχει μετατραπεί σε χώρο κατοικίας. Το ότι είναι ημιτελές ΔΕΝ σημαίνει κάτι (δείτε Εγκύκλιο 19132/19/04.04.1989). Συνεπώς καθίσταται άνευ αντικειμένου η διερεύνηση για τον συμψηφισμό που προτείνετε σε αυτή τη βάση. Διερευνείστε μέσω της αρμόδιας ΥΔΟΜ αν υπάρχει η διαδικασία ακύρωσης δήλωσης του 3843.
Erotisi: 1123. Σε διώροφη διπλοκατοικία με υπόγειο (κάθε όροφος ανεξάρτητη κατοικία με κοινόχρηστο κλειστό κλιμακοστάσιο), υπάρχει υπέρβαση ύψους κατά 1,43μ, που οφείλεται κατά 0,53μ στην υψηλότερη τοποθέτηση του δαπέδου του υπογείου, κατά 0,30μ στην αύξηση του ύψους του υπογείου και κατά 0,60μ στην εκχωμάτωση του περιβάλλοντα χώρου. Ο χώρος του υπογείου δεν μπορεί πλέον να θεωρηθεί υπόγειος, παραμένει βοηθητικός (Χώρος στάθμευσης) και θα τακτοποιηθεί επομένως για υπέρβαση δόμησης με υπέρβαση ύψους και επειδή είναι μεγαλύτερος από 50μ2 δεν θα εφαρμοστεί μειωτικός συντελεστής 50%. Η επιφάνεια αυτή του υπογείου θα συνυπολογιστεί με τις υπόλοιπες κλειστές αυθαίρετες επιφάνειες χώρων κύριας χρήσης, για τον υπολογισμό των συντελεστών δόμησης και κάλυψης για τον υπολογισμό του ύψους του προστίμου και την κατάταξη σε κατηγορία;
Apantisi: Οι υπερβάσεις που έχετε σύμφωνα με τα γραφόμενα σας είναι: Υπέρβαση ύψους 0,53+0,30=0,83μ (δείτε ενδεικτικά την Ε/Α 1120 για τον υπολογισμό του προστίμου) Εκχωμάτωση: μία λοιπή παράβαση. ΔΕΝ θα υπολογίσετε πρόστιμο για τον υπόγειο χώρο αφού δεν έχει αλλάξει η χρήση του.
Erotisi: 1124. Οι αποθήκες (γεωργικές) χωρίς άδεια σε χωράφια που ανήκουν σε κατά επάγγελμα αγρότες π.χ. 20τ.μ. είναι Κ.Χ. και υπολογίζονται στην κατηγορία Υπηρεσίες; και ακόμα τα κτίσματα γεωτρήσεων που είναι νόμιμες αλλά για τα κτίσματα δεν υπάρχουν χαρτιά από την διεύθυνση γεωργίας τα υπολογίζουμε σαν Κ.Χ. και στην κατηγορία Υπηρεσίες διαστάσεις κτισμάτων από 3-15τ.μ.
Apantisi: Για τις κατασκευές που αναφέρετε όταν αυτές είναι αυθαίρετες, τακτοποιούνται ως εξής: Ως κατηγορία 3: • Αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα με μέγιστες διαστάσεις 3,00 Χ 3,00 και ύψους έως 2,50 μέτρα. • Αποθήκη μέγιστης επιφάνειας 15 τετραγωνικά μέτρα και ύψους έως 2,50 μέτρα. Ως κατηγορία β‰ 3 και με μειωτικό συντελεστή • Ισόγειοι βοηθητικοί χώροι ως 50m2 Ως κατηγορία β‰ 3 χωρίς μειωτικό συντελεστή • Οι υπόλοιπες περιπτώσεις Η χρήση θα είναι είτε «πρωτογενούς τομέα» εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις είτε «υπηρεσίες», αναλόγως της περίπτωσης. 8
Erotisi: 1125. Σε οικοδομή έχει κατασκευασθεί σοφίτα κάτω από την στέγη, η οποία επειδή εξυπηρετείται αποκλειστικά από την κοινόχρηστη σκάλα, της οικοδομής και όχι αποκλειστικά από τη υποκείμενη κατοικία, θα ενταχθεί στον νόμο 4178/13 για υπέρβαση δόμησης με υπέρβαση ύψους σαν χώρος κύριας χρήσης χωρίς μειωτικό συντελεστή 50%. Η όλη οικοδομή εξετάζεται σαν μία ιδιοκτησία. Στην περιοχή το επιτρεπόμενο ύψος (και εγκεκριμένο της άδειας) είναι 7,50μ + 2,00μ για στέγη. Το μέγιστο ύψος της σοφίτας είναι 2,90μ. Για τον υπολογισμό των συντελεστών υπέρβασης ύψους της σοφίτας, για το πρόστιμο και την κατάταξη σε κατηγορίας, θα υπολογίσουμε: i. 2,90/7,50=38,7% ii. 2,90/(7,50+2,00)=30,5% iii. (2,90-2,00)/(7,50+2,00)=9,5%;
Apantisi: Δείτε ενδεικτικά την Ε/Α 1120 και άλλες πολλές που έχουμε γράψει κατά καιρούς για το θέμα του ύψους. Εσείς ουσιαστικά έχετε έναν επιπλέον όροφο. Θα επέλεγα (γιατί για το ύψος τυχαία επιλογή κάνουμε) το i. Υπάρχουν βέβαια ισχυρά επιχειρήματα να επιλέξει κάποιος το ii ή το iii. Συμφωνώ με το πρώτο μισό ότι δηλαδή δεν θα γίνει χρήση του μειωτικού συντελεστή.
