Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι σημειώνονται μόνο τα μεγέθη υπέρβασης που επηρεάζουν τους υπολογισμούς του προστίμου τακτοποίησης. Όταν θα εκδοθεί άδεια δόμησης στο ακίνητο, ο νέος συνάδελφος θα συντάξει το πλήρες διάγραμμα δόμησης, λαμβάνοντας την συμμετοχή των τακτοποιημένων κατασκευών σε όλα τα πολεοδομικά μεγέθη.

Apantisi: Αρχικά ελέγχουμε ότι η κατοικία μας είναι η κύρια κατοικία της οικογένειας. Αυτό διαπιστώνεται από το Ε1 στον πίνακα 1, το οποίo και υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστημα. ʼμα πληρείται αυτή η προϋπόθεση προχωράμε στο επόμενο βήμα, αλλιώς σταματάμε τον έλεγχο. Σύμφωνα με την παρ. 12 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 «Για κύρια και μοναδική κατοικία, εφόσον ο ιδιοκτήτης ή ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των τριών χιλιάδων (3.000), καταβάλλεται ποσοστό 40% του ενιαίου ειδικού προστίμου, όπως υπολογίζεται με τις διατάξεις του παρόντος. Θεωρείται ότι πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες εφόσον το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί δεν υπερβαίνει τα εβδομήντα (70) τ.μ.. Η επιφάνεια αυτή προσαυξάνεται κατά τριάντα (30) τ.μ. για μέχρι δύο τέκνα και κατά είκοσι (20) τ.μ. για πάνω από δύο τέκνα, τα οποία βαρύνουν τον υπόχρεο ή τον άλλο σύζυγο.» Επομένως οι στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας είναι 70+30+20=120 τ.μ. (ʼθροισμα Α). Στη συνέχεια θα πρέπει να ελεγχθεί αν τα εμπράγματα δικαιώματα με συγκεκριμένες προϋποθέσεις στα υπόλοιπα ακίνητα: i. του ιδιοκτήτη, ii. του/της συζύγου iii. των ανήλικων τέκνων αθροίζουν σε τετραγωνικά τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας (άθροισμα Β). Τα εμπράγματα δικαιώματα που λαμβάνονται υπόψη είναι: Σε κατοικία ή ιδανικό μερίδιο αυτής που βρίσκεται σε δημοτική ή τοπική κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3000 κατοίκων: i. πλήρη κυριότητα ii. επικαρπία iii. οίκηση Σε οικοδομήσιμο οικόπεδο (και όχι αγροτεμάχιο) που βρίσκεται σε δημοτική ή τοπική κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3000 κατοίκων: i. πλήρη κυριότητα (τι δικαιούται όταν το χτίσει) ʼμα ισχύει Β < Α, τότε η κατοικία θεωρείται και μοναδική. Στα ανωτέρω τετραγωνικά προσμετράτε το σύνολο των κτισμάτων, νομίμων και αυθαιρέτων. Στην περίπτωσή σας, βάση των όσων περιγράφεται, προκύπτει Β = 42 τ.μ. < Α =120 τ.μ. ʼρα εφαρμόζεται η έκπτωση της κύριας και μοναδικής κατοικίας μόνο για την επιφάνεια του αυθαίρετου τμήματος που εάν προστεθεί στα νόμιμα μέτρα της κατοικίας μας δίνει άθροισμα 120 τ.μ. Π.χ. εάν τα νόμιμα τετραγωνικά μέτρα της κατοικίας είναι 80, τότε θα λάβουν την έκπτωση της κύριας και μοναδικής κατοικίας μόνο τα 120 – 80 = 40 τ.μ. (1ο Φ.Κ.) και τα υπόλοιπα 125 – 80 - 40 = 5 τ.μ. (2ο Φ.Κ.) θα δηλωθούν ως άλλη κατοικία. Εάν τα νόμιμα μέτρα είναι παραπάνω από 120 τ.μ. τα υπόλοιπα αυθαίρετα τετραγωνικά μέτρα δεν θα λάβουν την έκπτωση. Σχετικά με την τριτεκνία και σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 103 ισχύει ότι «Τρίτεκνοι με ατομικό εισόδημα έως εικοσιπέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ, για την υπαγωγή στο άρθρο 97 της κύριας κατοικίας τους καταβάλλουν ποσοστό 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου και υποβάλλουν τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη συνδρομή των ανωτέρω προϋποθέσεων. Οι διατάξεις της παραγράφου αυτής εφαρμόζονται και για τις μονογονεϊκές οικογένειες.» Ο έλεγχος της επιφάνειας της κύριας κατοικίας γίνεται σύμφωνα με τα οριζόμενα στα δυο τελευταία εδάφια της παρ. 12 του άρθρου 100 «Η προϋπόθεση της κύριας κατοικίας για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου πληρούται εφόσον για τις στεγαστικές ανάγκες των ανωτέρω προσώπων το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί δεν υπερβαίνει τα εβδομήντα (70) τ.μ.. Η επιφάνεια αυτή προσαυξάνεται κατά δεκαπέντε (15) τ.μ. για κάθε τέκνο.». Δεν λαμβάνεται υπόψη η υπόλοιπη περιουσιακή κατάσταση της οικογένειας. Στα ανωτέρω τετραγωνικά προσμετράτε το σύνολο των κτισμάτων, νομίμων και αυθαιρέτων. Η επιφάνεια που προκύπτει για τον έλεγχο της κύριας κατοικίας είναι 70 + 3 x 15 = 115τ.μ. ʼρα εφαρμόζεται η έκπτωση της τριτεκνίας μόνο για την επιφάνεια του αυθαίρετου τμήματος που εάν προστεθεί στα νόμιμα της κύριας κατοικίας μας δίνει άθροισμα 115 τ.μ. Π.χ. εάν τα νόμιμα τετραγωνικά μέτρα της κύριας κατοικίας είναι 80, τότε θα λάβουν την έκπτωση της τριτεκνίας μόνο τα 115 – 80 = 35 τ.μ. (1ο Φ.Κ.) και τα υπόλοιπα 125 – 80 - 35 = 10 τ.μ. (2ο Φ.Κ.) θα δηλωθούν χωρίς την έκπτωση. Εάν τα νόμιμα μέτρα είναι παραπάνω από 115 τ.μ. τα υπόλοιπα αυθαίρετα τετραγωνικά μέτρα δεν θα λάβουν την έκπτωση. Όπως έχουμε πει και σε προηγούμενη Ε/Α (1681), εφόσον ικανοποιούνται οι όροι της κύριας και μοναδικής κατοικίας σύμφωνα με την παρ. 12 του άρθρου 100 και οι αντίστοιχοι του άρθρου 103, η γνώμης μας είναι ότι δύναται να χρησιμοποιηθούν ταυτόχρονα και οι δύο μειωτικοί συντελεστές. Σε αυτή την περίπτωση και υποθέτοντας ότι τα νόμιμα τετραγωνικά μέτρα της κύριας κατοικίας είναι 80, τότε θα λάβουν την έκπτωση και από τους δυο μειωτικούς συντελεστές τα 115 – 80 = 35 τ.μ. (1ο Φ.Κ.), την έκπτωση μόνο από την κύρια και μοναδική κατοικία τα 120 – 80 – 35 = 5 τ.μ. (2ο Φ.Κ.) και τα υπόλοιπα 120 – 80 – 35 -5 = 5 τ.μ. (3ο Φ.Κ.) χωρίς την έκπτωση και ως άλλη κατοικία. Η αντιμετώπιση των βοηθητικών χώρων και των λοιπών παραβάσεων για το κατά πόσο μπορούν να λαμβάνουν τον μειωτικό συντελεστή της κύριας και μοναδικής κατοικίας είτε αυτών του άρθρου 103 δεν έχει διευκρινιστεί. Προφανώς όμως από τη στιγμή που η κατοικία είναι κύρια και μοναδική ή κύρια, η αποθήκη που θα αποτελεί τον βοηθητικό χώρο της καθώς και λοιπές παραβάσεις εντός του ακινήτου θα πρέπει να λαμβάνουν τον αντίστοιχο μειωτικό συντελεστή, αφού σε καμία περίπτωση δεν λαμβάνονται υπόψη ως χώροι που μετράνε στις στεγαστικές ανάγκες της κατοικίας. Ακόμα και αν τα νόμιμα τετραγωνικά της κατοικίας είναι περισσότερα από τις στεγαστικές ανάγκες, οπότε πιθανές αυθαίρετες κατασκευές χώρων κύριας χρήσης δε θα λάβουν καθόλου τον μειωτικό συντελεστή. Δείτε Ε/Α 45, 290, 621, 1092, 1126, 1681

Apantisi: Με την από 12/4/2018 ανακοίνωση στο πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ διευκρινίστηκε ότι οι διατάξεις της παρ.2α, αρθ.2 της ΚΥΑ 27454/2631 (14/11/17) έχουν ισχύ και για την επιστροφή οριστικών δηλώσεων του ν. 4178/13 σε «Υπαγωγή». Σε περίπτωση που από τις τροποποιήσεις της δήλωσης επέρχεται μεταβολή προστίμου > 20% (αύξηση ή μείωση) σε σχέση με το υπολογισμένο πρόστιμο κατά την προηγούμενη οριστικοποίηση της δήλωσης, απαιτείται έγκριση από την αρμόδια Επιτροπή. Ο έλεγχος του ύψους της μεταβολής προστίμου γίνεται από τον μηχανικό-διαχειριστή της δήλωσης, ο οποίος φέρει την ευθύνη της συνολικής διαδικασίας. Η υποβολή της αίτησης προς την Επιτροπή γίνεται από τον μηχανικό μέσω της Υ.Δομ.. ΣΗΜ: Πριν την υποβολή του αιτήματος επαναφοράς της δήλωσης σε προηγούμενη κατάσταση, θα πρέπει ο μηχανικός να εκτυπώσει και να αποθηκεύσει στον υπολογιστή του την Αναφορά της δήλωσης (pdf), αφενός για να έχει διαθέσιμη την πρότερη κατάσταση της δήλωσης πριν τις όποιες τροποποιήσεις και αφετέρου για να την υποβάλει στην αρμόδια επιτροπή εφόσον αυτό απαιτηθεί. ʼρα, η παραπάνω διαδικασία αφορά ΜΟΝΟ δηλώσεις που ήταν σε κατάσταση οριστικής υπαγωγής και έχει κατατεθεί αίτημα επαναφοράς τους σε κατάστασης υπαγωγής ώστε να γίνουν τροποποιήσεις οι οποίες μεταβάλουν το πρόστιμο άνω του 20%. Μέσα στην 6μηνη παράταση μπορούν να πραγματοποιηθούν και αλλαγές στις δηλώσεις του ν.4178/2013 όπως ίσχυε και μέχρι πρότινος. Σχετικά με το τελευταίο ερώτημά σας δείτε Ε/Α 1744.

Apantisi: Έπειτα από επικοινωνία με το κεντρικό ΤΕΕ, στο οποίο είχε τεθεί ξανά το παραπάνω ζήτημα (Δείτε Ε/Α 395, 1841), έχει επέλθει προσαρμογή του πληροφοριακού συστήματος. Θα επιλέξετε αρχικά ΝΑΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας, ώστε το κελί στην ΥΔ να γίνει ενεργό και στο Φ.Κ. που δηλώνεται την υπέρβαση ύψους πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο της περιοχής για το νόμιμο τμήμα του κτιρίου (υπό την προϋπόθεση να μην συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου) θα επιλέξετε το «Μόνο υπέρβαση ύψους ή κάλυψης». Έπειτα θα αλλάξετε σε ΟΧΙ το πεδίο της οικοδομικής άδειας, το κελί της ΥΔ γίνεται ξανά μη επεξεργάσιμο αλλά πλέον το ενιαίο ειδικό πρόστιμο για την ΥΥ θα υπολογισθεί με τους συντελεστές 0,20 ή 0,40.

Apantisi: Όπως αναφέραμε και στην Ε/Α 1826, στο ν.4178/2013 ο αντίστοιχος έλεγχος στο άρθρο 19 παρ. 3 ανέφερε ξεκάθαρα ότι αφορά την εφαρμογή του άρθρου 17 – Μειώσεις προστίμων σε ειδικές ομάδες πληθυσμού. Στο ν.4495/2017 η αντίστοιχη διατύπωση βρίσκεται στα δυο τελευταία εδάφια της παρ.12 του άρθρου 100 (ο συγκεκριμένος έλεγχος των δύο τελευταίων εδαφίων αφορά μόνο την κύρια κατοικία ΚΑΙ δεν απαιτεί να είναι ΚΑΙ μοναδική), όπου αναφέρεται ότι «Η προϋπόθεση της κύριας κατοικίας για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου πληρούται εφόσον για τις στεγαστικές ανάγκες των ανωτέρω προσώπων το άθροισμα της συνολικής επιφάνειας που τους αντιστοιχεί δεν υπερβαίνει τα εβδομήντα (70) τ.μ.. Η επιφάνεια αυτή προσαυξάνεται κατά δεκαπέντε (15) τ.μ. για κάθε τέκνο.». Επειδή αναφορά της κύριας κατοικίας στο σώμα του κειμένου του ν.4495/2017 γίνεται μόνο στο άρθρο 103 (Μειώσεις προστίμων σε ειδικές ομάδες πληθυσμού) και επιπλέον το άρθρο 100 περιγράφει τις διατάξεις υπολογισμού του ενιαίου ειδικού προστίμου, η γνώμη μας είναι ότι ο έλεγχος της επιφάνειας της κύριας κατοικίας, σύμφωνα με τα παραπάνω, αφορά τις περιπτώσεις του άρθρου 103 εκτός της παρ. 1 (ΑμεΑ με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω). Επιπλέον, όπως έχουμε αναφέρει στην Ε/Α 1714, το ηλεκτρονικό σύστημα Διαχείρισης Δηλώσεων Αυθαιρέτων του ΤΕΕ προωθεί κανονικά την δήλωση όταν επιλεγεί στο πεδίο ειδικές συνθήκες «ʼτομα με αναπηρία 80% και άνω» και στο πεδίο είδος χρήσης διαφορετική χρήση από κατοικία. Αντίθετα οποιαδήποτε άλλη ειδική συνθήκη για μείωση του προστίμου με βάση τις παρ. 2 – 7 του άρθρου 103 επιλεγεί, θα πρέπει σαν είδος χρήσης να έχει επιλεγεί χρήση κατοικίας ειδάλλως εμφανίζει το μήνυμα «Οι μειώσεις προστίμων σε ειδικές ομάδες πληθυσμού (πλην των ατόμων με αναπηρία 80% και άνω) ισχύουν μόνο για χρήση κατοικίας με τις προϋποθέσεις της παρ. 12 άρθρου 100 και του άρθρου 103 Ν.4495/17».

Apantisi: Η δήλωση της διαμερισμάτωσης είναι μία για κάθε όροφο και καλύπτει το σύνολο των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων του ορόφου που συναινούν. Εφόσον συναινούν όλοι οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων του ορόφου θα πρέπει να υποβληθεί κάτοψη αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης για όλα τα διαμερίσματα. Σε διαφορετική περίπτωση, όπου δεν συναινούν όλοι οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων του ορόφου, τότε θα αποτυπωθούν στην κάτοψη μόνο τα διαμερίσματα αυτών που συναινούν και το περίγραμμα των λοιπών. Προφανώς στην περίπτωση αυτή η υπαγωγή καλύπτει μόνο τους συναινούντες ιδιοκτήτες του ορόφου. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να ληφθούν οι σχετικές συναινέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών των δύο όμορων διαμερισμάτων που αναφέρετε, εάν η σύσταση δεν ταυτίζεται με την πραγματική κατάσταση, καθώς και να ληφθεί η γνώμη συμβολαιογράφου σχετικά με την δυνατότητα τροποποίησης της σύστασης.

Apantisi: Η άποψή μας είναι ότι σε φακέλους που έχουν απολεσθεί ή/και καταστραφεί πρέπει να γίνει είτε η διαδικασία ανασύστασης (την ευθύνη φέρει η υπηρεσία και όχι ο πολίτης) είτε η διαδικασία της υποπερίπτωσης γγ της παραγράφου στ του άρθρου 99 (εφόσον η απώλεια βεβαιώνεται από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ.). Η ανασύσταση φακέλου ή η διαδικασία που περιγράφεται στην υποπερίπτωση γγ της παραγράφου στ του άρθρου 99, δεν έχουν κύριο σκοπό την τακτοποίηση. Κάθε κτίριο πρέπει να έχει εγκεκριμένα σχέδια τόσο για την ταυτότητα κτιρίου που έρχεται όσο και για τις μεταβιβάσεις που μπορεί να προκύψουν στο μέλλον. Η χρήση της υποπερίπτωση ββ της παρ. στ του άρθρου 99 του ν.4495/2017, συνεπάγεται αυτόματα και την θεώρηση όλου του κτιρίου ως αυθαίρετου. Χωρίς την ύπαρξη εγκεκριμένων σχεδίων δεν δύναται να διερευνηθεί η νομιμότητα υφιστάμενου κτιρίου και ο εντοπισμός των αυθαιρεσιών. Προφανώς σε αυτή την περίπτωση θα επιλεγεί η μη ύπαρξη οικοδομικής άδειας στο αντίστοιχο πεδίο. Η παραπάνω λύση θα μπορούσε να είναι οικονομικά συμφέρουσα στην περίπτωση Κατηγορίας 1 ή 2 όπου τα πρόστιμα είναι μικρά. Δείτε και Ε/Α 338, 1315, 1480, 1678, 1734, 1807

Apantisi: Όπως έχουμε προαναφέρει και στην Ε/Α 1777, τα μεγέθη των υπερβάσεων για την εύρεση των συντελεστών υπέρβασης τα συγκρίνουμε με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου (άρθρο 100 παρ. 2) ενώ για την εύρεση της κατηγορίας παράβασης η σύγκριση γίνεται με τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας (άρθρο 96 παρ. δ). Επομένως για την περίπτωσή σας ισχύει: · Για την εύρεση του ποσοστού υπέρβασης δόμησης θα γίνει χρήση του σημερινού Σ.Δ. δηλαδή 1,0. · Για την εύρεση της κατηγορίας παράβασης θα γίνει χρήση του ευνοϊκότερου Σ.Δ. δηλαδή 1,1.

Apantisi: Το τι υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό καθορίζεται με σαφήνεια από την παρ. 5 του άρθρου 100, η οποία αναφέρει «Για τις παραβάσεις οι οποίες δεν εμπίπτουν στις κατηγορίες 1 έως και 12 του πίνακα του Παραρτήματος Α και δεν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια χώρου (τ.μ.), καθώς και για εγκαταστάσεις όπως ορίζονται στις παρ.19, 26 και 57 του άρθρου 2 του ν.4067/2012 (Α79) που δεν εμπίπτουν στις περιπτώσεις της κατηγορίας 3 του άρθρου 96 καταβάλλεται παράβολο διακοσίων πενήντα (250) ευρώ και το ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται με προϋπολογισμό σύμφωνα με το Παράρτημα Β. Αν στο Παράρτημα Β δεν περιλαμβάνεται τιμή μονάδος της αυθαίρετης κατασκευής, λαμβάνεται η τιμή μονάδος τιμολογίων αγοράς. Προϋπολογισμός έως και δεκαπέντε χιλιάδων (15.000) ευρώ θεωρείται μία (1) παράβαση για την οποία καταβάλλεται πρόστιμο διακοσίων πενήντα (250) ευρώ. Ο αριθμός των παραβάσεων προκύπτει από το πηλίκο του συνολικού προϋπολογισμού δια του ποσού των δεκαπέντε χιλιάδων (15.000) ευρώ, στρογγυλοποιούμενο προς τα άνω. Ο συνολικός αριθμός των παραβάσεων του ακινήτου σημειώνεται στο τετραγωνίδιο 13 του πίνακα του Παραρτήματος Α. Στον ανωτέρω τρόπο υπολογισμού του ενιαίου ειδικού προστίμου υπάγονται επίσης αυθαίρετοι ημιυπαίθριοι χώροι, στέγαστρα, κιόσκια, καθώς και αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις από βοηθητική χρήση σε βοηθητική και από κύρια χρήση σε κύρια που έχουν πραγματοποιηθεί χωρίς την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου και με την προϋπόθεση ότι δεν επέρχεται υπέρβαση δόμησης λόγω της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης σύμφωνα με την παράγραφο 7. Ειδικά σε αυτές τις περιπτώσεις, που δηλώνονται παραβάσεις αποκλειστικά αυτής της κατηγορίας, δεν υποβάλλονται τα δικαιολογητικά γγγ, δδδ, εεε της παραγράφου στ του άρθρου 99.» Επίσης, θεωρούμε ότι έχει εφαρμογή και η διευκρίνηση της Εγκυκλίου 4/03.12.13 όπου αναφέρει ότι «Στην έννοια των αυθαίρετων ημιϋπαίθριων χώρων, στεγάστρων κ.λπ. συμπεριλαμβάνονται και η αυθαίρετη απόληξη κλιμακοστασίου, καθώς και οι αυθαίρετοι ανοιχτοί υπόστυλοι χώροι (π.χ. πιλοτή, υπόστυλη στάθμη), που πρόκειται να παραμείνουν ως έχουν.» Το εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου αναφέρεται μόνο για αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις από βοηθητική χρήση σε βοηθητική και από κύρια χρήση σε κύρια χρήση και με την προϋπόθεση ότι δεν επέρχεται υπέρβαση δόμησης λόγω της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης. Επομένως οι αυθαιρεσίες που περιγράφεται (υπόστεγο, πλακοστρώσεις, αλλαγή κουφωμάτων και αντικατάσταση στέγης) εμπίπτουν στην παρ. 5 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 και επομένως υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Λόγω παλαιότητας αυτών μετά το 1983 θα επιλεγεί η κατηγορία 4. Σχετικά με το τελευταίο ερώτημά σας, όταν στο σύστημα επιλεγεί σε ένα φύλλο καταγραφής η κατηγορία 1 ή 2 για την δήλωση επιφάνειας αυθαίρετης κατασκευής και σε ξεχωριστό φύλλο καταγραφής δηλωθούν οι λοιπές παραβάσεις ως κατηγορία 4 ή 5 (παλαιότητα μετά το 1983), απαιτεί να αναρτηθούν τοπογραφικό, διάγραμμα κάλυψης, τομές και μελέτη στατικής επάρκειας ή τεχνική έκθεση. Λαμβάνοντας υπόψη το τελευταίο εδάφιο της παρ. 5 του άρθρου 100 θεωρούμε ότι το διάγραμμα κάλυψης και τομές δεν απαιτούνται (μόνο όμως για την προαναφερόμενη περίπτωση). Αντί αυτώ, θα αναρτηθεί για τον έλεγχο πληρότητάς δήλωση του μηχανικού όπου θα περιγράφει το λόγο μη απαίτησής τους. Σε κάθε περίπτωση από την στιγμή που υπάρχει λοιπή παράβαση παλαιότητας μετά το 1983, δηλαδή κατηγορίας 4 ή 5, απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας ή τεχνική έκθεση. Το κτίριο εφόσον είναι κατασκευασμένο προ του 1955 θεωρείται νομίμως υφιστάμενο και δεν απαιτείται να δηλωθεί ως αυθαίρετο (άρθρο 88 παρ. 1α υποπερίπτωση αα του ν.4495/2017 και άρθρο 23 παρ. 1δ του Ν.Ο.Κ.). Για την αντικατάσταση της στέγης ελέγξτε και τα όσα αναφέρουμε στην Ε/Α 1871.

Apantisi: Η παρ. 6 του άρθρου 12 του ΓΟΚ/85 (ΦΕΚ-210/Α/18-12-85) αναφέρει ότι: «Κατά την έγκριση, επέκταση, αναθεώρηση ή τροποποίηση ρυμοτομικού σχεδίου μπορεί να προβλέπεται η δημιουργία δευτερεύοντος δικτύου ελευθέρων κοινόχρηστων χώρων αποκλειστικά για πεζούς. Το δίκτυο αυτό αποτελείται από ακάλυπτους χώρους των οικοπέδων, πρόσφορους για προσπέλαση ημιϋπαίθριους χώρους και υποχρεωτικές εσωτερικές στοές. Στην περίπτωση αυτή για τα οικόπεδα στα οποία περιλαμβάνονται οι παραπάνω χώροι, αυξάνεται η επιτρεπόμενη δομήσιμη επιφάνεια που αναλογεί στο εμβαδόν των χώρων του οικοπέδου που εντάσσονται στο δίκτυο κατά το 50%, χωρίς πάντως να θίγονται οι υποχρεωτικοί ακάλυπτοι χώροι.» Σύμφωνα με την Εγκ-20504/2314/12/12-2-86 η παρ. 6 του άρθρου 12 του ΓΟΚ/85 «αφορά τις περιπτώσεις παραχώρησης στο Δήμο για κοινή χρήση ακάλυπτων χώρων, που προβλέπει το ρυμοτομικό σχέδιο σαν δευτερεύον δίκτυο ελεύθερων χώρων της περιοχής. Στην περίπτωση αυτή, για την παραχώρηση αυξάνεται η συνολική δομήσιμη επιφάνεια του κάθε οικοπέδου κατά εμβαδό ίσο με το μισό του εμβαδού του ακάλυπτου χώρου που παραχωρήθηκε.» Σύμφωνα με την Εγκ-38769/6719/113/25-5-86 για την παρ. 6 του άρθρου 12 διευκρινίστηκε ότι «Η κυριότητα των ακαλύπτων χώρων που προορίζονται για τη δημιουργία δευτερεύοντος δικτύου ελευθέρων χώρων αποκλειστικά για πεζούς δεν περιέρχεται στον οικείο ΟΤΑ αλλά εξακολουθεί να παραμένει στους ιδιοκτήτες των οικοπέδων. Σε συνέχεια της Εγκ-12/86 διευκρινίζεται ότι η αύξηση, της επιτρεπομένης δομήσιμης επιφάνειας αντιστοιχεί στο 50% της επιφάνειας που προκύπτει από το Συντελεστή Δόμησης (ΣΔ σ.δ.) του οικοπέδου επί το εμβαδόν του ελευθέρου χώρου που εντάσσεται στο δευτερεύον δίκτυο ελευθέρων κοινόχρηστων χώρων.» Σύμφωνα με την παρ. 2β του άρθρου 89 του ν.4495/2017 απαγορεύεται η υπαγωγή στο ν.4495/2017 αυθαίρετης κατασκευής που βρίσκεται σε παραχωρημένους σε δημόσια κοινή χρήση, χώρους του οικοπέδου της παρ. 58 του άρθρου 2 του ν.4067/2012 (ΝΟΚ). Σύμφωνα με την παρ. 58 του άρθρου 2 του ΝΟΚ «Παραχωρημένοι σε δημόσια κοινή χρήση χώροι του οικοπέδου είναι οι χώροι, που έχουν αποδοθεί ανταποδοτικά σε δημόσια χρήση με συμβολαιογραφική πράξη, χωρίς να χάνονται τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα των παραχωρητών.» Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα παραπάνω, η γνώμη μας είναι, ότι εφόσον έχει παραχωρηθεί σε δημόσια κοινή χρήση ο χώρος του οικοπέδου με συμβολαιογραφική πράξη, δεν δύναται να ενταχθεί στο ν.4495/2017 το τμήμα του κτιρίου που βρίσκεται εντός αυτού, σύμφωνα με την παρ. 2β του άρθρου 89 του ν.4495/2017. Σχετικά με την τμηματική τακτοποίηση δείτε Ε/Α 695. Εάν δεν έχει παραχωρηθεί σε δημόσια κοινή χρήση ο χώρος του οικοπέδου συμβολαιογραφικά, η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να γίνει υπαγωγή όλων των αυθαιρεσιών. Μόνο σε αυτή την περίπτωση δύναται να εκδοθεί «Έγκριση εργασιών αποπεράτωση αυθαίρετης κατασκευής» σύμφωνα με την παρ. 5α του άρθρου 107 του ν.4495/2017 (Δείτε Ε/Α 1784).

Apantisi: Θεωρούμε, ότι θα έπρεπε να διευκρινίζεται στο κείμενο του νόμου είτε μέσω εγκυκλίου το ποιες θεωρούνται περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές. Σε κάθε περίπτωση, περιοχές που βρίσκονται εντός natura 2000 συμπεριλαμβάνονται στις παραπάνω. ʼρα θα πρέπει να τσεκαριστεί η επιλογή Προστατευόμενη Περιοχή σε όλα τα Φ.Κ. Το πρόστιμο στην περίπτωση αυτή αυξάνεται κατά 10%.

Apantisi: Όπως έχουμε προαναφέρει και σε προηγούμενες απαντήσεις μας, είναι δυνατή στην περίπτωσή σας η υποβολή μιας κοινής δήλωσης για τις δύο διηρημένες ιδιοκτησίες. Δείτε και Ε/Α 1526, 1544, 1767. Σχετικά με τον τρόπο υπολογισμού του προστίμου δείτε Ε/Α 1819. Ο υπολογισμός των ποσοστών υπέρβασης και της κατηγορίας παράβασης θα πρέπει να γίνει ανά αυτοτελή ιδιοκτησία βάσει του ποσοστού συνιδιοκτησίας που αναλογεί στην κάθε μία.

Apantisi: Η δυνατότητα της υποβολής μια δήλωσης για παραπάνω της μία Ο.Ι. είναι εφικτή όπως έχουμε προαναφέρει στις Ε/Α 1526, 1544, 1767 και 1819. Από την στιγμή που δεν υποβάλλεται μια κοινή δήλωση για το σύνολο της οικοδομής, ο υπολογισμός των ποσοστών υπέρβασης και της κατηγορίας θα πρέπει να γίνει ανά οριζόντια ιδιοκτησία ώστε μια με πολλές παραβάσεις να μην επωφεληθεί από μία με ελάχιστες. Για τον παραπάνω λόγο, οι υπερβάσεις κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας θα περιγραφούν σε ξεχωριστά Φ.Κ., ώστε να είναι δυνατή η επιλογή του αντίστοιχου ποσοστού υπέρβασης και της Κατηγορίας παράβασης. Λόγω της υποβολής μια κοινής δήλωσης είτε συμπληρωθεί ένα Φ.Κ. για τις παραβάσεις κατ. 3 είτε δύο είτε και περισσότερα το πρόστιμο παραμένει 250 ευρώ. Θα συνιστούσαμε να συμπληρωθούν δύο Φ.Κ., για τις παραβάσεις κατηγορίας 3, ένα για την κάθε Ο.Ι.

