Apantisi: Πολλές άδειες εμφανίζουν παρόμοια θέματα. ʼδειες που έχουν βγει σε μη άρτια οικόπεδα, σε μεγαλύτερα από την πραγματικότητα οικόπεδα, σε οικόπεδα που κατατμήθηκαν παράνομα και στη συνέχεια βγήκε άδεια, άδειες που προέβλεπαν κατεδάφιση υφιστάμενων κτιρίων που δεν έγινε ποτέ κτλ. Νομικά υπάρχει η γενική αρχή του τεκμηρίου νομιμότητας που χαρακτηρίζει διοικητικές πράξεις , οι οποίες έστω και αν είναι εμφανώς παράνομες, εικάζονται νόμιμες και παράγουν όλες τις έννομες συνέπειες τους μέχρι να ακυρωθούν ή να ανακληθούν. Αυτό είναι κάτι που θα πρέπει κατά τη γνώμη μας να διευκρινισθεί και γραπτώς από το Υπουργείο. Δηλαδή από την στιγμή που η άδεια δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Επομένως, ότι καλύπτεται από αυτή θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο και δεν τακτοποιείται. Γεννάτε βέβαια το ερώτημα του τι θα γίνει σε περίπτωση μελλοντικής ανάκλησης της άδειας, όταν δεν θα είναι σε εφαρμογή κάποιος νόμος τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών. Επίσης, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 39 του ν.4495/2017, εμβαδομετρήσεις οικοπέδων ή γηπέδων που έχουν περιληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες και είναι εντός της αποδεκτής απόκλισης, θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η αναθεώρησης της οικοδομική άδειας, καθώς και η διόρθωση ή τροποποίηση των τίτλων κτήσης για την έκδοση άδειας. Ο νόμος βέβαια δεν διευκρινίζει το τι ισχύει στην περίπτωση όπου λόγω της παραπάνω απόκλισης – διαφοροποίησης παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Στην περίπτωσή σας το οικόπεδο δεν είναι πλέον άρτιο και επομένως δεν δύναται να εκδοθεί άδεια δόμησης. Επίσης τμήμα του κτιρίου που καλύπτεται από την οικοδομική άδεια βρίσκεται εντός προκηπίου και πλάγιων αποστάσεων σύμφωνα με το νέο τοπογραφικό διάγραμμα. Το άρθρο 110 του ν.4495/2017 θα μπορούσε να «ενεργοποιηθεί» με προστρέχον τον ιδιοκτήτη προκειμένου η ΥΔΟΜ να αποφανθεί επί της νομιμότητας της άδειας και, σε περίπτωση που διαπιστωθούν πλημμέλειες, να εκδώσει είτε Απόφαση ανάκλησης της άδειας, είτε Απόφαση μη ανάκλησης αυτής εάν παρήλθε ο εύλογος χρόνος και δεν συντρέχουν λόγοι δημοσίου συμφέροντος ή περίπτωση δόλιας ενέργειας. Υπάρχουν κατά την γνώμη μας οι παρακάτω επιλογές: Θεωρείτε οτιδήποτε καλύπτεται από τα εγκεκριμένα σχέδια (από την οικοδομική άδεια) ως νομίμως υφιστάμενο και τακτοποιείτε οτιδήποτε είναι καθ’ υπέρβαση αυτής. Θεωρείτε οτιδήποτε καλύπτεται από τα εγκεκριμένα σχέδια (από την οικοδομική άδεια) και βρίσκεται εκτός πρασιάς και πλάγιων αποστάσεων ως νομίμως υφιστάμενο και τακτοποιείτε οτιδήποτε είναι καθ’ υπέρβαση αυτής ή παραβιάζει την πρασιά ή τις πλάγιες αποστάσεις. Η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να γίνει και δήλωση του συνόλου του ακινήτου ακόμα και άμα καλύπτεται από άδεια (για την οποία υπάρχουν στοιχεία ότι εκδόθηκε κακώς), μετά από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και με υπογραφή των σχετικών δηλώσεων περί συναίνεσής του. Προφανώς και για να προβεί κάποιος σε μία τέτοια ενέργεια θα υπάρχουν λόγοι που θα έχουν σταθμιστεί (πιθανή ανάκληση οικοδομικής άδειας στο μέλλον). Σε περίπτωση που κινηθεί η διαδικασία ανάκλησης της άδειας από την ΥΔΟΜ και τελικά αυτή πραγματοποιηθεί, τότε θα γίνει υπαγωγή με βάση την παρ. 2 του άρθρου 110 κατά την γνώμη μας. Σε αυτή την περίπτωση θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια και προφανώς θα θεωρηθεί το σύνολο του ακινήτου ως αυθαίρετο. Σε κάθε περίπτωση ο έλεγχος και η υπαγωγή στις διατάξεις του ν.4495/17 (υπολογισμός συντελεστών υπέρβασης) θα γίνει με βάση τη νέα κατάσταση που προέκυψε από το πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα. Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια εφόσον το οικόπεδο με βάση την πραγματική του κατάσταση δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Apantisi: Ας ξεκινήσουμε με την απάντηση στο ερώτημα εάν θα επιλεγεί στο πεδίο της οικοδομικής άδειας ΝΑΙ ή ΟΧΙ. Το Παράρτημα Α αναφέρει ότι επιλέγεται το ΟΧΙ όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο και από την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι το ακίνητο δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια. Σε αντίστοιχη προηγούμενη Ε/Α 1827, είχαμε εκφράσει την συντηρητική προσέγγιση ότι από την στιγμή που σήμερα το γήπεδο / οικόπεδο είναι μη άρτιο, βάση του Παραρτήματος Α θα επιλεγεί το ΟΧΙ. Η συγκεκριμένη επιλογή ίσως είναι αυστηρή καθότι κατά την χρονολογία έκδοσης της οικοδομικής άδειας το γήπεδο / οικόπεδο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με το ΒΔ/7-8-67 (ΦΕΚ-101/Α/14-8-67) και κατέστη δε μη άρτιο λόγω κατάργησης του (ΦΕΚ- 1032/Δ/11-9-96). Επομένως δεν υπήρχε υποβολή ανακριβούς αποτύπωσης της κατάστασης κατά την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Για την περίπτωσή σας, επειδή υπήρχε υποβολή ανακριβούς αποτύπωσης της κατάστασης κατά την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας (το γήπεδο είχε εμβαδόν 1500 τ.μ. και επομένως δεν ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με τους τότε ισχύοντες όρους δόμησης), θεωρούμε ότι θα πρέπει να επιλεγεί το ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας. Η επιλογή του ΟΧΙ οδηγεί στην επιλογή της Κατηγορίας 5 (σύμφωνα πλέον και με την νέα Εγκύκλιο 2/31-05-2019), η οποία συνεπάγεται την αναστολή επιβολής κυρώσεων για τριάντα (30) έτη. Η οριστική εξαίρεση των κατασκευών αυτών δύναται να γίνει με τη διαδικασία που προβλέπεται στην παρ. ββ και γγ της περ. ε του Αρθ. 96 του ν.4495/2017. Σχετικά με τα ερωτήματά σας: 1) Λόγω της μετατόπισης του κτιρίου θα πρέπει να γίνει σύγκριση μεταξύ εγκεκριμένης κάλυψης και θέσης (εγκεκριμένου περιγράμματος) του κτιρίου με την πραγματική κατάσταση και ότι βρίσκεται εκτός εγκεκριμένης κάλυψης (δεν καλύπτεται από την άδεια) πρέπει να χρεωθεί με ΥΔ, ΥΚ και οποιοδήποτε άλλον συντελεστή απαιτείται. Δυστυχώς λόγω του ότι το κτίριο δεν είναι ίδιο με αυτό που προβλέπεται στην άδεια δεν μπορεί να έχει εφαρμογή η περ. ιδιδ της Κατηγορίας 3. Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 780, 1135, 1745, 1762, 1845, 1846 Επισημαίνουμε ότι ο συντελεστής ύψους εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που το ύψος της αυθαίρετης κατασκευής υπερβαίνει το επιτρεπόμενο από τους όρους δόμησης ύψος που ισχύει σήμερα στη θέση του ακινήτου, ανεξάρτητα αν το οικόπεδο / γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ή όχι. Στις περιπτώσεις που δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους, οι υπερβάσεις ύψους υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Επίσης, αυθαίρετοι ημιυπαίθριοι χώροι, στέγαστρα, κιόσκια, αυθαίρετοι ανοιχτοί υπόστυλοι χώροι (π.χ. υπόστυλη στάθμη) υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Ομοίως θα υπολογιστεί και τυχόν αυθαίρετη επέκταση της σκεπαστής βεράντας. 2) Τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου. Σκοπός της διάταξης αυτής είναι, ανεξαρτήτως εάν το οικόπεδο / γήπεδο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, να συγκρίνονται τα πολεοδομικά μεγέθη του αθροίσματος των επιφανειών των αυθαίρετων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης με του όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα στη θέση του ακινήτου προκειμένου να υπολογιστούν οι συντελεστές τετραγωνιδίων και στη συνέχεια το ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Για τα εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου γήπεδα, όπου δεν υπάρχουν ειδικότερες διατάξεις ελέγχου ή προστασίας της περιοχής που να θέτουν όρους δόμησης, εφαρμόζονται οι όροι δόμησης που ορίζονται στο άρθρο 1 «Γενικές διατάξεις» του π.δ/τος της 24/31.5.1985 (Δ’ 270), είτε στα επόμενα άρθρα του ανάλογα με τη χρήση.

Apantisi: Ναι τις καλύπτει. Δεν απαιτείται να συνταχθεί και αναλυτικός προϋπολογισμός στην συγκεκριμένη περίπτωση.