Erotisi: 1126. Σε συνέχεια της Ε/Α 1092 παρακαλώ να διευκρινιστεί η απάντησή σας προς αποφυγή παρερμηνείας. Όπως γράφετε και εφόσον το άλλο δικαίωμα (γκαρσονιέρα) πλην της κύριας κατοικίας δεν καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδιοκτήτη, που στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι τα 70τ.μ., τότε τα 40τ.μ. της γκαρσονιέρας ΔΕΝ αφαιρούνται από τα συνολικά τ.μ. της κύριας κατοικίας τα οποία θα δηλωθούν ως κύρια και μοναδική κατοικία. Τελικά τι ισχύει και συγκεκριμένα στις παρακάτω περιπτώσεις: i. ιδιοκτήτης με στεγαστικές ανάγκες 70τ.μ. πρόκειται να δηλώσει αυθαίρετη κύρια κατοικία 75τ.μ. έχοντας στην κυριότητά του και μία γκαρσονιέρα 40τ.μ. Θα δηλώσει τα 70τ.μ. ως κύρια και μοναδική κατοικία και τα 5τ.μ. ως άλλη κατοικία ή αντίστοιχα 70-40=30τ.μ. και 75-30=45τ.μ.; ii. στην ίδια περίπτωση ο ιδιοκτήτης εκτός από την κύρια κατοικία των 75τ.μ. έχει στην κυριότητα του δύο γκαρσονιέρες των 40τ.μ. έκαστη. Θα δηλώσει τα 70τ.μ. ως κύρια και μοναδική κατοικία και τα 5τ.μ. ως άλλη κατοικία ή και τα 75τ.μ. ως άλλη κατοικία δεδομένου ότι το άθροισμα από τις δύο γκαρσονιέρες (και όχι επιμέρους τα τ.μ. της κάθε μίας) υπερβαίνει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδιοκτήτη;
Apantisi: i. 70m2 κύρια και μοναδική και 5m2 άλλη κατοικία ii. 75m2 άλλη κατοικία
Erotisi: 1127. Ιδιοκτήτης έχει στην κατοχή του αρχικά, οικόπεδο με εντός του κατοικία. Αγοράζει το διπλανό οικόπεδο με κτίσμα και συνενώνει τα δυο κτίσματα σε μια ενιαία λειτουργικά κατοικία. Τα κτίσματα υπάρχουν στα δυο οικόπεδα ως επικείμενα. Επίσης υπάρχουν 2 διαφορετικά ΚΑΕΚ. i. Μπορεί ο ιδιοκτήτης να δηλώσει τις αυθαίρετες κατασκευές στα δύο οικόπεδα με κοινή δήλωση, εφόσον η κατοικία είναι μία και λειτουργεί ενιαία; ii. Ποιά η διαδικασία για συνένωση σε 1 ΚΑΕΚ, θα πρέπει να ακολουθήσει μετά την υπαγωγή στο 4178;
Apantisi: O ιδιοκτήτης έχει συνενώσει εν τοις πράγμασι τα 2 οικόπεδα οπότε θεωρώ όχι μόνο εφικτή αλλά και απαραίτητη την κοινή δήλωση. Προφανώς και δεν μπορεί να απαντηθεί από μηχανικό ποια είναι η διαδικασία συνένωσης σε 1 ΚΑΕΚ. 9
Erotisi: 1128. Σε συνέχεια της Ε/Α 1100: η εγκύκλιος 4 στίχος 33, § α .iii αν κατανοώ σωστά αναφέρεται σε περιοχές που δεν έχουν οριστεί ειδικοί όροι δόμησης. Στην προκειμένη περίπτωση το Γ.Π.Σ., στην (ΠΑΓΡ) περιοχή επιτρέπει αγροτική αποθήκη 150τμ για γεωργικά μηχανήματα. Με ειδική ρύθμιση όμως καθορίζει: "...οι νόμιμες υφιστάμενες κτιριακές εγκαταστάσεις που αντίκεινται στους παραπάνω όρους χρήσης, μπορούν να συνεχίσουν την λειτουργία τους χωρίς να επεκτείνονται σε δυναμικότητα (δεν συμβαίνει κάτι τέτοιο στην προκειμένη περίπτωση), οι κτιριακές εγκαταστάσεις μπορούν νε επεκτείνονται μόνον για λόγους εκσυγχρονισμού ασφάλειας και μέτρων προστασίας περιβάλλοντος, ενώ αποκλείεται κάθε είδους αλλαγή χρήσης....". Άρα βάση των παραπάνω οι επιβαρυντικοί της αυθαίρετης επέκτασης θα υπολογιστούν με το ΠΔ 24/31.5.1985 με τους ειδικότερους όρους για βιοτεχνικό κτίριο; Άρα μήπως για αυτή την περίπτωση υπάρχει κενό στον νόμο; Η αυθαίρετη επέκταση προϋπάρχει με Α/Φ πολύ πριν του ΓΠΣ. Άρα θα πρέπει να αποδεικνύω ότι η αυθαίρετη επέκταση έγινε για λόγους μόνον εκσυγχρονισμού ασφάλειας και μέτρων προστασίας του περιβάλλοντος;
Apantisi: Σίγουρα υπάρχει ένας μικρός προβληματισμός γιατί από τη μία ο νόμος λέει έλεγξε τη χρήση όταν χτίστηκε αλλά από την άλλη δες τους όρους δόμησης (με την ευρεία έννοια) που ισχύουν σήμερα. Μεταξύ του τότε και του σήμερα μπορεί η συγκεκριμένη χρήση να χτίζει 0, όπως στο παράδειγμα σας. Εγώ προσωπικά θα χρησιμοποιούσα τους όρους του ΠΔ με τους ειδικότερους όρους για βιοτεχνικό κτίριο, αφού το ΓΠΣ δεν διατάσσει την απομάκρυνση των υφιστάμενων χρήσεων. Απαγορεύει την περαιτέρω εγκατάσταση τέτοιας χρήσης.
Erotisi: 1129. Στην Ε/Α 1105 εκτός από τα νομικά ζητήματα που τίθενται, υπάρχουν δύο τεχνικής φύσεως ζητήματα: i. επιτρέπεται να προβώ σε δήλωση Ν.4178/13 χώρου αποκλειστικής χρήσης επί πυλωτής, χωρίς τη συναίνεση των συνιδιοκτητών και ο οποίος χώρος αποτέλεσε αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας, δεδομένου ότι η Εγκ. 4/13 το επιτρέπει, σε αντίθεση με την πάγια Νομολογία ανωτάτων δικαστηρίων, κατά την οποία πράξεις συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας όμοιων χώρων (επί πυλωτής) έχουν κριθεί άκυρες. ii. Στην περίπτωση ανέγερσης οικοδομής προ έτους 1985 επί πυλωτής, όπου σύμφωνα με την παρ.4 του άρθρου 32 του ΓΟΚ73 προβλεπόταν υπερύψωση 1μ. από το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, η μετατροπή της πυλωτής σε άλλη χρήση, προκαλεί κατά συνέπεια υπέρβαση ύψους κατά 1μ. στις ιδιοκτησίες του τελευταίου ορόφου της οικοδομής. Πώς δηλώνεται η παραπάνω έμμεσα προκύπτουσα καθ’ ύψος αυθαιρεσία και από ποιόν, δεδομένου ότι αφενός ο έχων την αποκλειστική χρήση επί της πυλωτής δεν είναι υποχρεωμένος να δηλώσει υπερβάσεις πέραν της δικής του αυτοτελούς ιδιοκτησίας, αφετέρου ο ιδιοκτήτης του τελευταίου ορόφου αν δεν έχει προβεί σε αυθαίρετες εργασίες επί της δικής του οριζόντιας ιδιοκτησίας μπορεί να ζητήσει την έκδοση βεβαίωσης νομιμότητας από το μηχανικό του.
Apantisi: i. Η δήλωση σε χώρους αποκλειστικής χρήσης μπορεί να γίνει χωρίς την συναίνεση λοιπών συνιδιοκτητών. Το αναφέρει η §1.δ.iii του άρθρου 11. Για το άλλο θέμα επιμένω ότι το θέμα είναι νομικό. Αν και υπάρχει ένα μπέρδεμα στην διατύπωση. Μιλάτε για χώρους αποκλειστικής χρήσης σε χώρο που αποτέλεσε αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Προφανώς ο χώρος είτε θα έχει δοθεί κατά κυριότητα σε κάποιον (με όποια κατάληξη μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ για τις περιπτώσεις αυτές) είτε θα έχει δοθεί κατά χρήση παραμένοντας όμως κοινόκτητος οπότε μπορεί να γίνει χρήση της 1.δ.iii. ii. Δεν είναι έτσι. Περιγράφεται την διαδικασία που στην αργκό του 4178 ονομάζουμε ντόμινο αυθαιρεσιών. Δηλαδή μία παράβαση να προκαλεί αλυσιδωτές αυθαιρεσίες. Η αυθαιρεσία είναι η αλλαγή χρήσης της pilotis και τέλος. Με την λογική ένα αυθαίρετο δωμάτιο στο δώμα θα προκαλούσε εκτός της υπέρβασης δόμησης και υπέρβαση ύψους για τα τετραγωνικά του: υπέρβαση δόμησης για τα τετραγωνικά της απόληξης, υπέρβαση ύψους για τα τετραγωνικά της απόληξης (η απόληξη ΔΕΝ πρέπει να εξυπηρετεί χώρους παρά μόνο το δώμα άλλως μετράει στο ύψος και στην δόμηση), αύξηση του αθροίσματος 3+0,1h επομένως πιθανή υπέρβαση πλάγιων αποστάσεων κ.λπ.. Αλίμονο άμα από την αλλαγή χρήσης στην pilotis δεν θα μπορούσε να πουλήσει το διαμερίσματα του ο ιδιοκτήτης του τελευταίου ορόφου. 10
Erotisi: 1130. Διώροφο κτίριο κατασκευάστηκε περί το 1973 από την Κοινότητα Σπιταλίου ως κοινοτικό κατάστημα, χωρίς οικοδομική άδεια. Ο Οικισμός σήμερα είναι στάσιμος. Το κτίριο σύμφωνα με την παράγραφο 2δ του άρθρου 1 του Ν.4178/2013, θεωρείται νομίμως υφιστάμενο, άρα με οικοδομική άδεια. Σήμερα, ο πρώτος όροφος χρησιμοποιείται από την Τοπική Κοινότητα Σπιταλίου. Το ισόγειο, από το 2010 παραχωρήθηκε από τον Καποδιστριακό Δήμο Μεσσήνης στον Πολιτιστικό Σύλλογο Σπιταλίου με χρήση εντευκτήριο – καφενείο. Η λειτουργία του ως καφενείο σταμάτησε μετά από καταγγελία το 2012, γιατί δεν είχε εκδοθεί ποτέ άδεια λειτουργίας. Μπορώ, με δήλωση στο Ν. 4178, να κάνω αλλαγή χρήσης του ισογείου, από κοινοτικό γραφείο που λειτουργούσε κάποτε σε καφενείο που ήταν η τελευταία χρήση του αλλά χωρίς άδεια λειτουργίας; (Αλλαγή χρήσης εντός νομίμου περιγράμματος, από κύρια σε κύρια χρήση, χωρίς υπέρβαση δόμησης, με ΟΤΑ χωρίς ιδιόχρηση).