Apantisi: Από την περιγραφή του ερωτήματός σας, αντιλαμβανόμαστε ότι υπάρχουν οι παρακάτω τρεις υπερβάσεις: 1. Αλλαγή χρήσης από χοιροστάσιο σε γεωργική αποθήκη του κτιρίου που κατασκευάστηκε σύμφωνα με την Οικοδομική ʼδεια 2. Αυθαίρετη κατασκευή εμβαδού 236 τ.μ. με χρήση γεωργικής αποθήκης. 3. Αυθαίρετη κατασκευή εμβαδού 129 τ.μ. με χρήση κατοικίας. Για την υπέρβαση 1, λαμβάνοντας υπόψη και το Εγγρ-3041/26-1-04 (ΔΟΚΚ) – Μικτή χρήση κτιρίου σε εκτός σχεδίου περιοχή- όπου αναφέρεται ότι: «Χρήσεις που επιτρέπονται από τις ισχύουσες διατάξεις σε κάθε συγκεκριμένη περιοχή και που η συμβατότητά τους ελέγχεται και εγκρίνεται από τους αρμόδιους φορείς, δεν απαγορεύεται κατ' αρχήν να συνυπάρχουν. Όσον αφορά στους εφαρμοστέους όρους δόμησης και με την προϋπόθεση ότι στην περιοχή δεν έχουν καθορισθεί ειδικοί όροι προστασίας (ΖΟΕ κλπ), θεωρούμε ότι οφείλουν να τηρούνται συγχρόνως, για το σύνολο του κτιρίου, τόσο οι γενικές διατάξεις του Αρθ-1 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85) περί "εκτός σχεδίου δόμησης", όσο και οι δυσμενέστεροι από τους τυχόν επί πλέον όρους και περιορισμούς δόμησης που επιβάλλονται, από τις λοιπές διατάξεις του ως άνω προεδρικού διατάγματος, για κάθε επί μέρους χρήση», θα πρέπει να δείτε ποια είναι η μέγιστη δόμηση που επιτρέπεται για το ακίνητο με βάση τους ισχύοντες όρους δόμησης. Για την επιφάνεια που θα υπολογισθεί, σύμφωνα με τα παραπάνω, το πρόστιμο για την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από χοιροστάσιο σε γεωργική αποθήκη θα γίνει με αναλυτικό προϋπολογισμό. Για την επιπλέον επιφάνεια, η οποία αντίκειται στις ισχύουσες διατάξεις ως προς το μέγεθος, εφαρμόζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης. (Δείτε Ε/Α 89, 778, 1689, 1708) Για τις υπερβάσεις 2 και 3 θα εφαρμοστούν οι συντελεστές που προβλέπονται στις γενικές διατάξεις υπολογισμού του ενιαίου ειδικού προστίμου χωρίς να επιλεγεί σε καμιά περίπτωση ο συντελεστής αλλαγής χρήσης. Στο παράρτημα Α ορίζεται ότι ως μεταποίηση πρωτογενούς τομέας θεωρούνται οι γεωργικές, κτηνοτροφικές, αλιευτικές-ιχθυοκαλλιεργητικές παραγωγικές μονάδες (βιοτεχνίες-βιομηχανίες) συσκευασίας και μεταποίησης προϊόντων. Θεωρούμε ότι οι γεωργικές αποθήκες δεν εμπίπτουν στην παραπάνω κατηγορία για αυτό θα πρέπει να επιλεγεί η χρήση υπηρεσίες για αυτές (Δείτε Ε/Α 218 iii). Στην περίπτωση όπου τα κτίρια είναι ανεξάρτητα, τότε στο φύλλο καταγραφής για τα 236 τ.μ. θα επιλεγεί «Κατηγορία 2», είδος χρήσης «υπηρεσίες» και παλαιότητα «μέχρι 31/12/1982» και στο φύλλο καταγραφής για τα 129 τ.μ. θα επιλεγεί «Κατηγορία 1», είδος χρήσης «άλλη κατοικία» και παλαιότητα «προ της 9/6/1975». Διαφορετικά, στην περίπτωση όπου έχουμε ένα κτίριο, επειδή η επικρατούσα χρήση δεν είναι κατοικία, δεν μπορεί να επιλεγεί η Κατηγορία 1. ʼρα στο φύλλο καταγραφής για τα 236 τ.μ. θα επιλεγεί «Κατηγορία 2», είδος χρήσης «υπηρεσίες» και παλαιότητα «μέχρι 31/12/1982» και στο φύλλο καταγραφής για τα 129 τ.μ. θα επιλεγεί και πάλι «Κατηγορία 2», είδος χρήσης «άλλη κατοικία» και παλαιότητα «μέχρι 31/12/1982».

Apantisi: Ο ίδιο τρόπος υπολογισμού ισχύει και για το ν.4495/2017. Θα προχωρήσετε στην τακτοποίηση όπως ακριβώς το περιγράφεται στο ερώτημά σας. Δείτε και Ε/Α 1689, 1708 Επειδή η συγκεκριμένη διάταξη αρθ. 100 παρ.7 του ν.4495/17 είναι αντίστοιχη με αυτή του αρθ.19 παρ. 5 του ν.4178/13, θα μπορούσε να γίνει χρήση των διευκρινιστικών οδηγιών των εγκυκλίων 3 (εδάφιο 57) και 4 (εδάφιο 38) και ειδικότερα για ευνοϊκότερο πρόστιμο η οδηγία για τον υπολογισμό του εμβαδού που θα δηλωθεί για την αλλαγή χρήσης.

Apantisi: Ο σωστός τρόπος υπολογισμού του προστίμου είναι αυτός που περιγράφεται στο β. Έχετε ένα κτίριο όπου βάσει αδείας θα έπρεπε να έχει 500 τ.μ. υπόγειο Β.Χ., 500 τ.μ. ισόγειο κατάστημα και 100 τ.μ. όροφο γραφείων. Εσείς λοιπόν έχετε: 550 τ.μ. υπόγειο Β.Χ. (500 τ.μ. καλύπτονται από την άδεια + 50 τ.μ. υπέρβαση) 550 τ.μ. ισόγειο κατάστημα (500 τ.μ. καλύπτονται από την άδεια + 50 τ.μ. υπέρβαση) 100 τ.μ. κατοικία στον όροφο (αλλαγή χρήσης από γραφεία σε κατοικία) Η μέγιστη δόμηση για κατοικία είναι 200 τ.μ. (λόγω μικτής χρήσης) τα οποία έχουν καλυφθεί από τα 500 τ.μ. του ισογείου, που ναι μεν υπάρχουν στην άδεια και δεν θα τα τακτοποιήσετε παρότι υπερκαλύπτουν την επιτρεπόμενη δόμηση που έχει πλέον το ακίνητο, αλλά προφανώς σας «τρώνε» τον επιτρεπόμενο συντελεστή. ʼρα για την επιφάνεια του ορόφου, εμβαδού 100 τ.μ., που αντίκειται στις ισχύουσες διατάξεις ως προς το μέγεθος, εφαρμόζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης. Τα επιπλέον 50 μέτρα του υπογείου και του ισογείου θα υπολογιστούν εφαρμόζοντας του συντελεστές που προβλέπονται στις γενικές διατάξεις υπολογισμού του ενιαίου ειδικού προστίμου. Δείτε και Ε/Α 89, 156, 778, 1689, 1708

Apantisi: α) Σύμφωνα με την παρ. 6 του άρθρου 100 του ν.4495/2017, επειδή η σοφίτα αποτελεί ανεξάρτητο χώρο δεν μπορεί να λάβει μειωτικό συντελεστή. ʼρα η ολική διαμορφωμένη επιφάνειά της (35 τ.μ.) θα δηλωθεί στο πεδίο «τ.μ. Κύριων Χώρων». Η αλλαγή της μορφολογίας της υπόλοιπής στέγης υπολογίζεται με αναλυτικό. β) Εφόσον, όπως αναφέρεται, το υλοποιημένο ύψος δεν υπερβαίνει το μέγιστο ύψος της περιοχής, το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό, σύμφωνα με το τελευταίο εδάφιο της παρ. 10 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 (Δείτε Ε/Α 1837) και δεν επιλέγεται το πεδίο ΥΥ στο φύλλο καταγραφής. γ) Θα δηλωθεί με ΥΔ. δ) Είναι αδύνατο να μπούμε στην διαδικασία των υπολογισμών που παραθέτετε. Η γνώμη μας είναι ότι για την περίπτωσή σας, η εξαίρεση από την απαίτηση υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας θα πρέπει να ελεγχθεί με βάση τις περιπτώσεις θ και ια του άρθρου 2 της υπ’ Αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 – 11.5.2018 απόφασης για την Εφαρμογή της παρ. η του άρθρου 99 του ν.4495/2017.

Apantisi: Επειδή δεν είμαστε γνώστες της δασικής νομοθεσίας, θα σας συμβουλεύαμε να λάβετε τη γνώμη ενός δασολόγου σχετικά με το νομικό καθεστώς και τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες μεταβιβάστηκε από την Κοινότητα η εκχερσωμένη έκταση. Εάν τυχόν η έκταση δεν υπάγεται πλέον στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας ΚΑΙ επιτρέπονται κατασκευές που εξυπηρετούν τη γεωργική εκμετάλλευση τότε μπορεί να γίνει υπαγωγή της γεωργικής αποθήκης. Αρμόδια υπηρεσία, σε κάθε περίπτωση, για να αποφανθεί για το χαρακτηρισμό της έκτασης είναι το Δασαρχείο. Εάν με βάση την απάντησή που θα λάβετε το ακίνητο είναι σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση δεν επιτρέπεται η τακτοποίηση. Το ότι η έκταση μπορεί να είναι ιδιωτική δασική δεν παίζει κανένα απολύτως ρόλο ως προς την δυνατότητα υπαγωγής.

Apantisi: Η μόνη απόφαση η οποία έχει εκδοθεί δυνάμει της παρ. 3 του άρθρου 104 του ν.4495/2017 είναι η υπ’ αριθμ. Αποφ- ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/13096/1035/18 - Καθορισμός των περιπτώσεων και της διαδικασίας μερικής επιστροφής χρηματικών ποσών ενιαίου ειδικού προστίμου αυθαιρέτων κατασκευών, που έχουν υπαχθεί στις διατάξεις αναστολής επιβολής κυρώσεων των Ν-4014/11, Ν-4178/13 και Ν-4495/17. Σύμφωνα με το άρθρο 4 της παραπάνω απόφασης «Η ΥΔΟΜ ή το αρμόδιο Τοπικό Παρατηρητήριο κατά περίπτωση, αφού διαπιστώσει ότι οι αυθαίρετες κατασκευές δεν εμπίπτουν στις περιπτώσεις του Αρθ-2 του Ν-4178/13 και του Αρθ- 89 του Ν-4495/17 και δεν εκκρεμεί προσφυγή κατά της δήλωσης υπαγωγής στο ΣΥΠΟΘΑ, ή της αρμόδιας Επιτροπής Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων, του Αρθ-17 του Ν-4495/17, ή στο αρμόδιο δικαστήριο, ελέγχει πλήρως τη δήλωση υπαγωγής, επί του συνόλου των δηλωθέντων σε αυτήν στοιχείων, επί του τρόπου υπολογισμού του ενιαίου ειδικού προστίμου και επί των στοιχείων που αποδεικνύουν το δικαίωμα επιστροφής χρημάτων και συντάσσει σχετικό πόρισμα εντός δέκα (10) ημερών.» Επομένως δεν είναι δυνατή η επιστροφή του ήδη καταβληθέντος ειδικού προστίμου, στην περίπτωση που η έκταση είναι δασική, αφού εμπίπτει στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του ν.4178/2013 και αντίστοιχα του άρθρου 89 του ν.4495/2017. Σε αυτές τις περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης διακινδυνεύει να χάσει τα χρήματα από το ενιαίο ειδικό πρόστιμο και την αμοιβή του Μηχανικού (το παράβολο ένταξης δεν επιστρέφεται σε καμία περίπτωση).

Apantisi: Το θέμα είναι νομικό, το κατά πόσο νομιμοποιούνται οι κληρονόμοι να προχωρήσουν πριν την αποδοχή κληρονομιάς σε τακτοποίηση. Η γνώμη μας είναι ότι από τη στιγμή που οι κληρονόμοι δεν εναντιώθηκαν εντός 6μήνου της κληρονομιάς θεωρείται ότι την έχουν αποδεχτεί και αυτό δείχνουν και οι πράξεις τους. Είναι ένα θέμα που θα σας απαντήσει πιο τεκμηριωμένα ένας συμβολαιογράφος. Θεωρούμε ότι για την περίπτωσή σας δύναται να γίνει υπαγωγή (προσωπικά έχω υποβάλει δήλωση σε αντίστοιχη περίπτωση), αφού λάβετε και την άποψη συμβολαιογράφου και δοθεί το ΟΚ, ώστε να αναφερθεί και στο συμβόλαιο της αποδοχής κληρονομιάς, όταν αυτό συνταχθεί, η πραγματική κατάσταση του ακινήτου σύμφωνα με την τακτοποίηση. Δείτε και Ε/Α 161, 908, 1173, 1696

Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει και σε προηγούμενες Ε/Α (Δείτε Ε/Α 568, 718, 729, 771, 850, 925, 1597, 1779), θεωρούμε ότι λόγω αντικατάστασης της στέγης της αποθήκης προ του 55 από πλάκα οπλισμένου σκυροδέματος (δλδ το κτίριο έγινε προσωρινά ερείπιο) χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας, γεννάται θέμα με την συνέχιση χαρακτηρισμού του ως προς του 55. Αναλόγως της απάντησης στο παραπάνω ερώτημα θα προκύψει και ο τρόπος δήλωσης στο ν.4495/2017. Η γνώμη μας είναι ότι στην συγκεκριμένη περίπτωση το κτίριο έχει απωλέσει τον χαρακτηρισμό του ως προ του 55. Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω, υπάρχουν οι παρακάτω 2 επιλογές: i. Λόγω του ότι το κτίριο δεν μπορεί να θεωρηθεί πλέον ως προ του 55, θα πρέπει να θεωρηθεί όλο αυθαίρετο και χωρίς οικοδομική άδεια. Σε αυτή την περίπτωση δεν χρειάζεται να υπολογιστούν τα ποσοστά υπέρβασης δόμησης και κάλυψης. ii. Εάν διαφωνείτε με την άποψή μας ότι το κτίριο έχει απωλέσει τον χαρακτηρισμό ως προ του 55, τότε θα θεωρήσετε ότι υπάρχει οικοδομική άδεια. Η αντικατάσταση της στέγης θα γίνει με αναλυτικό προϋπολογισμό. Το κτίριο προ του 55 θα το θεωρήσετε ως νομίμως υφιστάμενο. Τα επιπλέον 35 τ.μ. ισόγειας κατοικίας θα δηλωθούν με βάση τον γενικό κανόνα, δηλαδή με ΥΔ, ΥΚ και όποιον άλλον συντελεστή υπέρβασης πιθανόν απαιτείται. Τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου. Σκοπός της διάταξης αυτής είναι, ανεξαρτήτως εάν το οικόπεδο/ γήπεδο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, να συγκρίνονται τα πολεοδομικά μεγέθη του αθροίσματος των επιφανειών των αυθαίρετων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης (στην περίπτωσή σας τα 35 τ.μ. της αυθαίρετης κατοικίας) με του όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα στη θέση του ακινήτου προκειμένου να υπολογιστούν οι συντελεστές τετραγωνιδίων. Επομένως, ο συντελεστής για την ΥΔ θα προκύψει από την πράξη 35/(επιτρεπόμενη δόμηση σήμερα για το οικόπεδο με βάση τους όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή). Αντίστοιχα και οι άλλοι συντελεστές. Για την περίπτωσή σας ακολουθείται η ίδια διαδικασία και για την εύρεση της κατηγορίας παράβασης (4 ή 5). Η αποθήκη, μόνο εάν είναι αγροτική, ανήκει στην κατηγορία σπουδαιότητας Σ1 και απαλλάσσεται από ΜΣΕ, σύμφωνα με τον πίνακα 2.3 του ΕΑΚ, όπως έχει τροποποιηθεί με το ΦΕΚ-270/Β/16-03-2010. Διαφορετικά ανήκει στην κατηγορία σπουδαιότητας Σ2 και μόνο εφόσον είναι στατικά ανεξάρτητη και έχει εμβαδόν έως 25 τ.μ. μπορεί να εξαιρεθεί από την υποβολή ΜΣΕ (άρθρο 2 περίπτωση η της υπ’ Αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 απόφασης). Προφανώς για την αυθαίρετη κατοικία πρέπει να υποβληθεί ΜΣΕ.

Apantisi: Εάν δεν υποβληθεί η Μ.Σ.Ε. έως 03/05/2019 θα πρέπει η δήλωση να μεταφερθεί στο ν.4495/2017 (Δείτε Ε/Α 1702). Σύμφωνα με το ν.4495/2017 «Η μελέτη στατικής επάρκειας μπορεί να υποβάλλεται μέσα σε προθεσμία τριών (3) ετών από την ημερομηνία υπαγωγής για τα κτίρια σπουδαιότητας Σ4, Σ3 και πέντε (5) ετών για τα κτίρια σπουδαιότητας Σ2.» Ως ημερομηνία υπαγωγής για την εφαρμογή των διατάξεων του ν.4495/2017 νοείται η ημερομηνία διεκπεραίωσης του ηλεκτρονικού αιτήματος μεταφοράς της δήλωσης. Προφανώς, σε περίπτωση μεταφοράς θα πρέπει να γίνουν οι απαραίτητες αλλαγές στα σχέδια και στην τεχνική έκθεση καθώς και οι αλλαγές στο τρόπο υπολογισμού των συντελεστών υπέρβασης και της κατηγορίας. Σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητο να επισυναφθεί εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη για την μεταφορά της δήλωσης καθώς και η ΥΔ του άρθρου 99 παρ. β του ν.4495/2017.

Apantisi: Όπως σωστά αναφέρετε, από την στιγμή που δεν είχε ανέβει η τεχνική έκθεση του μηχανολόγου για την δήλωση του ν.4014/2011, αυτή δεν θεωρείται ολοκληρωμένη και θα πρέπει να μεταφερθεί στο ν.4495/2017 (περίπτωση 2 του άρθρου 88 του ν.4495/2017). Σχετικά με τους βοηθητικούς χώρους, εάν επιθυμεί ο ιδιοκτήτης της διατήρησή τους, αυτοί θα πρέπει να ενταχθούν στην δήλωση. Διαφορετικά, εφόσον επιθυμεί την κατεδάφισή τους, θα πρέπει να δηλωθούν σε ξεχωριστό Φ.Κ όπου στο πεδίο Τύπος αυθαιρεσίας θα επιλεγεί «Έκδοση άδειας νομιμοποίησης/ έγκριση κατεδάφισης» (παρ. 1 άρθρο 106 του ν.4495/2017) και να εκδοθεί Έγκριση εκτέλεσης εργασιών (παρ. ε άρθρο 28 του ν.4495/2017) η οποία αποτελεί την διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση εργασιών της παραγράφου 4 του άρθρου 29, στην οποία περιλαμβάνεται και η κατεδάφιση κατασκευών που έχουν υπαχθεί στο άρθρο 106 του ν.4495/2017, ύστερα από υποβολή τεχνικής έκθεσης και δήλωσης ανάληψης επίβλεψης από αρμόδιο μηχανικό. Η Έγκριση Εκτέλεσης εργασιών εκδίδεται ηλεκτρονικά, σύμφωνα με το άρθρο 9 της υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΥΠΡΓ/48123/6983 – 31.7.2018 απόφασης (Διαδικασίες ηλεκτρονικής υποβολής αδειών), το οποίο αναφέρει ότι «Η ηλεκτρονική διαδικασία έκδοσης Έγκρισης εκτέλεσης εργασιών, εκδίδεται αυτόματα και δηλώνεται ο επιβλέπων μηχανικός που έχει την ευθύνη της εκτέλεσης των εργασιών.»

Apantisi: Εφόσον υποβληθεί δήλωση υπαγωγής στο ν.4495/2017 και ως παλαιότητα δηλωθεί ημερομηνία πριν το 2006, τίθεται ένα ερώτημα σχετικά με τη νομιμότητα της οικοδομικής άδειας του 2006 και της αναθεώρησής της για νομιμοποίηση με το ν.4014/2011. Ελέγξτε μήπως τελικά η αλλαγή χρήσης έχει γίνει μετά το 2006. Στις διατάξεις του άρθρου 96 του ν.4495/2017 υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις για τις οποίες ο φέρων οργανισμός της αυθαίρετης κατασκευής έχει εκτελεστεί ή η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης έχει εγκατασταθεί πριν από τις 28.7.2011. Εφόσον η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης έχει γίνει μετά το 2006, υπάρχει σύσταση στην οικοδομή και η νομιμοποίηση δεν αφορά το ισόγειο, η γνώμη μας είναι ότι δύναται να γίνει νέα υπαγωγή στο ν.4495/2017 χωρίς να γεννούνται ερωτηματικά σχετικά με τη νομιμότητας της ήδη εκδοθείσας οικοδομικής άδειας.

Apantisi: Για προφανείς λόγους τα σχέδια δεν μπορούν να επισυναφθούν. Δεν διευκρινίζεται εάν τα σχέδια αυτά είναι τα εγκεκριμένα ή της δικιάς σας αποτύπωσης ή αυτά που έχουν επισυναφθεί στην σύσταση. Μου φαίνεται αδύνατο να είναι πάντως τα εγκεκριμένα και να δείχνουν την αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων με διαμόρφωση κατοικίας και να επικοινωνεί με εσωτερική σκάλα με το διαμέρισμα του υποκείμενου ορόφου. Σε κάθε περίπτωση επισημαίνουμε ότι ο εντοπισμός των αυθαίρετων κατασκευών θα πρέπει να γίνεται με τις εγκεκριμένες μελέτες. Η αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων αποτελεί κοινόκτητο χώρο. Για το λόγο αυτό και δεν αναφέρεται στο συμβόλαιο. Το δικαίωμα υψούν είναι εμπράγματο δικαίωμα το οποίο περιγράφεται στη σύσταση και διανέμεται. Ο έχων το δικαίωμα υψούν, σε καμία περίπτωση δεν έχει το δικαίωμα επί της στέγης ή του δώματος ή της αίθουσας κοινωνικών εκδηλώσεων που βρίσκεται στο δώμα. Έχει το δικαίωμα μετά από έκδοση οικοδομικής άδειας να χτίσει νομίμως. Σε καμία περίπτωση δεν σημαίνει ότι έχει αποκλειστική χρήση είτε του δώματος είτε της του χώρου κάτω της στέγης ή στη περίπτωσή σας της αίθουσας κοινωνικών εκδηλώσεων. Λαμβάνοντας υπόψη το άρθρο 98 και συγκεκριμένα τις παρ. 5, 6, 7 οι οποίες αναφέρουν ότι: «5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις : α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση - κατασκευή της οικοδομής ή β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. _6. _Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99 : α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής, β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας. _7. _Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β της παραγράφου 5, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται», θεωρούμε ότι είναι δυνατή η υπαγωγή της μετατροπής της αίθουσας κοινωνικών εκδηλώσεων και της αποθήκης σε κατοικία και η ενσωμάτωσή τους στο διαμέρισμα του 4ου ορόφου, εφόσον η αυθαίρετη καθ’ ύψος επέκταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας έχει καταλάβει κοινόκτητο χώρο και υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής. Θα απαιτηθεί επιπλέον για την υπαγωγή υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας που θα αναφέρει ότι η οριζόντια ιδιοκτησία έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης της όλης οικοδομής. Ναι μεν η υπαγωγή είναι δυνατή, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, επειδή όμως δεν συντρέχουν σωρευτικά οι δύο προϋποθέσεις της παρ. 5, ο ιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να προβεί μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του ν.4495/2017 χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του. Για το θέμα αυτό καλό είναι να συμβουλευτείτε και έναν συμβολαιογράφο. (Δείτε Ε/Α 1680) Σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ. 1Βγ του ΓΟΚ 85, δεν προσμετράτε στο Συντελεστή Δόμησης «Κοινόχρηστη αίθουσα για τις κοινωνικές λειτουργίες των ενοίκων του κτιρίου ή των κτιρίων του οικοπέδου κατασκευαζόμενη σε κτίρια με κύρια χρήση την κατοικία, τα οποία έχουν συνολική επιφάνεια τουλάχιστον 600 τ. μ. που αντιστοιχεί σε οκτώ τουλάχιστον διαμερίσματα, εφόσον η επιφάνεια της αίθουσας αυτής αντιστοιχεί το πολύ στο 5% της συνολικής επιφάνειας που προκύπτει από το συντελεστή δόμησης και, πάντως, δεν είναι μικρότερη από 25 τ.μ. ούτε μεγαλύτερη από 80 τ.μ.» Επίσης, σύμφωνα με το άρθρο 16 παρ. 2 του ΓΟΚ 85 «Πάνω από το ύψος του κτιρίου και κάτω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής μπορούν να γίνουν, μέσα στο κατά το άρθρο 9 παρ. 6 ιδεατό στερεό, εκτός από τις κατασκευές και τις εγκαταστάσεις που αναφέρονται στην παράγραφο 1 και οι εξής κατασκευές, οι οποίες διατάσσονται έτσι, ώστε μαζί με τα οικοδομικά στοιχεία του κτιρίου να μη θίγουν αισθητικά το κτίριο και το περιβάλλον: α. Η αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων που προβλέπεται στο άρθρο 7 παράγραφος 1 Βγ.» Ο υπολογισμός του προστίμου θα γίνει δηλώνοντας το εμβαδόν των χώρων, που ενσωματώθηκαν στην οριζόντια ιδιοκτησία, στο πεδίο ΥΔ τ.μ. Κύριων Χώρων. Η γνώμη μας είναι ότι εφόσον οι στάθμες και τα ύψη είναι τα προβλεπόμενα βάσει οικοδομικής αδείας δεν συντρέχει υπέρβαση ύψους.

Apantisi: Για το πρώτο ερώτημά σας δεν εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής σε αυτές τις περιπτώσεις σύμφωνα με την παρ. 6 του άρθρου 100 του ν.4495/2017. Για το δεύτερο και τρίτο ερώτημά σας, η γνώμη μας είναι ότι έχουν εφαρμογή και για το ν.4495/2017 όσα έχουμε διευκρινίσει στις Ε/Α 359, 958 και 1066 για το ν.4178/2013. Πιο συγκεκριμένα θεωρούμε ότι σε χώρους όπου έχουν μετατραπεί σε Κ.Χ., οι εξωτερικές τοιχοποιίες που προβλέπονται στην οικοδομική άδεια δεν θα συνυπολογιστούν στο εμβαδόν για τον υπολογισμό του προστίμου. Το παραπάνω σκεπτικό μας βασίζεται: · Στην εγκύκλιο 4 και το παράδειγμα του εδαφίου 38, όπου κατά τον υπολογισμό του προστίμου για την αλλαγή χρήσης (από ΚΧ σε ΚΧ αναφέρει το παράδειγμα, κατ΄ αναλογία ισχύει και για μετατροπή από Β.Χ σε Κ.Χ.) ΔΕΝ λαμβάνονται υπόψη οι εξωτερικοί τοίχοι εφόσον η νομιμότητά τους καλύπτεται από οικοδομική άδεια. · Στις οδηγίες του ΥΠΕΚΑ για τον 3843 όπου ανέφεραν ότι στο εμβαδόν του χώρου, που υπάγεται στη ρύθμιση του ν.3843/10 δεν προσμετρώνται οι τοίχοι πληρώσεως, των οποίων η νομιμότητα εξασφαλίζεται από τη σχετική οικοδομική άδεια. Επομένως τυχόν μετατοπισμένοι προς το εσωτερικό σε σχέση με την περίμετρο της στέγης τοίχοι θα προσμετρηθούν. Οι τοίχοι του κλιμακοστασίου εάν η νομιμότητα τους εξασφαλίζεται από την οικοδομική άδεια δεν θα προσμετρηθούν. Σε κάθε περίπτωση στην Τεχνική Έκθεση θα πρέπει να αναγράφουμε το πραγματικό εμβαδόν του χώρου έτσι ώστε να αποφύγουμε τυχόν προβλήματα που πιθανόν να δημιουργηθούν σε πράξεις που θα απαιτηθεί η επισύναψη της βεβαίωσης υπαγωγής (π.χ. συμβολαιογραφική πράξη, διόρθωση Ε9 κ.λπ).

Apantisi: Για να μην επαναλαμβανόμαστε συνεχώς, δεν θα σταθούμε στο γεγονός ότι η άδεια εκδόθηκε για εντός σχεδίου ενώ σήμερα είναι εκτός. Για το συγκεκριμένο ζήτημα μπορείτε να δείτε την Ε/Α 1759. Σχετικά με την υπαγωγή, εφόσον μπορείτε να αποδείξετε ότι ο φέρων οργανισμός έχει εκτελεστεί πριν από τις 28.7.2011 (άρθρο 86 του ν.4495/2017) και οι σχετικές συναινέσεις από του άλλου ιδιοκτήτες μπορούν να εξασφαλιστούν, μπορεί να γίνει υπαγωγή στις διατάξεις του ν.4495/2017. Ο έλεγχος για την κατηγορία 4 θα γίνει σύμφωνα με το άρθρο 96 παρ. 4. Για την περίπτωσή σας μόνο εάν ισχύει κάποια από τις αα ή ββ υποπεριπτώσεις θα επιλεγεί η κατηγορία 4. Διαφορετικά θα πρέπει να επιλεγεί η κατηγορία 5. Επισημαίνουμε, ότι εφόσον ο χώρος της στέγης δεν αποτελεί ανεξάρτητη και αυτοτελή ιδιοκτησία με ποσοστό συνιδιοκτησίας αλλά κοινόχρηστο χώρο, για τους υπολογισμούς για το ποσοστό υπέρβασης και την κατηγορία παράβασης θα χρησιμοποιηθούν στον παρονομαστή τα συνολικά πολεοδομικά μεγέθη (100% επί του οικοπέδου). Προφανώς θα πρέπει να συνυπολογισθούν το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών επί των κοινόκτητων ή κοινόχρηστων χώρων. Για το κατά πόσο δύναται να εκδοθεί άδεια αποπεράτωσης δεν μπορούμε να το απαντήσουμε διότι δεν έχουμε εικόνα του σταδίου στο οποίο βρίσκεται η κατασκευή και κυρίως εσωτερικά. Εάν π.χ. δεν υπάρχουν καθόλου εγκαταστάσεις ή εσωτερικές διαμορφώσεις που να οδηγούν στο συμπέρασμα ότι πρόκειται να εγκατασταθεί κατοικία στο χώρο αυτό, θεωρούμε ότι δεν δύναται να εκδοθεί άδεια αποπεράτωσης. Θα μπορούσε π.χ. να αποτελεί έναν κενό χώρο στέγης. Υπάρχει βέβαια και η είσοδος από το κλιμακοστάσιο για τον συγκεκριμένο χώρο. Είναι γενικά ένα λεπτό ζήτημα και όχι ξεκάθαρο, που επαφίεται και στην άποψη του υπαλλήλου της Υ.ΔΟΜ. που θα χρεωθεί τον φάκελο. Δείτε σχετικά την Ε/Α 1784 για την διαδικασία και τα δικαιολογητικά της άδειας αποπεράτωσης.