Apantisi: Όπως έχουμε επαναλάβει αρκετές φορές σε προηγούμενες απαντήσεις μας, ο γενικός κανόνας είναι ότι άδεια που δεν έχει ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Μια διοικητική πράξη που ΔΕΝ έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί καλύπτεται από το τεκμήριο της νομιμότητας που έχει ως συνέπεια την παραγωγή όλων των έννομων αποτελεσμάτων που ορίζονται από την εν λόγω πράξη μέχρι την παύση της. Συνεπώς μια άδεια αν δεν ακυρωθεί ή ανακληθεί, καλύπτει την νομιμότητα του κτίσματος. Επιπλέον, σύμφωνα με την παρ. 1α του άρθρου 81 του ν.4495/2017: «α) Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε.» Γεννάται βέβαια και το ερώτημα του τι θα γίνει σε περίπτωση μελλοντικής ανάκλησης της άδειας, όταν δεν θα είναι σε εφαρμογή κάποιος νόμος τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών. Το άρθρο 110 του ν.4495/2017 θα μπορούσε να «ενεργοποιηθεί» με προστρέχον τον ιδιοκτήτη προκειμένου η ΥΔΟΜ να αποφανθεί επί της νομιμότητας της άδειας και να εκδώσει είτε Απόφαση ανάκλησης της είτε Απόφαση μη ανάκλησης αυτής εάν παρήλθε ο εύλογος χρόνος και δεν συντρέχουν λόγοι δημοσίου συμφέροντος. Η πιθανολογούμενη ανάκληση θα εμπίπτει στην παρ. 2 του άρθρου 110 κατά την γνώμη μας. Σχετικά με την ανάκληση αδειών δείτε και τις Ε/Α 386 (ii), 508, 532, 554, 589, 605, 702 (i), 735, 1112, 1308, 1759. Έχοντας ως δεδομένο ότι έχει επέλθει κατάτμηση, υπάρχουν οι παρακάτω επιλογές: Θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο ότι καλύπτεται από την άδεια, από την στιγμή που δεν έχει ανακληθεί, και προς τακτοποίηση ότι είναι καθ’ υπέρβαση αυτής. Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια λόγω κατάτμησης. Η συγκεκριμένη επιλογή συνεπάγεται την αδυναμία έκδοσης οικοδομικής άδειας στο μέλλον λόγω αλλαγής του αγροτεμαχίου (παρ. 2 άρθρο 39 του ν.4495/2017). Η γνώμη μας είναι ότι μπορεί να γίνει και δήλωση του συνόλου του ακινήτου ακόμα και άμα καλύπτεται από την οικοδομική άδεια (από την στιγμή που έχει γίνει κατάτμηση και πλέον το νέο αγροτεμάχιο δεν μπορεί να «φέρει» το κτίριο – λόγω παραβίασης πλάγιων αποστάσεων και της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης), μετά από συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και με υπογραφή των σχετικών δηλώσεων περί συναίνεσής του. Προφανώς και για να προβεί κάποιος σε μία τέτοια ενέργεια θα υπάρχουν λόγοι που θα έχουν σταθμιστεί (πιθανή ανάκληση οικοδομικής άδειας στο μέλλον). Σύμφωνα με το Παράρτημα Α θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια λόγω κατάτμησης. Σε περίπτωση που κινηθεί η διαδικασία ανάκλησης της άδειας από την ΥΔΟΜ και τελικά αυτή πραγματοποιηθεί, τότε θα γίνει υπαγωγή με βάση την παρ. 2 του άρθρου 110 κατά την γνώμη μας. Σε αυτή την περίπτωση θα θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια και προφανώς θα θεωρηθεί το σύνολο του ακινήτου ως αυθαίρετο.

Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι το εδάφιο του Παραρτήματος Α που αναφέρει ότι «Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια» αναφέρεται και στις τρεις υποπεριπτώσεις (τρεις τελείες) της περίπτωσης γ. Σχετικά με το τελευταίο ερώτημά σας, έχουμε εκφράσει την άποψη μας για αντίστοιχες περιπτώσεις σε αρκετές προηγούμενες Ε/Α. Δείτε σχετικά και την προηγούμενη Ε/Α καθώς και τις Ε/Α 1822, 1884, 1900 και 1963. Ο γενικός κανόνας είναι ότι άδεια που δεν έχει ανακληθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα. Μια διοικητική πράξη που ΔΕΝ έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί καλύπτεται από το τεκμήριο της νομιμότητας που έχει ως συνέπεια την παραγωγή όλων των έννομων αποτελεσμάτων που ορίζονται από την εν λόγω πράξη μέχρι την παύση της. Συνεπώς μία άδεια αν δεν ακυρωθεί ή ανακληθεί, καλύπτει την νομιμότητα του κτίσματος. Επιπλέον, σύμφωνα με την παρ. 1 α του άρθρου 81 του ν.4495/2017: «α) Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε.»

Apantisi: Τα όσα αναφέρετε στο ερώτημά σας αποτελούν διαφορετική διαρρύθμιση (παρ. 14 του άρθρου 100) και όχι διαφορετική διαμερισμάτωση (παρ. 8 του άρθρου 100). Η διαφορετική διαρρύθμιση αφορά σε αλλαγές εντός της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Επίσης, υπάρχει και η αντίστοιχη Ε/Α 23 του helpdesk για το ν.4178/2013 όπου αναφέρει ότι «σύμφωνα με την παρ. 9 του άρθρου 23 του ν.4178/13 σε κάθε περίπτωση η διαφορετική διαρρύθμιση αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή ανεξάρτητα αν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων και δεν έχει υποχρέωση υπαγωγής στο νόμο.» Τέλος, σύμφωνα και με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075): «Στην παρ. 14 διευκρινίζεται ότι η διαφορετική διαρρύθμιση διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, δεν θεωρείται αυθαιρεσία, υπάρχει ωστόσο υποχρέωση ενημέρωσης του φακέλου της άδειας κατά τη σύνταξη της ταυτότητας κτιρίου.»

Apantisi: Ναι, απαιτείται να γίνει τακτοποίηση. Σύμφωνα και με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) για την παρ. 8 του άρθρου 100 «Η διαμερισμάτωση ορόφου κατά την παρ. 8 εφαρμόζεται υποχρεωτικά όταν υπάρχει διαφοροποίηση του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.» Έτσι, θα προκύψει και το νέο σχέδιο κάτοψης όπου θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε μελλοντική συμβολαιογραφική ή διοικητική πράξη. Σε περίπτωση που η επιφάνεια του πλατύσκαλου έχει προσμετρηθεί στο Συντελεστή Δόμησης (ελέγξτε το διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας) τότε αρκεί μόνο η δήλωση της διαμερισμάτωσης. Διαφορετικά, θα πρέπει να δηλωθεί και η επιφάνεια που δεν έχει προσμετρηθεί στο Συντελεστή Δόμησης ως ΥΔ κύριων χώρων. Το ότι η σύσταση ανταποκρίνεται στην πραγματική - τωρινή κατάσταση σας απαλλάσσει από την ανάγκη λήψης συναινέσεων για την υπαγωγή καθώς και την τροποποίησής της.

Apantisi: Εάν η εσωτερική σκάλα βρίσκεται εντός αυτοτελούς ιδιοκτησίας (π.χ. εσωτερική σκάλα μεζονέτας που οδηγεί από το ισόγειο στον Α όροφο), τότε: Εάν η επιφάνειά της έχει προσμετρήθει στο Συντελεστή Δόμησης (ελέγξτε το διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας), τότε αρκεί μόνο ο υπολογισμός του προστίμου με αναλυτικό. Διαφορετικά, θα πρέπει να δηλωθεί και η επιφάνεια που δεν έχει προσμετρηθεί στο Συντελεστή Δόμησης ως ΥΔ κύριων χώρων. Εάν πρόκειται για περίπτωση κοινόχρηστης σκάλας, όπου ο χώρος κάτω από αυτήν διαμορφώθηκε σε αποθήκη και ενσωματώθηκε στο διαμέρισμα, τότε: Σε περίπτωση που η επιφάνεια αυτή έχει προσμετρηθεί στο Συντελεστή Δόμησης (ελέγξτε το διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας), τότε αρκεί μόνο η δήλωση της διαμερισμάτωσης. Διαφορετικά θα πρέπει να δηλωθεί και η επιφάνεια που δεν έχει προσμετρηθεί στο Συντελεστή Δόμησης ως ΥΔ κύριων χώρων. Επισημαίνουμε, ότι όταν η διαμερισμάτωση αφορά και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98 του ν.4495/2017.

Apantisi: Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α. Εάν η περίπτωση αφορά εξωτερική σκάλα στον ακάλυπτο χώρο, που δεν έχει μετρήσει σε κάλυψη και δόμηση, τότε το πρόστιμο θα υπολογιστεί με τον γενικό κανόνα (δλδ ΥΔ, ΥΚ και οποιοδήποτε άλλον συντελεστή απαιτείται). Εκτός, εάν μπορεί να υπαχθεί στην περίπτωση ιβιβ της Κατηγορίας 3. Εάν, έχει μετρήσει σε κάλυψη και δόμηση, τότε το πρόστιμο θα υπολογισθεί με αναλυτικό προϋπολογισμό.

Apantisi: Επειδή μιλάμε για περίπτωση τακτοποίησης και όχι νομιμοποίησης, οι υπόλοιπες αποθήκες, που διατηρούν την χρήση τους με βάση την οικοδομική άδεια, δεν θα επιβαρυνθούν με συντελεστή υπέρβασης δόμησης.

Apantisi: Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075), προϋπόθεση για τη μη απαίτηση υποβολής Μελέτης Στατικής Επάρκειας είναι η ικανοποίηση μίας μόνο εκ των αναφερομένων περιπτώσεων της παρ. η του άρθρου 99 και του άρθρου 2 της ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507/2-4-2018 Υπουργικής Απόφασης. Η περίπτωσή σας (αυθαίρετα προστεγάσματα) δεν ικανοποιεί καμία εκ των αναφερομένων περιπτώσεων της παρ. η του άρθρου 99 και του άρθρου 2 της Υπουργικής Απόφασης. Επομένως, απαιτείται η υποβολή Μελέτης Στατικής Επάρκειας αφού και η παλαιότητά τους είναι μετά την 31/12/1982. Η μόνη περίπτωση απαλλαγής από την υποβολή Μελέτης Στατικής Επάρκειας είναι εάν επρόκειτο για κτίριο το οποίο σύμφωνα με τον Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό (ΕΑΚ) ανήκει στην Κατηγορία Σπουδαιότητας Σ1 δηλαδή «Κτίρια μικρής σπουδαιότητας ως προς την ασφάλεια του κοινού, όπως αγροτικά οικήματα και αγροτικές αποθήκες, υπόστεγα, στάβλοι, βουστάσια, χοιροστάσια, ορνιθοτροφεία, κλπ».

Apantisi: Για τις αυθαίρετες κατασκευές που υπάγονται στις Κατηγορίες 1, 2 και 3 δεν απαιτείται ούτε έλεγχος για υποβολή Μελέτης Στατικής Επάρκειας αλλά ούτε και υποβολή Τεχνικής Έκθεσης Στατικού Ελέγχου. Για τις κατασκευές που εμπίπτουν στην κατ. 13 (λοιπές παραβάσεις – παρ. 5 του άρθρου 100) και η παλαιότητά τους είναι μετά την 31/12/1982 (δηλαδή εμπίπτουν είτε στην Κατηγορία 4 είτε στην Κατηγορία 5), απαιτείται να γίνει έλεγχος για απαίτηση υποβολής Μελέτης Στατικής Επάρκειας. Εάν δεν απαιτείται, τότε θα πρέπει να υποβληθεί Τεχνική Έκθεση Στατικού Ελέγχου.