Apantisi: Δεν καταλαβαίνω το ερώτημα σας. Η δήλωση αλλαγής χρήσης μπορεί να γίνει ανεξαρτήτως του αν υπάρχει άδεια λειτουργίας ή όχι. Η δήλωση της αλλαγής χρήσης με τον 4178 ΔΕΝ απαλλάσσει τον ιδιοκτήτη από την έκδοση άδειας λειτουργίας.
Erotisi: 1131. Το θέμα μου αφορά διώροφο κατοικία με υπόγεια αποθήκη, (σε απόσταση από το κτίριο), που ανεγέρθηκε σε οικόπεδο μη άρτιο/οικοδομήσιμο, εκτός σχεδίου. Έγιναν οι εξής τακτοποιήσεις: α). με τον Ν.720/1977 ισόγειο τμήμα 36τ.μ., β).με τον Ν.1337/1983 (Α και Β φάση, ως εκτός σχεδίου) τακτοποιήθηκαν άλλα 21τ.μ. στο ισόγειο και όροφος 93 τ.μ. βάσει των σχεδίων που κατατέθηκαν (το αναφέρω, γιατί η υπεύθυνη δήλωση του τότε ιδιοκτήτη ανέφερε διαφορετικά νούμερα...) Σήμερα ο νέος ιδιοκτήτης (αγορά το 1998) θέλει να τακτοποιήσει επέκταση του ισογείου κατά 15τ.μ. και την υπόγεια αποθήκη, όλα αυτά κατασκευασμένα μεταξύ 1983-1998. Η περιοχή μπήκε στο σχέδιο το 2014 με ΦΕΚ για την οριστική μελέτη (όχι κύρωση πράξης εφαρμογής ακόμα). Επιπλέον, μετά από μέτρηση στο ακίνητο διαπίστωσα ότι τα εμβαδά που τακτοποιήθηκαν με τον Ν.1337/1981 δεν είναι σωστά, αλλά μεγαλύτερα από την πραγματική κατάσταση (δηλ. ο όροφος είναι 89τ.μ. αντί για 93 και το τμήμα του ισογείου που τακτοποιήθηκε τότε είναι 16τ.μ. και όχι 21τ.μ.) Το ερώτημά μου είναι το εξής: Πώς αντιμετωπίζω το ακίνητο, με ή χωρίς άδεια; Εντός σχεδίου; (προφανώς). Και πως χειρίζομαι την ασυνέπεια των εμβαδών του Ν.1337 με την πραγματική κατάσταση; Προχωρώ πρώτα στην Γ΄ φάση και μετά στην υπαγωγή στον Ν.4178 ή κάνω υπαγωγή στον Ν.4178 για τους χώρους που κατασκευάστηκαν μετά το 1983, αναφέροντας στην τεχνική έκθεσή μου ότι τα εμβαδά του Ν.1337 δεν είναι έγκυρα, παρουσιάζοντας σχέδια και διάγραμμα κάλυψης με τα ορθά εμβαδά, και μετά να κάνω Γ΄ φάση, εφόσον η περιοχή είναι πλέον εντός σχεδίου;
Apantisi: Το κτίριο θεωρείται εντός σχεδίου, χωρίς άδεια μέχρι να ολοκληρωθεί (αν επιλεγεί αυτή η οδός) η Γ’ φάση του Ν.1337. Έχετε 2 επιλογές που θα πρέπει να σταθμίσετε και να αποφασίσετε. Τα δηλώνετε όλα με τον 4178 Δηλώνετε με τον 4178 όσο δεν καλύπτονται από την δήλωση του 1337 και κάνετε αίτηση για οριστική εξαίρεση των τμημάτων που έχουν ήδη δηλωθεί με τον 1337. Οι μικροδιαφορές που παρουσιάζονται στις δηλώσεις του 1337 με την πραγματικότητα, δεν νομίζω ότι αποτελούν πρόβλημα, αφού επιπλέον η πραγματικότητα είναι ευμενέστερη της δήλωσης.
Erotisi: 1132. Σάς παρακαλούμε να μάς διευκρινίσετε στην Ε/Α 782 τού τμήματός σας, λόγω υπερύψωσης θεμελίωσης διώροφου κτιρίου με Ο.Α., ίσως ναι ίσως όχι διαφορετικές οριζοντίες ιδιοκτησίες, το πρόστιμο με Υ.Υ. αφορά μόνο το ισόγειο και όχι τον υπερυψωμένο Α΄ όροφο; Ενώ τι γίνεται με "σήκωμα " θεμελίωσης κτιρίου με Ο.Α. του 1990, υπόγειο αποθήκη πού έγινε σπίτι, με ξεμπάζωμα, ισόγειο και το προβλεπόμενο ισόγειο σπίτι της αδείας, έγινε Α΄ όροφος, μέσα σε επιτρεπόμενο σήμερα ύψος κτιρίου.
Apantisi: Νομίζω ότι και σε αυτή τη σειρά των απαντήσεων, αναλύθηκε αρκετά το θέμα του ύψους και τα προβλήματα που υπάρχουν. Δείτε ενδεικτικά την Ε/Α 1120. 11
Erotisi: 1133. Σε διώροφο κτίριο με υπόγειο (Ο.Ι.), με οικοδομική άδεια που βρίσκεται εκτός σχεδίου έχει γίνει εκτός των άλλων και υπέρβαση ύψους κατά 0,60μ (ΥΥ<20%). Η υπέρβαση υπολογίζεται στον τελευταίο όροφο (Κ.Χ.:50τμ). Βάζοντας την επιφάνεια που αντιστοιχεί η Υ.Υ. στο κουτάκι «Υ.Δ. κύριων χώρων» και επιλέγοντας «χωρίς υπέρβαση Δόμησης» η επιφάνεια προστίθεται τελικά στο «σύνολο ΥΔ κύριων χώρων» της γενικής κατηγορίας «Στοιχεία Υπολογισμού». Στο ποσοστό υπέρβασης δόμησης για τις υπόλοιπες αυθαιρεσίες θα υπολογιστούν και τα 50τμ λόγω ΥΥ; Και αφού δηλώνεται «χωρίς Υ.Δ.» γιατί προτίθενται στο «σύνολο ΥΔ κύριων χώρων»; Επίσης, για την συγκεκριμένη δήλωση έχει πληρωθεί το πρόστιμο εφάπαξ, αλλά κατά την καταχώρηση των αρχείων διαπίστωσα ότι το ποσοστό υπέρβασης είναι διαφορετικό (μικρότερο, αρχικά είχα υπολογίσει σε αυτό και τους χώρους με μειωτικό συντελεστή) με αποτέλεσμα το πρόστιμο να είναι μικρότερο από αυτό που έχει καταβληθεί. Θα υπάρξει επιστροφή χρημάτων λόγω διόρθωσης της δήλωσης η οποία βρίσκεται σε κατάσταση «Υπαγωγή»;
Apantisi: Στα στοιχεία υπολογισμού προστίθεται για να υπολογισθεί το παράβολο και καλώς προστίθεται. Στον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης ΔΕΝ θα αθροίσετε τα μέτρα αυτά. Για την επιστροφή χρημάτων αναμένεται Κ.Υ.Α.. Είστε πολύ αισιόδοξος αν προσβλέπετε σε αυτήν την διαδικασία. Προσοχή, χώροι που απολαμβάνουν τον μειωτικό συντελεστή μπορεί να μετρούν στο ποσοστό υπέρβασης. Π.χ. υπόγειος χώρος που έχει μετατραπεί σε χώρο κύρια χρήσης.