Apantisi: Σύμφωνα με το άρθρο 100 παρ. 6 «Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου εφαρμόζεται συντελεστής 0,30 για τους χώρους σε: α) υπόγειες στάθμες που δεν αποτελούν αυτοτελή χώρο, αλλά συνδέονται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο, β) εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) και σοφίτες που δεν αποτελούν ανεξάρτητο χώρο.» Στο παράρτημα Α στο 5.Συντελεστή δόμησης, αναφέρει για την περίπτωση 5 (2) «Επιφάνεια χώρων σε υπόγειες στάθμες, σε εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) και σοφίτες που δεν αποτελούν ανεξάρτητο χώρο (συντελεστής 0,30)» Η γνώμη μας είναι ότι ο μειωτικός συντελεστής εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση εσωτερικού εξώστη/ παταριού, που δεν αποτελεί ανεξάρτητο χώρο, καθώς και σε περίπτωση αυθαίρετης αλλαγής χρήσης νομίμου εσωτερικού εξώστη/ παταριού και ανεξαρτήτως μεγέθους. Για την περίπτωσή σας, εφόσον το πατάρι δεν αποτελεί ανεξάρτητο χώρο, θα εφαρμοστεί για το σύνολο του εμβαδού του ο μειωτικός συντελεστής.

Apantisi: Όπως έχουμε προαναφέρει σε προηγούμενες απαντήσεις μας, δεν ελέγχουμε τη νομιμότητα της έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Επομένως, από τη στιγμή που η πραγματική κατάσταση του εδάφους ταυτίζεται με την αποτυπωμένη στα εγκεκριμένα σχέδια τομών και όψεων και το υπόγειο έχει κατασκευαστεί στην εγκεκριμένη στάθμη, θεωρούμε ότι δύναται να έχει εφαρμογή ο μειωτικός συντελεστής 0,50 για τον υπολογισμό του προστίμου της μετατροπής του από βοηθητική χρήση σε κύρια.

Apantisi: Α) Εφόσον η περίπτωσή σας αφορά αυθαίρετο υπόγειο, για να μπορέσει να εφαρμοστεί ο μειωτικός συντελεστής που προβλέπεται στην παρ. 6 άρθρου 100 του ν.4495/2017, θεωρούμε ότι έχει εφαρμογή η απάντηση 21 του helpdesk (για το ν.4178/2013). Ο μειωτικός συντελεστής εφαρμόζεται σε υπόγειες στάθμες που είναι σύμφωνες με τον ορισμό της παρ. 24 του άρθρου 2 του ν.1577/85 (ΦΕΚ 210 Α), όπου αναφέρεται ότι «Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή βρίσκεται έως 1,50 μ. ψηλότερα από την οριστική στάθμη του εδάφους.» Δείτε Ε/Α 665, 676, 983, 1829 Η γνώμη μας είναι ότι δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την ευνοϊκή ρύθμιση του μειωτικού συντελεστή. Β) Σύμφωνα με το άρθρο 30 του ν.4495/2017 και την παρ. 1ζ δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ούτε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, με την επιφύλαξη των ειδικών διατάξεων που αφορούν την περιοχή ή το κτίριο για μικρές διαμορφώσεις του εδάφους μέχρι συν/πλην 0,80 μ. από το φυσικό έδαφος. Ίσως, στην επόμενη αυτοψία σας να διαπιστώσετε ότι σύμφωνα με τα προαναφερόμενα στο Α μπορεί να θεωρηθεί υπόγειο και να εφαρμοστεί ο μειωτικός συντελεστής.

Apantisi: Είναι αδύνατο να αναλύσουμε τα όσα αναφέρεται στο ερώτημά σας καθώς ξεφεύγουμε τελείως από το πλαίσιο αυτής της διαδικασίας ερωταπαντήσεων. Θα σταθούμε μόνο τελευταίο ερώτημά σας. Όπως έχουμε προαναφέρει, η δυνατότητα υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών επί κοινοχρήστων χώρων στις ρυθμίσεις του ν.4495/2017 (άρθρο 89 παρ. 2α) χωρίς περαιτέρω να θίγεται το κύρος και η διαδικασία απαλλοτριώσεων, είναι εφικτή υπό δύο κρίσιμες προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά ήτοι: 1) τη μη συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης (δλδ την μη καταβολή του συνόλου των αποζημιώσεων στον δικαιούχο) 2) την ύπαρξη εμπράγματων δικαιωμάτων πολιτών (π.χ. κυριότητα) επί των ακινήτων που ρυμοτομούνται ως κοινόχρηστοι χώροι πόλης ή οικισμού και στα οποία έχουν συντελεστεί αυθαίρετες κατασκευές. Εφόσον ικανοποιούνται υπάρχει η δυνατότητα υπαγωγής στο ν.4495/2017. Εάν και πρόκειται για ιδιαίτερη περίπτωση, η γνώμη μας είναι ότι ορθώς η τακτοποίηση του συμπληρωματικού ισογείου χώρου στο σύνολό του έχει γίνει με βάση την παρ. 1 γ του άρθρου 115 του ν.4495/2017, εφόσον η ιδιοκτησία σήμερα είναι ενιαία και έχει επέλθει συνένωση των δύο ακινήτων που περιγράφεται.

Apantisi: Έχετε απόλυτο δίκαιο σε όσα αναφέρετε σχετικά με την αδυναμία πραγματοποίησης των πληρωμών των ανεξόφλητων δόσεων του ν.3843/2010. Για αυτό το λόγο και ο ν.4585/18 με την παρ. 2 του άρθρου 13 τροποποίησε το τελευταίο εδάφιο της παρ. 2 του άρθρου 88 του ν.4495/2017 προς διευθέτηση του θέματος. Η νέα διατύπωση είναι «Για τις περιπτώσεις υπαγωγής του ν.3843/2010 (Α62), για τις οποίες δεν έχει ολοκληρωθεί η πληρωμή του συνολικού ποσού προστίμου, το υπολειπόμενο ποσό καταβάλλεται εφάπαξ, με χρήση του κωδικού πληρωμής σε τράπεζα που αντιστοιχούσε στην υπαγωγή, μέχρι τις 30.6.2019.» Σε επικοινωνία που είχαμε με την Εθνική Τράπεζα (17/01/2019), η απάντηση που λάβαμε είναι ότι το αρμόδιο Υπουργείο έχει παγώσει την πληρωμή αυτών των προστίμων, οπότε κανείς δεν μπορεί πουθενά να πληρώσει με χρήση του κωδικού πληρωμής για υπαγωγές του ν.3843/2010 και ότι αναμένεται να εκδοθεί επίσημη οδηγία για την επανενεργοποίηση των εν λόγω πληρωμών.

Apantisi: Αντιμετωπίζεται το θέμα της υπαγωγής στην Κατηγορία 2 από την οπτική των αντισεισμικών κανονισμών. Δεν θεωρούμε ότι είναι λανθασμένο το σκεπτικό σας. Αποτελεί μια βάση που θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί από τους συντάκτες του νόμου όσο αφορά την απαλλαγή από την υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας. Σχετικά με τι εξαιρέσεις από την υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας για όλες τις περιπτώσεις υπαγωγής Κατηγοριών 1 και 2, γεννάται το ερώτημα κατά τη γνώμη μας του γιατί απαλλάσσονται, αφού τελικά αυτές οι αυθαίρετες κατασκευές είναι το πιθανότερο να αστοχήσουν λόγω μιας σεισμικής διέγερσης έναντι των νεωτέρων. Είναι γενικά μια μεγάλη κουβέντα που ξεφεύγει από τα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας ερωταπαντήσεων. Η κατηγοριοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης πάντως σύμφωνα με το νομοθέτη στο άρθρο 96 του ν.4495/2017, στην οποία βασίστηκε και το σκεπτικό για την εξαίρεση από την υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας, έγινε με χρονικά κριτήρια (Κατηγορία 1 -πριν την 9.6.1975- ημερομηνία δημοσίευσης σε ΦΕΚ του Συντάγματος του 1975, Κατηγορία 2 -πριν την 1.1.1983- ν.1337/83), με σοβαρότητα παραβίασης (αυθαίρετες μικρές παραβάσεις), λοιπές κατηγορίες με βάση το ποσοστό πολεοδομικής υπέρβασης και κατηγορία αυξημένης περιβαλλοντικής επιβάρυνσης (κατηγορία 5). Η κατηγοριοποίηση των αυθαιρέτων σχετίζεται ΅ε την υποβολή δήλωσης υπαγωγής, καθώς και ΅ε τις συνέπειες της δήλωσης αυτής. Και τούτο διότι ΅ε προγενέστερους νόμους είχαν ήδη προβλεφθεί οι κυρώσεις αναλόγως της κατηγορίας του αυθαιρέτου και ΅ε το παρόν άρθρο κωδικοποιούνται οι κατηγορίες και ρυθμίζονται ανάλογα οι κυρώσεις. Προβλέπεται για ορισμένες κατηγορίες εξαίρεση από την κατεδάφιση πλην της περιπτώσεως των αυθαιρέτων κατασκευών που βρίσκονται εντός προκηπίου, ενώ για τη κατηγορία 5 προβλέπεται κατ’ αρχήν ΅όνο η αναστολή κυρώσεων και δυνατότητα εξαίρεσης από την κατεδάφιση ΅ε τις προϋποθέσεις που ειδικότερα ορίζονται στη κατηγορία αυτή.

Apantisi: Επισημαίνουμε ότι σύμφωνα με το άρθρο 2 του Ν.Δ. 690/1948: «1. Απαγορεύεται η μεταβίβασις της κυριότητος οικοπέδων, υπαγομένη την δημιουργίαν οικοπέδων μη αρτίων, είτε κατά το ελάχιστον πρόσωπον ή το βάθος. _2. _Οσάκις εκ των κειμένων περί σχεδίων πόλεων διατάξεων επιβάλλεται, πλην των ελαχίστων ορίων εμβαδού και διαστάσεων των οικοπέδων, η τήρησις ωρισμένων ακαλύπτων αποστάσεων μεταξύ των ορίων του οικοπέδου και της οικοδομής ή ποσοστού του οικοπέδου ακαλύπτου υπό οικοδομής, απαγορεύεται η μετά την ανέγερσιν της οικοδομής καθ' οιονδήποτε τρόπον μεταβίβασις της κυριότητος μέρος του οικοπέδου κατά τρόπον καθιστώντα το εφ' ου η οικοδομή οικόπεδον μη άρτιον ή μειούντα τας ακαλύπτους αποστάσεις ή το ακάλυπτον ποσοστόν κάτω του επιβεβλημένου ελαχίστου ορίου. _3. _Πάσα δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου έχουσα αντικείμενον απαγορευομένην κατά τας προηγουμένας παραγράφους μεταβίβασιν κυριότητος είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρος. _4. _Αποκλειστικώς αρμοδία ν' αποφαίνηται εις τας περιπτώσεις της παρ.2 εάν πρόκειται περί απαγορευομένης μεταβιβάσεως εν εκάστη περιπτώσει, είναι η πολεοδομική υπηρεσία, εν περιπτώσει δι' ενστάσεων, κατά της αποφάσεως αυτής, ο Υπουργός των Δημοσίων 'Εργων.» Επειδή το συγκεκριμένο ζήτημα είναι και νομικό, θα σας συμβουλεύαμε να λάβετε την γνώμη και συμβολαιογράφου σχετικά με την υπόθεση, πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε ενέργεια, ώστε να διευκρινιστεί το ζήτημα της κατάτμησης (δηλαδή το κατά πόσο είναι έγκυρη και εάν θεωρείται αυτοδικαίως και εξ υπαρχής άκυρη). Όπως έχουμε επαναλάβει αρκετές φορές σε προηγούμενες απαντήσεις μας, ο γενικός κανόνας είναι ότι άδεια που δεν έχει ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Μια διοικητική πράξη που ΔΕΝ έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί καλύπτεται από το τεκμήριο της νομιμότητας που έχει ως συνέπεια την παραγωγή όλων των έννομων αποτελεσμάτων που ορίζονται από την εν λόγω πράξη μέχρι την παύση της. Συνεπώς μία άδεια αν δεν ακυρωθεί ή ανακληθεί, καλύπτει την νομιμότητα του κτίσματος. Επιπλέον, σύμφωνα με την παρ. 1α του άρθρου 81 του ν.4495/2017: «α) Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε.» Τέλος, όσο αφορά το ερώτημά σας, όπως έχουμε προαναφέρει και στις Ε/Α 1582 και 1761, τα αυθαίρετα θα πρέπει πρώτα να δηλώνονται και έπειτα να γίνονται οι όποιες συμβολαιογραφικές πράξεις. Για να γίνει η συμβολαιογραφική πράξη της συνένωσης, θα πρέπει να εκδοθούν βεβαιώσεις μηχανικού, κάτι το οποίο προϋποθέτει την τακτοποίηση των υπερβάσεων. ʼρα πρώτα τακτοποίηση και μετά η συμβολαιογραφική πράξη. Επίσης, σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι ΔΕΝ υπάρχει οικοδομική άδεια, λόγω της κατάτμησης, για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια. Δείτε σχετικά για την κατάτμηση και την Ε/Α 1822.

Apantisi: Η απάντηση στην ερώτηση σας δίδεται μέσω της από 20/11/2017 ανακοίνωσης στο site του ΤΕΕ (http://portal.tee.gr/portal/page/portal/TEE/MyTEE/auth4495) και η οποία αναφέρει ότι σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 8 της ΚΥΑ 27454/2631 (ΦΕΚ 3976/Β/14-11-17), δηλώσεις υπαγωγής στο ν.4178/2013 για τις οποίες δεν υποβληθούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά, συμπεριλαμβανομένης τυχόν Μελέτης Στατικής Επάρκειας και Τεχνικής Έκθεσης ΗΜ, και δεν οριστικοποιηθούν έως 03/05/2019 (άρθρο 99 προτελευταία παράγραφος - όπως τροποποιήθηκε με το ν.4585/18), θα πρέπει να μεταφερθούν στις διατάξεις του ν.4495/17. Δείτε και Ε/Α 1872.

Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι και στις δυο περιπτώσεις θα πρέπει να συνυπολογιστούν στον αναλυτικό προϋπολογισμό όλη η πλακόστρωση και οι λοιπές κατασκευές. (Στο τέλος του β ερωτήματός σας μάλλον θέλατε να γράψετε σε άλλη θέση).

Apantisi: Η γνώμη μας δεν έχει αλλάξει επί του συγκεκριμένου θέματος καθότι στο σώμα του κειμένου για την κατηγορία 4 δεν αναφέρεται πουθενά ως προϋπόθεση η ύπαρξη οικοδομικής άδειας. Το σύστημα του ΤΕΕ παρ’ όλα αυτά όντως δεν δέχεται κατηγορία 4 εάν στο πεδίο οικοδομική άδεια δεν επιλεγεί το ΝΑΙ. Όπως έχουμε προαναφέρει και στις Ε/Α 1746(β) και 1827, έχουμε υποβάλει ερώτημα προς το Υπουργείο και αναμένουμε διευκρίνιση επί του θέματος η οποία έχει καθυστερήσει υπερβολικά, διότι πρόκειται για ένα σημαντικότατο ζήτημα, καθότι η κατηγορία 4 δίνει οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση.

Apantisi: Δείτε την παραπάνω Ε/Α 1887.

Apantisi: Δείτε την παραπάνω Ε/Α 1887.

Apantisi: Δείτε την παραπάνω Ε/Α 1887.

Apantisi: Μάλλον με τον όρο ημιυπαίθριο εννοείται κάποιο στέγαστρο ή υπόστεγο. Για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής αυθαίρετων κατασκευών (παλαιότητα) πρέπει να χρησιμοποιηθούν τα έγγραφα που αναφέρονται στην παράγραφο 4 του άρθρου 87 του ν.4495/2017. Η γνώμη μας, για την περίπτωσή σας, είναι ότι από την στιγμή που στην αεροφωτογραφία φαίνεται έστω τμήμα της αυθαίρετης κατασκευής και εφόσον αυτή αποτελείται από ενιαίο φέροντα οργανισμό μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως αποδεικτικό στοιχείο με ανάλογη επισήμανση και στην τεχνική έκθεση. Διαφορετικά, εάν είναι αδύνατη η απόδειξη της παλαιότητας, ο ιδιοκτήτης αναλαμβάνει το ρίσκο πιθανής ακύρωσης της δήλωσης είτε σε περίπτωση καταγγελίας είτε δειγματοληπτικού ελέγχου. Επειδή αναφέρεστε σε γήπεδο στο οποίο υπάρχει πυκνή βλάστηση, θα σας συμβουλεύαμε να ελέγξετε εάν τυχόν η έκταση είναι δασική και επομένως δεν μπορεί να γίνει υπαγωγή στο ν.4495/2017 (άρθρο 89 παρ. 2 στ).

Apantisi: Όπως έχουμε προαναφέρει στις Ε/Α 1618 και 1705, θεωρούμε ότι από την στιγμή που δεν υπάρχει κάποια άλλη ερμηνεία έστω μέσω εγκυκλίου, η κοντινότερη αναφορά είναι η εγκύκλιος 4 του ν.4178/2013 (όμοιες διατάξεις) που αναφέρει ότι για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Επίσης, ο υπολογισμός των συντελεστών τετραγωνιδίων γίνεται βάσει όσων ισχύουν σήμερα στην περιοχή (άρθρο 100 παρ. 2). Επομένως, για την εύρεση του ποσοστού υπερβάσεων για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου, θα συγκριθεί το άθροισμα της επιφάνειας των αυθαίρετων χώρων κύριας χρήσης που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης, δηλαδή τα αυθαίρετα του ισογείου και του ορόφου, προς τα επιτρεπόμενα μεγέθη που ισχύουν σήμερα στην περιοχή. Προφανώς το ποσοστό υπέρβασης που θα υπολογιστεί σύμφωνα με τα παραπάνω θα επιλεχθεί και στο Φ.Κ. που θα δηλωθεί το υπόγειο παρόλο που το εμβαδόν του δεν προσμετράτε για την εύρεση των ποσοστών. Δείτε Ε/Α 764, 1570, 1618, 1705. Σχετικά με τον έλεγχο της Κατηγορίας 4 δείτε την Ε/Α 1735. Επειδή το υπόγειο είναι εκτός περιγράμματος κτιρίου θα πρέπει να προσμετρηθεί το εμβαδόν του για τον έλεγχο. ʼρα σε αυτή την περίπτωση θα συγκριθεί το άθροισμα της επιφάνειας των αυθαιρέτων του ισογείου, του ορόφου και του αυθαίρετου υπογείου είτε ως προς τους όρους δόμησης της περιοχής που ισχύουν σήμερα είτε ως προς αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Επισημαίνουμε για την Υ.Κ. ότι εάν π.χ. υπάρχει αυθαίρετη επέκταση του ισογείου και από επάνω ακριβώς αυθαίρετη επέκταση του ορόφου δεν απαιτείται να δηλωθεί και στα δύο Φ.Κ. Αρκεί σε ένα από αυτά.

Apantisi: Δείτε και Ε/Α 1801 καθώς και την παραπάνω Ε/Α 1892. Και για τις τρεις περιπτώσεις μόνο εάν το υπόγειο αποτελεί βοηθητικό χώρο δεν λαμβάνεται υπόψη για την εύρεση του ποσοστού υπέρβασης. Για τον έλεγχο της κατηγορίας 4 δείτε και Ε/Α 1735. Για την 1η περίπτωση, επειδή είναι εκτός σχεδίου, θα πρέπει να προσμετρηθεί η επιφάνεια του για τον έλεγχο της κατηγορίας 4. Για την 2η περίπτωση, επειδή δημιουργεί αυτοτελή χώρο, θα πρέπει να προσμετρηθεί η επιφάνεια του για τον έλεγχο της κατηγορίας 4. Για την 3η περίπτωση, επειδή είναι εντός σχεδίου και εντός περιγράμματος του κτιρίου και δεν δημιουργεί αυτοτελή χώρο, η επιφάνεια του δεν θα προσμετρηθεί για τον έλεγχο της κατηγορίας 4.

Apantisi: Κατ’ αρχάς επισημαίνουμε ότι σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παρ. 1α του άρθρου 81 του ν.4495/2017: «Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε.» Δεδομένου ότι οι οικοδομικές άδειες εκδίδονται και οφείλουν να υλοποιούνται με ακρίβεια οι εγκεκριμένες μελέτες τους, επισημαίνουμε ότι ο εντοπισμός των αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης δεν γίνεται με βάση τα εγκεκριμένα μεγέθη των οικοδομικών αδειών, αλλά με τις εγκεκριμένες μελέτες τους. Τα μεγέθη των αυθαιρεσιών, που διαπιστώνονται μετά τον έλεγχο της νομιμότητας των υφισταμένων κτισμάτων, συγκρίνονται με τα επιτρεπόμενα μεγέθη από τους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δόμησης στην περιοχή του ακινήτου (δηλαδή με βάση τα όσα ορίζει ο ΝΟΚ και η κείμενη νομοθεσία), ανεξαρτήτως αν υπολείπονται ή εάν τα υπερβαίνουν. Η παρ. 2 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 αναφέρει ότι: «Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και, σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου, με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών, που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ή ιδιοκτησίας κάθε συγκύριου». Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση ακινήτων εντός των ορίων οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους όπου για τον υπολογισμό των συντελεστών τετραγωνιδίων τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης συγκρίνονται με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ίσχυαν στις 28-7-2011, δηλαδή προ της ισχύος του από 4-11-2011 Δ/τος «Όροι και περιορισμοί δόμησης εντός των ορίων των οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους (ΦΕΚ 289 ΑΑΠ)». Η παραπάνω διάταξη είναι ίδια με αυτή της παρ. 2 του άρθρου 18 του ν.4178/2013. ʼρα έχουν εφαρμογή και όσα διευκρινίστηκαν με την Εγκύκλιο 4/03.12.13 στο στίχο 33. Συνεπώς ο έλεγχος θα γίνει με ότι ισχύει σήμερα. Εάν π.χ. από την σύγκριση της πραγματικής κατάστασης με τις εγκεκριμένες μελέτες προκύψει ότι υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή που απέχει από το όριο του οικοπέδου 1,00 μέτρο ενώ πρέπει να είναι σε απόσταση 2,90 μέτρα σύμφωνα με το Ν.Ο.Κ. (ισχύον κανονισμός), ο υπολογισμός του ποσοστού υπέρβασης πλάγιας απόστασης θα προκύψει από την πράξη (2,90–1,00)/2,90 = 65,52%.

Apantisi: Όπως έχουμε προαναφέρει στις Ε/Α 1777 & 1858, τα μεγέθη των υπερβάσεων για την εύρεση των συντελεστών υπέρβασης τα συγκρίνουμε με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν σήμερα στην περιοχή του ακίνητου (άρθρο 100 παρ. 2). Για τον έλεγχο της κατηγορίας 4 η σύγκριση γίνεται με τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Δείτε και τις παραπάνω Ε/Α 1894, 1893 & 1892.

Apantisi: Από όσο γνωρίζουμε και εάν δεν μας διαφεύγει κάτι, δεν υπάρχει νομοθεσία που να καθορίζει τον τρόπο κατανομής χιλιοστών και γι’ αυτό το λόγο ο κάθε μηχανικός εφαρμόζει διαφορετική μεθοδολογία υπολογισμού, όπως αναφέρετε και στο ερώτημά σας. Ένα καλό βοήθημα-οδηγό μπορείτε να βρείτε εδώ.

Apantisi: Σχετικά με το πρώτο ερώτημά σας δείτε την Ε/Α 1744. Δυστυχώς δεν έχουμε να προσθέσουμε κάτι νεότερο στην απάντηση που είχαμε δώσει. Όσο αφορά το δεύτερο ερώτημά σας: Για την επιφάνεια που έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια (κατάστημα σε κατοικία), εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου και που δεν αντίκειται ως προς το μέγεθός της στις ισχύουσες διατάξεις (αφού όπως αναφέρετε η σημερινή επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία είναι μικρότερη), ισχύει ότι εφόσον ο προϋπολογισμός των εργασιών που έχουν εκτελεστεί δεν ξεπερνά τις 15.000 ευρώ θα δηλωθεί μια λοιπή παράβαση διαφορετικά εφαρμόζεται η παρ. 5 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 (αναλυτικός προϋπολογισμός). Για τα επιπλέον της οικοδομικής άδειας αυθαίρετα μέτρα θα εφαρμοστούν οι συντελεστές που προβλέπονται στις γενικές διατάξεις υπολογισμού του ενιαίου ειδικού προστίμου, χωρίς να επιλεγεί σε καμία περίπτωση ο συντελεστής αλλαγής χρήσης. Δηλαδή ΥΔ, ΥΚ και όποιος άλλος συντελεστής υπέρβασης πιθανόν απαιτείται. Ο συντελεστής αλλαγής χρήσης επιλέγεται μόνο για την επιπλέον επιφάνεια, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου (δηλαδή που προβλέπεται από την οικοδομική άδεια), που έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια και η οποία αντίκεται στις ισχύουσες διατάξεις ως προς το μέγεθος.

Apantisi: Ο νόμος δίνει την δυνατότητα να υποβληθεί είτε ξεχωριστή δήλωση για κάθε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία είτε κοινή δήλωση για 2 ή περισσότερες οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες (ανεξαρτήτως εάν ο ιδιοκτήτης/ιδιοκτήτες είναι ίδιοι) είτε μια κοινή δήλωση (κοινόχρηστα και ιδιοκτησίες). Η επιλογή σας να υποβληθούν ξεχωριστές δηλώσεις για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία δεν είναι λανθασμένη και ίσως αποτελεί και την βέλτιστη λύση για τον ευκολότερο καταμερισμό του προστίμου που αναλογεί στον κάθε συνιδιοκτήτη. Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 1526, 1544, 1767, 1819, 1823, 1862, 1863

Apantisi: Σχετικά με την παρ. 2α του άρθρου 89 του ν.4495/2017 ισχύει ότι η δυνατότητα υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών επί κοινοχρήστων χώρων στις ρυθμίσεις του ν.4495/2017, χωρίς περαιτέρω να θίγεται το κύρος και η διαδικασία απαλλοτριώσεων, είναι εφικτή υπό δύο κρίσιμες προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά ήτοι: 1) τη μη συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης (δλδ την μη καταβολή του συνόλου των αποζημιώσεων στον δικαιούχο) 2) την ύπαρξη εμπράγματων δικαιωμάτων πολιτών (π.χ. κυριότητα) επί των ακινήτων που ρυμοτομούνται ως κοινόχρηστοι χώροι πόλης ή οικισμού και στα οποία έχουν συντελεστεί αυθαίρετες κατασκευές. Στην περίπτωσή σας, όπως αναφέρεται, έχει καταβληθεί η αποζημίωση και επομένως δεν είναι δυνατή η υπαγωγή βάσει της παραπάνω παραγράφου. Εξαίρεση από την παραπάνω απαγόρευση της παρ. 2α του άρθρου 89 αποτελεί η περίπτωση ιειε της Κατηγορίας 3 «αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας έως πέντε τοις εκατό (5%) και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού πέντε τοις εκατό (5%) και κατά παρέκκλιση των περιπτώσεων α, β και γ της παραγράφου 2 του άρθρου 89». Αλλά η δικιά σας περίπτωση αφορά μετατόπιση κτιρίου και δεν μπορεί να έχει εφαρμογή το παραπάνω. Επομένως, δεν δύναται να συμπεριληφθεί στην δήλωση τακτοποίησης το τμήμα που βρίσκεται σε κοινόχρηστο χώρο. Σχετικά με την τμηματική τακτοποίηση δείτε Ε/Α 695.

Apantisi: Χορηγούμε βεβαίωση νομιμότητας για το κτήριο? Όπως έχουμε επαναλάβει πολλές φορές, μία άδεια που ΔΕΝ ακυρώθηκε ή ΔΕΝ ανακλήθηκε παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Βάσει αυτού το κτίριο ΔΕΝ θεωρείται αυθαίρετο. Επίσης, η γνώμη μας είναι ότι θέματα των δηλώσεων μεταβίβασης καλό είναι να τα βλέπει ο κάθε ένας μόνος του. Θα προσπαθήσουμε να παραθέσουμε παρακάτω κάποια στοιχεία για τις δύο περιπτώσεις και για τα οποία θα πρέπει να είναι ενήμεροι και οι νυν αλλά και οι μελλοντικοί ιδιοκτήτες. Καλό είναι οι συγκεκριμένες περιπτώσεις να επιλύονται και σε συνεργασία με νομικούς (συμβολαιογράφους και δικηγόρους). Α. Το κτίριο, από την στιγμή που η άδεια δεν έχει ανακληθεί, δεν θεωρείται αυθαίρετο. Γεννάτε βέβαια το ερώτημα του τι θα γίνει σε περίπτωση πιθανής μελλοντικής ανάκλησης της άδειας, όταν δεν θα είναι σε εφαρμογή κάποιος νόμος τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών. Στο τοπογραφικό που θα συνοδεύσει την συμβολαιογραφική πράξη η δήλωση του 651 θα πρέπει να αναγράφει ότι το γήπεδο δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και επομένως δεν δύναται να εκδοθεί οποιαδήποτε οικοδομική άδεια. Σχετικά με τις επιλογές σας δείτε τις Ε/Α 1759, 1821, 1822, 1823, 1841, 1842, 1843. Β. Σε περίπτωση νόμιμης κατάτμησης και εφόσον το γήπεδο που έχει προκύψει μπορεί να «φέρει» το κτίσμα που υπάρχει θεωρούμε ότι μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση μηχανικού. Σε περίπτωση που στο μέλλον θα πρέπει να εκδοθεί οικοδομική άδεια θεωρούμε ότι πρέπει να γίνει και νομιμοποίηση λόγω αλλαγής του οικοπέδου (παρ. 2 άρθρο 39 ν.4495/17) Σε περίπτωση παράνομης κατάτμησης ισχύει ότι έχει προαναφερθεί στο Α.