Apantisi: Σύμφωνα με το ν.4495/2017 για την υπαγωγή στην Κατηγορία 3 υποβάλλεται αίτηση και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, τεχνική έκθεση μηχανικού, καθώς και φωτογραφίες, όπως προβλέπεται από τις διατάξεις του. Σύμφωνα με το τελευταίο εδάφιο της παρ. 5 (αναλυτικός προϋπολογισμός – λοιπές παραβάσεις) του άρθρου 100 του ν.4495/2017 «Ειδικά σε αυτές τις περιπτώσεις, που δηλώνονται παραβάσεις αποκλειστικά αυτής της κατηγορίας, δεν υποβάλλονται τα δικαιολογητικά γγγ, δδδ, εεε της παραγράφου στ του άρθρου 99.» Για την περίπτωσή σας, όπου σε ένα ΦΚ θα δηλωθούν οι παραβάσεις που εμπίπτουν στην Κατηγορία 3 και σε άλλο ΦΚ θα δηλωθούν οι λοιπές παραβάσεις - κατ. 13 είτε ως Κατηγορία 4 είτε ως Κατηγορία 5, το σύστημα του ΤΕΕ θα απαιτήσει για την πληρότητα να αναρτηθούν τοπογραφικό, κατόψεις, τομές, διάγραμμα κάλυψης και μελέτη στατικής επάρκειας ή τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου. Λαμβάνοντας υπόψη τα προαναφερόμενα, κατόψεις, διάγραμμα κάλυψης και τομές δεν απαιτούνται (μόνο όμως για την συγκεκριμένη περίπτωση που περιγράφετε στο ερώτημά σας, όπου δεν δηλώνετε κάποια υπέρβαση δόμησης). Αντί αυτών, θα αναρτηθεί για τον έλεγχο πληρότητας δήλωση του μηχανικού όπου θα περιγράφει το λόγο μη απαίτησής τους. Σε κάθε περίπτωση από την στιγμή που υπάρχει λοιπή παράβαση παλαιότητας μετά την 31/12/1982, δηλαδή Κατηγορίας 4 ή 5, απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας ή τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου (δείτε και την παραπάνω Ε/Α).

Apantisi: Το ερώτημα στην Ε/Α 1983 αναφέρει ότι σε μονοκατοικία βάσει αδείας προβλέπεται στέγη 1.50 μ. ύψος, εδραζόμενη σε ανεστραμμένη δοκό ύψους 0.45 μ. Στην πράξη δημιουργήθηκε πρόσβαση αποκλειστικά μέσω του υποκείμενου ορόφου και ταυτόχρονη υπερύψωση της στέγης, περιμετρικά, με κατασκευή τοιχοποιίας 0.55 μ. Επομένως η στέγη πλέον δεν εδράζεται απευθείας επάνω στην ανεστραμμένη δοκό αλλά επί της τοιχοποιίας ύψους 0.55 μ. Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) «για να θεωρηθεί ένας χώρος ως σοφίτα θα πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις του ορισμού της παρ. 81 του άρθρου 2 του ν.4067/12 (ΝΟΚ), ανεξαρτήτως επιφάνειας και ύψους.» Σύμφωνα με την παρ. 81 του άρθρου 2 του ν.4067/12 (ΝΟΚ) «Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία.» Σύμφωνα με τις Τεχνικές Οδηγίες του ΝΟΚ για την παρ. 81 του άρθρου 2 «Ο χώρος της σοφίτας μπορεί να είναι ανοιχτός ή κλειστός. Έχει μέσο ελεύθερο ύψος κάτω από την επιφάνεια της στέγης μικρότερο του 2,20 μ. και συνολικό εμβαδόν έως και το μισό του χώρου της υποκείμενης κάτοψης. Δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία, δηλαδή δεν προσεγγίζεται από εξωτερική κλίμακα. Αποτελεί λειτουργικό παράρτημα της υποκείμενης επιφάνειας και σε περίπτωση διαφορετικών ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, κάθε σοφίτα τοποθετείται μέσα στα όρια της υποκείμενης ανεξάρτητης ιδιοκτησίας και δεν εκτείνεται στην όμορη. Δεν υποκαθιστά τη λειτουργία των χώρων κύριας ή βοηθητικής χρήσης που είναι απαραίτητοι για τη λειτουργία της αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας του κτιρίου στην οποία ανήκει. Επιτρέπονται ανοίγματα στη στέγη που ακολουθούν τη στερεομετρία της, όσο και ανοίγματα στους τυχόν τοίχους που συμμετέχουν σε αυτήν, για τον φωτισμό και αερισμό του χώρου.» Σύμφωνα με την παρ. 80 του άρθρου 2 του ν.4067/12 (ΝΟΚ) «Στέγη είναι η κατασκευή κάλυψης του κτιρίου, η οποία περιλαμβάνει τη φέρουσα κατασκευή και την επικάλυψή της και μπορεί να αποτελείται από επιφάνειες διαφόρων μορφών, κλίσεων και υλικών.» Σύμφωνα με την παρ. 91 του άρθρου 2 του ν.4067/12 (ΝΟΚ) «Ύψος στέγης είναι η μεγαλύτερη κάθετη απόσταση από το σημείο έδρασής της έως το ανώτατο σημείο της και αν δεν ορίζεται διαφορετικά, δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 2,00 μ. από το ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής.» Σύμφωνα με τις Τεχνικές Οδηγίες του ΝΟΚ για την παρ. 91 του άρθρου 2 «Η στέγη μπορεί να έχει συνολικό ύψος από το σημείο έδρασής της έως και δύο μέτρα πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά από ειδικά Π.Δ. Όταν το ύψος του κτιρίου είναι μικρότερο του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής τότε το ύψος της στέγης μπορεί να είναι μεγαλύτερο των δύο μέτρων με την προϋπόθεση ότι το συνολικό ύψος κτιρίου και στέγης δεν υπερβαίνει το μέγιστο ύψος της περιοχής προσαυξημένο κατά δύο μέτρα. Τα ανωτέρω ισχύουν με την επιφύλαξη ειδικών όρων και περιορισμών που επιβάλλουν ειδικοί όροι δόμησης της εκάστοτε περιοχής. Όταν το κτίριο κατασκευάζεται με μονόριχτη στέγη, ως ύψος κτιρίου θεωρείται η κατακόρυφη απόσταση από το σημείο τομής της όψης του κτιρίου με το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος έως το ανώτατο σημείο της στέγης στη θέση αυτή μείον 2,00 μ., εκτός αν ορίζεται διαφορετικό μέγιστο ύψος στέγης από τους όρους δόμησης της περιοχής, οπότε και αφαιρείται το οριζόμενο ύψος. Τα ανωτέρω δεν ισχύουν στην περίπτωση που το μέγιστο ύψος του κτιρίου δίδεται από τους όρους δόμησης της περιοχής συμπεριλαμβανομένης και της στέγης.» Λόγω της κατασκευής της περιμετρικής τοιχοποιίας (ύψους 0.55 μ) επί της οποίας εδράζεται η στέγη πλέον, θεωρούμε ότι ο χώρος δεν πληροί τον ορισμό της παρ. 81 του άρθρου 2 καθώς δεν βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου (δείτε και τα παραπάνω σχήματα από τις Τεχνικές Οδηγίες του ΝΟΚ). Αντίθετα, εάν δεν υπήρχε η περιμετρική τοιχοποιία και η στέγη εδραζόταν άμεσα επί της ανεστραμμένης δοκού, θεωρούμε ότι θα πληρούνταν ο ορισμός του ΝΟΚ και θα είχε εφαρμογή ο μειωτικός συντελεστής.

Apantisi: Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) για την περ. στ του άρθρου 89 του ν.4495/2017 «για να είναι δυνατή η υπαγωγή θα πρέπει να προκύπτει ότι η έκταση δεν είναι δασική, είτε από κυρωμένο δασικό χάρτη, είτε από τελεσίδικη πράξη χαρακτηρισμού.» Για να αποφύγετε τυχόν μελλοντικά προβλήματα και να εξαλείψετε τυχόν αμφιβολίες, αρμόδια υπηρεσία για να αποφανθεί για τον χαρακτηρισμό της έκτασης είναι το Δασαρχείο. Η γνώμη μας είναι να υποβάλλεται αίτηση έκδοσης πράξης χαρακτηρισμού από την στιγμή που δεν υπάρχει αναρτημένος δασικός χάρτης.

Apantisi: Η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 αναφέρει: «αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση, εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις, ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και με την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση των οριζομένων στην παράγραφο 10 του άρθρου 42 η ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας με τις μελέτες του υφισταμένου κτιρίου, προκειμένου να εκδοθεί η ταυτότητα κτιρίου». Με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) διευκρινίστηκε ότι: «Η έννοια της παραβίασης των πολεοδομικών διατάξεων αφορά αποκλειστικά τη θέση του κτιρίου (Δ, πλάγιες αποστάσεις, προκήπιο, στάθμη εδάφους). Στην περίπτωση που με την αλλαγή της θέσης παραβιάζονται τα ανωτέρω, εφαρμόζονται επιπρόσθετα της μετακίνησης, τυχόν λοιπές κατηγορίες παραβάσεων (π.χ. υπέρβαση δόμησης, συντελεστής πλάγιας απόστασης, κ.λ.π) ανεξαρτήτως εάν υπάρχει επικάλυψη - κοινός τόπος του νομίμου περιγράμματος του κτιρίου με το περίγραμμα αυτού στη νέα θέση. Ο έλεγχος της μεταβολής της τελικής στάθμης του εδάφους γίνεται με την επιφύλαξη του εδαφίου θθ της ίδιας κατηγορίας. Διευκρινίζεται ότι αν το κτίριο έχει μετακινηθεί σε άλλη θέση νόμιμη επιβάλλεται μόνο πρόστιμο μετακίνησης 250 € (είτε έχει κοινό τόπο είτε όχι). Αν μετακινηθεί με τμήμα του σε μη νόμιμη θέση επιβάλλονται για τη μετακίνηση το ανωτέρω πρόστιμο μετακίνησης και επιπλέον τα πρόστιμα του τμήματός του που βρίσκεται στη μη νόμιμη θέση (αναλόγως της παράβασης). Το αν υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικ. ʼδεια και της πραγματοποιηθείσας εξετάζεται για την επιλογή του συντελεστή 1 του Παραρτήματος Α δηλαδή αν έχει άδεια ή όχι.» Όπως έχουμε αναφέρει στην Ε/Α 1903 (8), η γνώμη μας είναι, αν και δεν είναι ξεκάθαρο, ότι η αλλαγή των εξωτερικών διαστάσεων του κτιρίου έως 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του 5% (περίπτωση ιειε της Κατηγορίας 3), η αλλαγή χρήσης του υπογείου και το κλείσιμο Η/Χ, είναι υπερβάσεις που δεν επηρεάζουν την υπαγωγή στην περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3. Είναι ο ορισμός που θα δώσει ο καθένας μας στον όρο «προβλεπόμενο κτίριο». Στην περίπτωσή σας, θεωρούμε ότι λόγω της υπέρβασης δόμησης στο υπόγειο, το κτίριο δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια και επομένως δεν δύναται να υπαχθεί στην περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3. Λόγω της μετατόπισης του κτιρίου θα πρέπει να γίνει σύγκριση μεταξύ εγκεκριμένης κάλυψης και θέσης (εγκεκριμένου περιγράμματος) του κτιρίου με την πραγματική κατάσταση και ότι βρίσκεται εκτός εγκεκριμένης κάλυψης (δεν καλύπτεται από την άδεια) θα πρέπει χρεωθεί με ΥΔ και ΥΚ. Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 1762, 1845, 1903 (8), 1960, 1980, 2002 Δείτε Ε/Α 1917 (Β)