Erotisi: 1134. Στον τρίτο και τελευταίο όροφο οικοδομής με σύσταση Ο.Ι., προβλεπόταν βάσει οικοδομικής άδειας να κατασκευαστεί οροφοδιαμέρισμα μικρότερο σε κάλυψη σε σχέση με τους άλλους δύο ορόφους, με τα δύο ακάλυπτα τμήματα, αριστερά και δεξιά του διαμερίσματος να καλύπτονται από στέγη. Το διαμέρισμα αυτό κατασκευάστηκε με υπέρβαση ύψους 0,30μ και συγχρόνως τμήματα της στέγης, με ύψη 0,70 μ στο ένα άκρο και 2,00 μ στο άλλο, ενσωματώθηκαν στην επιφάνεια του διαμερίσματος. i. Για να γίνει η δήλωση χρειάζεται συναίνεση των ιδιοκτητών των άλλων Ο.Ι.; ii. Θα δηλωθεί υπέρβαση κάλυψης για τα εκτός νομίμου περιγράμματος του διαμερίσματος τμήματα (τμήματα εντός της στέγης); iii. Υπέρβαση ύψους θα δηλωθεί μόνο για το νόμιμο τμήμα ή θα δηλωθούν και τα τμήματα εντός της στέγης; (Τα τμήματα αυτά έχουν ύψος μικρότερο του νομίμου του ορόφου.)
Apantisi: Για το αν απαιτείται συναίνεση θα πρέπει να δείτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς των προς δήλωση τμημάτων. Δεν μπορώ να σας πω εγώ. Κάλυψη ΔΕΝ θα δηλωθεί. (εγκύκλιος 4 στίχος 33β). Ότι τα αυθαίρετα είναι σε ύψος < του εγκεκριμένου, ΔΕΝ δηλώνεται υπέρβαση ύψους. (εγκύκλιος 4 στίχος 33β).
Erotisi: 1135. Τι εννοείτε στην Ε/Α 894 σε κτίριο που κατασκευάστηκε με οικοδομική άδεια σε άλλη νόμιμη θέση, τμήμα του εκτός του περιγράμματος της οικοδομικής άδειας, απαντάτε ότι τακτοποιείται το σύνολο των μέτρων που δεν καλύπτονται από την άδεια, δηλαδή διαφορά Μ2 επιφανείας, είτε του περιγράμματος (με διαφάνεια πάνω στο διάγραμμα κάλυψης της Ο.Α.) όταν το υπάρχον περίγραμμα έχει φύγει ΈΞΩ από αυτό της άδειας, πέραν τού 2% στο εμβαδόν & στις εξωτερικές διαστάσεις τού κτιρίου (μήκος, πλάτος, ύψος).
Apantisi: Η Ε/Α 894 αναφέρει ότι από τη στιγμή που δεν μπορεί να γίνει η χρήση της παραγράφου Γ.ιε του άρθρου 9, τότε αποτυπώνουμε την πραγματικότητα, την συγκρίνουμε με τα εγκεκριμένα και ότι δεν καλύπτεται από την άδεια (περισσεύει), τακτοποιείται. 12
Erotisi: 1136. Αυθαίρετο κτίριο (χωρίς οικοδομική άδεια, χωρίς αρτιότητα) έχει άδεια λειτουργίας εδώ και δεκαπενταετία ενοικιαζομένων δωματίων. Ωστόσο ο ιδιοκτήτης δηλώνει στην Υ.Δ. ότι η χρήση του κτίσματος σήμερα είναι ξενοδοχείου, καθώς σε όμορο ακίνητο διατηρεί ξενοδοχείο και στην πραγματικότητα η χρήση είναι ενιαία. Βάση του άρθρου 23, παράγραφος 12 το κτίσμα διαθέτει σήμα λειτουργίας από τον ΕΟΤ (σήμα ενοικιαζομένων δωματίων) και λειτουργούσε νομίμως έως τις 28/7/2011, δεδομένου ότι το σήμα το κατέχει εδώ και δεκαπενταετία. Τυπικά λοιπόν, μπορώ να το τακτοποιήσω ως ξενοδοχείο;
Apantisi: Δεν μπορώ να καταλάβω το ερώτημα σας. Για ποιον ακριβώς λόγο δεν μπορείτε να το δηλώσετε κατά τις γενικές διατάξεις και θέλετε να κάνετε χρήση της 23.12;;
Erotisi: 1137. Σε ιδιοκτησία, βρίσκεται ξενοδοχείο που αποτελείται από 3 κτίρια. Στο άρθρο 20 παράγραφος 2, αναφέρεται ότι από το πρόστιμο αφαιρείται τυχόν τέλος λειτουργίας του ξενοδοχείου που αφορά κτίριο. Δεδομένου ότι τα κτίρια συνδέονται μεταξύ τους μηχανολογικά υπό την έννοια ότι έχουν κοινή παροχή ρεύματος, δίκτυο ύδρευσης και αποχέτευσης και παροχής ζεστού νερού, είναι δυνατόν με χρήση του ορισμού του Γ.Ο.Κ., Ν.Ο.Κ. περί κτιρίου όπου αναφέρεται ότι "κτίριο είναι η κατασκευή που αποτελείται από χώρους και ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ", να χρησιμοποιήσω το τέλος λειτουργικής τακτοποίησης ενός κτιρίου για να απομειώσω το πρόστιμο στο σύνολο των άλλων κτιρίων;
Apantisi: Εσείς προφανώς δηλώνετε το σύνολο του οικοπέδου/γηπέδου και αντιμετωπίζετε την ιδιοκτησία ως μία ενιαία (ξενοδοχειακή μονάδα) παρά το ότι οι κτιριακές μονάδες είναι παραπάνω και ανεξάρτητες. Υπό αυτά τα δεδομένα και με την επιφύλαξη ότι δεν υπάρχει κάποια άλλη πτυχή (π.χ. ξεχωριστές ιδιοκτησίες, ενοικιαζόμενο κτίριο κ.λπ.) τότε στη θέση σας θα το εκανα.