Apantisi: Διαφωνούμε με το παραπάνω σκεπτικό. Σύμφωνα με την περίπτωση 1 του άρθρου 88 του ν.4495/2017, για τις αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις για τις οποίες έχει ανασταλεί η κατεδάφισής τους, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 15, 16, 20 και 21 του ν.1337/1983, εφόσον δεν έχει απορριφθεί, με απόφαση του αρμόδιου κατά περίπτωση οργάνου, η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση, δεν είναι κατεδαφιστέες, δεν επιβάλλονται πρόστιμα σε αυτές και επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτών. Τα παραπάνω δεν συνεπάγεται ότι θεωρούνται ως νομίμως υφιστάμενα. Η παράγραφος 1 του άρθρου 15 του Ν.1337/1983 αναφέρει: «Αναστέλλεται η κατεδάφιση των αυθαιρέτων κτισμάτων που έχουν ανεγερθεί μέχρι 31-1-83 και που βρίσκονται σε περιοχές εντός ή εκτός σχεδίου πόλης ή εντός οικισμών που υπάρχουν πριν από το έτος 1923, αν οι ιδιοκτήτες τους υποβάλουν εμπρόθεσμα τις δηλώσεις που προβλέπονται από τις παρ.4 και 5 του άρθρου αυτού. Η αναστολή ισχύει μέχρις ότου κριθεί η οριστική διατήρηση ή μη κάθε συγκεκριμένου αυθαιρέτου. Για αυθαίρετα, που έχουν ανεγερθεί κατά τη χρονική περίοδο από 10-12-81 μέχρι 31-1-83, η αναστολή από την κατεδάφιση που προβλέπει η παράγραφος αυτή ισχύει αποκλειστικά για αυθαίρετο κτίσμα που αποτελεί τη μοναδική και κύρια κατοικία του ιδιοκτήτη του μέσα στα όρια του νομού. Επίσης αναστέλλεται η κατεδάφιση των κτισμάτων που ανεγείρονται με άδεια που εκδόθηκε μετά από έλεγχο της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής και που μεταγενέστερα ανακαλείται για οποιονδήποτε λόγο, εκτός αν η ανάκληση οφείλεται σε υποβληθέντα αναληθή στοιχεία ή σε ανακριβείς αποτυπώσεις της υπάρχουσας πραγματικής κατάστασης. Η αναστολή από την κατεδάφιση ισχύει μέχρις ότου κριθεί η οριστική διατήρηση ή όχι του κτίσματος, που γίνεται με απόφαση του νομάρχη, με σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος του νομού το οποίο λαμβάνει υπόψη του και τις περιπτ.α,β και γ της παρ.1 του Αρθ-16 του νόμου αυτού. Για τα αυθαίρετα αυτά έχουν εφαρμογή μόνο οι παρ.2 και 3 του παρόντος Αρθ-15» Το άρθρο 21 του Ν.1337/1983 αναφέρει: «Μπορεί να εξαιρεθούν από την υποβολή δηλώσεων κατά το Αρθ-15 του νόμου αυτού οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που έχουν κατασκευαστεί πριν από την 31-1-83 και βρίσκονται σε οικισμούς που παρουσιάζουν στασιμότητα ανάπτυξης και οι οποίοι προσδιορίζονται με απόφαση του Υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ-292/Δ/12-07-1983). Οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου δεν εφαρμόζονται σε παραδοσιακούς οικισμούς.» Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 128/1986: «η παράγραφος 3 του άρθρου 23 του ΓΟΚ ΔΕΝ ισχύει για αυθαίρετα: β. ανεγερθέντα πριν από την 31-1-83 μέσα σε στάσιμους οικισμούς, για τα οποία δεν υπήρχε, σύμφωνα με τα Αρθ-21 του Ν-1337/83, υποχρέωση υποβολής δηλώσεων του Αρθ-15 του ίδιου Νόμου (Ν-1337/83).» Με βάση τα παραπάνω δεν προκύπτει υποχρέωση δήλωσης αυθαίρετων κατασκευών πριν την 31-1-83 που είχαν κατασκευαστεί σε στάσιμους οικισμούς που συμπεριλαμβάνονταν στο ΦΕΚ-292/Δ/12-07-1983 και στους οποίους μεταγενέστερα εφαρμόστηκε το ΦΕΚ-181/Δ/3-5-1985 δηλαδή οριοθετήθηκαν και κατηγοριοποιήθηκαν. Εάν θα υπήρχε τέτοια υποχρέωση θεωρούμε ότι θα αναγραφόταν με σαφήνεια στο κείμενο του νόμου. Δείτε σχετικά και Ε/Α 609, 901, 1180, 1525, 1777, 1778. Παρόλο που δεν υπάρχει υποχρέωση υπαγωγής στο ν.4495/2017, σκεφτείτε μήπως μπορεί να δηλωθεί ξανά ως κατηγορία 2 στο ν.4495/2017 και να εξαιρεθεί οριστικά της κατεδάφισης με ένα πολύ μικρό πρόστιμο είτε να κινηθεί η διαδικασία για ολοκλήρωση της Γ φάσης και της οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση με απόφαση Περιφερειάρχη (Δείτε Ε/Α 1028, 1671).

Apantisi: Α) Δείτε και την παραπάνω Ε/Α 1901. Θεωρούμε ότι εφόσον το ακίνητο βρίσκεται εντός ζώνης οικισμού, ο οποίος συμπεριλαμβανόταν στο ΦΕΚ-292/Δ/12- 07-1983 και πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 112 του ν.4495/2017, μπορείτε να λάβετε την αντίστοιχη έκπτωση. Δείτε και Ε/Α 1746 (Β), 1760 Β) Με το Ν.2508/97 είχαν καθιερωθεί δυο επίπεδα Πολεοδομικού Σχεδιασμού (άρθρο 1, παρ. 3) Το πρώτο επίπεδο, στο οποίο ανήκουν δύο ειδών εργαλεία στρατηγικού Πολεοδομικού Σχεδιασμού: 1. Τα Ρυθμιστικά Σχέδια και Προγράμματα Προστασίας Περιβάλλοντος, για τα μεγάλα αστικά κέντρα και 2. Τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) και τα Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης (ΣΧΟΟΑΠ), τα οποία εκπονούνται στα διοικητικά όρια των πρωτοβάθμιων ΟΤΑ. Το δεύτερο επίπεδο, το οποίο αποτελεί την εξειδίκευση και εφαρμογή του πρώτου επιπέδου, περιελάβανε : 1. Της κάθε είδους Πολεοδομικές Μελέτες (ΠΜ), της μελέτες επεκτάσεων πόλεων ή οικισμών, μελέτες αναθεωρήσεων ρυμοτομικών σχεδίων, μελέτες Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ), μελέτες άλλων πολεοδομούμενων περιοχών (της παραγωγικών πάρκων κλπ) καθώς και μελέτες Αναπλάσεων ή της ειδικές πολεοδομικές μελέτες. 2. Της Πράξεις Εφαρμογής, οι οποίες είναι τα σχέδια και οι εργασίες επί εδάφους για την εφαρμογή του πολεοδομικού σχεδιασμού. Για την πολεοδόμηση ορισμένης περιοχής απαιτείται πολεοδομική μελέτη, η οποία πρέπει να εναρμονίζεται με της κατευθύνσεις του ΓΠΣ ή του ΣΧΟΟΑΠ. Επομένως, η ύπαρξη μόνο ΣΧΟΑΑΠ δεν συνεπάγεται την επιλογή του «Όχι, αλλά με εκκρεμή πολεοδομική μελέτη» στο πεδίο «Εντός Σχεδίου ή οικισμού» εφόσον δεν έχει ξεκινήσει η εκπόνηση Πολεοδομικής Μελέτης η οποία γίνεται με απόφαση και ανάθεση της Δημοτικής Αρχής. Τέλος, διευκρινίζονται τα εξής, σύμφωνα με την εγκύκλιο 4 – εδάφιο 33: i) Οικόπεδο είναι εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ανεξαρτήτως αν έχει κυρωθεί ή όχι τυχόν πράξη εφαρμογής. ii) Οικόπεδο είναι εντός οικισμού κατά τα οριζόμενα στη σχετική διοικητική πράξη. βˆ†εν είναι εντός οικισμού γήπεδο που βρίσκεται στη ζώνη του άρθρου 14 του ν.δ. 17.7/16.8.1923 κατά τα οριζόμενα στην παρ. 6 του άρθρου 25 του ν.2508/97, όπως ισχύει. iii) Τα γήπεδα που βρίσκονται στην υπόλοιπη περιοχή της Επικράτειας είναι εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου.

Apantisi: 1. α) Κατά το άρθρο 5 του ν. 2690/1999 (ΚΔΔιαδ) δημόσια έγγραφα είναι: α) τα διοικητικά, αυτά δηλαδή που συντάσσονται από τις δημόσιες υπηρεσίες όπως εκθέσεις, μελέτες, πρακτικά, στατιστικά στοιχεία, εγκύκλιες οδηγίες, απαντήσεις της Διοίκησης, γνωμοδοτήσεις και αποφάσεις και β) τα ιδιωτικά έγγραφα που φυλάσσονται στις δημόσιες υπηρεσίες. Επιπλέον ως διοικητικά έγγραφα γίνεται δεκτό ότι νοούνται και όσα δεν προέρχονται μεν από δημόσιες υπηρεσίες, αλλά χρησιμοποιήθηκαν ή ελήφθησαν υπόψη για τον καθορισμό της διοικητικής δράσης ή τη διαμόρφωση γνώμης ή κρίσης διοικητικού οργάνου. Κατά τη γνώμη μας το Ε9 αποτελεί δημόσιο έγγραφο κάτι το οποίο έχουμε αναφέρει αρκετές φορές σε προηγούμενες Ε/Α. β) Από την στιγμή που ο χρόνος εγκατάστασης της αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια σε κτίριο με οικοδομική άδεια δεν αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, λαμβάνεται ο χρόνος θεώρησης της αδείας για την ηλεκτροδότηση. Ισχύει δηλαδή ότι αναφέρετε στο ερώτημά σας. γ) Προφανώς η άδεια της ανέγερσης θα έχει ημερομηνία θεώρησης για ηλεκτροδότηση προγενέστερη από οποιαδήποτε άλλη άδεια έχει εκδοθεί και αφορά την συγκεκριμένη κατασκευή. Εάν τυχόν η θεώρηση για ηλεκτροδότηση του ακινήτου είναι σε μεταγενέστερη της ανέγερσης άδειας μπορεί να χρησιμοποιηθεί αυτή. δ) Σε αυτή την περίπτωση ο χρόνος αλλαγής χρήσης θεωρείται το έτος 1985. ε) Ναι 2. α) Η περίπτωση ιειε της Κατηγορίας 3, για την συγκεκριμένη περίπτωση που αναφέρεστε, δεν μπορεί να εφαρμοστεί. Τον λόγο τον αναγράφεται και ο ίδιος στο ερώτημά σας. Η μεταβολή των διαστάσεων αφορά το νόμιμο περίγραμμα της αυτοτελούς ιδιοκτησίας έως 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού του 5%. Η απάντηση επομένως είναι ξεκάθαρα όχι. β) Η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να δηλωθεί στο ν.4495/2017 μόνο το τμήμα που εμπίπτει στον οικοδομήσιμο χώρο του οικοπέδου, αφήνονται εκτός ρύθμισης το υπόλοιπο τμήμα που εμπίπτει στην παρ. 2α του άρθρου 89. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν πρέπει να αποτυπωθεί και να αναγραφεί στην τεχνική έκθεση ο λόγος μη υπαγωγής του. Δείτε και Ε/Α 695 σχετικά με την τμηματική τακτοποίηση. Για να μπορέσει να μεταβιβαστεί το ακίνητο θα πρέπει να κατεδαφιστεί το τμήμα που εμπίπτει στην παρ. 2α του άρθρου 89. Διαφορετικά δεν μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση μηχανικού. Υποχρέωση κατεδάφισής του έχει ο ιδιοκτήτης της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Προφανώς και η διακοπή της ενιαίας λειτουργικότητάς τους δεν αποτελεί επίλυση του προβλήματος. ʼλλωστε δεν υπάρχει και προβλεπόμενη διαδικασία για αυτή την διακοπή. ʼρα η μοναδική λύση είναι η κατεδάφισή του. Με βάση το νόμο, η κατεδάφισή του θα πρέπει να γίνει άμεσα. Διαφορετικά σε περίπτωση έκθεσης αυτοψίας θα πρέπει να καταβληθούν τα ανάλογα πρόστιμα. Για την κατεδάφισή του θα πρέπει να δηλωθεί στον ν.4495/2017, όπου στο πεδίο Τύπος αυθαιρεσίας του Φ.Κ. θα επιλεγεί «Έκδοση άδειας νομιμοποίησης/ έγκριση κατεδάφισης» (παρ. 1 άρθρο 106 του ν.4495/2017) και θα εκδοθεί Έγκριση εκτέλεσης εργασιών (παρ. ε άρθρο 28 του ν.4495/2017) η οποία αποτελεί την διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση εργασιών της παραγράφου 4 του άρθρου 29, στην οποία περιλαμβάνεται και η κατεδάφιση κατασκευών που έχουν υπαχθεί στο άρθρο 106 του ν.4495/2017, ύστερα από υποβολή τεχνικής έκθεσης και δήλωσης ανάληψης επίβλεψης από αρμόδιο μηχανικό. Η Έγκριση Εκτέλεσης εργασιών εκδίδεται ηλεκτρονικά, σύμφωνα με το άρθρο 9 της υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΥΠΡΓ/48123/6983 – 31.7.2018 απόφασης (Διαδικασίες ηλεκτρονικής υποβολής αδειών), το οποίο αναφέρει ότι «Η ηλεκτρονική διαδικασία έκδοσης Έγκρισης εκτέλεσης εργασιών, εκδίδεται αυτόματα και δηλώνεται ο επιβλέπων μηχανικός που έχει την ευθύνη της εκτέλεσης των εργασιών.» Για το v ερώτημά σας, η πιθανή έλλειψη στατικής επάρκειας του υπολοίπου τμήματος που θα τακτοποιηθεί σε περίπτωση κατεδάφισης, εάν και κρίνουμε ότι δεν τίθεται τέτοιο ζήτημα από την στιγμή που αναφερόμαστε σε κατάληψη εξώστη, δεν προβλέπεται στο άρθρο 94 του ν.4495/2017. 3. Σύμφωνα με την απόφαση 1223/2012 (ʼρειος Πάγος) ο οροφοκτήτης είναι αποκλειστικός κύριος της βεράντας του διαμερίσματος του. Επομένως βασιζόμενοι στην παραπάνω ερμηνεία του Αρείου Πάγου θεωρούμε ότι έχει και δικαίωμα υπαγωγής χωρίς την λήψη συναίνεσης των λοιπών συνιδιοκτητών του όλου ακινήτου όπως αναφέρει το πρώτο εδάφιο της παρ. 8 του άρθρου 98. Αλλά και την παραπάνω ερμηνεία να μην δεχτούμε, εφόσον έχει εφαρμογή η περίπτωση της παρ. 5 του άρθρου 98, δηλαδή η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής και ο ιδιοκτήτης με υπεύθυνη δήλωση βεβαιώνει ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από το χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής, δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών του όλου ακινήτου. 4. Τα παραρτήματα του Ακινήτου (της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας) είναι τμήματα, που εξυπηρετούν διαρκώς τον οικονομικό σκοπό του κυρίου πράγματος. Ο προσδιορισμός εξυπηρέτησης του Ακινήτου δίνεται στο παράρτημα από αυτούς, που έχουν διαρκή δικαιώματα πάνω στο κύριο πράγμα. Το παράρτημα είναι συνδεδεμένο διαρκώς με το κύριο πράγμα. Όταν μεταβιβάζεται το κύριο πράγμα μεταβιβάζεται και το παράρτημα αυτού. Παραρτήματα αποτελούν οι χώροι στάθμευσης της πυλωτής, αποθήκες, χώροι αποκλειστικής χρήσεως κ.α. οι οποίοι κατά την σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας μνημονεύονται ως χώροι που έχει παραχωρηθεί η αποκλειστική τους χρήσης στους εκάστοτε ιδιοκτήτες της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Με την παρ. 8 του άρθρου 98 ο νόμος δίνει το δικαίωμα όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν την συνιδιοκτησία (δηλαδή το παράρτημα έχει μετατραπεί σε κοινόχρηστο χώρο) έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. Π.χ. υπόγεια αποθήκη που αποτελούσε παράρτημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας σύμφωνα με την πράξη σύστασης και με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας και έχει μετατραπεί σε κοινόχρηστο λεβητοστάσιο. 5. Το παράβολο πληρώνεται σε κάθε περίπτωση και αφαιρείται από το συνολικό ποσό του ειδικού προστίμου. ʼρα εάν έχουμε μία λοιπή παράβαση δεν θα πληρωθεί και παράβολο και πρόστιμο. Εάν έχουμε π.χ. 3 λοιπές παραβάσεις θα πληρωθεί το παράβολο ένταξης ύψους 250 € και μετά την υπαγωγή το ποσό προς αποπληρωμή θα είναι ύψους 3x250€-250€ = 500€. 6. Δείτε σχετικά την Ε/Α 1744. 7. Με την υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/69701/4461-16.10.2018 απόφαση «Διαδικασία έγκρισης και απαιτούμενα δικαιολογητικά ΕΕΔΜΚ» έχει τροποποιηθεί η συγκεκριμένη περίπτωση που αναφέρετε και πλέον ισχύει η παρακάτω διατύπωση «Για την προσθήκη επιφάνειας εμβαδού έως πέντε (5) τ.μ., αποκλειστικά για την κατασκευή χώρου υγιεινής, σε κτίρια προϋφιστάμενα της 31ης Ιανουαρίου 1983, σε στάσιμους οικισμούς και σε οικισμούς προ του 1923 ή σε οικισμούς κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, χωρίς να απαιτούνται στοιχεία νομιμότητας κτιρίου» 8. Όπως έχουμε προαναφέρει στην Ε/Α 1107, υπάρχει ένας νόμος που με τις όποιες αστοχίες του, ΔΕΝ μπορεί να αγνοηθεί. Είναι ένας νόμος που βάζει κανόνες για τον υπολογισμό του προστίμου. Η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 λοιπόν μιλάει για το προβλεπόμενο με οικοδομική άδεια κτίριο που ΔΕΝ παραβιάζει πολεοδομικές διατάξεις και με την προϋπόθεση ότι ΔΕΝ μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Στην κάθε περίπτωση ο μηχανικός που έχει όλα τα δεδομένα θα πρέπει να κρίνει. Επίσης, για την Κατηγορία 3 ισχύει ότι «Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση, με την καταβολή παραβόλου ποσού διακοσίων πενήντα (250) ευρώ και χωρίς την καταβολή ειδικού προστίμου, οι εξής παραβάσεις, ανεξαρτήτως του αριθμού αυτών και υπό την προϋπόθεση ότι αυτές δεν περιλαμβάνονται στις διατάξεις του άρθρου 30 του παρόντος νόμου.» Κατά τη γνώμη μας, αν και δεν είναι ξεκάθαρο, η αύξηση της επιφάνειας των εξωστών (περίπτωση γγ της Κατηγορίας 3), η αλλαγή των εξωτερικών διαστάσεων του κτηρίου έως 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του 5% (περίπτωση ιειε της Κατηγορίας 3), η αλλαγή χρήσης του υπογείου από βοηθητικό χώρο σε κατοικία και το κλείσιμο προβλεπόμενων Η/Χ, είναι υπερβάσεις που δεν επηρεάζουν την υπαγωγή στην περίπτωση ιδιδ. Είναι ο ορισμός που θα δώσει ο καθένας μας στον όρο «προβλεπόμενο κτίριο». Επομένως για τα παραδείγματα 1, 2, 3 συμφωνούμε με το σκεπτικό Α του ερωτήματός σας. Για το παράδειγμα 4 μόνο εφόσον η αυθαίρετη προσθήκη κατ’ επέκταση είναι στατικώς ανεξάρτητη θεωρούμε ότι μπορεί να έχει εφαρμογή το σκεπτικό Α. Διαφορετικά εφαρμόζεται το σκεπτικό Β (δείτε σχετικά Ε/Α 200, 306 (ii), 381 (e), 780, 875, 894, 1053, 1135, 1163, 1817).

Apantisi: Θα θέλαμε να επισημάνουμε και πάλι ότι οι απαντήσεις που δίδονται μέσα από το πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας αποτελούν μια προσπάθεια ερμηνείας της νομοθεσίας και των αντίστοιχων εγκυκλίων από την ομάδα εργασίας και σε καμιά περίπτωση δεν μπορούν να έχουν νομικό έρεισμα. Δυνατότητα έκδοσης ερμηνευτικών εγκυκλίων έχουν μόνο οι αρμόδιες διευθύνσεις του Υπουργείου Περιβάλλοντος & Ενέργειας. Είναι γεγονός ότι για το συγκεκριμένο ζήτημα θα έπρεπε να έχει εκδοθεί διευκρινιστική εγκύκλιος καθότι υπάρχει διαφορετική αντιμετώπιση μεταξύ συναδέλφων μηχανικών αλλά και υπαλλήλων των Υ.ΔΟΜ. Σε περίπτωση τακτοποίησης με το ν.4495/2017, η παρ. 5 του άρθρου 100 είναι σαφής και ορίζει ότι το ειδικό πρόστιμο για αυθαίρετους ημιυπαίθριους χώρους και στέγαστρα υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Όσα παρατίθενται παρακάτω αποτελούν προσωπική άποψη και αποτελούν μια προσπάθεια να δοθεί απάντηση στο ερώτημά σας. Με βάση τους ορισμούς του ΝΟΚ στο άρθρο 2 έχουμε ότι: «6. Ανοικτοί ημιυπαίθριοι χώροι είναι οι μη θερμαινόμενοι στεγασμένοι χώροι που διαθέτουν τουλάχιστον μία ανοιχτή πλευρά προς κοινόχρηστο χώρο ή προς τους υποχρεωτικούς ακάλυπτους χώρους και το μήκος του ανοίγματος είναι ίσο ή μεγαλύτερο του 35% του συνολικού μήκους του περιγράμματος του ανοικτού ημιυπαίθριου χώρου. 72. Προστέγασμα είναι το μη προσβάσιμο σταθερό ή κινητό στοιχείο σε συνέχεια των όψεων του κτιρίου και πέρα από την επιφάνειά τους. 79. Στέγαστρο είναι η μη προσβάσιμη σταθερή κατασκευή, σε πρόβολο ή επί υποστυλωμάτων, που κατασκευάζεται με συμπαγή σταθερά ή κινητά στοιχεία στην οροφή του, αποκλειομένων οποιωνδήποτε άλλων κατακόρυφων στοιχείων πλήρωσης.» Στην παρ. 4 του άρθρου 16 του ΝΟΚ αναφέρεται ότι «Κατακόρυφα στηρίγματα κινητών προστεγασμάτων επιτρέπεται να κατασκευάζονται σε οποιαδήποτε θέση, ακόμα και σε τμήματα εξωστών που βρίσκονται πάνω από κοινόχρηστους χώρους, εφόσον τα στηρίγματα αυτά εδράζονται στους εξώστες και δεν εξέχουν από το περίγραμμά τους.» Στην παρ. 7 του άρθρου 16 του ΝΟΚ αναφέρεται ότι «Σε καταστήματα και εισόδους κτιρίων πάνω από κοινόχρηστους χώρους επιτρέπεται να κατασκευάζονται μόνιμα προστεγάσματα χωρίς κατακόρυφα στηρίγματα. Μέσα στις αποστάσεις Δ του κτιρίου από τα όρια ή από άλλο κτίριο του ίδιου οικοπέδου τα παραπάνω προστεγάσματα επιτρέπεται να κατασκευάζονται με πλάτος μέχρι 1/2 Δ ή 1/2 δ.» Σύμφωνα με το ΓΟΚ 85 «Ημιυπαίθριος χώρος είναι ο στεγασμένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η ΅ία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοιχτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου που δεν προσμετρώνται στην κάλυψη και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα ή ΅η στοιχεία και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση ή προσωρινή παραμονή ανθρώπων» Με βάση τα παραπάνω, αποκλείουμε να είναι στέγαστρο η κατασκευή που περιγράφετε στο ερώτημά σας, καθότι δεν επιτρέπεται να έχει κανένα κατακόρυφο στοιχείο πλήρωσης. Επίσης, το στέγαστρο είναι πρόσθετη ή ανεξάρτητη κατασκευή ενώ το προστέγασμα συνδέεται οπωσδήποτε με το κτίριο. Εφόσον η κατασκευή είναι σταθερή και στηρίζεται επί κατακόρυφων στηριγμάτων θεωρούμε ότι είναι ημιυπαίθριος χώρος. Εάν δεν ήταν σταθερή η γνώμη μας είναι ότι θα ήταν προστέγασμα.

Apantisi: Δείτε την παραπάνω Ε/Α 1904.

Apantisi: Με βάση το άρθρο 89 «Απαγόρευση υπαγωγής» του ν.4495/2017 και συγκεκριμένα την παρ. 2 στ, δεν επιτρέπεται η υπαγωγή σε ακίνητο που βρίσκεται σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση. Το ότι η έκταση είναι ιδιωτική δεν παίζει κανένα απολύτως ρόλο ως προς την δυνατότητα υπαγωγής. Κατά παρέκκλιση των οριζομένων στο άρθρο 89 υπάγονται μόνο αυθαίρετες κατασκευές που περιγράφονται στα άρθρο 114 «Αυθαίρετες κατασκευές ακινήτων δημόσιου ενδιαφέροντος». Επομένως μπορεί ναι μεν από την κείμενη νομοθεσία να δύναται η εγκατάσταση Αιολικού Πάρκου εντός δασικής έκτασης αλλά δεν μπορεί να γίνει υπαγωγή τυχόν αυθαίρετων κατασκευών αυτού στο ν.4495/2017. Ίσως η μόνη δυνατότητα να ήταν η έκδοση άδειας νομιμοποίησης με την αντίστοιχη καταβολή των προβλεπόμενων προστίμων ανέγερσης και διατήρησης αλλά είναι κάτι που δεν μπορούμε να πούμε με βεβαιότητα καθότι δεν γνωρίζουμε την νομοθεσία (Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας (ΑΠΕ) και της στρατηγικής μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων αυτού) περί αδειοδότησης τέτοιων έργων.

Apantisi: Δείτε Ε/Α 1714.

Apantisi: Ας ξεκινήσουμε επισημαίνοντας ότι σύμφωνα με την παρ. ια του άρθρου 89 απαγορεύεται η υπαγωγή στο ν.4495/2017 σε ιστορικό τόπο, ιστορικό διατηρητέο οικισμό και περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους εκτός αν δεν απαγορευόταν η εκτέλεση εργασιών κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετη χρήσης. Σύμφωνα με τις παρ. 9 & 10 του άρθρου 116: «9. Αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις σε αρχαιολογικούς χώρους, ιστορικούς τόπους και στο άμεσο περιβάλλον μνημείων που προστατεύονται σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.3028/2002, δύνανται να τακτοποιούνται με σύμφωνη γνώμη του Υπουργού Πολιτισμού και Αθλητισμού, η οποία προηγείται της υπαγωγής στις διατάξεις του παρόντος. 10. Η σύμφωνη γνώμη του Υπουργού Πολιτισμού και Αθλητισμού δίνεται μετά από αιτιολογημένη γνωμοδότηση των αρμοδίων συλλογικών οργάνων του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού, εφόσον η προς τακτοποίηση κατασκευή δεν βλάπτει τα μνημεία και τους προστατευόμενους τόπους και δύναται να επιβάλλει όρους και περιορισμούς στον όγκο, τη μορφή και τη χρήση για την προσαρμογή του αυθαιρέτου στο προστατευόμενο περιβάλλον. Κατ’ εξαίρεση, για την τακτοποίηση αυθαίρετων πολεοδομικών παραβάσεων του άρθρου 81, παράγραφος 3 του παρόντος νόμου και αυθαίρετων κατασκευών και χρήσεων κατηγορίας 1, 2, 3 και 4 του άρθρου 96 του παρόντος νόμου ο έλεγχος διενεργείται από εξαμελή επιτροπή που συγκροτείται με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Πολιτισμού και Αθλητισμού. Η σύνθεση αυτής είναι όμοια με αυτή της επιτροπής της παραγράφου 3 του παρόντος με την προσθήκη δύο μελών ήτοι, ενός αρχιτέκτονα και ενός αρχαιολόγου, υπαλλήλων του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού με τους αναπληρωτές τους, εφόσον : α) η αυθαίρετη κατασκευή/χρήση και οι ως άνω πολεοδομικές παραβάσεις δεν έχουν συντελεστεί εντός περιοχής UNESCO και εντός αρχαιολογικής ζώνης Α και β) τα αρμόδια όργανα 3 του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού δεν έχουν πιστοποιήσει με προηγούμενη διοικητική πράξη τους ότι προκαλείται άμεση ή έμμεση βλάβη στο προστατευόμενο από το ν.3028/2002 πολιτιστικό αγαθό.» Σύμφωνα με το άρθρο 1 του ΦΕΚ-1255/Β/05-04-2018: «Μεταβίβαση αρμοδιοτήτων στους Προϊσταμένους των Περιφερειακών και Ειδικών Περιφερειακών Υπηρεσιών της Γενικής Διεύθυνσης Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς του ΥΠΠΟΑ, που λειτουργούν σε επίπεδο Διεύθυνσης, εκτός των περιπτώσεων που εμπίπτουν στην αρμοδιότητα των Κεντρικών Συμβουλίων (παρ. 5 του άρθρου 50 του ν. 3028/2002) και κατά λόγον αρμοδιότητας της κάθε Υπηρεσίας σύμφωνα με τον Οργανισμό του ΥΠΠΟΑ, ως εξής: Α. Στους Προϊσταμένους των Περιφερειακών Υπηρεσιών 32. Η παροχή σύμφωνης γνώμης μετά από αιτιολογημένη γνωμοδότηση του Τοπικού Συμβουλίου Μνημείων, που προηγείται της υπαγωγής για την τακτοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών ή τακτοποίηση αυθαιρέτων χρήσεων σε αρχαιολογικούς χώρους, ιστορικούς τόπους και στο άμεσο περιβάλλον μνημείων, εφόσον η προς τακτοποίηση κατασκευή δεν υπερβαίνει τα 100 τ.μ. και δεν βλάπτει τα μνημεία και τους προστατευόμενους τόπους. Η παροχή σύμφωνης γνώμης κατά τα ανωτέρω δύναται να επιβάλλει όρους και περιορισμούς στον όγκο, τη μορφή και τη χρήση για την προσαρμογή του αυθαιρέτου στο προστατευόμενο περιβάλλον, κατά τις διατάξεις του άρθρου 116, παρ. 9 και 10 του ν. 4495/2017.» Την διαδικασία και τα δικαιολογητικά δεν τα γνωρίζουμε καθότι δεν υπάρχει σχετική απόφαση που να τα καθορίζει. Σίγουρα θα απαιτηθούν όλα τα δικαιολογητικά του άρθρου 99 καθώς και όψεις. Σαν πρώτο βήμα θα πρέπει να απευθυνθείτε με αίτηση στην αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων όπου θα σας καθοδηγήσουν ακριβέστερα διότι οι αρμοδιότητες του συγκεκριμένου Υπουργείου είναι αρκετά πολύπλοκες. Σε κάθε περίπτωση οπλιστείτε με υπομονή. Όπου απαιτούνται εργασίες προσαρμογής, αυτές εκτελούνται μετά την κοινοποίηση της απόφασης στον ιδιοκτήτη και μετά την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εφόσον απαιτείται. Στην περίπτωση αυτή, η άδεια εκδίδεται χωρίς να προηγηθεί η καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου. Οι εργασίες προσαρμογής πρέπει να ολοκληρωθούν σε διάστημα έξι (6) μηνών και να πιστοποιείται η ορθή εκτέλεση των εργασιών από τον ελεγκτή δόμησης. Δείτε σχετικά και το Έγγραφο ΔΟΚΚ/3411/07.02.2014 όπου θεωρούμε ότι έχει εφαρμογή και για το ν.4495/2017.