Apantisi: Όχι. Η γνώμη μας είναι ότι δεν απαιτείται για αυτή την περίπτωση να γίνει υπολογισμός με αναλυτικό προϋπολογισμό για τους εξώστες που λόγω μετακίνησης του κτιρίου βρίσκονται σε άλλη θέση από αυτή που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια. (Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α)

Apantisi: Για την συγκεκριμένη περίπτωση της Ε/Α 2002 θεωρούμε πως δεν είναι εφικτή η επιλογή του ΝΑΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας καθότι υποβλήθηκε σκόπιμα ανακριβή αποτύπωση της τότε υφιστάμενης κατάστασης. Το αγροτεμάχιο ήταν 1500 τ.μ. και στο τοπογραφικό της οικοδομικής άδειας είχε αποτυπωθεί με εμβαδόν 2041,75 τ.μ. Η επιλογή του ΝΑΙ θεωρούμε ότι θα ήταν εφικτή μόνο εάν το αγροτεμάχιο είχε αποτυπωθεί σωστά κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας (δηλαδή δεν υπήρχε υποβολή ανακριβούς αποτύπωσης της κατάστασης κατά την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας) και ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με το ΒΔ/7-8-67 (ΦΕΚ-101/Α/14-8-67).

Apantisi: Η παρ. 2 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 αναφέρει ότι: «Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και, σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου, με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών, που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ή ιδιοκτησίας κάθε συγκύριου». Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση ακινήτων εντός των ορίων οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους όπου για τον υπολογισμό των συντελεστών τετραγωνιδίων τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης συγκρίνονται με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ίσχυαν στις 28-7-2011, δηλαδή προ της ισχύος του από 4-11-2011 Δ/τος «Όροι και περιορισμοί δόμησης εντός των ορίων των οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους (ΦΕΚ 289 ΑΑΠ)». Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) για την παρ. 2 του άρθρου 100 «Επί της παραγράφου 2 διευκρινίζεται ότι για τον υπολογισμό των σχετικών συντελεστών τετραγωνιδίων τα μεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου. Σε περίπτωση που υπάρχει οικοδομική άδεια είναι δυνατή η σύγκριση με τα μεγέθη της άδειας.» Για το τελευταίο εδάφιο της διευκρίνισης της εγκυκλίου «Σε περίπτωση που υπάρχει οικοδομική άδεια είναι δυνατή η σύγκριση με τα μεγέθη της άδειας» εκφράζουμε τις επιφυλάξεις μας, καθώς κάτι τέτοιο δεν αναφέρεται στο σώμα του κειμένου του νόμου. Παρουσιάζεται για ακόμη μια φορά το φαινόμενο η Εγκύκλιος να διευρύνει τον νόμο ενώ ο βασικός σκοπός της είναι η παροχή διευκρινίσεων και οδηγιών. Η γνώμη μας είναι ότι ο έλεγχος θα πρέπει να γίνει με ότι ισχύει σήμερα. Εάν π.χ. υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή που απέχει από το όριο 1.00 μέτρο ενώ πρέπει να είναι σε απόσταση 2.90 μέτρα σύμφωνα με το ΝΟΚ (ισχύον κανονισμός), ο υπολογισμός του ποσοστού υπέρβασης πλάγιας απόστασης θα προκύψει από την πράξη (2.90–1.00)/2.90 = 65.52%. (Δείτε Ε/Α 480, 599, 926, 997) Τέλος, οι οικοδομικές άδειες εκδίδονται και οφείλουν να υλοποιούνται με ακρίβεια οι εγκεκριμένες μελέτες τους. Επισημαίνουμε ότι ο εντοπισμός των αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης δεν γίνεται με βάση τα εγκεκριμένα μεγέθη των οικοδομικών αδειών, αλλά με τις εγκεκριμένες μελέτες τους. Τα μεγέθη των αυθαιρεσιών, που διαπιστώνονται μετά τον έλεγχο της νομιμότητας των υφισταμένων κτισμάτων, συγκρίνονται με τα επιτρεπόμενα μεγέθη από τους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δόμησης στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως αν υπολείπονται ή εάν τα υπερβαίνουν.

Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι θα πρέπει να ληφθεί ως εγκεκριμένο ύψος αυτό που αναγράφεται στο Διάγραμμα Κάλυψης.

Apantisi: Για την εύρεση του Συντελεστή Υπέρβασης Κάλυψης για τον υπολογισμό του ειδικού προστίμου, αθροίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου και οι οποίοι βρίσκονται εκτός του περιγράμματος του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου (δλδ θα επιβαρυνθούν με ΥΚ). Το παραπάνω άθροισμα διαιρείται με την μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη που ισχύει σήμερα για το ακίνητο. (Δείτε και Ε/Α 2019). Για την εύρεση του Συντελεστή Υπέρβασης Κάλυψης για τον έλεγχο της Κατηγορίας 4, αθροίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου και οι οποίοι βρίσκονται εκτός του περιγράμματος του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου (δλδ θα επιβαρυνθούν με ΥΚ), καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013. Το παραπάνω άθροισμα διαιρείται με την μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη που ισχύει σήμερα για το ακίνητο ή αυτή που ίσχυε κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας (ότι είναι ευμενέστερο).

Apantisi: Ναι. Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α.

Apantisi: Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075), για να θεωρηθεί ένας χώρος ως πατάρι (εσωτερικός εξώστης) θα πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις του ορισμού της παρ. 28 του άρθρου 2 του ν.4067/12 (ΝΟΚ), ανεξαρτήτως επιφάνειας και ύψους. Όπως έχει διευκρινιστεί με την Εγκύκλιο 3/01-10-2013 «ως προς την κύρια χρήση χώρου για την υπαγωγή αυθαίρετης κατασκευής λαμβάνεται υπόψη η εγκατεστημένη προ 28.07.2011 κύρια χρήση, ανεξαρτήτως αν το ύψος του χώρου είναι μικρότερο από το οριζόμενο από τις ισχύουσες διατάξεις, διότι τα ύψη που ορίζουν κάθε φορά οι Οικοδομικοί Κανονισμοί αφορούν σε νόμιμα κτήρια και μόνον.» Όσο αφορά το τελευταίο σκέλος της ερώτησής σας, σχετικά με πιθανόν μελλοντικό πρόβλημα στην λειτουργία του καταστήματος, ξεφεύγει από τα πλαίσια της συγκεκριμένης διαδικασίας ερωταπαντήσεων. Απλά επισημαίνουμε ότι η υπαγωγή αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης στις διατάξεις των νόμων 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011, 4178/2013 και του 4495/2017 δεν συνεπάγεται απαλλαγή αυτών των κατασκευών από άλλες προβλεπόμενες ή απαιτούμενες εγκρίσεις, όρους και προδιαγραφές που αφορούν τη λειτουργία της συγκεκριμένης χρήσης (παρ. 6 άρθρο 107 του ν.4495/2017). Επίσης, η Εγκύκλιος 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) για την παρ.6 του άρθρου 107 αναφέρει ότι «Επιτρέπεται σε όλους τους φορείς να χορηγούν άδειες εγκατάστασης, λειτουργίας κ.λ.π. σε κτίρια ή τμήματα κτιρίων, που έχουν υπαχθεί στις διατάξεις τακτοποίησης εφ’ όσον πληρούν τις σχετικές προϋποθέσεις του κάθε φορέα.» Επομένως, μπορεί μεν το πατάρι να υπαχθεί ως κύριος χώρος (ανεξαρτήτως ύψους) στις διατάξεις του ν.4495/2017, αλλά εάν από την κείμενη νομοθεσία για την λειτουργία του χώρου ως κατάστημα απαιτείται η εξασφάλιση μεγαλύτερου ύψους δεν δύναται να αδειοδοτηθεί - λειτουργήσει ως τέτοιος χώρος.

Apantisi: Όχι. Αρκεί η υπέρβαση δόμησης. Δεν απαιτείται και η καταβολή του ειδικού προστίμου ύψους 250 ευρώ της παρ. 9 του άρθρου 100.

Apantisi: Θα ενεργήσετε όπως ακριβώς περιγράφετε. Θα υπολογίσετε με αναλυτικό προϋπολογισμό (παρ. 5 του άρθρου 100 του ν.4495/2017) την κατασκευή του όλου στεγάστρου και την υπέρβαση ύψους των τοιχοποιιών που δεν καλύπτονται από την οικοδομική άδεια.