Erotisi: 1138. Δήμος έχει κατασκευάσει οχετό τη δεκαετία του ενενήντα για διευθέτηση ρέματος χωρίς να έχει γίνει μελέτη οριοθέτησης. Αυθαίρετη διαμόρφωση ακαλύπτου σε γειτνιάζον του ρέματος οικόπεδο, που βρίσκεται σαφώς εκτός του οχετού τακτοποιείται; Τι σημαίνει ότι δεν τακτοποιούνται κατασκευές όταν βρίσκονται σε ρέμα, στην περίπτωση που το ρέμα δεν έχει οριοθετηθεί; Σύμφωνα με τη κα. Λεμπέση σε γνωστό κείμενο από 19-2-2012 που αφορά στην προηγούμενο νόμο τακτοποίησης, αν δεν έχουν καθορισθεί οι οριογραμμές ή κάποια ζώνη προστασίας το αυθαίρετο μπορεί να δηλωθεί αρκεί να είναι εκτός της κοίτης (έξω από τα πρανή του ρέματος). Συμφωνείται ότι αυτό ισχύει και με τον 4178/13;
Apantisi: Αυτό ισχύει και στον Ν.4178. Στην Ε/Α 1066 είχαμε αναφέρει ότι οι είθισται να μην υπολογίζονται οι τοιχοποιίες στα μέτρα για την αλλαγή χρήσης υπογείου. Δεν είθισται μόνο, αλλά διευκρινίζεται και στον στίχο 38 της εγκυκλίου 4 (στο παράδειγμα). Επίσης για την Ε/Α 1098: τα θερμοκήπια σε αγροτεμάχια (=εκτός σχεδίου) κατασκευάζονταν χωρίς άδεια εφόσον τηρούσαν τους εγκεκριμένους τύπους του Υπουργείου Γεωργίας ή της ΑΤΕ (παρ.2 αρθ.2 ΠΔ/24-5-85). Περισσότερα για τους εγκεκριμένους τύπους εδώ: 13
Erotisi: 1139. Θεωρείτε ότι η υπέρβαση πλαγίων αποστάσεων, μπορεί να εφαρμοστεί τμηματικά; Δηλαδή, δύναται να διαχωριστεί η επιφάνεια που παραβιάζει τις αποστάσεις σε δύο εμβαδά, και να συμπληρωθούν δύο φύλλα καταγραφής, ένα με παραβίαση <20% και ένα με παραβίαση >20%; Εάν στην ίδια ιδιοκτησία έχουμε δύο ανεξάρτητα κτίρια, όπου το ένα έχει τμήμα με Π.Π.Α > 20% και το άλλο έχει τμήμα με Π.Π.Α < 20%, πως εφαρμόζεται η Π.Π.Α.; Το ίδιο ερώτημα είχε προκύψει στις αρχές του Ν.4014/11 και η κατεύθυνση που δόθηκε τότε ήταν ότι η Π.Π.Α. δεν εφαρμόζεται τμηματικά (αναφορά 87, βοηθητικό κείμενο Λεμπέση / 23-06-2012 - ίσως και λόγω της Θ4). Υπάρχει κάποια οδηγία ή ερμηνεία στο Ν.4178/13, για το συγκεκριμένο ζήτημα;
Apantisi: Δεν υπάρχει κάποια οδηγία που να επιτρέπει ή να απαγορεύει την κλιμακούμενη χρέωση της υπέρβασης πλάγιου ορίου. Προφανώς και ΔΕΝ μπορούμε να μπούμε σε μία τέτοια συζήτηση για το θέμα δόμησης, και κάλυψης. Προσωπικά πιστεύω ότι ένας συνεχόμενος αυθαίρετος χώρος θα πρέπει να λάβει τον ίδιο συντελεστή υπέρβασης πλάγιου ορίου. Αν ήταν επιλογή μας η κλιμακούμενη χρέωση της παράβασης, του πλάγιου ορίου τότε (αρχή παραλογισμού) γιατί να μην χρεώναμε με τον ίδιο τρόπο (κλιμακούμενα) την υπέρβαση ύψους; Η οποία λόγω του τρόπου υπολογισμού του προστίμου (επιφάνεια αναφοράς) θα οδηγούσε στο να χρεώσουμε τελικώς με συντελεστή 1,60 τις περιπτώσεις που η υπέρβαση ύψους ξεπερνούσε το 20% (τέλος παραλογισμού). Οι ανεξάρτητοι χώροι μπορούν να έχουν διαφορετικό ποσοστό υπέρβασης πλάγιου ορίου.
Erotisi: 1140. Έχω πελάτη με κτίσμα στην Χαλκιδική οπού σύμφωνα με το ΦΕΚ450/Β/04-08-1983 είναι χαρακτηρισμένο ως έργο τέχνης (1930). Στο οικόπεδο υπάρχουν και άλλα κτίσματα -αποθήκες πριν το 55. Δυο εξ αυτόν έχουν αλλάξει χρήση από αποθήκη σε κατοικία και στη μια έγινε μια μικρή επέκταση. Οι αποθήκες με το διατηρητέο είναι σε σειρά εφαπτόμενες. Μύλος - αποθήκη σε κατοικία - αποθήκη επέκταση σε κατοικία. Η ερώτηση είναι: στη δήλωση αυθαιρέτων θα δηλώσω διατηρητέο κτίριο και θα το πάω με το άρθρο 14;
Apantisi: Η υπαγωγή κτιρίων που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα, γίνεται βάσει του άρθρου 14. Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του παραπάνω άρθρου, δύναται η υπαγωγή αυθαίρετων κατασκευών εντός του όγκου του διατηρητέου. Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του παραπάνω άρθρου, δύναται η υπαγωγή αυθαίρετων κατασκευών σε κτήρια με νόμιμη άδεια στον περιβάλλοντα χώρο αυτού, εφόσον ΔΕΝ βρίσκονται σε επαφή με το διατηρητέο. Σύμφωνα με την περίπτωση ιδ της παραγράφου 2 του άρθρου 2 απαγορεύεται η υπαγωγή σε κτίριο που είναι αρχαίο μνημείο ή κηρυγμένο νεότερο μνημείο (συμπεριλαμβάνονται και τα "έργα τέχνης") κατά τις διατάξεις του Ν3028/02 (ΦΕΚ153/Α/02). ΔΕΝ μπορείτε να κάνετε υπαγωγή.
Erotisi: 1141. Στην περίπτωση που το γεωτεμάχιο με την αυθαίρετη κατασκευή είναι εντός περιοχής που εντάσσεται στο ΓΠΣ αλλά δεν έχουν καθοριστεί ακόμα τα ακριβή όρια και οι όροι δόμησης του οικισμού μπορεί να γίνει ένταξη στο νόμο με δυνατότητα νομιμοποίησης των αυθαίρετων κατασκευών; Το ερώτημα γίνεται διότι η διάρκεια της διαδικασίας μπορεί να είναι μεγαλύτερη των 3 ετών και στην παρούσα φάση η περιοχή είναι εκτός σχεδίου - εκτός ορίων οικισμού. Μπορεί να γίνει χρήση του άρθρου 23 Ν.4178/2013 για αυτές τις περιπτώσεις;
Apantisi: Εφόσον μία αυθαίρετη κατασκευή έχει γίνει πριν την 28.07.2011 και εφόσον δεν εμπίπτει σε καμία από τις απαγορεύσεις του άρθρου 2, τότε είναι δυνατή η υπαγωγή στον νόμο, ανεξαρτήτως αν βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου, αν έχει ολοκληρωθεί το ΓΠΣ της περιοχής ή αν βρίσκεται σε διαδικασία αναθεώρησης του κ.λπ..
Erotisi: 1142. Δόθηκε η με αριθμό 1025 απάντησή σας. Ασαφής είναι η απάντησή σας για το πρώτο ερώτημα, όπου προτείνετε να διερευνηθεί αν μπορεί να γίνει χρήση της παραγράφου 1ε του άρθρου 9. Ποιού νόμου; Γιατί στον 4178/13 δεν αντιστοιχεί κάτι σχετικό. Το ερώτημα παραμένει, δηλ. το πως θα δηλωθεί η κατοικία, στο ένα αγροτεμάχιο ή και στα δύο; Παρακαλώ για την διευκρινιστική σας απάντηση.