Apantisi: Αυτό που θα πρέπει να σας απασχολεί περισσότερο είναι ότι η περίπτωσή σας εμπίπτει στις παρ. 9 & 10 του άρθρου 116 και κακώς έχει γίνει υπαγωγή πριν την σύμφωνη γνώμη των αρμόδιων φορέων. Δείτε την παραπάνω Ε/Α 1905 σχετικά με την διαδικασία. Προφανώς σε περίπτωση αρνητικής γνωμοδότησης θα χαθεί το σύνολο του καταβληθέντος προστίμου καθώς η δήλωση πρέπει να ακυρωθεί. Σε διαφορετική περίπτωση θα γίνει συμψηφισμός. Σχετικά με το πρώτο ερώτημά σας διακρίνουμε τις παρακάτω περιπτώσεις: · Εάν το ισόγειο τμήμα επιφάνειας 40 τ.μ. και αυτό των 50 τ.μ. με βοηθητική χρήση είναι λειτουργικά εξαρτημένα, τότε θεωρούμε ότι δεν μπορούν να λάβουν τον μειωτικό συντελεστή, διότι το τμήμα επιφάνειας 40 τ.μ. δεν πληροί τις προϋποθέσεις να θεωρηθεί υπόγειο (Δείτε Ε/Α 1880-Α). · Εάν δεν είναι λειτουργικά εξαρτημένα, μόνο το τμήμα επιφάνειας 50 τ.μ. μπορεί να λάβει μειωτικό συντελεστή.

Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι θα πρέπει να γίνει υπαγωγή και των δύο κατοικιών από την στιγμή που δεν υπάρχει σύσταση επί του ακινήτου (άποψη την οποία έχουμε επαναλάβει και σε προηγούμενες Ε/Α). Επιλεκτική τακτοποίηση (μόνος της μίας εκ των δύο κατοικιών) θεωρούμε ότι θα πρέπει να αποφεύγεται. Σε κάθε περίπτωση πρέπει να ληφθεί και η συναίνεση του άλλου συνιδιοκτήτη. Στην περίπτωση όπου τακτοποιηθούν όλες οι αυθαιρεσίες στο γήπεδο μπορεί να έχει εφαρμογή η παρ. 1 του άρθρου 98 του ν.4495/2017 όπου αναφέρει ότι: «Οι διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 1 του ν.δ.1024/1971 (Α232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 89 του παρόντος. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από το μηχανικό, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος.» Ίσως αποτελεί ένα καλό λόγο-αφορμή το παραπάνω ώστε να τακτοποιηθεί το σύνολο των αυθαιρέτων επί του γηπέδου και έπειτα να γίνει σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας.

Apantisi: Δείτε Ε/Α 1901 & 1902.

Apantisi: Η συνένωση των δύο διαμερισμάτων σε ένα τακτοποιείται ως διαφορετική διαμερισμάτωση (άρθρο 100 παρ. 8). Σε περίπτωση που η επιφάνεια του κοινόχρηστου διαδρόμου έχει προσμετρηθεί στο Συντελεστή Δόμησης (ελέγξτε το διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας) τότε η διαμερισμάτωση καλύπτει και αυτή την υπέρβαση. Διαφορετικά θα πρέπει να δηλωθεί η επιφάνεια που δεν έχει προσμετρηθεί στο Συντελεστή Δόμησης ως ΥΔ κύριων χώρων. Το ότι η σύσταση ανταποκρίνεται στην πραγματική-τωρινή κατάσταση σας απαλλάσσει από την ανάγκη τροποποίησής της. Σε περίπτωση που ληφθεί η συναίνεση και των λοιπών ιδιοκτητών των διαμερισμάτων του ορόφου η υπαγωγή καλύπτει και αυτούς (αφορά μόνο την παράβαση της διαμερισμάτωση και όχι τυχόν άλλες αυθαιρεσίες που πιθανόν να υπάρχουν στα άλλα διαμερίσματα του ορόφου).

Apantisi: Θα ενεργήσετε όπως ακριβώς περιγράφετε στο ερώτημά σας. Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α 1912.

Apantisi: Το ότι υπάρχει Τελική Αυτοψία με σφραγίδα «ΚΑΛΩΣ» δεν συνεπάγεται ότι θα θεωρηθεί και νομίμως υφιστάμενος ο εξώστης εφόσον δεν υπάρχει στα εγκεκριμένα σχέδια. Από την στιγμή που δεν εξασφαλίζεται καθαρό ελεύθερο ύψος κάτω από την επιφάνειά του τουλάχιστον τριών (3) μέτρων δεν δύναται να τακτοποιηθεί (Δείτε Ε/Α 1685). Επομένως η μόνη λύση είναι η κατεδάφισή του. Για την κατεδάφισή του θα πρέπει να υποβληθεί δήλωση στο ν.4495/2017 (ώστε να μην επιβληθούν πρόστιμα διατήρησης και ανέγερσης), όπου στο πεδίο «Τύπος αυθαιρεσίας» του Φ.Κ. θα επιλεγεί «Έκδοση άδειας νομιμοποίησης/ έγκριση κατεδάφισης» (παρ. 1 άρθρο 106 του ν.4495/2017) και να εκδοθεί Έγκριση Εκτέλεσης Εργασιών (παρ. ε άρθρο 28 του ν.4495/2017) η οποία αποτελεί την διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση εργασιών της παραγράφου 4 του άρθρου 29, στην οποία περιλαμβάνεται και η κατεδάφιση κατασκευών που έχουν υπαχθεί στο άρθρο 106 του ν.4495/2017, ύστερα από υποβολή τεχνικής έκθεσης και δήλωσης ανάληψης επίβλεψης από αρμόδιο μηχανικό. Η Έγκριση Εκτέλεσης εργασιών εκδίδεται ηλεκτρονικά, σύμφωνα με το άρθρο 9 της υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΥΠΡΓ/48123/6983 – 31.7.2018 απόφασης (Διαδικασίες ηλεκτρονικής υποβολής αδειών), το οποίο αναφέρει ότι «Η ηλεκτρονική διαδικασία έκδοσης Έγκρισης εκτέλεσης εργασιών, εκδίδεται αυτόματα και δηλώνεται ο επιβλέπων μηχανικός που έχει την ευθύνη της εκτέλεσης των εργασιών.»

Apantisi: α) Από την στιγμή που υπάρχει κτίσμα προ του 55 θα επιλέξετε ΝΑΙ στο πεδίο οικοδομική άδεια. β & γ) Η συγκεκριμένη διάταξη της παρ. 6κβ του άρθρου 11 του ΝΟΚ, όπου αναφέρει ότι δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης η επιφάνεια που καταλαμβάνει η περιμετρική φέρουσα τοιχοποιία ή ο περιμετρικός φέρων οργανισμός και οι τοίχοι πλήρωσής του από φυσικά ανακυκλώσιμα πρωτογενή υλικά, όπως πέτρα, ξύλο λάσπη κ.λπ., εφαρμόζεται σε νέες κατασκευές για τις οποίες προβλέπεται περιμετρική φέρουσα τοιχοποιία η περιμετρικός φέρων οργανισμός και τοίχοι πλήρωσής του από τα αναφερόμενα υλικά και για τις οποίες εκδίδεται άδεια δόμησης. Επίσης, σε περίπτωση προσθήκης σε υφιστάμενη οικοδομή με φέρουσα τοιχοποιία κατά τα ανωτέρω, η φέρουσα τοιχοποιία του υφιστάμενου κτιρίου προσμετράται στο συντελεστή δόμησης. Η παραπάνω διάταξη δεν εφαρμόζεται σε περίπτωση τακτοποίησης με το ν.4495/2017. ʼρα το εμβαδόν της φέρουσας περιμετρικής τοιχοποιίας θα προσμετρηθεί κανονικά στο εμβαδόν που θα δηλωθεί ως ΥΔ.

Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι δεν θα προσμετρηθούν τα εμβαδά των Η/Χ (περίπτωση α του άρθρου 2) που κλείστηκαν καθώς και του υπογείου που το δάπεδό του κατασκευάστηκε ψηλότερα (αντίστοιχη είναι η περίπτωση ζ του άρθρου 2), εφόσον αποτελείται από περιμετρικά τοιχεία οπλισμένου σκυροδέματος, στο άθροισμα της επιφάνειας των αυθαίρετων κατασκευών που θα ελεγχθεί εάν ξεπερνά τα 25 τ.μ. σύμφωνα με την περίπτωση ι του άρθρου 2 της υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 απόφασης (ΦΕΚ-1643/Β/11-05-2018).

Apantisi: Α) Η γνώμη μας είναι ότι για κάθε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία ή σε περίπτωση μη ύπαρξης σύστασης, θα πρέπει να υπάρχει μόνο μια δήλωση είτε του ν.4014/2011 είτε του ν.4178/2013 είτε του ν.4495/2017 για κάθε ακίνητο. Σε περίπτωση όπου διαπιστωθεί ότι για ήδη υποβληθείσα υπαγωγή (είτε του ν.4014/2011 είτε του ν.4178/2013) δεν έχουν υπαχθεί αυθαίρετες κατασκευές, θα πρέπει να μεταφέρεται η δήλωση στο ν.4495/2017 και να δηλώνονται και ΟΧΙ να υποβάλλεται συμπληρωματική νέα δήλωση τακτοποίησης. Εφόσον το παραπάνω δεν δύναται να πραγματοποιηθεί, η γνώμη μας είναι να ενεργήσετε όπως περιγράφετε στο α ερώτημά σας. Δηλαδή στα σχέδια της τακτοποίησή σας να γίνει αναφορά στις συγκεκριμένες επιφάνειες με αντίστοιχη παραπομπή στις δηλώσεις τακτοποίησης. Β) Δυστυχώς το συγκεκριμένο ζήτημα δεν διευκρινίζεται ούτε στο κείμενο του ν.4495/2017 αλλά ούτε και στην υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 απόφαση για την εφαρμογή της παρ. η του άρθρου 99 του ν.4495/2017. Ανάλογο ερώτημα γεννάται και σε περίπτωση κτιρίου με σύσταση Ο.Ι. όταν υπάρχουν αυθαιρεσίες σε κάθε μία από αυτές. Μπορεί από τον έλεγχο απαίτησης υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας σε κάθε μία ξεχωριστά από αυτές να μην προκύπτει απαίτηση αλλά εάν εξεταστεί συνολικά το κτίριο σαν ενιαίο να απαιτείται. Το εάν με βάση την παρ. 1ζ του άρθρου 54 του ν.4495/2017 απαιτηθεί στις παραπάνω περιπτώσεις μελέτη στατικής επάρκειας, όταν εφαρμοστεί η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, είναι κάτι που θα πρέπει να διευκρινιστεί. Η γνώμη μας είναι ότι εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές, που εντάσσονται τώρα στο ν.4495/2017, εμπίπτουν στις εξαιρέσεις από την απαίτηση Μελέτης Στατικής Επάρκειας, θα υποβάλλεται απλά τεχνική έκθεση.

Apantisi: Σχετικά με την παρατήρησή σας για το χρόνο υποβολής της Μελέτης Στατικής Επάρκειας θα συμφωνήσουμε μαζί σας (έχει ήδη διορθωθεί και η Ε/Α 1885). Σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής που έχει υπαχθεί στο ν.4178/2013 και, με βάση ένα τουλάχιστον από τα υποβληθέντα Δελτία Ελέγχου Δομικής Τρωτότητας Αυθαιρέτου (ΔΕΔΟΤΑ) που την αφορούν, κατατάσσεται σε υψηλής (Υ) προτεραιότητας περαιτέρω ελέγχου, απαιτείται Μελέτη Στατικής Επάρκειας η οποία και υποβάλλεται κατά την ολοκλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου (με την επιφύλαξη του άρθρου 2 της υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 απόφασης). Ενώ εάν η υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας ήταν υποχρεωτική με βάση τις διατάξεις του ν.4178/2013 αυτή θα πρέπει να υποβληθεί έως 03/05/2019 ώστε να μπορέσει να οριστικοποιηθεί η δήλωση διαφορετικά θα πρέπει να μεταφερθεί στις διατάξεις του ν.4495/2017. Στο άρθρο 99 παρ. η του ν.4495/2017 προβλέπεται ότι «Για τα κτίρια που έχουν ήδη υπαχθεί στο ν.4178/2013, η υποχρέωση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας ή τεχνικής έκθεσης, εφόσον αυτή απαιτείται με τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου υποβάλλεται κατά την ολοκλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου ως αυτή ορίζεται στα άρθρα 53επ». Από την στιγμή που δυνάμει του τελευταίου εδαφίου της παραπάνω παραγράφου, έχει εκδοθεί η υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 απόφαση, έχουν πλέον εφαρμογή τα όσα αναγράφονται σε αυτήν σχετικά με την εφαρμογή της. Η απόφαση υποχρεώνει σε υποβολή ΜΣΕ κάθε αυθαίρετη κατασκευή που έχει υπαχθεί στο ν.4178/2013 και, με βάση ένα τουλάχιστον από τα υποβληθέντα Δελτία Ελέγχου Δομικής Τρωτότητας Αυθαιρέτου (ΔΕΔΟΤΑ) που την αφορούν, κατατάσσεται σε υψηλής (Υ) προτεραιότητας περαιτέρω ελέγχου. Σε κάθε περίπτωση όμως, και για αυτές τις περιπτώσεις θεωρούμε ότι έχει εφαρμογή το άρθρο 2 της παραπάνω απόφασης, που ορίζει τις προϋποθέσεις για μη απαίτηση υποβολή ΜΣΕ. Θα επαναλάβουμε και πάλι ότι συμφωνούμε απόλυτα με τον προβληματισμό σας και θεωρούμε παράλογο μια δήλωση που έχει ολοκληρωθεί με τις διατάξεις του ν.4178/2013 και για την οποία δεν υπήρχε υποχρέωση εκπόνησης μελέτης στατικής επάρκειας, να προκύπτει σε μεταγενέστερο χρόνο από το ν.4495/2017 η υποχρέωση αυτή. Σχετικά με το τελευταίο ερώτημά σας, σύμφωνα με το ν.4178/2013 για αυθαιρεσίες που ανήκαν στις κατηγορίες 1, 2 ή 3 δεν γινόταν έλεγχος απαίτησης υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας και ούτε υποβαλλόταν ΔΕΔΟΤΑ. ʼρα, δεν υπάρχει υποχρέωση ελέγχου σε αυτές τις περιπτώσεις (δεν απαιτείται σύμφωνα με το ν.4495/2017 υποβολή ΜΣΕ). Υποχρέωση υπήρχε μόνο σε περίπτωση κτιρίου όπου υπήρχαν αυθαίρετες κατασκευές κατηγορίας 1 σε συνδυασμό με αυθαίρετες κατασκευές των κατηγοριών 4 ή 5 (δηλαδή υπήρχαν και αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεις με παλαιότητα μετά την 01.01.1983) όπου έπρεπε να γίνει έλεγχος απαίτησης υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας ή να υποβληθεί ΔΕΔΟΤΑ για το σύνολο του κτιρίου.

Apantisi: Όπως έχουμε προαναφέρει και στην παραπάνω Ε/Α 1918, από την στιγμή που δυνάμει του τελευταίου εδαφίου της παραγράφου η) «στατικός έλεγχος παραβάσεων» του άρθρου 99 του ν.4495/2017, έχει εκδοθεί η υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 απόφαση, έχουν πλέον εφαρμογή τα όσα αναγράφονται σε αυτήν σχετικά με τις προϋποθέσεις εφαρμογής της. Η περίπτωσή σας εμπίπτει στην περίπτωση ια του άρθρου 2 της παραπάνω απόφασης καθώς η αλλαγή χρήσης του Β υπογείου από αποθηκευτικό χώρο σε συνεργείο αυτοκινήτων δεν επιφέρει αύξηση των κατακόρυφων φορτίων άνω του 20% και επομένως δεν απαιτείται υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας αλλά τεχνική έκθεση αρμόδιου μηχανικού (tα φορτία μεταβιβάζονται στο έδαφος μέσω της εδαφόπλακας του Β υπογείου). Κατά τη γνώμη μας, η περίπτωσή σας εμπίπτει και στην περίπτωση ε του άρθρου 2 της παραπάνω απόφασης. Παρόλο που με μια πρώτη ανάγνωση συμπεραίνει κανείς ότι η περίπτωση ε του άρθρου 2 αφορά την κατασκευή εντελώς αυθαίρετων υπόγειων χώρων (δλδ που δεν προβλέπονταν στην οικοδομική άδεια), θεωρούμε ότι κάτι τέτοιο δεν ισχύει. Δεν μπορεί ένα εντελώς αυθαίρετο υπόγειο με χρήση συνεργείου αυτοκινήτου να απαλλάσσεται από την απαίτηση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας και ένα υπόγειο το οποίο προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια, π.χ. σαν αποθηκευτικός χώρος, και έχει μετατραπεί σε συνεργείο αυτοκινήτων να απαιτεί υποβολή ΜΣΕ.

Apantisi: 1) Η συγκεκριμένη παράβαση, όπως σωστά αναφέρετε, θα δηλωθεί ως λοιπή παράβαση. 2) Συμφωνούμε ότι δεν απαιτείται για την τακτοποίηση τεχνική έκθεση Η/Μ σύμφωνα με την παρ. θ του άρθρου 99 του ν.4495/2017. 3) Θεωρούμε ότι η παραπάνω αυθαιρεσία εμπίπτει στην περίπτωση ια του άρθρου 2 της υπ’ αριθ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 απόφασης για την «Εφαρμογή της παρ. η του άρθρου 99 του ν. 4495/2017» και υποβάλλεται τεχνική έκθεση αρμόδιου μηχανικού και όχι μελέτη στατικής επάρκειας. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να ισχύουν τα όσα προβλέπονται με βάση την κείμενη νομοθεσία για τη νόμιμη λειτουργία του ανελκυστήρα ανεξαρτήτως της υπαγωγής του στις διατάξεις του ν.4495/2017.

Apantisi: Σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου και κατ’ ανάλογη εφαρμογή της παρ. 2 του άρθρου 100 του νόμου 4495/2017, για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών για την εύρεση της κατηγορίας, τα μεγέθη τους συγκρίνονται ΅ε το μέρος των πολεοδομικών μεγεθών που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου. Κάτι ανάλογο είχε διευκρινιστεί και για το ν.4178/2013 με την εγκύκλιο 3/01.10.2013 στο εδάφιο 33 για την Κατηγορία 4. Σχετικά με το τελευταίο ερώτημά σας θεωρούμε ότι εξακολουθεί να έχει εφαρμογή η διευκρίνηση της εγκυκλίου 4/03.12.13 όπου αναφέρει ότι «Σε περιπτώσεις όπου από το σχετικό πίνακα κατανομής ποσοστών συνιδιοκτησίας σύμφωνα ΅ε τον οποίο καταρτίστηκε η πράξη σύστασης προκύπτει ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι διαφορετικό από το συντελεστή δόμησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, για τον υπολογισμό των συντελεστών λαμβάνεται υπόψη το ποσοστό δόμησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία. Αν αναφέρονται στον πίνακα κατανομής μεικτά και καθαρά τετραγωνικά μέτρα που αντιστοιχούν σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, τότε, για τον υπολογισμό των συντελεστών λαμβάνονται υπόψη τα καθαρά τετραγωνικά σύμφωνα ΅ε τον πίνακα κατανομής.»

Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι έχει εφαρμογή η διατύπωση του εδαφίου 16 της εγκυκλίου 4 του ν.4178/2013 όπου αναφέρει ότι: «Μετά την επιλογή της κατηγορίας, για τον υπολογισμό του προστίμου εφαρμόζονται οι συντελεστές που προκύπτουν από την σύγκριση των αυθαίρετων επιφανειών προς τις επιτρεπόμενες επιφάνειες από τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα στην περιοχή του ακινήτου. Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου.» Η αποθήκη που εμπίπτει στην Κατηγορία 3 (περίπτωση ιβιβ) είναι μεν κλειστός χώρος ΔΕΝ είναι όμως χώρος κύριας χρήσης. ʼρα δεν θα συνυπολογιστεί για την εύρεση του ποσοστού υπέρβασης για τον υπολογισμό του προστίμου.

Apantisi: Η περίπτωση β της παρ. 1 του άρθρου 88 του ν.4495/2017 αναφέρει ότι: «Αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.3775/2009 (Α122) ή του ν.3843/2010 (Α62) και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές και με τις προϋποθέσεις του παρόντος νόμου. Οι ανωτέρω κατασκευές που περαίωσαν όλες τις προβλεπόμενες από τον κατά περίπτωση νόμο διαδικασίες και: αα) δεν παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) το ύψος της οικοδομικής άδειας, συμπεριλαμβανομένων άλλων αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης επί του ακινήτου, ββ) δεν βρίσκονται εντός προκηπίου, εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση και επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ' αυτών. Σε περίπτωση υπέρβασης των ανωτέρω ποσοστών ή αν οι κατασκευές βρίσκονται εντός προκηπίου, η εξαίρεση από την κατεδάφιση ισχύει για το χρόνο που προβλέπεται στους νόμους 3775/2009 και 3843/2010 και επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ' αυτών. Για την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι απαραίτητη η δήλωση υπαγωγής στις διατάξεις του άρθρου 96 με την καταβολή παραβόλου ύψους εκατό (100) ευρώ.» Η συγκεκριμένη διάταξη ως μεταγενέστερη υπερισχύει έναντι των διατάξεων του ν.3843/2010 που προέβλεπαν διατήρηση για 40 χρόνια. Δεν απαιτείται να γίνει καμία ενέργεια στην συγκεκριμένη περίπτωση. Για οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση, σε περίπτωση υπέρβασης των ανωτέρων ποσοστών ή αν οι κατασκευές βρίσκονται εντός προκηπίου, είναι απαραίτητη η δήλωση υπαγωγής στις διατάξεις του άρθρου 96 με την καταβολή παραβόλου ύψους εκατό (100) ευρώ. Στο Φ.Κ. επιλέγεται στο πεδίο «Τύπος αυθαιρεσίας» το «Περαιωμ. Ν.3775/09 & Ν.3843/10 (αρθ. 88 παρ. 1β, ββ)» και η αντίστοιχη κατηγορία αυθαιρεσίας σύμφωνα με το άρθρο 96 χωρίς να γίνει εισαγωγή παλαιότερων πληρωμών προστίμων (Δείτε και Ε/Α 1780). Σχετικά με το τελευταίο ερώτημά σας, προφανώς αποτελεί την προτεινόμενη λύση η υπαγωγή στο άρθρο 88 όταν δεν ισχύουν τα αα ή ββ της παρ. 1β του άρθρου 88. Μην ξεχνάτε ότι ο έλεγχος της κατηγορίας 4, σύμφωνα με το ν.4495/2017, γίνεται με τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ΚΑΙ όχι με τα εγκεκριμένα μεγέθη της άδειας όπως στο ν.4178/2013. ʼρα, επανελέγχουμε σύμφωνα με το άρθρο 96 σε ποια κατηγορία μπορεί να γίνει υπαγωγή. Μην ξεχνάτε ότι και στην χειρότερη περίπτωση υπαγωγής στην κατηγορία 5, υπό προϋποθέσεις μελλοντικά, μπορεί οι κατασκευές που υπάγονται σε αυτήν να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης (άρθρο 96 παρ. ε – ββ του ν.4495/2017).

Apantisi: Ο νόμος δεν αναφέρει σε κανένα σημείο το ιδεατό στερεό και υπολογισμό προστίμου ή απαγόρευση υπαγωγής λόγω υπέρβασής του. Επομένως, θεωρούμε ότι στην περίπτωσή σας, εφόσον δεν συντρέχει και υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής, το πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους της οικοδομικής άδειας θα υπολογιστεί με αναλυτικό προϋπολογισμό (τελευταίο εδάφιο της παρ. 10 του άρθρου 100 του ν.4495/2017) και δύναται να ενταχθεί στην κατηγορία 4. Δείτε σχετικά και την Ε/Α 1827 για την επιλογή κατηγορίας αυθαίρετων κατασκευών που το πρόστιμό τους υπολογίζεται με αναλυτικό.

Apantisi: Η παρ. 1 α του άρθρου 23 του ν.4178/2013 ανέφερε ότι: «Στην περίπτωση αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων για τις οποίες δύναται να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης ή κατεδάφισης, με βάση την κείμενη νομοθεσία, εφόσον καταβληθεί το παράβολο της παρ.10 του Αρθ-11 και εκδοθεί η σχετική οικοδομική άδεια νομιμοποίησης εντός τεσσάρων (4) ετών ή άδεια κατεδάφισης εντός έξι (6) μηνών από την καταβολή του και δεν οφείλεται άλλο πρόστιμο. Σε περίπτωση παρέλευσης απράκτου του χρονικού διαστήματος των τεσσάρων (4) ετών για λόγους που οφείλονται σε υπαιτιότητα του αιτούντος εφαρμόζονται οι διατάξεις περί κατεδαφίσεως και επιβολής προστίμου αυθαιρέτων. Δεν συνυπολογίζεται στο χρονικό διάστημα των τεσσάρων (4) ετών, ο χρόνος καθυστέρησης έκδοσης της οικοδομικής άδειας για λόγους που δεν οφείλονται σε υπαιτιότητα του αιτούντος.» Επομένως, εφόσον ο χρόνος καθυστέρησης έκδοσης της οικοδομικής άδειας δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα του αιτούντος (αλλά π.χ. λόγω καθυστέρησης της Υ.ΔΟΜ) και η άδεια δύναται να εκδοθεί πριν τις 3/5/2019 μπορεί να εκδοθεί και αντίστοιχα να οριστικοποιηθεί και η δήλωση του ν.4178/2013. Η ασφαλέστερη όμως λύση αλλά και ανέξοδη, κατά την γνώμη μας, είναι η μεταφορά της δήλωσης στο ν.4495/2017 και η αντικατάσταση της δήλωσης του ν.4178/2013 στον κατατεθειμένο φάκελο.

Apantisi: Δυστυχώς δεν υπάρχει κάποια οδηγία για τις περιπτώσεις που αναφέρετε στο ερώτημά σας. Η γνώμη μας είναι ότι εφόσον υποβάλλεται ξεχωριστή υπαγωγή για αυθαίρετη κοινόχρηστη κατασκευή θα πρέπει στην δήλωση να ενταχθούν και όλες οι αυθαίρετες κατασκευές που βρίσκονται στους κοινόχρηστους χώρους. Π.χ. εάν έχουμε κατασκευή αυθαίρετου ορόφου και μετατροπή Pilotis σε κατοικία, τα οποία δεν περιγράφονται στην σύσταση και επομένως είναι κοινόχρηστοι χώροι, θα πρέπει η δήλωση να περιλαμβάνει και τις δύο αυθαιρεσίες και όχι μόνο την μία. Επίσης, θεωρούμε ότι σε περίπτωση υποβολής ξεχωριστής δήλωσης για τα κοινόχρηστα, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων για τη εύρεση των συντελεστών υπέρβασης και της κατηγορίας, πρέπει να συγκρίνονται με τα επιτρεπόμενα μεγέθη του όλου οικοπέδου (100%). Σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητη η συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών (παρ. 9 άρθ. 98 του ν.4495/2017)

Apantisi: Σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 100 του ν.4495/2017, ο υπολογισμός του ενιαίου ειδικού προστίμου γίνεται με βάση το εμβαδόν της επί την τιμή ζώνης στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών της 20.1.2016. Δυστυχώς δεν υπάρχει οδηγία σχετικά με το πως πρέπει να αντιμετωπίζονται περιπτώσεις όπως αυτές που περιγράφετε στο ερώτημά σας. Ότι πιο κοντινό έχουμε είναι ο ορισμός της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου από την Δ.Ο.Υ. Ο υπολογισμός γίνεται ανά Ο.Ι., π.χ. στην οικοδομή τα διαμερίσματα που έχουν πρόσωπο προς τον κεντρικό δρόμο θα υπολογιστούν με τιμή ζώνης 1500 € ενώ αυτά που έχουν πρόσωπο μόνο στον πίσω δρόμο θα υπολογιστούν με τιμή ζώνης 1100 €. Το ότι είναι αδιάνοιχτος ο δρόμος, από όσο γνωρίζουμε, δεν διαφοροποιεί τα παραπάνω.

Apantisi: Η παρ. 9 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 αναφέρεται σε διαφορετική χωροθέτηση των υποχρεωτικά προβλεπόμενων από την οικοδομική άδεια θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων από αυτήν που προβλέπεται στα σχέδια της συμβολαιογραφικής δήλωσης του Ν.1221/1981. Επίσης, σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. 98728/7722/93 (ΦΕΚ- 167/Δ/2-3-93) απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων έργων, οι ελάχιστες επιτρεπόμενες διαστάσεις για θέση στάθμευσης είναι 4.50x2.25 υπό τις προϋποθέσεις που θέτει το Παράρτημα Α. Επομένως, εάν οι διαστάσεις των θέσεων στάθμευσης είναι ίδιες με αυτές του σχεδίου της συμβολαιογραφικής δήλωσης του Ν.1221/1981 μπορεί να γίνει χρήση της παρ. 9 του άρθρου 100. Αλλιώς, θα πρέπει να δηλωθεί με άλλο τρόπο (ως μια λοιπή παράβαση - μιλάμε για το ίδιο πράγμα με άλλα λόγια). Δείτε σχετικά και την Ε/Α 592. Εφόσον υπάρχουν αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους και αποτελεί επιλογή των συνιδιοκτητών του όλου ακινήτου η τακτοποίησή τους, μπορεί στην δήλωση υπαγωγής που θα υποβληθεί για τα κοινόχρηστα – κοινόκτητα να συμπεριληφθεί και η παραπάνω διαφοροποίηση. Προφανώς σε αυτή την περίπτωση απαιτείται η συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών (παρ. 9 του άρθρου 98). Επίσης, η διαφοροποίηση αυτή θα μπορούσε να συμπεριληφθεί και σε τυχόν δήλωση τακτοποίησης ενός εκ των διαμερισμάτων στο οποίο ανήκει η αποκλειστική χρήση μίας εκ των θέσεων στάθμευσης. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να ελέγξετε στα σχέδια της σύστασης, εάν ταυτίζονται οι θέσεις στάθμευσης με την πραγματική τους θέση. Οι θέσεις στάθμευσης, ως παρακολουθήματα των διαμερισμάτων, αποτελούν κοινόκτητα τμήματα όπου η αποκλειστική τους χρήση ανήκει στους εκάστοτε ιδιοκτήτες αυτών. Εάν δεν υπάρχει ταύτιση με τα σχέδια της σύστασης, απαιτείται η συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών. Καλό είναι να ληφθεί και η άποψη ενός συμβολαιογράφου για το εάν απαιτείται να γίνει κάποια περαιτέρω ενέργεια (π.χ. τροποποίηση σύστασης) σε περίπτωση μεταβίβασης ενός εκ των διαμερισμάτων στο οποίο ανήκει θέση στάθμευσης. Επισημαίνουμε ότι η γνώμη μας σε περιπτώσεις μεταβίβασης αυτοτελών διαμερισμάτων, τα οποία έχουν παρακολουθήματα ή χώρους αποκλειστικής χρήσης, είναι ότι θα πρέπει να τακτοποιούνται όλες οι αυθαιρεσίες και μετά να γίνεται η όποια συμβολαιογραφική πράξη, παρόλο που ο νόμος (άρθρο 83 παρ. 2β) μας δίνει το δικαίωμα να εκδώσουμε βεβαίωση, αφού σε αυτήν δηλώνουμε ότι στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινόκτητων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας, καθώς και ότι δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια.