Apantisi: Οι προϋποθέσεις των εδαφίων γ, δ και ε της παραγράφου Ε - Κατηγορία 5 του άρθρου 9 του ν.4178/2013 δεν είναι πλέον σε ισχύ έπειτα από την κατάργηση του νόμου, και οποίες εφόσον εξασφαλίζονταν σωρευτικά, οι αυθαίρετες κατασκευές της Κατηγορίας 5 θα λάμβαναν οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Ο ν.4495/2017 προβλέπει νέα διαδικασία, η οποία περιγράφεται στην παρ. 1 – γ – δδ του άρθρου 88: «Οι αυθαίρετες κατασκευές της κατηγορίας 5 του άρθρου 9 του ν.4178/2013, που έχουν περαιώσει τις διαδικασίες που προβλέπονται σε αυτόν και οι αυθαίρετες κατασκευές της κατηγορίας 4 του άρθρου 9 του ν.4178/2013, που δεν εμπίπτουν στην κατηγορία της υποπερίπτωσης γγ της περίπτωσης γ της παρούσας παραγράφου, που έχουν περαιώσει τις προβλεπόμενες στο ν.4178/2013 διαδικασίες καταβολής ενιαίου ειδικού προστίμου, τελούν σε καθεστώς αναστολής επιβολής κυρώσεων για χρόνο διατήρησής τους που προβλέπεται στο ν.4178/2013 και δεν επιβάλλονται σε αυτές πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης. Οι κατασκευές αυτές δύναται να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης με την έκδοση Τίτλου Εισφοράς Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου (Ε.Π.Ι.), μέσω της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων, μόνο εφόσον βρίσκονται εντός Π.Α.Ε.Σ. κατά τις διατάξεις του άρθρου 69.» Το πότε και εάν εφαρμοστούν τα άρθρα 67, 69, 71, 73 του ν.4495/2017, ώστε να μπορέσει να εφαρμοστεί η παραπάνω διαδικασία, είναι κάτι το οποίο δεν γνωρίζουμε.

Apantisi: Η Εγκύκλιος 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) για το άρθρο 96 αναφέρει ότι: «Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου, με την εξαίρεση μη αυτοτελών αυθαίρετων χώρων εντός του νομίμου περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές, καθώς και τακτοποιηθέντων ημιυπαιθρίων χώρων με τους νόμους ν.3775/09, ν.3843/10, ν.4014/11 και ν.4178/13 για τους οποίους έχει περαιωθεί η διαδικασία υπαγωγής.» Η απάντηση στο ερώτημά σας δίνεται από το εάν η αυθαίρετη επιφάνεια του υπογείου αυξάνει τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Λαμβάνοντας υπόψη την παρ. 6 ι του άρθρου 11 του ΝΟΚ, εάν η αυθαίρετη επέκταση του υπογείου βρίσκεται εντός της επιφάνειας που καταλαμβάνει το κτίριο (εντός της κάλυψης κτιρίου) και εφόσον η χρήση της είναι βοηθητική, δεν θα συνυπολογιστεί για την εύρεση του ποσοστού υπέρβασης για τον έλεγχο της Κατηγορίας 4.

Apantisi: Είναι ένα σύνηθες φαινόμενο στις παλαιότερες οικοδομικές άδειες, το να μην μπορεί να προκύψει η ακριβής θέση του κτιρίου εντός του οικοπέδου/γηπέδου. Απάντηση στο ερώτημα για το πως αντιμετωπίζονται ανάλογες περιπτώσεις είναι αδύνατο να δοθεί. Πόσο μάλλον όταν και το κτίριο διαφέρει και ως προς το σχήμα από την εγκεκριμένη κάτοψη. Η γνώμη μας είναι να δηλωθεί το σύνολο του ακινήτου ως αυθαίρετο, από την στιγμή που υπάρχει αδυναμία σύγκρισης της εγκεκριμένης με την υφιστάμενη κατάσταση και η κάτοψη της οικίας ως προς το σχήμα δεν έχει καμιά σχέση με την άδεια. Το ότι υπάρχουν αεροφωτογραφίες που αποδεικνύουν ότι το μεγαλύτερο τμήμα έχει κατασκευαστεί πριν την 1/1/1983 (Κατηγορία 2) οδηγεί σε μικρότερο πρόστιμο. Επίσης, εάν από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας (παρόλο που αποτελεί σκαρίφημα), προκύπτει κατά την γνώμη σας ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου συμπίπτει σε κάποιο σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια, θα θεωρήσετε ότι υπάρχει οικοδομική άδεια στο ακίνητο. Εάν δηλαδή υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και της πραγματοποιηθείσας. Διαφορετικά θα επιλεγεί το ΟΧΙ στο πεδίο της οικοδομικής άδειας.

Apantisi: Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α καθώς και τις Ε/Α 1814 και 1979 (3). Με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) για το άρθρο 99 διευκρινίστηκε ότι «Προϋπόθεση για τη μη απαίτηση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας είναι η ικανοποίηση μίας μόνο εκ των αναφερομένων περιπτώσεων της παρ. η) του άρθρου99 και του άρθρου 2 της ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507/2-4-2018 Υπουργικής Απόφασης.» Όπως έχουμε αναφέρει σε προηγούμενες Ε/Α, η παραπάνω δυνατότητα απαλλαγής από την υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας δύναται να εφαρμοστεί σε κτίρια με εγκεκριμένη στατική μελέτη, η οποία έχει εφαρμοστεί ως προς τις διαστάσεις του φορέα του φέροντος οργανισμού για το νόμιμο τμήμα του ακινήτου. Σε διαφορετική περίπτωση απαιτείται Μελέτη Στατικής Επάρκειας. ʼρα, για την περίπτωσή σας διακρίνουμε τις παρακάτω περιπτώσεις: Εάν για το νόμιμο τμήμα του ακινήτου (παλαιότητα πριν τις 9.6.1975 – Κατηγορία 1) έχει εφαρμοστεί, ως προς τις διαστάσεις του φέροντος οργανισμού, η εγκεκριμένη στατική μελέτη (κάτι το οποίο εξαρτάται με το τι ακριβώς εννοείται με την έκφραση διαφορετική κάτοψη από την εγκεκριμένη), τότε η κατασκευή του WC (παλαιότητα μετά το 1983) εμπίπτει στην περίπτωση ι του άρθρου 2 της παραπάνω Υπουργικής Απόφασης. Εάν για το νόμιμο τμήμα του ακινήτου (παλαιότητα πριν τις 9.6.1975 – Κατηγορία 1) δεν έχει εφαρμοστεί, ως προς τις διαστάσεις του φέροντος οργανισμού, η εγκεκριμένη στατική μελέτη, τότε: Εάν το WC (παλαιότητα μετά το 1983) είναι στατικά ανεξάρτητη κατασκευή και επειδή σύμφωνα με τον Κτιριοδομικό Κανονισμό οι χώροι υγιεινής εντάσσονται στους βοηθητικούς χώρους, έχει εφαρμογή η περίπτωση η του άρθρου 2 της παραπάνω Υπουργικής Απόφασης. Εάν υπάρχει στατική εξάρτηση θα πρέπει να γίνει Μελέτη Στατικής Επάρκειας με προσομοίωση του συνόλου της κατασκευής (σύμφωνα με την τελευταία παράγραφο του άρθρου 1 της παραπάνω Υπουργικής Απόφασης).

Apantisi: Σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 81 του ν.4495/2017 «Δεν συνιστούν αυθαίρετη κατασκευή και δεν καταγράφονται ως παραβάσεις κατά τον έλεγχο οι αποκλίσεις των περιμετρικών διαστάσεων του κτιρίου έως δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στο διάγραμμα κάλυψης/δόμησης της οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης, μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη (φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα επενδύσεις), εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι του σχεδίου πόλεως.» Επίσης, σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) «Στην παρ.2 δίδονται οδηγίες όσον αφορά στον τρόπο μέτρησης μεγεθών κατά τον έλεγχο των κατασκευών, καθώς και οι αποδεκτές ανοχές στις παραπάνω μετρήσεις. Αποκλίσεις των μεγεθών μέσα στα όρια των ανοχών δεν αποτελούν αυθαιρεσία.» Θεωρούμε, σύμφωνα και με τα παραπάνω, ότι η απόκλιση 2% στο περίγραμμα του ισογείου και σε αυτό του Α ορόφου δεν θα δηλωθούν ως αυθαιρεσίες. Θα δηλωθούν μόνο η επέκταση του υπογείου και το κλείσιμο του Η/Χ ή της βεράντας.

Apantisi: Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α. Για το πρώτο ερώτημά σας, η επέκταση των 20 εκ. σε πλευρά 19 μ. προφανώς και βρίσκεται εντός της ανεκτής απόκλισης του 2%. ʼρα, δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή και δεν καταγράφεται ως παράβαση. Για τον φωταγωγό η γνώμη μας είναι ότι ο έλεγχος θα γίνει με βάση την διάσταση των 10.30 μ και όχι του 1.20 μ. ʼρα και πάλι η επέκταση κατά 20 εκ. δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή και δεν καταγράφεται ως παράβαση. Βέβαια, η διάσταση 1.00 μ. πλέον του φωταγωγού δεν πληροί τις προϋποθέσεις για φυσικό φωτισμό και αερισμό (περίπτωση ιστιστ της Κατηγορίας 3) κάτι το οποίο δεν επηρεάζει την έκδοση βεβαίωσης μηχανικού σύμφωνα με την παρ. 1 α του άρθρου 82 του ν.4495/2017. Σχετικά με το δεύτερο ερώτημά σας, προσωπική μας άποψη είναι ότι οι αποκλίσεις της παρ. 2 του άρθρου 81 δεν αναφέρονται μόνο για τις πολεοδομικές διατάξεις αλλά ισχύουν και για το ιδιοκτησιακό. Προφανώς και μια κατασκευή είναι αδύνατον να έχει κατασκευαστεί με ακρίβεια εκατοστού σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια. Όπως επίσης είναι αδύνατον να συμπίπτουν με απόλυτη ακρίβεια οι μετρήσεις συναδέλφων που θα κληθούν να ελέγξουν την οριζόντια ιδιοκτησία. Βέβαια, το να προχωρήσετε σε ρύθμιση είναι κάτι το οποίο δεν σας το απαγορεύει κανείς. Εφόσον, καταλήξετε σε αυτή την λύση τότε: · Για τις επεκτάσεις, η γνώμη μας είναι να δηλωθούν ως Κατηγορία 3 – περίπτωση ιειε. Επίσης, παρόλο που δεν είναι υποχρεωτικό από το νόμο, καλό θα ήταν να υποβληθεί και νέα κάτοψη της υφιστάμενης κατάστασης ώστε να μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε περίπτωση μελλοντικής μεταβίβασης ή διοικητικής πράξης. · Σχετικά με την μη κατασκευή του έρκερ, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε κατά αναλογία την Ε/Α 23 της Εγκυκλίου 3/01.10.13 κατά την οποία τμήμα που δεν έχει κατασκευαστεί και δεν επηρεάζει την νομιμότητα του κτιρίου δεν θεωρείται αυθαίρετο. Επίσης, από τη διατύπωση της περίπτωσης ιειε της Κατηγορίας 3 (αναφέρει αλλαγές) μπορούν και οι μειώσεις να υπαχθούν στην περίπτωση αυτή. Συνοψίζοντας, σε περίπτωση ρύθμισης αρκεί η δήλωση σε ένα ΦΚ της Κατηγορίας 3 και περιγραφή στην Τεχνική Έκθεση των αλλαγών των διαστάσεων της αυτοτελούς ιδιοκτησίας που εμπίπτουν στην περίπτωση ιειε καθώς και της μείωσης της διάστασης του φωταγωγού σε 1.00 μέτρο που εμπίπτει στην περίπτωση ιστιστ.