Apantisi: Ο νόμος είναι ο 4178. Αντί του ορθού «άρθρου 11», αναγράφηκε «άρθρου 9». Δείτε λοιπόν αν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την διαδικασία με το προσύμφωνο που προβλέπεται στην παράγραφο 1ε του άρθρου 11. 1
Erotisi: 1143. Θα ήθελα, σας παρακαλώ, τη βοήθειά σας για κάποια διευκρίνιση σχετικά με τις περιπτώσεις των αυθαιρέτων τμημάτων κτίσματος, για τα οποία μπορεί να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης, μέσω του Ν.4178. Σύμφωνα με την παρ.1α., του άρθρου 23, του Ν.4178/2013 «…περίπτωση αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων για τις οποίες δύναται να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης ή κατεδάφισης, με βάση την κείμενη νομοθεσία, εφόσον καταβληθεί το παράβολο της παραγράφου 10 του άρθρου 11 και εκδοθεί η σχετική οικοδομική άδεια νομιμοποίησης εντός τριών (3) ετών ή άδεια κατεδάφισης εντός έξι (6) μηνών από την καταβολή του και δεν οφείλεται άλλο πρόστιμο.» Η φράση «με βάση την κείμενη νομοθεσία » αναφέρεται στην παρ. 3, του άρθρου 22, του Ν.1577/1985, όπως ίσχυε και στον Ν.4014/2011 (§2, άρθρο 26); Επομένως η δυνατότητα ή μη του αυθαίρετου τμήματος να υπαχθεί προς έκδοση άδειας νομιμοποίησης εξαρτάται από τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα; Και αν ναι, αρκεί η εξασφάλιση της μη υπέρβασης του σ.δ. στο σύνολο του κτίσματος ή σε περίπτωση που παραβιάζονται άλλα μεγέθη, όπως πλάγιες αποστάσεις και επιφάνεια υποχρεωτικού ακάλυπτου δεν μπορεί να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης αλλά μπορεί να γίνει μόνο απλή ρύθμιση; Επιπλέον, μπορεί να χρεωθεί το πρόστιμο σε εξουσιοδοτημένο εκπρόσωπο του ιδιοκτήτη, ο οποίος θα κάνει την αίτηση υπαγωγής και την υπεύθυνη δήλωση; Τέλος, επειδή πρόκειται να γίνει άμεσα μεταβίβαση του αυθαίρετου κτίσματος από τον σημερινό ιδιοκτήτη που έχει την πλήρη κυριότητα (100%) στον αδερφό του, είναι δυνατό να δηλωθούν στο ηλεκτρονικό σύστημα τα στοιχεία του μελλοντικού ιδιοκτήτη του αυθαίρετου κτίσματος αντί για αυτά του σημερινού, εφ' όσον γίνει προσύμφωνο μεταβίβασης και υποβληθεί αυτό στο ηλεκτρονικό σύστημα;
Apantisi: Η χρήση του άρθρου 23 παράγραφος 1 έχει ως αποτέλεσμα την μη επιβολή προστίμου ανέγερσης και διατήρησης που επιβάλλονται κατά την διαδικασία νομιμοποίησης σύμφωνα με το άρθρο 22 του Ν.1577/1985 ή του άρθρου 23 του ΝΟΚ κ.λπ.. Η νομιμοποίηση μπορεί να γίνει είτε με αυτά που ίσχυαν κατά την κατασκευή είτε αυτά που ισχύουν σήμερα. Το κτίριο θα πρέπει να είναι σύννομο δηλαδή να τηρούνται στο σύνολο τους οι όροι δόμησης. Την δήλωση μπορεί να την υποβάλει ο έχων το δικαίωμα σύμφωνα με το άρθρο 11 του νόμου. Σύμφωνα με την παράγραφο 1β μπορεί να είναι ο νομίμως εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπος του ιδιοκτήτη. Η διαδικασία με το προσύμφωνο ΔΕΝ με βρίσκει σύμφωνο και θεωρώ ότι αφορά άλλες περιπτώσεις.
Erotisi: 1144. Έχω μια περίπτωση μιας πολυκατοικίας στην οποία έχει γίνει σύσταση. Ασχολούμαι με την οριζόντια ιδιοκτησία του υπογείου στην οποία έχει γίνει αλλαγή χρήσης σε κατάστημα καθώς έχουν ξεμπαζωθεί και κάποιες πλευρές του υπογείου. Καθώς το υπόγειο δεν έχει μετρήσει στη δόμηση δηλώνω ΥΔ με μειωτικό και 1 λοιπή παράβαση(ξεμπάζωμα - αλλαγή όψεων). Τέλος, κατά την κατασκευή της οικοδομής το εσωτερικό κλιμακοστάσιο (η σκάλα και όχι τα περιμετρικά τοιχία) ξεκινάει από το ισόγειο και για το υπόγειο έχει διαμορφωθεί ανεξάρτητη εξωτερική είσοδος από το δρόμο. Πως δηλώνεται αυτή η παράβαση; Ως διαφορετική διαμερισμάτωση δηλαδή μια ακόμα λοιπή παράβαση; Χρειάζεται συναίνεση από την πλειοψηφία;
Apantisi: Θεωρώ δεδομένο ότι έχετε εξασφαλίσει τις όποιες απαιτούμενες συναινέσεις για την δήλωση του ξεμπαζώματος και της αλλαγής των όψεων. Η μη κατασκευή της κλίμακας από το υπόγειο στο ισόγειο, μπορεί να τακτοποιηθεί με αναλυτικό προϋπολογισμό ή να γίνει ενημέρωση φακέλου. Στην περίπτωση που έχει γίνει χρήση της παραγράφου 1Βθ του άρθρου 7 του ΓΟΚ «Στο συντελεστή δόμησης δεν προσμετράται η επιφάνεια κύριων κλιμάκων, η πέρα από τις ελάχιστες διαστάσεις που καθορίζονται από τις σχετικές διατάξεις και έως το 50% των διαστάσεων αυτών. Τα παραπάνω εφαρμόζονται ανάλογα και για τα φρέατα ανελκυστήρων και τους διαδρόμους κοινής χρήσης.» τότε κατά τη γνώμη μου έχετε Υ.Δ. για τις επιφάνειες που δεν έχουν μετρήσει στον συντελεστή. 2
Erotisi: 1145. Σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχιο άνω των 4 στρεμμάτων με οικοδομική άδεια (2002) και σύσταση οριζόντων ιδιοκτησιών έχουν χτιστεί 4 διώροφες κατοικίες με υπόγειο. Σε κάθε κατοικία αντιστοιχεί ποσοστό εξ' αδιαιρέτου στο αγροτεμάχιο. Έχουμε διάσπαση όγκου (δεν είναι ενωμένες όπως στην οικοδομική άδεια), αλλαγή θέσης σε όλες εκτός περιγράμματος και σε μη σύννομη θέση (παραβίαση Δ) και μεγάλες υπερβάσεις δόμησης εντός αλλά και εκτός περιγράμματος των οικοδομών (σκάλες - αποθήκες στους κοινόχρηστους χώρους του αγροτεμαχίου). i. Μπορεί βάσει του Ν.4315/2014 άρθρο 34 παρ.2 να υπαχθεί στον Ν.4178/2013 ο ιδιοκτήτης της μιας κατοικίας από τη στιγμή που δεν υπάρχει συναίνεση από τους υπολοίπους 3 κι ενώ έχει αγοράσει την προς τακτοποίηση κατοικία το 2005; ii. Πώς θα δηλωθεί; Με Ο.Α ή χωρίς Ο.Α; iii. Στην περίπτωση που δηλώνεται χωρίς Ο.Α υπολογίζονται και οι επιμέρους παραβάσεις πχ Δ, Υ.Υ, προκήπιο, εξωτερική σκάλα και αποθήκη στον κοινόχρηστο χώρο, ξεμπάζωμα υπογείου; iv. Θα βάλω διαμερισμάτωση για το υπόγειο που έγινε ανεξάρτητο διαμέρισμα; v. Μπορεί να τακτοποιήσει τα περιμετρικά τοιχία (περίφραξη επί κοινόχρηστου τμήματος του αγροτεμαχίου) στον κήπο του; vi. Τι γίνεται με τις υπόλοιπες αυθαίρετες κατασκευές των άλλων ιδιοκτητών όπως σκάλες, αποθήκες, περιφράξεις κτλ. στους κοινόχρηστους χώρους του αγροτεμαχίου; Πρέπει να εμφανίζονται κάπου στην δήλωσή του;