Apantisi: Για την περίπτωσής σας αντιλαμβανόμαστε, σύμφωνα με τα όσα αναφέρετε, ότι υπάρχει μετακίνηση της ισόγειας αποθήκης σε μη σύννομη θέση (τμήμα της βρίσκεται πλέον εντός των πλάγιων ορίων) καθώς και υπέρβαση ύψους. Όπως έχουμε αναφέρει και σε προηγούμενες Ε/Α, μια οικοδομική άδεια προβλέπει την ανέγερση ενός κτιρίου τόσο ως προς τα πολεοδομικά μεγέθη (δόμηση, κάλυψη, ύψος) όσο όμως και ως προς το σχήμα και τη θέση. Οποιαδήποτε αλλαγή από τα παραπάνω θα πρέπει να τακτοποιηθεί. Η σωστή προσέγγιση σε αυτή την περίπτωση είναι η σύγκριση της εγκεκριμένης κάλυψης και θέσης του κτιρίου με την πραγματική. Ότι δεν καλύπτεται από την οικοδομική άδεια τακτοποιείται και ότι καλύπτεται θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο και δεν χρειάζεται να δηλωθεί. Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 306 (ii), 381 (e), 780, 1053, 1135, 1745, 1762, 1845, 1846. Η περίπτωση ββ της παρ. 1 του άρθρου 106 αναφέρει ότι: «Στην περίπτωση, κατά την οποία για το ίδιο ακίνητο ή ιδιοκτησία υφίσταται στατική εξάρτηση που αποκλείει τη δυνατότητα έκδοσης άδειας νομιμοποίησης : _i) _το τμήμα που παραβιάζει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, δύναται να υπαχθεί στις διατάξεις αναστολής επιβολής κυρώσεων του άρθρου 97 και να διατηρηθεί για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται στον παρόντα, μετά την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου που αντιστοιχεί στην επιφάνειά του, _ii) _το τμήμα που πληροί τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο ανέγερσής του και είναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί μετά την απομάκρυνση/καθαίρεση του άνω αναφερόμενου τμήματος (i), δύναται να υπαχθεί στις διατάξεις αναστολής επιβολής κυρώσεων του άρθρου 97 παρόντος με την καταβολή του παραβόλου που αντιστοιχεί στην επιφάνειά του και του είκοσι τοις εκατό (20%) του ενιαίου ειδικού προστίμου. Για τη μελλοντική δυνατότητα στατικής επάρκειας και αυτοτέλειας του εν λόγω τμήματος, υποβάλλεται συμπληρωματικά τεχνική έκθεση αρμόδιου μηχανικού. Στην ανωτέρω περίπτωση ββ, ο στατικός έλεγχος της παραγράφου η του άρθρου 99 αφορά στο σύνολο του αυθαιρέτου.» Εφόσον από την σύγκριση της πραγματικής κατάστασης με τα εγκεκριμένα, προκύπτει ότι και το τμήμα που δεν βρίσκεται εντός πλάγιων ορίων απαιτείται να δηλωθεί, σύμφωνα με τα όσα αναφέρουμε στην 2η παράγραφο της απάντησή μας, και δύναται να έχει εφαρμογή η παραπάνω περίπτωση (ββ της παρ. 1 του άρθρου 106 & υπό την προϋπόθεση βέβαια ότι η υπέρβαση ύψους που αναφέρετε ότι υπάρχει να μην οδηγεί σε υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής), τότε: · Σε ένα Φ.Κ. θα δηλωθεί το τμήμα που βρίσκεται εντός των πλάγιων ορίων. Θα χρεωθεί με ΥΔ, ΥΚ και Υπέρβαση Πλάγιων αποστάσεων. Στο πεδίο «Τύπος αυθαιρεσίας» θα επιλεγεί «ρύθμιση». Σχετικά με το ύψος διακρίνουμε τις παρακάτω περιπτώσεις: o Εάν το ύψος του τμήματος που βρίσκεται εντός πλάγιων ορίων καλύπτεται από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου δεν υπάρχει υπέρβαση ύψους. o Εάν το ύψος του τμήματος που βρίσκεται εντός πλάγιων ορίων είναι μεγαλύτερο από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου και μικρότερο από το μέγιστο ύψος της περιοχής το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους από το εγκεκριμένο βάση οικοδομικής αδείας υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό. o Εάν το ύψος του τμήματος που βρίσκεται εντός πλάγιων ορίων είναι μεγαλύτερο από το μέγιστο ύψος της περιοχής τότε θα χρεωθεί και ΥΥ στο Φ.Κ. · Σε διαφορετικό Φ.Κ. θα δηλωθεί το τμήμα που πληροί τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο ανέγερσής του και είναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί μετά την απομάκρυνση/καθαίρεση του τμήματος που βρίσκεται εντός πλάγιων ορίων. Στο πεδίο «Τύπος αυθαιρεσίας» θα επιλεγεί «Σύννομο με αδυναμία νομιμοποίησης (αρθ. 106 παρ. 1α, ββ ii)» ώστε να καταβληθεί το 20% του ενιαίου ειδικού προστίμου. Θα πρέπει να δηλωθούν με ΥΔ, ΥΚ και όποιον άλλον συντελεστή υπέρβασης παραβιάζουν τα τετραγωνικά της κατασκευής (της αποτύπωσης) που δεν καλύπτονται από την οικοδομική άδεια. Το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους από το εγκεκριμένο βάση οικοδομικής αδείας υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Στην περίπτωση όπου δεν δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ββ της παρ. 1 του άρθρου 106, τότε προφανώς στο πεδίο «τύπος αυθαιρεσίας» θα επιλεγεί «ρύθμιση» και για το τμήμα που δεν βρίσκεται εντός πλάγιων ορίων. Σχετικά με το ύψος διακρίνουμε τις παρακάτω περιπτώσεις: o Εάν το ύψος του τμήματος που βρίσκεται εκτός πλάγιων ορίων είναι μεγαλύτερο από εγκεκριμένο ύψος της οικοδομικής άδειας και μικρότερο από το μέγιστο ύψος της περιοχής, το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους από το εγκεκριμένο βάση οικοδομικής αδείας υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό. o Εάν το ύψος του τμήματος που βρίσκεται εκτός πλάγιων ορίων είναι μεγαλύτερο από το μέγιστο ύψος της περιοχής τότε θα χρεωθεί και ΥΥ στο Φ.Κ. Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα επιλεγεί ΟΧΙ στο πεδίο οικοδομική άδεια εάν το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας, προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια. Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια.

Apantisi: Θα πρέπει αρχικά να ξεκαθαρίσετε το ιδιοκτησιακό καθεστώς με έναν συμβολαιογράφο ώστε να καταστεί σαφές το τι ανήκει στο κάθε παιδί και έπειτα να προχωρήσετε σε οποιαδήποτε τακτοποίηση. Το να δοθεί μια τέτοια απάντηση- διευκρίνιση μέσω αυτής εδώ της διαδικασίας είναι αδύνατο. Επίσης, τα στοιχεία που αναφέρετε στο ερώτημά σας δεν μας βοηθούν στο να προσπαθήσουμε να δώσουμε μια απάντηση και για την διαδικασία τακτοποίησης. Μιλάμε για κτίριο με οικοδομική άδεια ή για εντελώς αυθαίρετο; Εάν υπάρχει οικοδομική άδεια, προβλεπόταν π.χ. δυο διαμερίσματα στον όροφο τα οποία στην πράξη έχουν διαμορφωθεί διαφορετικά (διαμερισμάτωση) ή η περιγραφή της κάθε ιδιοκτησίας στα συμβόλαια δεν ταυτίζεται με την εγκεκριμένη βάσει οικοδομικής άδειας κατάσταση; Έχει γίνει κατάτμηση στο οικόπεδο ή απλά κάθετη ιδιοκτησία; Σε κάθε περίπτωση το κάθε παιδί μπορεί να προβεί με μία δήλωση στην τακτοποίηση του συνόλου των διηρημένων ιδιοκτησιών που κατέχει στο όλο οικόπεδο. Επίσης, μπορείτε να υποβάλετε και μια κοινή δήλωση για τα δύο παιδιά τακτοποιώντας το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών επί του οικοπέδου.

Apantisi: Με την παρ. 8 του ν.4602/2019 έχει εισαχθεί ρύθμιση για την υπαγωγή στις διατάξεις του ν.4495/2017 αυθαίρετων κατασκευών οι οποίες βρίσκονται μεταξύ της οριογραμμής και της οικοδομικής γραμμής. Περαιτέρω, έχει εισαχθεί ρύθμιση για την προσωρινή οριοθέτηση ρεμάτων τα οποία δεν έχουν οριοθετηθεί ή στα οποία ελλείπουν οι προσωρινές οριογραμμές, η οποία εφαρμόζεται αποκλειστικά και μόνο για τη διευκόλυνση της υπαγωγής κατά τις διατάξεις του ν.4495/2017 και δεν επεκτείνεται σε καμία άλλη περίπτωση πλην της παρούσας. Η συγκεκριμένη τροποποίηση αναφέρει ότι στην περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, η οποία βρίσκεται μεταξύ της οριογραμμής και της οικοδομικής γραμμής, εφαρμόζεται συντελεστής επιβάρυνσης ίσος με τον συντελεστή πρασιάς του Παραρτήματος Α του παρόντος. Προφανώς αυτό ισχύει μόνο για τα εντός σχεδίου όπου υπάρχει η έννοια της οικοδομικής γραμμής. Η περίπτωσή σας αφορά εκτός σχεδίου ακίνητο και μεσαίο μη οριοθετημένο ρέμα. Επομένως, ως προσωρινή οριογραμμή αποκλειστικά για την τακτοποίηση με το ν.4495/2017 θεωρείται η γραμμή είκοσι (20) μέτρων εκατέρωθεν της βαθιάς γραμμής του ρέματος. ʼρα αυθαίρετες κατασκευές σε απόσταση μικρότερη των 20 μέτρων εκατέρωθεν της βαθιάς γραμμής του ρέματος (δηλαδή εντός της περιοχής που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος) δεν επιτρέπεται να ενταχθούν στο νόμο. Επομένως, δεν είναι δυνατή η ένταξη στο ν.4495/2017 της αυθαίρετης κατασκευής που περιγράφετε στο ερώτημά σας καθώς εμπίπτει στις απαγορευτικές διατάξεις του άρθρου 89.

Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει και σε προηγούμενες απαντήσεις μας θεωρούμε ότι έχει εφαρμογή η Ε/Α 21 του helpdesk. Ο μειωτικός συντελεστής εφαρμόζεται σε υπόγειες στάθμες που είναι σύμφωνες με τον ορισμό της παρ. 24 του άρθρου 2 του ν.1577/85 (ΦΕΚ 210 Α), όπου αναφέρεται ότι «Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή βρίσκεται έως 1,50 μ. ψηλότερα από την οριστική στάθμη του εδάφους.» Δείτε Ε/Α 665, 676, 983, 1829. Επειδή στην περίπτωσή σας έχουμε ενιαίο χώρο, η γνώμη μας είναι ότι δεν γίνεται να χρησιμοποιήσετε την ευνοϊκή ρύθμιση του μειωτικού συντελεστή. Μόνο εάν στην μέση της κάτοψης υπήρχε διαχωριστικό στοιχείο (π.χ. τοιχοποιία), ώστε να μπορεί να θεωρηθεί ξεχωριστό τμήμα, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ο μειωτικός συντελεστής και σε καμιά περίπτωση απλά θεωρώντας ένα νοερό όριο. Η χρήση του μειωτικού συντελεστή αφορά μόνο ισόγειους βοηθητικούς χώρους επιφάνειας έως 50 τ.μ. Εάν οι χώροι αυτοί αποτελούν τμήμα ισόγειου ορόφου δεν απαγορεύεται η χρήση του μειωτικού συντελεστή.

Apantisi: Θεωρούμε ότι από την στιγμή που έχει κλείσει ο ημιυπαίθριος χώρος και υπάρχει και αλλαγή της εσωτερικής διαρρύθμισης θα πρέπει να υποβληθεί νέα κάτοψη της υφιστάμενης κατάστασης. Έτσι θα υπάρχει ένα εγκεκριμένο σχέδιο που θα μπορεί να επισυναφθεί σε συμβολαιογραφική ή διοικητική πράξη που πιθανόν να απαιτηθεί στο μέλλον. α, β ) Στο νέο σχέδιο θα αποτυπωθούν και θα επισημανθούν όλες οι αυθαιρεσίες ακόμη και αυτές που εμπίπτουν στην Κατηγορία 3 ή υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό. γ) Η γνώμη μας είναι ότι πρέπει να επισυνάπτεται με την τεχνική έκθεση που αναρτάται στο σύστημα και συμπληρωμένο το Παράρτημα Β του αναλυτικού προϋπολογισμού.

Apantisi: Στον αναλυτικό προϋπολογισμό για το ξεμπάζωμα (παρ. 2 άρθρο 19 του ν.4178/2013) θα συμπεριληφθεί και η διαφοροποίηση της στάθμης κατά (1) ένα μέτρο χαμηλότερα (βάσει της Ε/Α 20 του helpdesk).

Apantisi: Από την στιγμή που δεν υπάρχει σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών ο βέλτιστος τρόπος αντιμετώπισης του ύψους είναι εξετάζοντας συνολικά το κτίριο και όχι ανά στάθμη. ʼρα έχουμε: 1. Θα πραγματοποιηθεί αναλυτικός προϋπολογισμός για το ξεμπάζωμα (διαφορετική διαμόρφωση του περιβάλλοντα χώρου από την εγκεκριμένη βάσει οικοδομικής άδειας) καθώς και για την υποβίβαση κατά 0,30 μέτρα του δαπέδου του ισογείου δηλαδή του όλου κτιρίου από την εγκεκριμένη βάσει οικοδομικής άδειας στάθμη (παρ. 2 άρθρο 19 του ν.4178/2013). 2. Θα χρεωθεί με ΥΥ η επιφάνεια του ρετιρέ που υπερβαίνει το εγκεκριμένο βάσει οικοδομικής άδειας ύψος. Το ποσοστό υπέρβασης θα υπολογιστεί από την πράξη (υπέρβαση ύψους οικοδομικής άδειας) / (μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος από τους όρους δόμησης). Ο αριθμητής προκύπτει από την πράξη (τελικό ύψος κατασκευής με βάση το εγκεκριμένο από την οικοδομική άδεια διαμορφωμένο έδαφος --- παρ.2 άρθρο 19 του ν.4178/2013) – (6 μέτρα ύψος οικοδομικής άδειας).

Apantisi: Η γνώμη μας είναι να αγνοηθούν οι αναγραφόμενες εξωτερικές διαστάσεις και να θεωρηθούν ως εγκεκριμένες οι μετρούμενες γραφικά εφόσον με αυτές προκύπτει και το εγκεκριμένο εμβαδόν εκτός και εάν έχει γίνει κάτι εκ του πονηρού. Κάτι το οποίο όμως δεν προκύπτει από τα όσα αναφέρετε στο ερώτημά σας.

Apantisi: Προφανώς στην περίπτωση υπαγωγής στην Κατηγορία 1 δεν έχει νόημα ο υπολογισμός των ποσοστών υπέρβασης αφού καταβάλλεται μόνο παράβολο 250 ευρώ σε κάθε περίπτωση. Σε περίπτωση υπαγωγής στις κατηγορίες 2 ή 4 ή 5 τότε θα πρέπει να υπολογιστούν τα ποσοστά υπέρβασης με βάση του ισχύοντες όρους δόμησης.

Apantisi: Μικρές αλλαγές του στατικού φορέα που μπορούν να υπαχθούν στην Κατηγορία 3 του ν.4178/2013 είναι: · Περίπτωση δ. Αλλαγή των διαστάσεων των εξωστών που προκαλεί υπέρβαση της επιφάνειάς του έως 10%. · Περίπτωση ιδ. Υπέρβαση ύψους των επαγγελματικών, βιομηχανικών, βιοτεχνικών και αγροτικών αποθηκών έως 20% του ύψους που προβλέπεται στη σχετική οικοδομική άδεια. · Περίπτωση ιστ. Αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτηρίου έως 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού 2%. Επίσης υπάρχει και η Ε/Α 7 του helpdesk όπου αναφέρει ότι η διαπίστωση μικρής κλίμακας τροποποιήσεων της στατικής μελέτης από αυτήν που προβλέπεται στα σχέδια της οικοδομικής άδειας, η οποία δεν επιφέρει αλλαγές στη δόμηση, στην κάλυψη και στον όγκο του κτιρίου μπορεί να υπαχθεί στην παρ. ιζ της Κατηγορίας 3 του άρθρου 9 του ν.4178/2013 ως παράβαση του Κτιριοδομικού Κανονισμού, εφ’ όσον αιτιολογείται επαρκώς στην Τεχνική Έκθεση από τον αρμόδιο μηχανικό. Η Κατηγορία 3 αφορά «Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις». Οι κατασκευές αυτές, ανεξαρτήτως του αριθμού τους, έχουν οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση με την καταβολή 500 ευρώ. Μπορούν να γίνουν περισσότερα του ενός Φ.Κ. κατηγορίας 3 (ανά μικροπαράβαση) ή ενναλακτικά να γίνει ένα Φ.Κ. για το σύνολο των μικροπαραβάσεων με ανάλυση στην τεχνική έκθεση. Σε κάθε περίπτωση το παράβολο είναι 500 ευρώ όσα Φ.Κ. Κατηγορίας 3 και να δημιουργηθούν. Για τις κατασκευές που εμπίπτουν στην Κατηγορία 3, δεν συντάσσετε αναλυτικό προϋπολογισμό, δεν αναγράφετε στο Φ.Κ. αριθμό «λοιπών παραβάσεων», ούτε συμπληρώνετε τ.μ. υπέρβασης.

Apantisi: Λογικά αναφέρεστε στην Ε/Α 1396. Α) Παρόλο που είχαμε εκφράσει την άποψη ότι στην περίπτωσή σας και λόγω της εν τοις πράγμασι συνένωσης, θεωρούμε ορθότερο να λειτουργήσετε με τον κανόνα Α+Β+Γ, η γνώμη μας είναι ότι δεν μπορεί η αυθαιρεσία ύψους σε κτίριο του ενός γηπέδου να καλυφθεί από το ύψος νόμιμου κτιρίου του άλλου γηπέδου λόγω του ότι οι οικοδομικές άδειες έχουν εκδοθεί για κάθε γήπεδο ξεχωριστά. Β) Προφανώς για να υπάρχει νόμιμο κτίριο ύψους 10 μέτρων, το αυθαίρετο κτίριο ύψους 8 μέτρων δεν παραβιάζει το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και το ύψος του καλύπτεται από αυτό της οικοδομικής άδειας. Επομένως, δεν συντρέχει υπέρβαση - παραβίαση ύψους (δείτε σχετικά την Ε/Α 1837) και επιπλέον δεν απαιτείται να υπολογιστούν με αναλυτικό προϋπολογισμό τα (5) πέντε μέτρα «υποβάθμισης» της στάθμης θεμελίωσης του αυθαίρετου κτιρίου.

Apantisi: Η Τεχνική έκθεση αρμόδιου μηχανικού για τον ηλεκτρομηχανολογικό έλεγχο (παρ. 9 άρθρο 11 του ν.4178/2013) απαιτείται μόνο για το χώρο του καταστήματος και του γραφείου, ακόμη και στην περίπτωσή σας, όπου υποβάλλετε μία κοινή δήλωση για το σύνολο του κτιρίου και ως επικρατούσα χρήση θα επιλέξετε «άλλη κατοικία», παρόλο που το πληροφοριακό σύστημα δεν θα την συμπεριλάβει στα απαραίτητα δικαιολογητικά (λόγω της επιλογής «άλλη κατοικία» στο πεδίο επικρατούσα χρήση). Επισημαίνουμε, ότι το παραπάνω δικαιολογητικό δεν είναι απαραίτητο σε περίπτωση υπαγωγής στην Κατηγορία 2.

Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει και σε προηγούμενες Ε/Α για την εύρεση των ποσοστών παραβίασης κάλυψης και δόμησης για την εύρεση του προστίμου, η γνώμη μας είναι ότι έχει εφαρμογή η διατύπωση του εδαφίου 16 της εγκυκλίου 4 του ν.4178/2013 όπου αναφέρει ότι: «Μετά την επιλογή της κατηγορίας, για τον υπολογισμό του προστίμου εφαρμόζονται οι συντελεστές που προκύπτουν από την σύγκριση των αυθαίρετων επιφανειών προς τις επιτρεπόμενες επιφάνειες από τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα στην περιοχή του ακινήτου. Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου.» Η αποθήκη που εμπίπτει στην Κατηγορία 3 (περίπτωση ιβιβ) είναι μεν κλειστός χώρος ΔΕΝ είναι όμως κύριας χρήσης. ʼρα δεν θα συνυπολογιστεί για την εύρεση του ποσοστού υπέρβασης για τον υπολογισμό του προστίμου.

Apantisi: Η απαίτηση ή όχι νέου τοπογραφικού διαγράμματος σε ΕΓΣΑ 87 εξαρτάται αποκλειστικά από το αν υπάρχει ή όχι άδεια στο οικόπεδο / γήπεδο. Σε περίπτωση λοιπόν που ΔΕΝ υπάρχει οικοδομική άδεια, καταρχήν απαιτείται νέο τοπογραφικό (κανόνας). Εξαίρεση αποτελούν οι αυθαίρετες κατασκευές κατηγορίας 1, 2 και 3 (κακώς κατά την γνώμη μας διότι για την ασφάλεια των μηχανικών και την ορθή αποτύπωση των κατασκευών θα έπρεπε να απαιτείται να γίνεται νέο τοπογραφικό διάγραμμα). Σε περίπτωση που υπάρχει άδεια, ΔΕΝ απαιτείται νέο τοπογραφικό διάγραμμα παρά μόνο αντίγραφο του τοπογραφικού που συνοδεύει την άδεια (υπάρχουν περιπτώσεις που καλυπτόμαστε από αυτό αλλά και άλλες που θα πρέπει να γίνει νέο τοπογραφικό για την ορθή αποτύπωση και την σωστή ολοκλήρωση της διαδικασίας). Η περίπτωσή σας αφορά ύπαρξη κτιρίου προ του 55 και επομένως ορθώς επιλέγετε ΝΑΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας. Σε αυτή την περίπτωση το σύστημα θα απαιτήσει για την πληρότητα και αντίγραφο του τοπογραφικού της οικοδομικής άδειας (σύμφωνα με το άρθρο 99 περίπτωση στ – αα). Λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι το τοπογραφικό αποτυπώνει πέρα του οικοπέδου και τις κατασκευές εντός αυτού κατά το χρόνο σύνταξής του, η γνώμη μας είναι ότι το καλύτερο θα ήταν η σύνταξη νέου τοπογραφικού με συντεταγμένες ΕΓΣΑ 87 το οποίο και θα αναρτηθεί στον τύπο αρχείου «Τοπογραφικό διάγραμμα οικοδομικής αδείας» με την επισήμανση ότι δεν υπάρχει εγκεκριμένο τοπογραφικό άδειας λόγω κτιρίου προ του 55. Δεν θεωρούμε πάντως ότι δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιήσετε το επισυναπτόμενο στο συμβόλαιο τοπογραφικό διάγραμμα με την ανάλογη επισήμανση. Σε κάθε περίπτωση η τελική απόφαση ανήκει σε εσάς.

Apantisi: Θα διαφωνήσουμε μαζί σας. Θεωρούμε ότι η διατύπωση της παρ. 6 του άρθρου 100 είναι ξεκάθαρη για την χρήση του μειωτικού συντελεστή 0,30. Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 1659, 1722, 1752, 1770, 1789. Και για τις τρεις περιπτώσεις που περιγράφετε στο ερώτημά σας δεν δύναται να έχει εφαρμογή η χρήση του μειωτικού συντελεστή 0,30 καθότι πρόκειται για αυτοτελείς χώρους οι οποίοι δεν συνδέονται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο. Η είσοδος γίνεται από το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο. Αντιθέτως, η χρήση του μειωτικού συντελεστή θα εφαρμοστεί σε μεζονέτα όπου κατεβαίνεις με εσωτερική σκάλα στο υπόγειο καθώς και σε κατάστημα με εσωτερική σκάλα που οδηγεί στο υπόγειο, διότι υπάρχει λειτουργική σύνδεση με τον υπερκείμενο όροφο.

Apantisi: Υπάρχει υπέρβαση δόμησης λόγω της δημιουργίας ισόγειας αποθήκης στο χώρο που προβλεπόταν ως μπαζωμένος για την υπερύψωση. Χρήση του μειωτικού συντελεστή 0,50 θα γίνει μόνο εάν το συνολικό εμβαδόν της ισόγειας αποθήκης είναι μικρότερο από 50 τ.μ. (παρ. 6 του άρθρου 100). Διαφορετικά δεν εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής. Το γεγονός ότι το ελάχιστα επιτρεπόμενο ύψος είναι 2,40 δεν παίζει κάποιο ρόλο καθότι πρόκειται για τακτοποίηση και όχι για νομιμοποίηση. Σχετικά με το ύψος (δείτε και Ε/Α 1837) υπάρχει μια υπέρβαση σε σύγκριση με την άδεια κατά 0,80 μέτρα, με βάση τα όσα αναφέρετε στο ερώτημά σας. Προβλεπόταν υπερύψωση 1,20 μέτρα και αυτή κατασκευάστηκε τελικά 2,00 μέτρα ώστε να διαμορφωθεί η αποθήκη. Σε κάθε περίπτωση, εφόσον το κτίριο δεν παραβιάζει το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, το πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους της οικοδομικής άδειας υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό (τελευταίο εδάφιο της παρ. 10 του άρθρου 100).

Apantisi: Η τρίτη περίπτωση αναφέρει ότι: «το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας, προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια.» Η δόμηση και η κάλυψη είναι δύο μεγέθη όχι μόνο αριθμητικά αλλά προσδιορίζονται και με την θέση τους στον χώρο. Γι’ αυτό και θεωρούμε την β΄ προσέγγιση του ερωτήματός σας ως σωστή. Επομένως, επιλέγουμε ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας, εφόσον το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης (δηλαδή της νέα θέσης του περιγράμματος του κτιρίου) με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας (δηλαδή την εγκεκριμένη με βάση την οικοδομική άδεια θέση του περιγράμματος του κτιρίου), προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφιστάμενου κτιρίου δεν συμπίπτει (δεν υπάρχει αλληλοεπικάλυψη σε κανένα σημείο) με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια.

Apantisi: Σύμφωνα με την εγκύκλιο 4 και λόγω όμοιων διατάξεων με το ν.4178/13, η περίπτωση ιδιδ) της Κατηγορίας 3 περιλαμβάνει αποκλειστικά και περιοριστικά «Αλλαγή θέσης του προβλεπόμενου με οικοδομική άδεια κτηρίου σε άλλη θέση εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις ή αλλαγή θέση του προβλεπόμενου με οικοδομική άδεια κτηρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους». Σε περίπτωση που δεν τηρούνται τα παραπάνω αναφερόμενα δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις υπαγωγής του αυθαιρέτου στην Κατηγορία 3. Συνεπώς η περίπτωσή σας δεν μπορεί να υπαχθεί σε αυτήν αφού το κτίριο σας ΔΕΝ είναι σήμερα σε σύννομη θέση. Μια επιλογή είναι η έκδοση άδειας νομιμοποίησης, εφόσον ελέγξετε ότι δύναται να εκδοθεί, με βάση τις ισχύουσες κατά το χρόνο κατασκευής πολεοδομικές διατάξεις. Η άλλη επιλογή είναι η υπαγωγή στην Κατηγορία 2 (παλαιότητα προ του 83) και η τακτοποίηση με ΥΔ ,ΥΚ και όποιον άλλον συντελεστή υπέρβασης παραβιάζουν τα τετραγωνικά της κατασκευής (αποτύπωσης) που δεν καλύπτονται από την οικοδομική άδεια (Δείτε Ε/Α 1817). Επίσης, τα μεγέθη των υπερβάσεων για την εύρεση των συντελεστών υπέρβασης τα συγκρίνουμε με του επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν σήμερα στην περιοχή του ακινήτου (άρθρο 100 παρ. 2). Δείτε και Ε/Α 1894. ʼρα η παραβίαση του Δ σήμερα θα πρέπει να χρεωθεί με υπέρβαση πλάγιων αποστάσεων. Σχετικά με την επιλογή ΝΑΙ ή ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας δείτε την προηγούμενη Ε/Α .

Apantisi: Από την στιγμή που θα γίνει μεταφορά της δήλωσης αυτό συνεπάγεται και την ολοκλήρωση της με βάση τις διατάξεις του ν.4495/2017. Επομένως, ο έλεγχος για απαίτηση ή μη υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας θα γίνει σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/14909/1507 – ΦΕΚ-1643/Β/11-05-2018 απόφαση για την εφαρμογή της παρ. η του άρθρου 99 του ν.4495/2017.

Apantisi: Ανατρέξτε σχετικά και στην Ε/Α 1904. Κατά την γνώμη μας, διακρίνουμε τις παρακάτω περιπτώσεις: · Εάν η κατασκευή που αναφέρετε το ερώτημά σας στηρίζεται επί κατακόρυφων στηριγμάτων αποτελεί ημιυπαίθριο χώρο και επομένως δεν δύναται να κατασκευαστεί καθότι δεν υπάρχει υπόλοιπο κάλυψης. · Εάν δεν στηρίζεται επί κατακόρυφων στηριγμάτων αποτελεί προστέγασμα και εφόσον έχει μέγιστο πλάτος προεξοχής έως ½ Δ (παρ. 7 - άρθρο 17 του ΝΟΚ) δεν προσμετράται στην κάλυψη. Επομένως, μπορεί να κατασκευαστεί.