Apantisi: Αρχικά να επισημάνουμε ότι, από τη στιγμή που ΔΕΝ βρίσκεστε σε παραδοσιακό οικισμό, το ξεμπάζωμα υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 19 του ν.4178/2013, όπου αναφέρει ότι: «Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου που αφορά στην υπέρβαση ύψους, στην περίπτωση οικοδομής με οικοδομική άδεια, δεν προσμετράται το πρόσθετο ύψος αυτής, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις που έχουν εκτελεστεί σε αυτόν. Το ειδικό πρόστιμο για το ύψος, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις, υπολογίζεται σύμφωνα με την παρ. 5 του προηγούμενου άρθρου. Ο παραπάνω τρόπος υπολογισμού δεν εφαρμόζεται για τις αυθαίρετες κατασκευές του άρθρου 13.» Για το θέμα του ύψους έχουμε πει αρκετές φορές ότι είναι ίσως το χειρότερο κομμάτι του 4178. Πολλά από αυτά είναι δυσνόητα ενώ άλλα αλληλοαναιρούνται. Π.χ. η απάντηση 20 του helpdesk έρχεται σε αντίθεση με την αναφορά του Παραρτήματος Α. Προσωπικά, μας φαίνεται λογική η απάντηση του helpdesk και εντελώς παράλογη η αναφορά του Παραρτήματος Α. Τέλος, υπάρχει και η αναφορά του εδαφίου 33-β της Εγκυκλίου 4/03.12.13 «Στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών κατ’ επέκταση νομίμως υφισταμένου κτιρίου δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους στις περιπτώσεις που η αυθαίρετη προσθήκη δεν υπερβαίνει το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη.» Απαντώντας λοιπόν μόνο με τη λογική και όχι με τις αντικρουόμενες διατυπώσεις, η γνώμη μας είναι ότι: Για την επέκταση των 50 τ.μ. δεν θα εφαρμοστεί συντελεστής ύψους διότι η αυθαίρετη προσθήκη κατ’ επέκταση δεν υπερβαίνει το ύψος του υφιστάμενου κτιρίου (παρόλο που δεν είναι πλέον νομίμως υφιστάμενο, αφού έχει κατασκευαστεί σε χαμηλότερη στάθμη και με μεγαλύτερο ύψος ορόφων από τα εγκεκριμένα αλλά χωρίς να υπερβαίνει το εγκεκριμένο ύψος βάσει οικοδομικής άδειας) που βρίσκεται στην ίδια στάθμη. Επειδή η υπέρβαση ύψους, για το προβλεπόμενο με βάση την οικοδομική άδεια κτίριο, έχει γίνει προς τα κάτω, το πρόστιμο θα υπολογιστεί με αναλυτικό. Με αναλυτικό προϋπολογισμό θα υπολογιστεί και το ξεμπάζωμα. Δείτε σχετικά και τις παρακάτω Ε/Α 2033, 2034, 2035, 2036 και 2039.

Apantisi: Δείτε σχετικά τις Ε/Α 2032, 2034, 2035, 2036 και 2039 που αφορούν το ν.4178/13 και το ύψος. Κατά τη γνώμη μας: Η υπέρβαση ύψους προς τα κάτω (1 μέτρο μεγαλύτερο ύψος) υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Το ίδιο και το ξεμπάζωμα. Για το β ερώτημά σας δείτε την παραπάνω Ε/Α 2032.

Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει αρκετές φορές, ο νόμος για τα αυθαίρετα ΔΕ μπορεί να προβλέψει κάθε μία από τις περιπτώσεις που έχουν κατασκευαστεί. Δίνει κατευθυντήριες και από εκεί και πέρα ενεργούμε κατά την κρίση μας. Στην συγκεκριμένη περίπτωση και λόγω της εν τοις πράγμασι συνένωσης, δεν θεωρούμε λανθασμένη την λογική να υποβληθεί μια κοινή δήλωση για τα Α και Β γήπεδα. Σύμφωνα με το εδάφιο 33-β της Εγκυκλίου 4/03.12.2013 «Στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών κατ’ επέκταση νομίμως υφισταμένου κτιρίου δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους στις περιπτώσεις που η αυθαίρετη προσθήκη δεν υπερβαίνει το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη. Στην περίπτωση οικοπέδου/γηπέδου χωρίς οικοδομική άδεια (συντελεστής 1β=2 του Παραρτήματος του Ν.4178/2013) διευκρινίζεται ότι ο συντελεστής ύψους (6α ή 6β) εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που το ύψος της αυθαίρετης κατασκευής υπερβαίνει το επιτρεπόμενο από τους όρους δόμησης ύψος που ισχύει στη θέση του ακινήτου, ανεξάρτητα αν το οικόπεδο/γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ή όχι. Επίσης δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους σε περίπτωση αυθαίρετου υπογείου ή υπέρβασης του ύψους νομίμου υπογείου.» Στην περίπτωσή σας, το κτίριο Κ2 είναι ανεξάρτητο και βρίσκεται σε διαφορετική στάθμη από το Κ1. Επομένως, δεν δύναται να έχει εφαρμογή η παραπάνω οδηγία της Εγκυκλίου 4. Κατά τη γνώμη μας, για αυτές τις περιπτώσεις, συντελεστής ύψους εφαρμόζεται εάν το ύψος της αυθαίρετης ανεξάρτητης κατασκευής υπερβαίνει το εγκεκριμένο ύψος βάσει οικοδομικής άδειας. Επομένως, ορθώς δεν θα επιλεγεί υπέρβαση ύψους για το κτίριο Κ2 εφόσον το ύψος του καλύπτεται από αυτό της οικοδομικής άδειας για το κτίριο Κ1 (8,00 μ. < 10,50 μ.) Σχετικά με την υπέρβαση ύψους για το κτίριο Κ1, δείτε τις Ε/Α 2032, 2033, 2035, 2036 και 2039.

Apantisi: Δείτε σχετικά τις Ε/Α 2032, 2033, 2034, 2036 και 2039.

Apantisi: Θα εφαρμοστεί μόνο για τα 100 τ.μ. που είναι τα νόμιμα. Ήταν παράλειψή μας που δεν το διευκρινίσαμε στην απάντηση μας. Για τα υπόλοιπα αυθαίρετα 50 τ.μ. καθ’ επέκταση, η γνώμη μας είναι ότι δεν θα θεωρηθεί ότι υπάρχει υπέρβαση ύψους, κατά αναλογία του εδαφίου 33-β της Εγκυκλίου 4/03.12.2013 «Στις περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών κατ’ επέκταση νομίμως υφισταμένου κτιρίου δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους στις περιπτώσεις που η αυθαίρετη προσθήκη δεν υπερβαίνει το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη. … Επίσης δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους σε περίπτωση αυθαίρετου υπογείου ή υπέρβασης του ύψους νομίμου υπογείου.» Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 185, 344, 684, 880, 2032, 2033, 2034, 2035 και 2039.

Apantisi: Αυτό ισχύει μόνο για το νομίμως υφιστάμενο τμήμα και όχι για τυχόν αυθαίρετες κατασκευές για τις οποίες θα πρέπει να εφαρμοστεί και συντελεστής ύψους.

Apantisi: Λαμβάνοντας υπόψη: Την παρ. 11 του άρθρου 100 του ν.4495/2017 «Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου που αφορά την υπέρβαση ύψους, στην περίπτωση οικοδομής με οικοδομική άδεια, δεν προσμετράται το πρόσθετο ύψος αυτής, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις που έχουν εκτελεστεί σε αυτόν. Το ειδικό πρόστιμο για το ύψος, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις, υπολογίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 5.» Την διευκρίνιση της Εγκυκλίου 2/31.5.2019 «Για να θεωρηθεί ένας χώρος υπόγειος, ούτως ώστε να εφαρμοστεί ο μειωτικός συντελεστής της παρ. 6, θα πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις του ν.1577/85», διακρίνουμε τις παρακάτω περιπτώσεις όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο ακίνητο: Εάν ο υπόγειος χώρος έχει κατασκευαστεί σύμφωνα με την οικοδομική άδεια είτε στην εγκεκριμένη στάθμη είτε σε χαμηλότερη από αυτήν, τότε θα λάβει μειωτικό συντελεστή ακόμη και εάν είναι πλέον ξεμπαζωμένος. Διαφορετικά, θα πρέπει να ελεγχθεί εάν πληροί τις προϋποθέσεις του ν.1577/85, συγκρίνοντας – ελέγχοντας με το εγκεκριμένο σχέδιο διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου (αν αυτό υπάρχει) ή από τις ισοϋψείς στο τοπογραφικό. Το ίδιο ισχύει και για αυθαίρετο υπόγειο χώρο που η κατασκευή του δεν προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια. Εάν, από την παραπάνω σύγκριση προκύψει ότι πληροί τις προϋποθέσεις του ν.1577/85, τότε θα λάβει μειωτικό συντελεστή ακόμη και εάν είναι πλέον ξεμπαζωμένος. Σε κάθε περίπτωση το πρόσθετο ύψος που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου ή από εκχωματώσεις (ξεμπάζωμα) θα υπολογισθεί με αναλυτικό προϋπολογισμό. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, τότε για να θεωρηθεί ένας χώρος υπόγειος, ούτως ώστε να εφαρμοστεί ο μειωτικός συντελεστής της παρ. 6, θα πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις του ν.1577/85. Προφανώς σε αυτή την περίπτωση, η σύγκριση - έλεγχος θα γίνει με την σημερινή διαμορφωμένη κατάσταση του περιβάλλοντος χώρου. Δείτε και Ε/Α 1829.