Apantisi: i. Ναι μπορεί από τη στιγμή που υπάρχει και η 10ετία που ορίζει ο 4315. ii. Αυτό θα το εξετάσετε βάσει του τροποποιημένου παραρτήματος Α. iii. Δεν καταλαβαίνω τι ακριβώς ρωτάτε. Όταν επιλεγεί το ΧΩΡΙΣ ΑΔΕΙΑΣ, απενεργοποιούνται οι συντελεστές υπερβάσεων πλην αυτού της υπέρβασης ύψους. Οι χώροι προφανώς δηλώνονται ως αυθαίρετοι, αλλά δεν επιλέγονται οι συντελεστές υπέρβασης δόμησης, κάλυψης, πλάγιας απόστασης και προκηπίου (όπου υπάρχει προκήπιο). iv. Η διαμερισμάτωση ορίζεται σε επίπεδο ορόφου οπότε δεν βλέπω να ταιριάζει. Ο αναλυτικός προϋπολογισμός για τις εργασίες που πραγματοποιήθηκαν μου φαίνεται ορθότερη λύση v. Εφόσον τεκμαίρεται η δεκαετής νομή και κατοχή. vi. Με την χρήση του Ν.4315 άρθρο 34 παράγραφος 2, τακτοποιούνται αυθαίρετες κατασκευές εντός της περιοχής για την οποία τεκμαίρεται δεκαετής νομή και κατοχή. Οι υπόλοιπες αυθαίρετες κατασκευές δεν μπορούν να δηλωθούν.
Erotisi: 1146. Το 2004 εκδόθηκε άδεια 7 τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών (με όρους δόμησης κατοικίας) σε εντός οικισμού οικόπεδο με όριο απαλλοτρίωσης. Κατασκευάστηκαν οι 5 οικοδομές άμεσα με την έκδοση της άδειας. Οι άλλες 2 οικοδομές κατασκευάστηκαν πριν το 2011. Για την άδεια όμως δεν υπάρχει αναθεώρηση. Μέσα στο όριο απαλλοτρίωσης έχουν γίνει κατασκευές που αφορούν τη μονάδα π.χ. parking, πλακοστρώσεις, πισίνα. Τα ερωτήματα είναι: i. Στο είδος χρήσης επιλέγω άλλη κατοικία; ii. Οι τελευταίες κατοικίες που κατασκευάστηκαν πριν τη λήξη της οκταετίας και σαφώς πριν το 2011, όταν αποτελούν μέρος της οικοδομικής άδειας και έχουν πληρωθεί για αυτές όλα τα παράβολα, ΙΚΑ κλπ, θα θεωρηθούν παντελώς αυθαίρετες επειδή δεν έχει γίνει αναθεώρηση; iii. Μπορώ να κάνω την υπαγωγή μου κανονικά αναφέροντας ρητά στην Τ.Ε. του μηχανικού τα όσα δεν τακτοποιούνται λόγω παραβίασης του ορίου απαλλοτρίωσης;
Apantisi: i. Ναι ii. Οι δύο οικοδομές είναι αυθαίρετες αφού κατασκευάστηκαν χωρίς να είναι σε ισχύ οικοδομική άδεια. Στη θέση σας θα διερευνούσα την δυνατότητα έκδοσης άδειας νομιμοποίησης σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 23. iii. Αν δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση μπορούν να δηλωθούν και αυτά (δείτε παράγραφο 2α του άρθρου 2), άλλως μπορείτε να κάνετε αυτό που περιγράφετε. 3
Erotisi: 1147. Πελάτης μου βάσει του συμβολαίου αγοράς έχει αγοράσει κατάστημα Ε=65,70τμ. και Η/Χ Ε=34,32τμ. (σύνολο 100,02τμ.) που είναι σύμφωνο με το σχέδιο που επισυνάπτεται στην τελευταία τροποποίηση σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας. Σύμφωνα με την αποτύπωση διαπιστώνω ενιαίο κατάστημα εμβαδού 99,60τμ., άρα που συμφωνεί με την σύσταση όταν αθροίσουμε Ε καταστήματος και ημιυπαίθριου. Ελέγχοντας όμως τα σχέδια της οικοδομικής άδειας διαπιστώνω ότι το Ε του καταστήματος είναι 137,30τμ., το Ε Η/Χ είναι 17,46τμ. και διαφορά στην κάλυψη Ε=6,33τμ., δηλαδή σύνολο ημιυπαίθριου και διαφοράς κάλυψης (17,46+6,33)=23,79τμ., δηλαδή το σχέδιο της οικοδομικής άδειας και το σχέδιο της σύστασης ΔΕΝ ΣΥΜΦΩΝΟΥΝ. Στην ουσία ο πελάτης μου έχει αγοράσει μεγαλύτερο κατάστημα και Ε ΗΧ+καλυψη=23,79τμ και όχι 34,32τμ. Η σύσταση όντως στην θέση του καταστήματος οικοδομικής αδείας αναφέρει τρία καταστήματα που το άθροισμα τους είναι 137,30τμ.. Θα ήθελα την γνώμη σας στα εξής: Εγώ σύμφωνα με τον νόμο την σύγκριση την κάνω με τα σχέδια οικοδομικής άδειας. Άρα θα δηλώσω 1 διαμερισμάτωση, κλείσιμο Η/Χ Ε=17,46τμ και Ε υπέρβασης κάλυψης και δόμησης Ε=6,33 τμ.; Όμως τότε θα είναι σαν να έχει αγοράσει κατάστημα Ε=75,81 τμ. και όχι 65,70τμ.. Σημειωτέον ότι έλεγξα τις εξωτερικές διαστάσεις του κτιρίου και η διαφορά που βρήκα είναι τα 6,33τμ., δεν είναι όμως εύκολο να ελέγξω τα άλλα δυο καταστήματα που βρίσκονται στην θέση του αρχικού καταστήματος. Επίσης ο αρχικός ιδιοκτήτης και η συμβολαιογράφος που έκανε την σύσταση μου είπαν ότι δεν υπάρχει άλλη νεότερη οικοδομική άδεια στο ακίνητο και δεν βρήκα αναθεώρηση στην αρχική άδεια.
Apantisi: Η αλήθεια είναι ότι με τους αριθμούς χάθηκα αλλά και ότι δεν προσπάθησα να το ξεκαθαρίσω (ως προς τα μεγέθη). Όπως πολύ σωστά λέτε, θα κάνετε έλεγχο της οικοδομής βάσει εγκεκριμένων σχεδίων. Αφού διαπιστώσετε τι είναι αυθαίρετο (το έχετε ήδη κάνει), θα πρέπει να συνεννοηθείτε με τον δικηγόρο του ιδιοκτήτη και με τον συμβολαιογράφο για το πώς θα πρέπει να το αντιμετωπίσετε ως προς το ιδιοκτησιακό. Τόσο για το θέμα της δήλωσης (αν απαιτούνται συναινέσεις, αν απαιτείται κάποιο προσύμφωνο με όμορο ιδιοκτήτη κ.λπ.) όσο και για το θέμα των ενεργειών για πιθανή τροποποίηση της σύστασης (μας αφορά στο κομμάτι των απαιτούμενων δηλώσεων μεταβίβασης).