Apantisi: Όπως έχουμε επαναλάβει αρκετές φορές σε προηγούμενες απαντήσεις μας, ο γενικός κανόνας είναι ότι άδεια που δεν έχει ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Μια διοικητική πράξη που ΔΕΝ έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί καλύπτεται από το τεκμήριο της νομιμότητας που έχει ως συνέπεια την παραγωγή όλων των έννομων αποτελεσμάτων που ορίζονται από την εν λόγω πράξη μέχρι την παύση της. Συνεπώς μια άδεια αν δεν ακυρωθεί ή ανακληθεί, καλύπτει την νομιμότητα του κτίσματος. Επιπλέον, σύμφωνα με την παρ. 1α του άρθρου 81 του ν.4495/2017: «α) Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε.» Γεννάτε βέβαια και το ερώτημα του τι θα γίνει σε περίπτωση μελλοντικής ανάκλησης της άδειας, όταν δεν θα είναι σε εφαρμογή κάποιος νόμος τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών. Γενικά το θέμα κατά την γνώμη μας είναι νομικό και ιδιοκτησιακό και δευτερευόντως πολεοδομικό. Καλό θα είναι οι συγκεκριμένες περιπτώσεις να επιλύονται και σε συνεργασία με νομικούς (συμβολαιογράφους και δικηγόρους) ώστε να ξεκαθαρίζεται πλήρως το ζήτημα της κατάτμησης (δηλαδή το κατά πόσο είναι έγκυρη και εάν θεωρείται αυτοδικαίως και εξ υπαρχής άκυρη). Η κατάτμηση είτε παράνομη είτε νόμιμη, από τη στιγμή που δεν έχει ακυρωθεί, έχει δημιουργήσει δύο αυτοτελή αγροτεμάχια επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ιδιοκτησίες. Το άρθρο 110 του ν.4495/2017 θα μπορούσε να «ενεργοποιηθεί» με προστρέχον τον ιδιοκτήτη προκειμένου η ΥΔΟΜ να αποφανθεί επί της νομιμότητας της άδειας και να εκδώσει είτε Απόφαση ανάκλησης της είτε Απόφαση μη ανάκλησης αυτής εάν παρήλθε ο εύλογος χρόνος και δεν συντρέχουν λόγοι δημοσίου συμφέροντος. Η πιθανολογούμενη ανάκληση θα εμπίπτει στην παρ. 2 του άρθρου 110 κατά την γνώμη μας. Σχετικά με την ανάκληση αδειών δείτε και τις Ε/Α 386 (ii), 508, 532, 554, 589, 605, 702 (i), 735, 1112, 1308, 1759. Έχοντας ως δεδομένο ότι η κατάτμηση είναι σε ισχύ, υπάρχουν οι παρακάτω επιλογές και εξετάζουμε την κάθε οριζόντια ιδιοκτησία ξεχωριστά: Θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο ότι καλύπτεται από την άδεια, από την στιγμή που δεν έχει ανακληθεί, και προς τακτοποίηση ότι είναι καθ’ υπέρβαση αυτής. Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια λόγω κατάτμησης. Για τον υπολογισμό των συντελεστών υπέρβασης και της κατηγορίας παράβασης, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών που αναλογούν στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ιδιοκτησίας επί του νέου αγροτεμαχίου που βρίσκεται. Η συγκεκριμένη επιλογή συνεπάγεται την αδυναμία έκδοσης οικοδομικής άδειας στο μέλλον λόγω αλλαγής του αγροτεμαχίου (παρ. 2 άρθρο 39 του ν.4495/2017). Η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να γίνει και δήλωση του συνόλου του ακινήτου που αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία ακόμα και άμα καλύπτεται από την οικοδομική άδεια (από την στιγμή που έχει γίνει κατάτμηση και πλέον το νέο αγροτεμάχιο δεν μπορεί να «φέρει» το κτίριο – λόγω παραβίασης πλάγιων αποστάσεων), μετά από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και με υπογραφή των σχετικών δηλώσεων περί συναίνεσής του. Προφανώς και για να προβεί κάποιος σε μία τέτοια ενέργεια θα υπάρχουν λόγοι που θα έχουν σταθμιστεί (πιθανή ανάκληση οικοδομικής άδειας στο μέλλον). Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια λόγω κατάτμησης. Σε περίπτωση που κινηθεί η διαδικασία ανάκλησης της άδειας από την ΥΔΟΜ και τελικά αυτή πραγματοποιηθεί, τότε θα γίνει υπαγωγή με βάση την παρ. 2 του άρθρου 110. Σε αυτή την περίπτωση θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια και προφανώς θα θεωρηθεί το σύνολο της οριζόντιας ιδιοκτησίας ως αυθαίρετη. Δείτε και Ε/Α 1540, 1761, 1822, 1884, 1900

Apantisi: Σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 1 της Υ.Α. που αναφέρετε στο ερώτημά σας, ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α. απαιτείται για κάθε αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κτήρια με επικρατούσα χρήση κατοικίας. Ως επικρατούσα χρήση ορίζεται η χρήση άνω του 50% της υφιστάμενης συνολικής δόμησης, κατά την ολοκλήρωση της αυθαίρετης κατασκευής ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης. ʼρα σωστά έχει συμπληρωθεί ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α. για την δήλωση του ν.4178/2013. Σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 23 του ΝΟΚ: «Κτίριο ή τμήμα αυτού θεωρείται νομίμως υφιστάμενο: α) αν έχει ανεγερθεί με νόμιμη άδεια ή αναθεώρηση και σύμφωνα με τους όρους αυτής, β) αν έχει νομιμοποιηθεί με το εδάφιο 5 της παραγράφου 8 του άρθρου 8 του ν.1512/1985 ή την παράγραφο 3 του άρθρου 22 του ν.1577/1985, όπως τροποποιήθηκε με το ν.2831/2000 ή την παράγραφο 2 του άρθρου 26 του ν.4014/2011, γ) αν προϋπήρχε της έγκρισης του σχεδίου πόλης και συγχρόνως οποιουδήποτε κανονισμού δόμησης στην περιοχή προ της δημοσίευσης του προεδρικού διατάγματος της 23.10.1928 για τις εκτός σχεδίου δόμησης περιοχές και προ της δημοσίευσης του ν.δ. της 16.8.1923 για τις εντός σχεδίου περιοχές, δ) Αν προϋφίσταται του β.δ. της 9.8.1955 ή εξαιρέθηκε με τις διατάξεις του ν.1337/1983 ή εξαιρέθηκε οριστικά, σύμφωνα με διατάξεις ρύθμισης, τακτοποίησης ή αναστολής επιβολής κυρώσεων αυθαιρέτων. ε) αν πρόκειται για κτίρια που έχουν χαρακτηρισθεί νεότερα μνημεία ή διατηρητέα είτε στο σύνολο, είτε μόνο τμήματα αυτών όπως ιδίως όψεις, φέρουσα τοιχοποιία, στ) αν πρόκειται για κτίριο που έχει ανεγερθεί με οικοδομική άδεια πριν την ισχύ του παρόντος και που έχει πρόσωπο σε οικοδομική γραμμή που βρίσκεται απέναντι από οικοδομικό τετράγωνο στα ακραία σημεία του σχεδίου και με τους όρους δόμησης του απέναντι οικοδομικού τετραγώνου.» Εάν εμπίπτετε στην Περίπτωση 1 - παράγραφος γ - υποπερίπτωση γγ του άρθρου 88 του ν.4495/2017, τότε οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν δηλωθεί με το ν.4178/2013 έχουν οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Λαμβάνοντας υπόψη και την παρ. 2 του άρθρου 23 του ΝΟΚ, η γνώμη μας είναι ότι δύναται να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης για την απόληξη του κλιμακοστασίου. Το ίδιο ισχύει και εάν για όλες τις παραβάσεις 1, 2, 3, 4 δύναται να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης (κάτι το οποίο απορρίπτετε στο ερώτημά σας). Σε διαφορετική περίπτωση, λαμβάνοντας υπόψη και το άρθρο 106 παρ. 1, θεωρούμε ότι δεν δύναται να εκδοθεί η άδεια νομιμοποίησης λόγω της στατικής εξάρτησης.

Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι στην περίπτωσή σας θα πρέπει να γίνει σύγκριση με την διάσταση των 2,00 μέτρων και όχι με αυτή των 20,00 μέτρων.

Apantisi: Αρχικά να επισημάνουμε ότι από την στιγμή που η άδεια δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Δείτε σχετικά την Ε/Α 1963. ʼρα από την στιγμή που δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες, όπως αναφέρετε και στο ερώτημά σας, θεωρούμε το κτίριο ως νομίμως υφιστάμενο. Επιπλέον ισχύει και η παρ. 2 του άρθρου 39 του ν.4495/2017 όπου αναφέρει ότι: «β. Απόκλιση επί του εμβαδού οικοπέδου ή γηπέδου από το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί μέχρι τις 8.8.2013, και σύμφωνα με τον οποίο εκδόθηκε άδεια οικοδομής ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη, σε σχέση με τη νέα καταμέτρηση στο τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει τη βεβαίωση του άρθρου 83, είναι ανεκτή υπό τις εξής προϋποθέσεις : αα) για οικόπεδα ή γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού το ποσοστό της απόκλισης ορίζεται σε ±5%, ββ) για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα ή γήπεδα το ποσοστό της απόκλισης ορίζεται σε ±10%. Εμβαδομετρήσεις οικοπέδων ή γηπέδων, που έχουν περιληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες και είναι εντός της απόκλισης του προηγούμενου εδαφίου, θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας, καθώς και η διόρθωση ή τροποποίηση των τίτλων κτήσης για την έκδοση άδειας.» Εάν επομένως η διαφοροποίηση του εμβαδού είναι έως ±5% δεν χρειάζεται να γίνει οποιαδήποτε ενέργεια. Διαφορετικά, εάν η διαφοροποίηση του εμβαδού είναι μεγαλύτερη του ±5% και απαιτηθεί στο μέλλον έκδοση άδειας θα πρέπει να γίνει νομιμοποίηση (ο νόμος αναφέρει αναθεώρηση αλλά πως μπορεί να γίνει αυτή σε περίπτωση άδειας που έχει λήξει δεν μας το διευκρινίζει) και τροποποίηση των τίτλων κτήσης.

Apantisi: Πριν προβείτε σε οποιαδήποτε ενέργεια καλό θα ήταν να απευθυνθείτε στην αρμόδια Υπηρεσία του ΥΠΠΟΑ όπου θα σας ενημερώσουν σχετικά καθότι αποτελεί μια απαραίτητη έγκριση. Σε ανάλογη προσωπική περίπτωση, όπου ζητήθηκε η έκδοση οικοδομικής άδειας σε ακίνητο εντός παραδοσιακού οικισμού < 5000 κατοίκων, η αρμόδια υπηρεσία νεωτέρων μνημείων αρνήθηκε την χορήγηση της σχετικής έγκρισης της αρχιτεκτονικής μελέτης, καθότι υπήρχαν τακτοποιημένα αυθαίρετα τμήματα με το ν.4178/2013 και για τα οποία υπήρχε θετική έγκριση της αρμόδιας επιτροπής του άρθρου 12 του ν.4178/2013. Τελικά καταλήξαμε σε ανταλλαγή εγγράφων με το Υπουργείο και την αναμονή γνωμοδότησης από το ΝΣΚ για το εάν η Υπηρεσία μπορεί να εγκρίνει αρχιτεκτονική μελέτη σε περίπτωση ύπαρξης αυθαίρετων κατασκευών σε κτίριο εντός παραδοσιακού οικισμού. Σχετικά με το ερώτημά σας, παρόλο που δεν διευκρινίζεται με σαφήνεια στο νόμο, η γνώμη μας είναι ότι είναι απαραίτητη η υποβολή αίτησης στην επιτροπή αυθαίρετων κατασκευών της παραγράφου 3 του άρθρου 116 από την στιγμή που γίνεται υπαγωγή στο ν.4495/2017 για την έκδοση της άδειας νομιμοποίησης. Σε κάθε περίπτωση η παραπάνω έγκριση δεν σημαίνει ότι παύουν να απαιτούνται και όλες οι λοιπές γνωμοδοτήσεις από τις άλλες αρμόδιες υπηρεσίες όπως το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (άρθρο 8 παρ. 1 ια).

Apantisi: Σαν υπέρβαση δόμησης. Ο μειωτικός συντελεστής 0,50 εφαρμόζεται μόνο εάν η επιφάνεια είναι κάτω από 50 τ.μ.

Apantisi: Για να υπάρχει οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί και η γ΄ φάση του ν.1337/1983. Κάτι το οποίο για τα εκτός σχεδίου δηλωθέντα ακίνητα μπορεί να γίνει μόνο όταν ενταχθούν σε σχέδιο. Ελέγξτε μήπως έχει ολοκληρωθεί μόνο η β΄ φάση και επομένως υπάρχει αναστολή από την κατεδάφιση. Εάν όντως υπάρχει απόφαση οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση και δεν έχει ανακληθεί θα θεωρήσετε ότι είναι σε ισχύ. 1) Εάν έχει ολοκληρωθεί μόνο η β΄ φάση στο πεδίο της οικοδομικής άδειας θα επιλεγεί το ΟΧΙ. Διαφορετικά εάν υπάρχει απόφαση οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση (γ΄ φάση) θα επιλεγεί το ΝΑΙ. 2) Σύμφωνα με την εγκύκλιο 4 (εδάφιο 33), ανεξαρτήτως εάν το οικόπεδο / γήπεδο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, συγκρίνονται τα πολεοδομικά μεγέθη του αθροίσματος των επιφανειών των αυθαιρέτων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης με τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα στη θέση του ακινήτου προκειμένου να υπολογιστούν οι συντελεστές τετραγωνιδίων και στη συνέχεια το ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Για τις περιπτώσεις γηπέδων που βρίσκονται εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, όπου δεν υπάρχουν ειδικότερες διατάξεις ελέγχου ή προστασίας της περιοχής που να θέτουν όρους δόμησης, εφαρμόζονται οι όροι δόμησης που ορίζονται στο άρθρο 1 «Γενικές διατάξεις» του Π.Δ/τος της 24/31.05.1985 (ΦΕΚ.270/Δ΄) είτε στα επόμενα άρθρα του ανάλογα με τη χρήση. Επομένως θα υπολογίσετε «τι χτίζει» το γήπεδό σας σύμφωνα με τους όρους δόμησης που ισχύουν για τις εκτός σχεδίου περιοχές, «ξεχνώντας» θέματα αρτιότητας. (Δείτε και Ε/Α 169, 1185, 1236)

Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει και σε προηγούμενες απαντήσεις μας, το δικαίωμα υψούν (αέρινη στήλη) είναι εμπράγματο δικαίωμα το οποίο περιγράφεται στη σύσταση και διανέμεται. Ο έχων το δικαίωμα υψούν, σε καμία περίπτωση δεν έχει το δικαίωμα επί της στέγης ή του δώματος. Έχει το δικαίωμα μετά από έκδοση οικοδομικής άδειας να χτίσει νομίμως. Σε καμία περίπτωση δεν σημαίνει ότι έχει αποκλειστική χρήση είτε του δώματος είτε του χώρου κάτω από στην στέγη. (Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 731 (ii), 748, 1064) Ο ν.4495/2017 στις παρ. 5, 6, 7 του άρθρου 98 αναφέρει ότι: «5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις : α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση - κατασκευή της οικοδομής ή β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99 : α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής, β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β της παραγράφου 5, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.» Εφόσον η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής είναι δυνατή η υπαγωγή χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Θα απαιτηθεί επιπλέον για την υπαγωγή υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη που θα αναφέρει ότι η οριζόντια ιδιοκτησία έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από το χρόνο ανέγερσης της όλης οικοδομής. Επειδή όμως, κατά τη γνώμη μας, δεν συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις της παρ. 5, ο ιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να προβεί μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του ν.4495/2017 χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του. Για το ζήτημα αυτό καλό είναι να συμβουλευτείτε και τον συμβολαιογράφο. Τέλος, η εφαρμογή του μειωτικού συντελεστή 0,30 της παρ. 6 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 γίνεται εφόσον η σοφίτα δεν αποτελεί ανεξάρτητο χώρο (όπως στην περίπτωσή σας όπου η πρόσβαση γίνεται από εσωτερική σκάλα από το διαμέρισμα του υποκείμενου ορόφου) και πληροί αποκλειστικά τον ορισμό της παρ. 81 του άρθρου 2 του ΝΟΚ (ανεξαρτήτως μεγέθους και μέσου ελεύθερου ύψους). ʼρα θα γίνει χρήση του μειωτικού συντελεστή 0,30 για την επιφάνεια που είναι προσβάσιμη (ανεξαρτήτως εάν υπερβαίνει το 50% του εμβαδού της κάτοψης του υποκείμενου διαμερίσματος) και ο υπόλοιπος μη προσβάσιμος χώρος θα υπολογιστεί με αναλυτικό λόγω της υπερύψωσης της στέγης.

Apantisi: Λογικά αναφέρεστε στην παρ. 2-α του άρθρου 19 του Ν.Ο.Κ. όπου αναφέρει ότι: «Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και μέσα στο ιδεατό στερεό επιτρέπονται : α) Σε νέα και υφιστάμενα κτίρια, χώροι κύριας χρήσης αποκλειστικής ή κοινόχρηστης, μέγιστης επιφάνειας 35 τμ. και μέγιστου ύψους 3,40 μ., με προϋπόθεση τη δημιουργία φυτεμένου δώματος που καλύπτει το 80% της συνολικής επιφάνειας του δώματος και με αναλογία ένα (1) τμ. χώρου ανά πέντε (5) τμ. φύτευσης.» Η παραπάνω κατασκευή αποτελεί προσθήκη καθ’ ύψος και επομένως έχουν εφαρμογή τα αναφερόμενα στην παρ. 3 του άρθρου 23 του Ν.Ο.Κ. Η δήλωση τακτοποίησης, εφόσον η υπέρβαση δόμησης είναι μεγαλύτερη του 200% και η παλαιότητα μετά το έτος 2000, εμπίπτει στην Κατηγορία 5. Αυτό συνεπάγεται ότι το κτίριο δεν θεωρείται νομίμως υφιστάμενο (σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 23 του Ν.Ο.Κ.) και δεν είναι δυνατή η οποιαδήποτε προσθήκη καθ’ ύψος. Επομένως δεν δύναται να κατασκευαστεί ο χώρος αυτός. Αντιθέτως, η κατασκευή φυτεμένου δώματος είναι δυνατή αφού εντάσσεται στις εργασίες Έγκρισης Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (Αριθ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/69701/4461 – ΦΕΚ-4520/Β/16-10-2018 – ʼρθρο 2 παρ. ιη) οι οποίες επιτρέπεται να εκτελούνται σε κτίρια ή τμήματα κτιρίων που έχουν υπαχθεί σε οποιονδήποτε νόμο τακτοποίησης (άρθρο 1 – παρ. 2β της παραπάνω απόφασης).

Apantisi: Σύμφωνα με το Παράρτημα Α του ν.4495/2017 : «Η αυθαίρετη κατασκευή είναι εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ανεξάρτητα αν έχει κυρωθεί η όχι η σχετική πράξη εφαρμογής». Συνεπώς θα επιλέξετε ΝΑΙ στο πεδίο «εντός σχεδίου-οικισμού» εφόσον έχει εγκριθεί η Πολεοδομική Μελέτη. Η Πράξη Εφαρμογής είναι η διοικητική ενέργεια ΅ε την οποία γίνεται η εφαρμογή της Πολεοδομικής Μελέτης και όλες οι ιδιοκτησίες καθίστανται άρτιες και οικοδομήσιμες. Με τη Πράξη Εφαρμογής καθορίζονται: i. τα τμήματα γης που αφαιρούνται από κάθε ιδιοκτησία για εισφορά γης ii. τα τμήματα που μετατρέπονται σε χρηματική εισφορά iii. η οφειλόμενη εισφορά σε χρήμα εκπεφρασμένη σε τ.΅. Λογικά λοιπόν και παρότι δεν έχει δοθεί συγκεκριμένη οδηγία από το ΥΠΕΚΑ, το μόνο που μπορεί να γίνει είναι να θεωρήσετε το οικόπεδο όπως υφίσταται (δεν μπορείτε να κάνετε και κάτι άλλο) και με βάση αυτή την θεώρηση να υπολογιστούν οι αντίστοιχοι συντελεστές υπέρβασης. Καλό θα ήταν να γίνει και σχετική επισήμανση στα σχόλια της δήλωσης. (Δείτε και Ε/Α 437)

Apantisi: Η διατύπωση της περίπτωσης (ζζ) της Κατηγορίας 3 του ν.4495/2017 είναι ακριβώς η ίδια με αυτή της περίπτωσης (η) της Κατηγορίας 3 του ν.4178/2013. ʼρα, θεωρούμε ότι έχει εφαρμογή η διευκρίνιση της Εγκυκλίου 3/01.10.13 όπου αναφέρει ότι «Ως δεξαμενές νερού θεωρούνται οι δεξαμενές συλλογής ομβρίων υδάτων και δεν περιλαμβάνονται οι πισίνες» (εδάφιο 30), καθώς και αυτή της Εγκυκλίου 4/03.12.13 όπου αναφέρει ότι «Στην έννοια των δεξαμενών νερού συμπεριλαμβάνονται και υπέργειες κλειστές δεξαμενές επεξεργασίας πόσιμου νερού» (εδάφιο 13). Επομένως, εάν η δεξαμενή νερού είναι υπόγεια μπορεί να ενταχθεί στην Κατηγορία 3. Εάν είναι υπέργεια θα ενταχθεί στην Κατηγορία 3 εφόσον χρησιμοποιείται για αποθήκευση ή επεξεργασία πόσιμου νερού. Διαφορετικά θεωρούμε ότι πρέπει να υπολογιστεί με αναλυτικό προϋπολογισμό.

Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει και σε προηγούμενες Ε/Α μας, η γνώμη μας είναι ότι έχει εφαρμογή η διατύπωση του εδαφίου 16 της εγκυκλίου 4 του ν.4178/2013: «Μετά την επιλογή της κατηγορίας, για τον υπολογισμό του προστίμου εφαρμόζονται οι συντελεστές που προκύπτουν από την σύγκριση των αυθαίρετων επιφανειών προς τις επιτρεπόμενες επιφάνειες από τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα στην περιοχή του ακινήτου. Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου.» Επομένως, για την εύρεση του ποσοστού υπερβάσεων για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου, θα συγκριθεί το άθροισμα της επιφάνειας των αυθαίρετων χώρων κύριας χρήσης που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης προς τα επιτρεπόμενα μεγέθη που ισχύουν σήμερα στην περιοχή. ʼρα, δεν θα συνυπολογιστεί το αυθαίρετο υπόγειο με βοηθητική χρήση εκτός νομίμου περιγράμματος. Το ποσοστό υπέρβασης που θα υπολογιστεί σύμφωνα με τα παραπάνω θα επιλεχθεί και στο Φ.Κ. που θα δηλωθεί το υπόγειο παρόλο που το εμβαδόν του δεν προσμετράται για την εύρεση των ποσοστών. (Δείτε Ε/Α 1618, 1705, 1892, 1922) Σχετικά με τον έλεγχο της Κατηγορίας 4 δείτε την Ε/Α 1735. Επειδή το υπόγειο είναι εκτός περιγράμματος κτιρίου θα πρέπει να προσμετρηθεί το εμβαδόν του για τον έλεγχο.

Apantisi: Αρχικά να ξεκαθαρίσουμε ότι ο αιτών θα πρέπει να πληρώσει όλο το ποσό του προστίμου και όχι μόνο το ποσοστό που του αναλογεί. Διατηρεί βέβαια τα εκ του νόμου αναγωγικά του δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκύριων. Μπορεί δηλαδή να στραφεί με αγωγή κατά των άλλων συγκύριων ώστε να απαιτήσει να πληρώσουν τα ποσά που τους αναλογούν σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες μπορούν να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, ύστερα από σχετική έγγραφη ή ηλεκτρονική δήλωσή τους. Έπειτα, ελέγξτε εάν η διάταξη της παρ. 4 του άρθρου 98 του ν.4495/2017, όπως έχει τροποποιηθεί με το ν.4546/2018, αφορά την περίπτωσή σας. Αναφέρεται σε συγκύριους εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας. Δηλαδή σε περίπτωση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί να υποβάλλει αίτηση και ένας εκ των συνιδιοκτητών ανεξαρτήτως του ποσοστού ιδιοκτησίας που κατέχει. Ομοίως και σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως. Σε αυτή την περίπτωση, στην καρτέλα «Ιδιοκτήτες/Αιτούντες» του ηλεκτρονικού συστήματος αναγράφονται όλοι οι συνιδιοκτήτες και στο πεδίο αιτών επιλέγεται ναι ή όχι ανάλογα με το αν το πρόσωπο συναινεί ή όχι στην υπαγωγή. Δείτε και Ε/Α 1686, 1694, 1727.

Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι έχει εφαρμογή η Ε/Α 18 του helpdesk για το ν.4178/2013: «18. Τι εφαρμόζεται στην περίπτωση αυθαιρέτων κατασκευών σε γήπεδο που τέμνεται από το όριο οικισμού και οικοδομείται ως εντός οικισμού, όταν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές και στο εντός οικισμού τμήμα του γηπέδου και στο εκτός οικισμού; Στην περίπτωση αυτή σημειώνεται ότι το γήπεδο βρίσκεται εντός σχεδίου/οικισμού και για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου οι αυθαιρεσίες ελέγχονται με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν εντός του οικισμού, ανεξάρτητα από τη θέση των αυθαιρέτων κατασκευών.»

Apantisi: 1) Εφόσον στην βεβαίωση της αρχικής ηλεκτροδότησης του διαμερίσματος από τη ΔΕΗ εμφαίνεται και το εμβαδόν του ανοιχτού Η/Χ που έχει μετατραπεί σε κατοικία, θεωρούμε ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως αποδεικτικό παλαιότητας. Διαφορετικά έχει εφαρμογή η διευκρίνιση της Εγκυκλίου 3/01.10.-13 – εδάφιο 26 και ως χρόνος λαμβάνεται η 01.01.2004. 2) Εφόσον στην βεβαίωση της αρχικής ηλεκτροδότησης του διαμερίσματος από τη ΔΕΗ εμφαίνεται και το εμβαδόν του εξώστη που έχει μετατραπεί σε κατοικία, θεωρούμε ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως αποδεικτικό παλαιότητας. 3) Εφόσον στην βεβαίωση της αρχικής ηλεκτροδότησης του υπερκείμενου διαμερίσματος από τη ΔΕΗ εμφαίνεται και το εμβαδόν του υπογείου που έχει μετατραπεί σε κατοικία, θεωρούμε ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως αποδεικτικό παλαιότητας. Διαφορετικά μπορεί να χρησιμοποιηθεί ο χρόνος θεώρησης της άδειας για την ηλεκτροδότηση του ακινήτου, σύμφωνα με την παρ. 1 περίπτωση γ του άρθρου 87 του ν.4495/2017, ως χρόνος εγκατάστασης της αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια. 4) Σε αυτή την περίπτωση δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί η βεβαίωση αρχικής ηλεκτροδότησης άλλου διαμερίσματος. Αλλά μπορεί να χρησιμοποιηθεί ο χρόνος θεώρησης της άδειας για την ηλεκτροδότηση του ακινήτου, σύμφωνα με την παρ. 1 περίπτωση γ του άρθρου 87 του ν.4495/2017, ως χρόνος εγκατάστασης της αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια. 5) Εφόσον στην βεβαίωση της αρχικής ηλεκτροδότησης του υποκείμενου διαμερίσματος από τη ΔΕΗ εμφαίνεται και το εμβαδόν του χώρου κάτω από τη στέγη που έχει μετατραπεί σε κατοικία, θεωρούμε ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως αποδεικτικό παλαιότητας. 6) Σε αυτή την περίπτωση δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί η βεβαίωση αρχικής ηλεκτροδότησης άλλου διαμερίσματος. Μόνο με αεροφωτογραφία ή δημόσιο έγγραφο αποδεικνύεται η μετατροπή του χώρου της στέγης σε κατοικία εφόσον αποτελεί ανεξάρτητο χώρο.

Apantisi: Η συγκεκριμένη διάταξη έχει αφαιρεθεί στο ν.4495/2017.

Apantisi: Η έννοια του νομίμου περιγράμματος κτιρίου προϋφιστάμενου του Β.Δ/τος / 9-8-1955 εισήχθη στην Πολεοδομική Νομοθεσία με την Εγκύκλιο 85195/55/2000 (Εγκ-55/2000). Η υπόψη εγκύκλιος παρείχε οδηγίες για την εφαρμογή του Ν.2831/2000 (Τροποποίηση των διατάξεων του Ν.1577/85 -Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός- και άλλες πολεοδομικές διατάξεις, ΦΕΚ-140/Α/13-6-00). Στο τροποποιημένο (μετά την εφαρμογή του Ν.2831/2000) άρθρο 23 του Ν.1577/85 και συγκεκριμένα στην παρ. 1.α αυτού, δινόταν ο ορισμός του κτιρίου ή τμήματος αυτού που θεωρείτο νομίμως υφιστάμενο: «α. Αν έχει ανεγερθεί με νόμιμη άδεια και σύμφωνα με τους όρους αυτή ή έχει εξαιρεθεί από την κατεδάφιση σύμφωνα με τις διατάξεις του ΑΝ- 410/68 ή αν έχει χορηγηθεί γι’ αυτό νόμιμη άδεια ή νόμιμη αναθεώρηση άδειας κατά τις διατάξεις είτε της παρ. 5 του Αρθ-16 του ν.1337/83, είτε της παρ.3 του Αρθ-22, ή αν έχει εξαιρεθεί από την κατεδάφιση με τις διατάξεις του Ν-1337/83, όπως εκάστοτε ισχύει ή αν έχει ανεγερθεί πριν από την ισχύ του ΒΔ/9-8-55. Στις δυο τελευταίες περιπτώσεις θεωρείται νομίμως υφιστάμενο μόνο το τμήμα του κτιρίου που δεν αντίκειται είτε στις ισχύουσες διατάξεις είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής του, αν αυτές είναι ευνοϊκότερες.» Σύμφωνα με την Εγκ-55/2000 «Στα νομίμως υφιστάμενα κτίρια, στα οποία εφαρμόζεται το "νόμιμο περίγραμμα", κατά την προσθήκη περιλαμβάνονται και αυτά που έχουν εξαιρεθεί με τις διατάξεις του Ν-1337/83 και αυτά που έχουν ανεγερθεί πριν από το ΓΟΚ/55 (χωρίς να απαιτείται σχετική οικοδομική άδεια), μόνο όμως για το τμήμα τους, που δεν αντίκειται στις κατά τον χρόνο κατασκευής τους ή τις σημερινές διατάξεις. Σε κάθε άλλη περίπτωση, όπως πχ στη χορήγηση βεβαιώσεων για άδεια λειτουργίας απαιτείται, ως δικαιολογητικό, απόφαση Προϊσταμένου, η οποία θα συνοδεύεται από τοπογραφικό και διάγραμμα κάλυψης με σχηματική τομή. Με τη διοικητική αυτή πράξη, που αντικαθιστά την πράξη έγκρισης οικοδομικών εργασιών πιστοποιείται το νόμιμο περίγραμμα.» Με την έναρξη ισχύος του ν.4178/2013 και συγκεκριμένα με την παρ. 14 του άρθρου 25 αυτού (αλλά και την διευκρινιστική Εγκύκλιο 3/2013) η αρμοδιότητα χορήγησης βεβαιώσεων χώρου κύριας χρήσης (πχ βεβαιώσεις για άδεια λειτουργίας) περιήλθε στους ιδιώτες μηχανικούς. Η ίδια διάταξη υπάρχει και στην παρ. 8 του άρθρου 107 του ν.4495/2017. Ως εκ τούτου, μετά και την εφαρμογή του Ν.4067/2012 – ΝΟΚ – και συγκεκριμένα την παρ. 1.δ. του άρθ. 23 αυτού (όπως ισχύει σήμερα), σύμφωνα με την οποία « Κτίριο ή τμήμα αυτού θεωρείται νομίμως υφιστάμενο αν προϋφίσταται του β.δ. της 9.8.1955 ή εξαιρέθηκε με τις διατάξεις του ν.1337/1983 ή εξαιρέθηκε οριστικά, σύμφωνα με διατάξεις ρύθμισης, τακτοποίησης ή αναστολής επιβολής κυρώσεων αυθαιρέτων.», τα ως άνω κτίρια θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα στο σύνολό τους. Σε περίπτωση έκδοσης άδεια δόμησης προσθήκης καθ’ ύψος, το νόμιμο περίγραμμα υφιστάμενων κτιρίων της παραπάνω περίπτωσης «πιστοποιείται» από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ. κατά τη φάση ελέγχου του Διαγράμματος Δόμησης. Για αυτό το λόγο δεν εκδίδονται πλέον αυτοτελείς διοικητικές πράξεις πιστοποίησης νομίμου περιγράμματος κτιρίου προϋφιστάμενου του Β.Δ/τος /9-8-1955 (Στην πράξη, όπως και αναφέρετε στο ερώτημά σας, ορισμένες Υ.ΔΟΜ. εκδίδουν και άλλες όχι). Επιπλέον, η διευκρινιστική Εγκύκλιο 4/2013 στο εδάφιο 1 αναφέρει ότι «Κτίριο που υφίσταται προ της 30.11.1955, ημερομηνία ισχύος του από 09.08.1955 βασιλικού διατάγματος είναι νομίμως υφιστάμενο κατά τα οριζόμενα στην παρ. 1.δ του άρθρου 23 του ν.4067/2012. Ο χρόνος ανέγερσής του συνήθως τεκμαίρεται από τον τρόπο κατασκευής του και δεν απαιτείται η υποβολή σχετικών αποδεικτικών στοιχείων, προκειμένου να υπαχθούν στο ν.4178/2013 μεταγενέστερες αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που δεν εμπίπτουν στις εξαιρέσεις της παρούσας παραγράφου». ʼρα: 1) Εφόσον η διώροφη κατοικία είναι αποδεδειγμένα προ του 55, τα 120 τ.μ. θεωρούνται ως νομίμως υφιστάμενα και δεν χρειάζεται να δηλωθούν στο ν.4495/2017 ως Κατηγορία 1. Σύμφωνα με το Παράρτημα Α, λόγω της ύπαρξης κτιρίου προ του 55, θα επιλεγεί το ΝΑΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας. Αυθαίρετα θεωρούνται μόνο τα 15 τ.μ. της επέκτασης της κουζίνας. ʼρα, για την εύρεση των ποσοστών υπέρβασης για τον υπολογισμό του προστίμου και για την εύρεση της κατηγορίας παράβασης, ο αριθμητής θα ισούται με 15. Όπως έχουμε προαναφέρει στην Ε/Α 1814, η γνώμη μας είναι ότι το άρθρο 2 της υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 – ΦΕΚ 1643/Β/11-05-2018 απόφασης για την εφαρμογή της παρ. η του άρθρου 99 του ν.4495/2017, αναφέρεται σε κτίρια με οικοδομική άδεια για τα οποία διατίθεται εγκεκριμένη στατική μελέτη η οποία έχει εφαρμοστεί ως προς τις διαστάσεις του φορέα του φέροντος οργανισμού για το νόμιμο τμήμα. Σε διαφορετική περίπτωση απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας. ʼρα ένα κτίριο προ του 55 χωρίς οικοδομική άδεια, παρόλο που θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο, δεν εμπίπτει στην παραπάνω εξαίρεση εφόσον έχουν συντελεστεί σε αυτό αυθαίρετες προσθήκες ή τροποποιήσεις ή αλλαγές χρήσεις μεταγενέστερες από την 1.1.1983. Εάν η αυθαίρετη επέκταση των 15 τ.μ. είναι στατικά ανεξάρτητη κατασκευή θα γίνει μελέτη στατική επάρκειας μόνο για αυτήν. Εάν υπάρχει στατική εξάρτηση θα πρέπει η μελέτη στατικής επάρκειας να εκπονηθεί με προσομοίωση του συνόλου της κατασκευής.