Apantisi: α) Ναι θα πρέπει να δηλωθεί ως διαφορετική διαμερισμάτωση σε κάθε όροφο εκτός και εάν βρίσκεται εντός της αποδεκτής απόκλισης του 2% (ελέγχοντας με βάση τις οριζόντιες ιδιοκτησίες) οπότε και μπορεί να αγνοηθεί. β) Από την στιγμή που οι αποθήκες αποτελούν ξεχωριστές αυτοτελείς ιδιοκτησίες ή παρακολουθήματα των διαμερισμάτων, η γνώμη μας είναι ότι θα πρέπει να δηλωθεί η διαφοροποίηση αυτή ως διαμερισμάτωση ώστε να προκύψει και νέο σχέδιο. Προφανώς, σε αυτή την περίπτωση απαιτείται και η συναίνεση των συνιδιοκτητών σύμφωνα με το άρθρο 11 του ν.4178/2013. γ) Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 4/03.12.2013 και το εδάφιο 33-β «Στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών κατ’ επέκταση νομίμως υφισταμένου κτιρίου δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους στις περιπτώσεις που η αυθαίρετη προσθήκη δεν υπερβαίνει το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτηρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη.» ʼρα δεν θα χρεωθεί και με ΥΥ η αυθαίρετη κατ’ επέκταση προσθήκη εφόσον το ύψος της δεν υπερβαίνει αυτό της απόληξης του κλιμακοστασίου. Όσο αφορά τα ερωτήματά σας για το συντελεστή ύψους του παραρτήματος Α του ν.4178/2013. Σύμφωνα με το εδάφιο 33-β της Εγκυκλίου 4/03.12.2013 «Στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών κατ’ επέκταση νομίμως υφισταμένου κτιρίου δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους στις περιπτώσεις που η αυθαίρετη προσθήκη δεν υπερβαίνει το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος ή κτιρίου, που βρίσκεται στην ίδια στάθμη. Στην περίπτωση οικοπέδου/γηπέδου χωρίς οικοδομική άδεια (συντελεστής 1β=2 του Παραρτήματος του Ν.4178/2013) διευκρινίζεται ότι ο συντελεστής ύψους (6α ή 6β) εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που το ύψος της αυθαίρετης κατασκευής υπερβαίνει το επιτρεπόμενο από τους όρους δόμησης ύψος που ισχύει στη θέση του ακινήτου, ανεξάρτητα αν το οικόπεδο/γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ή όχι. Επίσης δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους σε περίπτωση αυθαίρετου υπογείου ή υπέρβασης του ύψους νομίμου υπογείου.» Στην περίπτωσή όπου υπάρχει κτίριο που είναι ανεξάρτητο και δεν βρίσκεται στην ίδια στάθμη με το νομίμως υφιστάμενο, δεν δύναται να έχει εφαρμογή η παραπάνω οδηγία της Εγκυκλίου 4. Κατά τη γνώμη μας, για αυτές τις περιπτώσεις, συντελεστής ύψους εφαρμόζεται εάν το ύψος της αυθαίρετης ανεξάρτητης κατασκευής υπερβαίνει το εγκεκριμένο ύψος βάσει οικοδομικής άδειας. Με το όρο στάθμη, σε περίπτωση ανεξάρτητου κτιρίου, νοείται κατά τη γνώμη μας η στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου εδάφους που αποτελεί και την αφετηρία μέτρησης τους ύψους του κτιρίου. Τέλος, σχετικά με το τελευταίο ερώτημά σας, εφόσον το εγκεκριμένο ύψος από την οικοδομική άδεια για το κτίριο Α είναι 10,5 μ. τότε δεν συντρέχει υπέρβαση ύψους για το κτίριο Β που έχει και αυτό το ίδιο ύψος. Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 2032, 2033, 2034, 2035 και 2036.

Apantisi: Για την περίπτωσή σας ισχύει ότι έχουμε αναφέρει και στην Ε/Α 2010. Επειδή μιλάμε για τακτοποίηση και όχι νομιμοποίηση, οι υπόλοιπες αποθήκες, που διατηρούν την χρήση τους με βάση την οικοδομική άδεια, δεν θα επιβαρυνθούν με συντελεστή υπέρβασης δόμησης. Όπως έχουμε αναφέρει κατά το παρελθόν είναι γενικώς παραδεκτό ότι δεν δημιουργείται ντόμινο παραβάσεων. Δηλαδή μια παράβαση να προκαλεί αλυσιδωτές αυθαιρεσίες. Η αυθαιρεσία είναι η αλλαγή χρήσης σε τμήμα του υπογείου και μόνο αυτή.

Apantisi: Δείτε σχετικά και την Ε/Α 2019. Ο έλεγχος θα γίνει με το Δ που ισχύει σήμερα από τους όρους δόμησης της περιοχής. Σύμφωνα με το άρθρο 3 του ΝΟΚ «Η είναι το μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου, σε περίπτωση που εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης ή αυτό στο οποίο προβλέπεται να εξαντληθεί μελλοντικά ο συντελεστής δόμησης, όπως απεικονίζεται στο διάγραμμα δόμησης της άδειας δόμησης ή το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, σε περίπτωση που δεν εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης.» Διευκρινίζεται ότι στο μέγεθος Η δεν συμπεριλαμβάνεται το ύψος της στέγης. Εάν το Δ προκύπτει από τη σχέση 3,00 + 0,10 Η ή 2,50 + 0,05 Η του ΝΟΚ και επειδή ο παραπάνω ορισμός αναφέρεται σε νέες κατασκευές, η γνώμη μας είναι ότι: Στην περίπτωση που δεν υπάρχει υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής, ως Η για τον υπολογισμό του Δ θα λαμβάνεται το πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου, σε περίπτωση που εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης. Σε κάθε άλλη περίπτωση, ως Η για τον υπολογισμό του Δ θα λαμβάνεται το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και όχι το τυχόν αυθαίρετα πραγματοποιούμενο ύψος που ίσως να είναι και μεγαλύτερο του επιτρεπόμενου. Το παραπάνω βασίζεται στο σκεπτικό που έχουμε εκφράσει και σε προηγούμενες Ε/Α ότι μία παράβαση δεν προκαλεί αλυσιδωτές αυθαιρεσίες (ντόμινο αυθαιρεσιών).

Apantisi: Κατά την γνώμη μας ναι.

Apantisi: Από την στιγμή που υποβάλλετε μία δήλωση για όλο το κτίριο, τότε η ΥΚ είναι 50 τ.μ. Επομένως: Σε ένα ΦΚ θα δηλωθεί ΥΔ 50 τ.μ. και ΥΚ 50 τ.μ. Και σε άλλο ΦΚ θα δηλωθεί μόνο ΥΔ για τα υπόλοιπα 100 τ.μ. Έτσι θα προκύψει και ο σωστός υπολογισμός του προστίμου. Διαφορετικά, εάν συμπληρώσετε μόνο ένα ΦΚ για το σύνολο των 150 τ.μ., παρόλο που η τιμή στο πεδίο ΥΚ δεν επηρεάζει το πρόστιμο, θα χρεωθούν με ΥΚ και τα 150 τ.μ. με αποτέλεσμα να προκύψει μεγαλύτερο πρόστιμο.

Apantisi: Το Παράρτημα Α του ν.4178/2013 αναφέρει ότι ο μειωτικός συντελεστής 0,50 εφαρμόζεται και σε ισόγειους βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, χώροι στάθμευσης κ.λπ.) έως 50 τ.μ. Επίσης, η Εγκύκλιος 4/03.12.13 αναφέρει στο εδάφιο 36 ότι: «Ο μειωτικός συντελεστής εφαρμόζεται ομοίως σε αυθαίρετους ισόγειους βοηθητικούς χώρους του κυρίως κτίσματος (π.χ. αποθήκες, χώροι στάθμευσης κ.λπ.). Επισημαίνεται ιδιαίτερα ότι η έννοια των χώρων βοηθητικής χρήσης της παρ. 3 του άρθρου 2 του Κτιριοδομικού Κανονισμού χρησιμοποιείται αποκλειστικά για την εφαρμογή των διατάξεων του Κτιριοδομικού Κανονισμού και δεν αφορά γενικά τους χώρους με χρήση αποθήκης. Επομένως, αυθαίρετα ισόγεια κτήρια με χρήση επαγγελματικές, βιομηχανικές, γεωργικές αποθήκες κ.λπ., που προσμετρώνται σε κάθε περίπτωση στο σ.δ. του οικοπέδου / γηπέδου, δεν συμπεριλαμβάνονται στην έννοια των βοηθητικών χώρων και για το λόγο αυτό δεν εφαρμόζεται ο μειωτικός συντελεστής 50%. Κατά την ίδια έννοια δεν εφαρμόζεται ο μειωτικός συντελεστής και σε κτήρια χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων». Επομένως, θεωρούμε ότι για την περίπτωσή σας δύναται να έχει εφαρμογή ο μειωτικός συντελεστής 0,50 εφόσον και η επιφάνεια της αυθαίρετης αποθήκης είναι έως 50 τ.μ. και αυτή χρησιμοποιείται ως αποθηκευτικός χώρος του bar.

Apantisi: Από την στιγμή που είναι δυνατή η υπαγωγή των υπολοίπων αυθαίρετων κατασκευών στις διατάξεις του ν.4495/2017, δεν συντρέχει δηλαδή κάποιος λόγος που απαγορεύει την υπαγωγή τους, τότε κατά τη γνώμη μας δεν δύναται να υπαχθούν μόνο αυτές που πρόκειται να κατεδαφιστούν και απλά να καταγραφούν στην τεχνική έκθεση οι υπόλοιπες. Δεν μπορεί δηλαδή να πραγματοποιηθεί «επιλεκτική» τακτοποίηση στην συγκεκριμένη περίπτωση.

Apantisi: Δυστυχώς, ο ν.4495/2017 αφαίρεσε το προσύμφωνο που αποτελούσε ένα από τα εργαλεία που είχε στα χέρια του ο μηχανικός και ο ιδιοκτήτης. Όπως έχουμε αναφέρει και στην Ε/Α 1582, θεωρούμε ότι τα αυθαίρετα πρέπει να δηλώνονται από τους κύριους της γης και μετά την τακτοποίηση τους να γίνονται οι όποιες συμβολαιογραφικές πράξεις. Δηλαδή να γίνουν δυο ξεχωριστές δηλώσεις (μία για κάθε οικόπεδο) όπου θα δηλωθούν οι αυθαίρετες κατασκευές που βρίσκονται εντός της κάθε ιδιοκτησίας ακόμη και τμηματικά. Είναι βέβαια ένα θέμα, που σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να το δείτε με τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο των ενδιαφερομένων για να αποφασίσετε τελικώς για το πως θα κινηθείτε.