Erotisi: 1148. Έχω περίπτωση όπου ο πελάτης έβγαλε άδεια για μια ιδιόκτητη πολυκατοικία όπου οι όροφοι κατανέμονται ως εξής: ισόγειο - πιλοτή και είσοδος, α όροφος Διαμέρισμα 1, β όροφος Διαμέρισμα 2. Στη φάση της κατασκευής ο α΄ και ο β΄ όροφος ενώθηκαν με αποτέλεσμα να γίνει μεζονέτα. δηλαδή μέρος του κλιμακοστασίου του α΄ ορόφου και το κλιμακοστάσιο του β΄ ορόφου που δε μέτρησε στη δόμηση ως τελευταίος όροφος ενώθηκε με το σπίτι για να γίνει μεζονέτα. Το πρόστιμο θα υπολογιστεί με αναλυτικό; το help desk απάντησε πως πάω με αναλυτικό για τα τμήματα που μέτρησαν στη δόμηση.
Apantisi: Γενικά ισχύει. Ότι έχει μετρήσει στη δόμηση, από τη στιγμή που οι αυθαίρετες αλλαγές ΔΕΝ υποκρύπτουν αύξηση του συντελεστή δόμησης (π.χ. αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία σε εκτός σχεδίου περιοχή), τακτοποιείται με αναλυτικό προϋπολογισμό.
Erotisi: 1149. Στο άρθρο 25 του Ν4178/13 στην παρ. 5γ όπου αναφέρεται "κατασκευή στέγης σύμφωνα με την ισχύουσα άδεια οικοδομής και μόνο εφόσον δεν υφίσταται υπέρβαση καθ’ ύψος ή υφίσταται υπέρβαση καθ΄ ύψος που δεν υπερβαίνει σε ποσοστό το 10% του προβλεπόμενου στην άδεια", i. τι εννοεί ισχύουσα άδειας οικοδομής ii. σύμφωνα με το ανωτέρω άρθρο 25, η διαδικασία που ακολουθείται είτε για αποπεράτωση είτε για εργασία κατασκευής στέγης γίνεται όπως ορίζει το ΦΕΚ 43Β/2012;
Apantisi: i. Ότι υπάρχει άδεια που δεν έχει ακυρωθεί ή ανακληθεί. ii. Ναι γίνεται σύμφωνα με την Υ.Α. 2975.
Erotisi: 1150. Σε διώροφο κτίριο με υπόγειο (σύμφωνα με την οικοδομική άδεια) με σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών (κάθε όροφος ανεξάρτητη ιδιοκτησία), κατασκευάστηκε το 2001 το υπόγειο και το ισόγειο και το 2003 εκδόθηκε νέα οικοδομική άδεια για την προσθήκη Α’ ορόφου. Το κτίριο σύμφωνα με την άδεια προσθήκης του Α΄ ορόφου έχει συνολικό ύψος 7,30μ+1,40μ (στέγη) < 8,50μ+2,00μ και η επιτρεπόμενη κάλυψη του αυξήθηκε κατά 10% λόγω των διατάξεων του άρθρου 14 Γ.Ο.Κ. (χαμηλά κτίρια). Κατά την υλοποίηση της ΟΑ, το 2006, κατασκευάστηκε (βρίσκεται σήμερα στο στάδιο των οπτοπλινθοδομών) αυθαίρετα και Β’ όροφος που επικοινωνεί με εσωτερική κλίμακα με τον Α΄ όροφο (μεζονέτα). Αποτέλεσμα είναι το ύψος του κτιρίου (11,10μ+1,40μ στέγη) να ξεπεράσει το επιτρεπόμενο από το άρθρο 14 του ΓΟΚ και συνεπώς η κάλυψη του κτιρίου να είναι μεγαλύτερη από την επιτρεπόμενη. i. Στις ανεξάρτητες ιδιοκτησίες του υπογείου και ισογείου πρέπει να δηλωθεί η υπέρβαση κάλυψης; ii. Για την υπέρβαση ύψους του Α’ ορόφου θα συγκριθούν τα πραγματοποιούμενα με τα επιτρεπόμενα μεγέθη του κτιρίου συνολικά ή του συγκεκριμένου ορόφου; Το ύψος της στέγης προσμετράται στο συνολικό ύψος;
Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει και κατά το παρελθόν είναι γενικώς παραδεκτό, και πολύ σωστά κατά τη γνώμη μου, ότι δεν δημιουργείται ντόμινο παραβάσεων. Σε αυτό που περιγράφετε, έχετε έναν αυθαίρετο όροφο. ΔΕΝ θα δηλωθεί υπέρβαση κάλυψης για τις ιδιοκτησίες που καλύπτονται από την οικοδομική άδεια. Το ερώτημα για την υπέρβαση ύψους του Α (??) ορόφου δεν το καταλαβαίνω. Γενικά συγκρίνουμε την υπέρβαση (πραγματοποιούμενο – εγκεκριμένο) με το εγκεκριμένο για την κατηγορία και την υπέρβαση με το τι επιτρέπεται στην περιοχή για το ποσοστό υπέρβασης.
.
Διάβασε επίσης:
Η Kemioteko Engineering δημιουργήθηκε ως απόσταγμα εμπειριών 14 ετών στην αδειοδότηση, κατασκευή και λειτουργία δημόσιων τεχνικών έργων και 8 ετών στο ελεύθερο επάγγελμα του μελετητή μηχανικού με εξειδίκευση στην αδειοδότηση και λειτουργία επιχειρήσεων. Αποστολή της Kemioteko Engineering - Χατζηλιόντος Ι. Χριστόδουλος είναι η δημιουργία πελατών, οπαδών της, βαθειά ικανοποιημένων, που θέλουν να κάνουν διαχρονικά τα σωστά πράγματα με τους κατάλληλους συνεργάτες.
Διπλ. Χημικός Μηχανικός ΕΜΠ - Msc Περιβαλλοντικού Σχεδιασμού
Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός ΑΠΘ - 5ο Εξάμηνο
Επιθεωρητής Ξενοδοχείων - ΕΕΔΔ - TUV Austria RCN 6035/2016
Επιθεωρητής ISO 9001 - TUV Austria RCN 6065/2016
Επιθεωρητής ISO 45001 - Alison 1412-13849119
Επιθεωρητής GDPR - Alison 1401-13849119
Ενεργειακός Επιθεωρητής - No 16109 | No 553
Μελετητής ΥΠΕΧΩΔΕ - No 26837 - 18-A & 27-A
ΑΜ ΤΕΕ - No 83488 | ΤΕΧΝΙΚΟΣ ΑΣΦΑΛΕΙΑΣ. 330512/2017
Μητρώο Αξιολογητών ΓΓΕΤ- No 14856/95711/08-06-17
Μητρώο Αξιολογητών ΓΓΕΤ- No 14856/95711/08-06-17
Ελεγκτής Δόμησης - No 4517
τηλ +302399-022359
Βασ Πιτσούλη 1, TK 63080, Νέα Καλλικράτεια
Χαλκιδική, Ελλάδα | http://kemioteko.gr
Μελετητικές Υπηρεσίες Βιομηχανικών & Περιβαλλοντικών Εγκαταστάσεων:
Σχεδιασμός, Αδειοδότηση, Διαχείριση Ποιοτικού Ελέγχου & Κατασκευών,
Οργανολογία & Ρύθμιση, Λειτουργία & Συντήρηση
Follow us