Apantisi: Σύμφωνα με την εγκύκλιο 4 και λόγω όμοιων διατάξεων με το ν.4178/13, η περίπτωση (ιδιδ) της Κατηγορίας 3 περιλαμβάνει αποκλειστικά και περιοριστικά «Αλλαγή θέσης του προβλεπόμενου με οικοδομική άδεια κτηρίου σε άλλη θέση εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις ή αλλαγή θέση του προβλεπόμενου με οικοδομική άδεια κτηρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους». Σε περίπτωση που δεν τηρούνται τα παραπάνω αναφερόμενα δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις υπαγωγής του αυθαιρέτου στην Κατηγορία 3. Συμφωνούμε με την άποψη της ΥΔΟΜ, διότι στην περίπτωσή σας, λόγω της προσθήκης του αυθαίρετου Η/Χ, το κτίριο δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια. Εάν υπάρχει υπόλοιπο κάλυψης ελέγξτε την δυνατότητα έκδοσης άδειας νομιμοποίησης. Δείτε σχετικά και Ε/Α 1762, 1817, 1845, 1903 (8), 1960

Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι για την παραπάνω επιλογή, θα πρέπει να προσμετρηθεί το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών, είτε κύριας χρήσης είτε βοηθητικής, όπου ο υπολογισμός του ειδικού προστίμου γίνεται δηλώνοντας στο Φ.Κ. επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα. Π.χ. η επιφάνεια ενός αυθαίρετου ημιυπαίθριου χώρου ή ενός στεγάστρου δεν θα ληφθεί υπόψη καθότι υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό. ʼρα για το παράδειγμα του ερωτήματός σας θα επιλεγεί «Υπέρβαση δόμησης 100-200 τ.μ.»

Apantisi: Η προτελευταία παράγραφος της Ε/Α 1970, στην οποία εκφράζουμε την γνώμη μας περί απαίτησης για τροποποίηση της σύστασης, βασίστηκε: Στην Εγκύκλιο-35/17-07-2012 του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών. Συγκεκριμένα στο τέλος (3η σελίδα – περίπτωση Δ) αναφέρεται το τι πρέπει να αναγραφεί κατά την τροποποίηση της σύστασης: «Δ) Στο δικαίωμα υψούν μελλοντικού ορόφου, το οποίο είχε χιλιοστά και η ανέγερσή του έγινε αυθαίρετα: Το δικαίωμα υψούν του Β’ μελλοντικού ορόφου, στο οποίο αναγέρθηκε αυθαίρετο κτίσμα 100 τ.μ. σύμφωνα με την ολοκληρωμένη υπαγωγή ……….., με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο …%» Στην Απόφαση-264/2010 του Αρείου Πάγου και το άρθρο (Ο κοινόκτητος και κοινόχρηστος χαρακτήρας της  ταράτσας – δώματος και το δικαίωμα υψούν (δικαίωμα επεκτάσεως καθ’ ύψος της οικοδόμησης) όπου μεταξύ άλλων αναφέρεται: «Συνεπώς, ο ανοιχτός χώρος της ταράτσας-δώματος δε μπορεί να αποτελέσει ανεξάρτητη, αυτοτελή, διηρημένη οριζόντια ιδιοκτησία, ακόμη και αν το επιθυμούν οι συνιδιοκτήτες. Οι νόμιμες επιλογές που έχουν είναι αφενός η συμφωνία των οροφοκτητών περί παραχώρησης της αποκλειστικής χρήσης της ταράτσας-δώματος σε κάποιον από τους συνιδιοκτήτες (συμφωνία που έχει χαρακτήρα δουλείας, βλ. και ΕφΘεσ 1668/2003, ΜΠρΘεσ 32966/2001, ΑΠ 127/2001), με την οποία όμως δεν αποκτάται ούτε κυριότητα ούτε δικαίωμα ανέγερσης στην ταράτσα, και αφετέρου να υπάρξει πρόβλεψη για μελλοντικό όροφο επί της κοινόχρηστης καταρχήν ταράτσας (δικαίωμα υψούν – δικαίωμα επεκτάσεως καθ’ ύψος της οικοδομής). Στην τελευταία επιλογή σύμφωνα με το άρθρο 8 παρ. 1 του ν. 3741/29, επί οικοδομής που έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, το δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής με την προσθήκη νέου ορόφου επί του δώματος («ταράτσας») ανήκει, κατ’ αρχήν, από κοινού σε όλους τους συνιδιοκτήτες του εδάφους, εκτός αν με κοινή συμφωνία (μεταγεγραμμένη συστατική της οροφοκτησίας συμβολαιογραφική πράξη) παραχωρηθεί σε ένα μόνον από αυτούς. Το δικαίωμα αυτό της καθ’ ύψος επέκτασης της οικοδομής δεν είναι δικαίωμα κυριότητας αλλά δικαίωμα εξουσίας όλων των συνιδιοκτητών, το οποίο πηγάζει από το δικαίωμα συγκυριότητας αυτών επί του οικοπέδου και της υφισταμένης επ’ αυτού οικοδομής και επομένως, εωσότου κατασκευαστεί ο νέος όροφος, ανήκει κατά κυριότητα και χρήση σε όλους από κοινού τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων. Μετά την ανέγερση του, ο νέος όροφος περιέρχεται, κατ’ αποκλειστική κυριότητα, στον δικαιούχο της επεκτάσεως και με το ανάλογο ποσοστό αναγκαίας συγκυριότητας επί του εδάφους και των λοιπών κοινών μερών της οικοδομής. Η άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως προϋποθέτει την τήρηση των σχετικών διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας.» Σε κάθε περίπτωση το παραπάνω είναι πρωτίστως νομικό ζήτημα. Και εφόσον υπάρχει διαφορετική άποψη από τον συμβολαιογράφο (που είναι ο καθόλα αρμόδιος) μπορείτε να ενεργήσετε σύμφωνα με την καθοδήγησή του.

Apantisi: Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075), για να θεωρηθεί ένας χώρος ως σοφίτα θα πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις του ορισμού της παρ. 81 του άρθρου 2 του ν.4067/12 (Ν.Ο.Κ.), ανεξαρτήτως επιφάνειας και ύψους. Λόγω της αυθαίρετης κατασκευής της περιμετρικής τοιχοποιίας, λαμβάνοντας υπόψη και τους ορισμούς των παρ. 80 και 91 του άρθρου 2 του ΝΟΚ., θεωρούμε ότι δεν πληρείται ο ορισμός της σοφίτας και επομένως δεν δύναται να έχει εφαρμογή ο μειωτικός συντελεστής. ʼρα η επιφάνεια θα εισαχθεί στο κελί «τ.μ. Κύριων Χώρων» του ΦΚ. Σχετικά με το ύψος διακρίνουμε τις παρακάτω περιπτώσεις (με βάση και το γεγονός ότι πριν την ανύψωση τα ύψη ήταν τα μέγιστα επιτρεπόμενα): Για την επιφάνεια της σοφίτας όπου το ύψος της δεν ξεπερνά το άθροισμα (μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής + μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος στέγης) ο υπολογισμός του προστίμου λόγω της υπέρβασης ύψους της οικοδομικής άδειας θα γίνει σύμφωνα με την παράγραφο 5 του άρθρου 100 (δηλαδή με αναλυτικό προϋπολογισμό) με βάση το τελευταίο εδάφιο της παρ. 10 του άρθρου 100. Για την επιφάνεια της σοφίτας όπου το ύψος της ξεπερνά το άθροισμα (μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής + μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος στέγης) ο υπολογισμός του προστίμου θα γίνει με χρέωση ΥΥ στο αντίστοιχο ΦΚ. Η υπέρβαση ύψους με βάση τα όσα αναφέρετε στο ερώτημά σας είναι 2.50-1.50=1.00 μέτρο. ʼρα η εύρεση του ποσοστού υπέρβασης θα προκύψει από την πράξη 1.00 / (μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής + μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος στέγης στην περιοχή).

Apantisi: Υποθέτουμε ότι αναφέρεστε στο εδάφιο γγ της παρ. στ του άρθρου 99, το οποίο αναφέρει ότι: «αν έχει απολεσθεί ο φάκελος της οικοδομικής άδειας, εφόσον η απώλεια βεβαιώνεται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης και, προκειμένου να διερευνηθεί η νομιμότητα του υφισταμένου κτιρίου, είναι δυνατή η υποβολή στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης φακέλου αποτύπωσης κτιρίου, που έχει ανεγερθεί με βάση οικοδομική άδεια πριν από τις 28.7.2011 η οποία έχει απολεσθεί. Για να γίνει αποδεκτός ο φάκελος από την οικεία Υπηρεσία Δόμησης, πρέπει να περιλαμβάνει τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης, σύμφωνα με τις προδιαγραφές του από 8.9.1983 προεδρικού διατάγματος, κατόψεις αποτύπωσης όλων των ορόφων, τομή, φωτογραφίες όλων των όψεων, υπεύθυνη δήλωση μηχανικού ότι στο διάγραμμα κάλυψης οι υπολογισμοί και ο έλεγχος του υφισταμένου κτιρίου έχει γίνει σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας για την οποία υποβάλλεται ο φάκελος αποτύπωσης, καθώς και κρατήσεις και εισφορές σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις. Θεωρείται ως κάτοψη, για την εφαρμογή της παρούσας, το σχέδιο κάτοψης το οποίο προσαρτήθηκε στην πράξη σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών στις περιπτώσεις αυτοτελών οριζόντιων ή καθέτων ιδιοκτησιών, των οποίων η οικοδομική άδεια εκδόθηκε πριν από την έναρξη ισχύος του από 8.9.1983 προεδρικού διατάγματος. Αν η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με τα σχέδια της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών, είναι δυνατή η υποβολή της κάτοψης που επισυνάπτεται στη σύσταση και δεν απαιτείται να προβεί ο μηχανικός στη σύνταξη νέου σχεδίου κάτοψης. Τα σχέδια κατατίθενται εις διπλούν και θεωρούνται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης. Η μία σειρά σχεδίων χορηγείται στον ενδιαφερόμενο και ο φάκελος συμπληρώνει την απολεσθείσα οικοδομική άδεια στο αρχείο της Υπηρεσίας Δόμησης» ʼρα, το τοπογραφικό διάγραμμα θα πρέπει να απεικονίζει τα όρια του ακινήτου πριν τη ρυμοτόμηση, τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας καθώς και την τωρινή κατάσταση, διότι ο υπολογισμός του προστίμου των αυθαίρετων κατασκευών γίνεται με βάση τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν σήμερα στην περιοχή του ακινήτου.

Apantisi: Από την στιγμή που δεν υπάρχουν συγκεκριμένες οδηγίες από το Υπουργείο, δεν μπορούμε να διαφωνήσουμε με την προσέγγισή σας, ειδικά από την στιγμή που είναι «δυσμενέστερη» ως προς τον υπολογισμό του προστίμου σε σύγκριση με αυτή που εκφράσαμε εμείς. Με την θεσπισθείσα ρύθμιση του άρθρου 89 παρ. 2α του ν.4495/2017, ο νομοθέτης παρέχει δυνατότητα, στον ιδιοκτήτη ρυμοτομούμενου ακινήτου που έχει αυθαίρετες κατασκευές να υπάγει αυτό στις ρυθμίσεις του ως άνω νόμου για κάθε συνέπεια (όπως π.χ. αναστολή κυρώσεων) που προβλέπεται ρητά στον νόμο, ορίζοντας βεβαίως ρητά ότι τυχόν υπαγωγή ρυμοτομούμενου τμήματος αυθαιρέτου στις ως άνω ρυθμίσεις δεν επηρεάζει το κύρος και τη διαδικασία απαλλοτριώσεως και τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται. Η άποψή μας (στις Ε/Α 437 και 1972) για την θεώρηση του οικοπέδου όπως υφίσταται και τον υπολογισμό των αντίστοιχων συντελεστών υπέρβασης, στηρίζεται στα παρακάτω: Η πράξη εφαρμογής προσδιορίζει τα τμήματα που ρυμοτομούνται για κοινόχρηστους χώρους ή καταλαμβάνονται από κοινωφελείς χώρους και μπορεί, για να γίνει δυνατή η διάθεση της εισφοράς γης για τους σκοπούς του νόμου, να επιφέρει σημαντικές διαρρυθμίσεις στα τμήματα που προέρχονται από εισφορά γης, καθώς και σε κάθε ιδιοκτησία γενικά, όπως μετακινήσεις, τακτοποιήσεις, προσκυρώσεις, ανταλλαγές καθώς και αλλαγές της μορφής των ιδιοκτησιών. Η πράξη εφαρμογής, μέχρι την κύρωσή της, καθώς και τα συνημμένα κτηματολογικά διαγράμματα και ο πίνακας στερούνται εκτελεστότητας και προσβάλλονται απαραδέκτως με αίτηση ακύρωσης. Μετά την κύρωσή και με τη μεταγραφή της επέρχονται όλες οι αναφερόμενες σε αυτήν μεταβολές στις ιδιοκτησίες, εκτός από εκείνες για τις οποίες οφείλεται αποζημίωση και για τη συντέλεση των οποίων πρέπει να ολοκληρωθούν οι κατά τις κείμενες διατάξεις διαδικασίες. Σύμφωνα με το εδάφιο 33 της Εγκυκλίου 4/03.12.13 (όμοιες διατάξεις με άρθρο 100 παρ. 2 του ν.4495/2017): «α) Κατά τη διατύπωση της παραγράφου αυτής για τον υπολογισμό των σχετικών συντελεστών τετραγωνιδίων (τα μεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται ΅ε τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου). Σκοπός της διάταξης είναι, ανεξαρτήτως εάν το οικόπεδο/γήπεδο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, να συγκρίνονται τα πολεοδομικά μεγέθη του αθροίσματος των επιφανειών των αυθαιρέτων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης ΅ε τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα στη θέση του ακινήτου προκειμένου να υπολογιστούν οι συντελεστές τετραγωνιδίων και στη συνέχεια το ενιαίο ειδικό πρόστιμο.» Σύμφωνα με το Παράρτημα Α του ν.4495/2017: «Η αυθαίρετη κατασκευή είναι εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ανεξάρτητα αν έχει κυρωθεί η όχι η σχετική πράξη εφαρμογής». Τέλος, θεωρούμε ότι δεν θα πρέπει να συγχέουμε το τι προβλέπουν οι κείμενες διατάξεις για την δυνατότητα έκδοσης άδειας δόμησης σε αντίστοιχες περιπτώσεις, με την διαδικασία τακτοποίησης.

Apantisi: Δείτε Ε/Α 1972 και 1985.

Apantisi: Δείτε Ε/Α 1972 και 1985.

Apantisi: Σε αυτή την περίπτωση η αυτοτελής ιδιοκτησία είναι πολεοδομικά νομίμως υφιστάμενη αλλά συμβολαιογραφικά – νομικά εγείρεται θέμα τροποποίησης της σύστασης ώστε να μπορέσει να γίνει οποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη. Αυτό είναι που θα πρέπει να σας απασχολεί σε πρώτη φάση και για το οποίο θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν συμβολαιογράφο.

Apantisi: Το θέμα του ύψους ενός χώρου δεν διαφοροποιεί τον τρόπο υπολογισμού του προστίμου. Ο κανόνας είναι ότι ανεξάρτητα εάν το ύψος του χώρου είναι μικρότερο από το οριζόμενο από τις ισχύουσες διατάξεις, το πρόστιμο υπολογίζεται με επιφάνεια, διότι τα ύψη που ορίζουν κάθε φορά οι Οικοδομικοί Κανονισμοί αφορούν σε νόμιμα κτήρια και μόνον. Εξαίρεση αποτελούν συγκεκριμένες περιπτώσεις της Κατηγορίας 3. ʼρα, το πρόστιμο για αυθαίρετο υπόγειο χώρο που χρησιμοποιείται ως αποθήκη και έχει κατασκευαστεί με εσωτερικό ύψος 1,90 μ. και για χώρο κάτω από ισόγειο εξώστη εσωτερικού ύψους 1,50 μ., θα υπολογιστεί με βάση το γενικό κανόνα δηλαδή με επιφάνεια. Όσο αφορά το τελευταίο ερώτημά σας, από την διατύπωση προκύπτει ότι ισόγεια αποθήκη που δεν πληροί τις προϋποθέσεις του ύψους ή της επιφάνειας της Κατηγορίας 3, εφαρμόζεται αναλυτικός προϋπολογισμός. Παρόμοια διατύπωση υπήρχε και στο ν.4178/2013 και «διορθώθηκε» μέσω της εγκυκλίου 3 όπου αναφέρει ότι «Οι παραβάσεις των εδαφίων θ (αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα) και ιγ (αποθήκη), που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία (3), δεν θεωρούνται ως αυθαίρετες μικρές παραβάσεις, ώστε να υπαχθούν στη Κατηγορία αυτή.» Υπάρχει πλέον και η αναφορά της Εγκυκλίου 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) για την Κατηγορία 3 ότι «Οι παραβάσεις που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία, δεν συνιστούν αυθαίρετες μικρές παραβάσεις και στο φύλλο καταγραφής επιλέγεται κατά περίπτωση οποιαδήποτε άλλη κατηγορία πλην της 3» καθώς και η διευκρίνιση ότι η περίπτωση ιβιβ αφορά αποκλειστικά και μόνο ισόγειες, αυτοτελείς αποθήκες και όχι άλλους βοηθητικούς χώρους που εξυπηρετούν το κτίριο (π.χ. λεβητοστάσια, κλειστές θέσεις στάθμευσης κ.α.). Επομένως, το πρόστιμο για ισόγεια αποθήκη που δεν πληροί τις προϋποθέσεις της περίπτωσης ιβιβ της Κατηγορίας 3 θα πρέπει να υπολογιστεί με βάση τις γενικές διατάξεις υπολογισμού του προστίμου και όχι με αναλυτικό προϋπολογισμό.

Apantisi: Ισχύει το ίδιο ότι και για το συντελεστή δόμησης. Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών (δηλαδή και του συντελεστή υπέρβασης κάλυψης) συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου.

Apantisi: Στη νέα Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) δεν υπάρχει κάποια αναφορά για το θέμα που θίγετε στο ερώτημά σας. Ως εκ τούτου δεν έχουμε να διαφοροποιήσουμε κάτι στις απαντήσεις μας. Η άποψη μας έχει διατυπωθεί αρκετές φορές. Ο υπόγειος χώρος που αναφέρετε στο ερώτημά σας θεωρούμε ότι αποτελεί αυτοτελή χώρο αφού μπορεί από μόνος του να λειτουργεί. Η είσοδος σε αυτόν γίνεται προφανώς από κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο (το ίδιο βέβαια θα ίσχυε και εάν υπήρχε ξεχωριστή είσοδος από τον ακάλυπτο χώρο). Επομένως θα λάβει μειωτικό συντελεστή 0,50 αφού δεν υπάρχει λειτουργική σύνδεση με τον υπερκείμενο όροφο. Η επικοινωνία με κοινόχρηστη σκάλα με τους επάνω ορόφους δεν θεωρούμε ότι αποτελεί λειτουργική σύνδεση. Ο μειωτικός συντελεστής 0,30 θα εφαρμοζόταν εάν ο υπόγειος χώρος επικοινωνούσε με εσωτερική σκάλα με διαμέρισμα του ισογείου για την περίπτωσή σας ώστε να υφίσταται λειτουργική σύνδεση. Ένα πατάρι είτε μια σοφίτα που δεν αποτελούν ανεξάρτητο χώρο, προφανώς και θα συνδέονται λειτουργικά το μεν πατάρι με την ιδιοκτησία που βρίσκεται στον ίδιο όροφο, η δε σοφίτα με τον υποκείμενο όροφο. Εάν κρίνεται ότι η ερμηνεία μας είναι λανθασμένη μπορείτε να ενεργήσετε όπως περιγράφετε στο ερώτημά σας.

Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι η συγκεκριμένη κατασκευή αποτελεί στέγαστρο (παρ. 79 – άρθρο 2 του ΝΟΚ). «Στέγαστρο είναι η μη προσβάσιμη σταθερή κατασκευή, σε πρόβολο ή επί υποστυλωμάτων, που κατασκευάζεται με συμπαγή σταθερά ή κινητά στοιχεία στην οροφή του, αποκλειομένων οποιωνδήποτε άλλων κατακόρυφων στοιχείων πλήρωσης.» Σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 το πρόστιμο θα υπολογισθεί με αναλυτικό.

Apantisi: Δείτε την παραπάνω Ε/Α.

Apantisi: Συμφωνούμε με τα λεγόμενά σας. Δείτε σχετικά και την Ε/Α 1786. Επιπλέον, το τελευταίο εδάφιο της παρ. 3 του άρθρου 83 αναφέρει ότι: «Από τα ανωτέρω δικαιολογητικά εξαιρούνται αυτά που αφορούν στο στατικό έλεγχο των παραβάσεων, τα οποία υποβάλλονται στην προθεσμία του άρθρου 99» Τέλος, υπάρχει πλέον και η αναφορά στην Εγκύκλιο2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) για την παρ. 3 του άρθρου 83 όπου αναφέρει ότι: «Επί των αναφερομένων στην παρ.3 σημειώνεται ότι στα συμβόλαια δικαιοπραξιών ή εγγραπτέων πράξεων γίνεται ειδική μνεία : α) για την υποχρέωση εξόφλησης του υπολοίπου ενιαίου ειδικού προστίμου από τον νέο ιδιοκτήτη, β) ελέγχου πίνακα των γειώσεων και λοιπών ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων (περίπτωση θ του άρθρου 99), γ) για την υποχρέωση περαίωσης της υπαγωγής και δ) με δήλωση για την απαίτηση ελέγχου στατικής επάρκειας από το νέο ιδιοκτήτη καθώς και για την υποχρέωση ανάρτησης της σχετικής μελέτης στο πληροφοριακό σύστημα εντός της προβλεπόμενου στις σχετικές διατάξεις προθεσμίας (περίπτωση η του άρθρου 99).»

Apantisi: Με βάση την Εγκύκλιο 4/03-12-2013, αυθαίρετες κατασκευές των οποίων το πρόστιμο υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό, κατατάσσονται σύμφωνα με τα παρακάτω: Κατηγορία 1 προ 1975, Κατηγορία 2 προ 1983, Κατηγορία 4 σε οικόπεδο / γήπεδο με οικοδομική άδεια, Κατηγορία 5 σε οικόπεδο / γήπεδο χωρίς οικοδομική άδεια. Επειδή και η Κατηγορία 4 δίνει οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση, θα συντάξετε έναν αναλυτικό προϋπολογισμό για το σύνολο των παραβάσεων (δηλαδή 5 λοιπές παραβάσεις). Εάν είχατε περίπτωση οικοπέδου / γηπέδου χωρίς οικοδομική άδεια, όπου θα έπρεπε να επιλεγεί η Κατηγορία 5 (λόγω παλαιότητας μετά το 1983), τότε θα μπορούσατε να τις χωρίσετε χρονικά ώστε αυτές που η παλαιότητά τους είναι προ του 1983 να δηλωθούν ως Κατηγορία 2 (σε άλλο ΦΚ) ώστε να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση.

Apantisi: Η παρ. 5 του άρθρου 100 αναφέρει ότι: «Αν στο Παράρτημα Β δεν περιλαμβάνεται τιμή μονάδος της αυθαίρετης κατασκευής, λαμβάνεται η τιμή μονάδος τιμολογίων αγοράς.» Εάν δεν είναι δυνατόν να ανευρεθεί τιμολόγιο για τις παραπάνω εργασίες, θεωρούμε ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί και οικονομική προσφορά.

Apantisi: Η συγκεκριμένη διαφοροποίηση, που περιγράφετε στο ερώτημά σας, εμπίπτει στην παρ. 14 του άρθρου 100. Αποτελεί δηλαδή διαφορετική διαρρύθμιση και όχι διαφορετική διαμερισμάτωση. Σύμφωνα και με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075): «Στην παρ.14 διευκρινίζεται ότι η διαφορετική διαρρύθμιση διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, δεν θεωρείται αυθαιρεσία, υπάρχει ωστόσο υποχρέωση ενημέρωσης του φακέλου της άδειας κατά τη σύνταξη της ταυτότητας κτιρίου.»

Apantisi: Η Εγκύκλιος 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) αναφέρει για την περίπτωση γ της παρ. 1 του άρθρου 87 ότι: «Στην περίπτωση υπέρβασης δόμησης με μετατροπή χώρων βοηθητικής χρήσης σε χώρους κύριας χρήσης, σε κτίρια με οικοδομική άδεια για τα οποία η μετατροπή δεν αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, λαμβάνεται ως χρόνος εγκατάστασης της κύριας χρήσης ο χρόνος θεώρησης της άδειας για την ηλεκτροδότηση του ακινήτου, ανεξάρτητα τυχόν λειτουργικής σύνδεσής του με υπερκείμενους ορόφους, άλλως η 1.1.2004. Για τις περιπτώσεις ηλεκτροδότησης πριν από τη θεσμοθέτηση της θεώρησης της οικοδομικής άδειας από την Υ.ΔΟΜ, αντί του χρόνου θεώρησης της αδείας, λαμβάνεται η ημερομηνία υποβολής αίτησης ηλεκτροδότησης στον αρμόδιο φορέα.» ʼρα, θεωρούμε ότι δύναται να χρησιμοποιηθεί ως αποδεικτικό στοιχείο για την αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια στο ήμισυ του εμβαδού του υπογείου η βεβαίωση αρχικής ηλεκτροδότησή του ακινήτου (ανεξαρτήτως εάν αναγράφει ή όχι εμβαδόν).

Apantisi: Οι παρ. 5, 6 και 7 του άρθρου 98 του ν.4495/2017 όπως τροποποιήθηκαν και ισχύουν σήμερα αναφέρουν: «5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις: α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση - κατασκευή της οικοδομής ή β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99 : α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής, β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β της παραγράφου 5, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.» Εφόσον η αυθαίρετη επέκταση (κατάληψη φωταγωγού) υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής είναι δυνατή η υπαγωγή χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Θα απαιτηθεί επιπλέον για την υπαγωγή υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη που θα αναφέρει ότι η οριζόντια ιδιοκτησία έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από το χρόνο ανέγερσης της όλης οικοδομής. Εάν η κατάληψη του φωταγωγού έχει γίνει και σε όλους τους ορόφους της οικοδομής, τότε συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις της παρ. 5 και ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προβεί μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του ν.4495/2017 χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του. Θα απαιτηθεί επιπλέον και βεβαίωση μηχανικού ότι η κατάληψη του φωταγωγού πραγματοποιήθηκε σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.

Apantisi: Δείτε την παραπάνω Ε/Α. Εφόσον η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής είναι δυνατή η υπαγωγή χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών (δηλαδή χωρίς την αναφερόμενη στην παρ. 9 του άρθρου 98 συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών). Θα απαιτηθεί για την υπαγωγή μόνο υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη που θα αναφέρει ότι η οριζόντια ιδιοκτησία έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από το χρόνο ανέγερσης της όλης οικοδομής. Επειδή όμως, δεν συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις της παρ. 5, ο ιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να προβεί μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του ν.4495/2017 χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του. Κατά τη γνώμη μας απαιτείται τροποποίηση της σύστασης κάτι το οποίο προϋποθέτει την σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών. Για το ζήτημα αυτό καλό είναι να συμβουλευτείτε και έναν συμβολαιογράφο. ʼρα, η υπαγωγή είναι δυνατή χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών αλλά όχι η ενσωμάτωση του υπαγόμενου στις διατάξεις του ν.4495/2017 χώρου στην οριζόντια ιδιοκτησία συμβολαιογραφικά.