Apantisi: Από την στιγμή που η δήλωση δεν μεταφέρεται στο ν.4495/2017, αυτή θα πρέπει να ολοκληρωθεί με βάση τις διατάξεις του ν.4178/2013. Επομένως, για την περίπτωσή σας, έχει εφαρμογή η Υπουργική Απόφαση οικ.7581/11.02.2014 (ΦΕΚ-405/Β/20.02.2014). Επιπλέον, στα σχόλια του ΚΑΝΕΠΕ αναφέρεται στην σελ. 1-3 «Τυχόν πρόβλεψη μερικής ικανοποίησης των απαιτήσεων των παραπάνω Κανονισμών, ή ικανοποίησης απαιτήσεων προγενέστερων Κανονισμών, γίνεται είτε με ρητή αναφορά στον παρόντα Κανονισμό είτε με σχετική απόφαση της Δημόσιας Αρχής.» Για τις δηλώσεις του ν.4178/2013, ο μηχανικός υποχρεούται να υποβάλει τα απαραίτητα δικαιολογητικά και να περαιώσει τη διαδικασία υπαγωγής έως την καταληκτική ημερομηνία υποβολής σχεδίων και δικαιολογητικών (στα οποία συμπεριλαμβάνεται και η μελέτη στατικής επάρκειας εφόσον απαιτείται) η οποία είναι η 03.11.2019. Σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 1 της παραπάνω Υ.Α. «Δελτίο Δομικής Τρωτότητας Αυθαιρέτου (ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α.) απαιτείται για κάθε αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κτήρια με επικρατούσα χρήση κατοικίας (μονοκατοικίες, διπλοκατοικίες, κτήρια διαμερισμάτων), ξενοδοχειακά καταλύματα (ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα, ξενώνες) ή κτήρια που η χρήση τους δεν συμπεριλαμβάνεται στο άρθρο 2 της παρούσας, καθώς και για μεμονωμένες αυθαίρετες κατασκευές με τις παραπάνω επικρατούσες χρήσεις.» ʼρα, όλα τα αυθαίρετα ανεξάρτητα κτήρια που αναφέρετε στο ερώτημά σας, απαλλάσσονται από την υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας. Το ίδιο ισχύει και για τις πισίνες και τους τοίχους αντιστήριξης.

Apantisi: Από την στιγμή που το κτίριο κατασκευάστηκε στην σωστή του θέση με βάση την οικοδομική άδεια, η γνώμη μας είναι ότι δεν θα επιβαρυνθεί με συντελεστή προκηπίου για την αλλαγή χρήσης. Η υπαγωγή της αλλαγής χρήσης είναι εφικτή εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 51 του ν.4030/2011 (Α249) ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Επιπλέον, το ειδικό πρόστιμο για την αλλαγή χρήσης θα υπολογισθεί με αναλυτικό προϋπολογισμό, εφόσον ο χώρος ο οποίος άλλαξε χρήση έχει προσμετρηθεί στον συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Διαφορετικά, εάν ο χώρος που έχει αλλάξει χρήση δεν έχει προσμετρηθεί στον συντελεστή δόμησης του ακινήτου, το ειδικό πρόστιμο θα υπολογιστεί με βάση το γενικό κανόνα, δηλαδή με υπέρβαση δόμησης.

Apantisi: Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α 2048. Η γνώμη μας είναι ότι από την στιγμή που το κτίριο κατασκευάστηκε στην σωστή του θέση με βάση την οικοδομική άδεια, δεν θα επιβαρυνθεί και με συντελεστή προκηπίου για την αλλαγή χρήσης. Με βάση αυτή την λογική δύναται να υπαχθεί και στην Κατηγορία 4. Προϋπόθεση για τη μη απαίτηση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας είναι η ικανοποίηση μίας μόνο εκ των αναφερομένων περιπτώσεων της παρ. η) του άρθρου 99 και του άρθρου 2 της ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507/2-4-2018 Υπουργικής Απόφασης. Για το εάν απαιτείται ή όχι ΜΣΕ θα πρέπει να ελέγξετε εάν εμπίπτετε στην περίπτωση ζζζ της παρ. η του άρθρου 99 του ν.4495/2017 «αλλαγή χρήσης με την προϋπόθεση ότι δεν διαφοροποιείται η κατηγορία σπουδαιότητας και η οποία δεν επιφέρει αθροιστική αύξηση των κινητών και μόνιμων φορτίων πάνω από τριάντα τοις εκατό (30%) του μόνιμου φορτίου πριν από την παρέμβαση.»

Apantisi: Η γνώμη μας είναι ότι η περιμετρική τοιχοποιία ύψους 0,55 μ. δεν αποτελεί μέρος της στέγης. Διότι με την ίδια λογική θα έπρεπε να θεωρείται σοφίτα και ο τελευταίος όροφος π.χ. μια μεζονέτας όπου η οροφή της έχει κατασκευαστεί κεκλιμένη. Όπως αναφέραμε και στο τέλος της Ε/Α 2014, λόγω της κατασκευής της περιμετρικής τοιχοποιίας (ύψους 0,55 μ) επί της οποίας εδράζεται η στέγη πλέον, θεωρούμε ότι ο χώρος δεν πληροί τον ορισμό της παρ. 81 του άρθρου 2 του ΝΟΚ, καθώς δεν βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου. Αντίθετα, εάν δεν υπήρχε η περιμετρική τοιχοποιία και η στέγη εδραζόταν άμεσα επί της ανεστραμμένης δοκού, θεωρούμε ότι θα πληρούνταν ο ορισμός του ΝΟΚ και θα είχε εφαρμογή ο μειωτικός συντελεστής. Εάν η κεκλιμένη στέγη ήταν από σκυρόδεμα και η περιμετρική τοιχοποιία ύψους 0,55 μ. είχε και αυτή κατασκευαστεί από σκυρόδεμα, ώστε να θεωρείται ως δοκάρι της κεκλιμένης πλάκας, θεωρούμε ότι θα πληρούνταν ο ορισμός του ΝΟΚ. Σε κάθε περίπτωση, η τελική απόφαση ανήκει σε εσάς. Όλα όσα έχουμε προαναφέρει αποτελούν προσωπικές απόψεις της ομάδας εργασίας μέσα από μια προσπάθεια ερμηνείας της νομοθεσίας και των αντίστοιχων εγκυκλίων. Εάν, θεωρείται ότι ο χώρος πληροί το ορισμό της σοφίτας σύμφωνα με το ΝΟΚ, μπορείτε να κάνετε χρήση του μειωτικού συντελεστή 0,30.

Apantisi: Δείτε σχετικά τις Ε/Α 1972, 1985, 1986 και 1987.

Apantisi: Θα πρέπει να υπολογισθεί με αναλυτικό προϋπολογισμό. Εάν η στέγη αποτελούσε και την οροφή (δηλαδή εάν δεν υπήρχε πλάκα) τότε το πρόστιμο της υπέρβασης δόμησης θα συμπεριελάμβανε και αυτό της κατασκευής της.

Apantisi: Η υπ’ αριθ. ΚΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/27454/2631-14.11.2017 στην παρ. 2-α του άρθρου 2 αναφέρει ότι: «Μετά την οριστικοποίηση της δήλωσης υπαγωγής οποιοδήποτε αίτημα επεξεργασίας για διόρθωση στοιχείων υποβάλλεται ηλεκτρονικά στο πληροφοριακό σύστημα, συνοδευόμενο απαραίτητα από σχετική αιτιολόγηση. Το αίτημα διαβιβάζεται στην οικεία Επιτροπή Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων του άρθρου 17 ν.4495/2017 η οποία με βάση την αιτιολόγηση αποδέχεται ή απορρίπτει την διόρθωση των στοιχείων. Μέχρι την σύσταση της Επιτροπής Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων του άρθρου 17 ν.4495/2017, τα αιτήματα που υποβάλλονται στο πληροφοριακό σύστημα για διόρθωση στοιχείων δηλώσεων υπαγωγής του ν.4178/2013 ή του παρόντα νόμου, διαβιβάζονται στο αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ για την αποδοχή ή μη του αιτήματος. Σε περιπτώσεις που η διόρθωση αφορά οριστικές δηλώσεις υπαγωγής με εσφαλμένα στοιχεία τα οποία όμως δεν μεταβάλλουν το ύψος του υπολογισθέντος κατά τη δήλωση υπαγωγής προστίμου άνω του είκοσι 20%, το αίτημα τροποποίησης γίνεται αυτόματα αποδεκτό από το πληροφοριακό σύστημα.» Επίσης, στην παρ. 2-β του άρθρου 2 αναφέρει ότι: «Αιτήματα που υποβάλλονται στο πληροφοριακό σύστημα για διόρθωση στοιχείων περαιωμένων δηλώσεων υπαγωγής, διαβιβάζονται στο οικείο τοπικό Παρατηρητήριο, το οποίο εισηγείται προς την αρμόδια Επιτροπή Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων του άρθρου 17 ν.4495/2017 για την αποδοχή ή μη του αιτήματος. Σε περιπτώσεις που η διόρθωση περαιωμένων υπαγωγών αφορά εσφαλμένα στοιχεία τα οποία όμως δεν μεταβάλλουν το ύψος του καταβληθέντος προστίμου άνω του είκοσι 20%, το αίτημα τροποποίησης γίνεται αυτόματα αποδεκτό από το πληροφοριακό σύστημα. Μέχρι την λειτουργία των παρατηρητηρίων, τα αιτήματα που υποβάλλονται στο πληροφοριακό σύστημα για διόρθωση στοιχείων περαιωμένων δηλώσεων υπαγωγής του παρόντα νόμου, διαβιβάζονται στην οικεία ΥΔΟΜ η οποία εισηγείται προς το αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ για την αποδοχή ή μη του αιτήματος. Οι αποφάσεις της Επιτροπής Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων του άρθρου 17 ν.4495/2017 για τη διόρθωση ολοκληρωμένων ή περαιωμένων δηλώσεων υπαγωγής είναι οριστικές και διαβιβάζονται στον φορέα διαχείρισης του πληροφοριακού συστήματος για τις περαιτέρω ενέργειές του.» Η Εγκύκλιος 2/31-05-2019 (Α.Π. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/49581/2075) αναφέρει ότι: «Σύμφωνα με την υπ’ αριθ. ΚΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/27454/2631/10-11-2017, μέχρι την σύσταση της Επιτροπής Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων, τυχόν αιτήματα για διόρθωση στοιχείων οριστικών δηλώσεων υπαγωγής του ν.4178/2013 ή του ν.4495/17 που μεταβάλλουν το ύψος του υπολογισθέντος κατά τη δήλωση υπαγωγής προστίμου άνω του είκοσι 20%, διαβιβάζονται στο αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ. Σε περίπτωση που η μεταβολή του προστίμου οριστικής δήλωσης είναι μικρότερη του 20%, το αίτημα τροποποίησης γίνεται αυτόματα αποδεκτό από το πληροφοριακό σύστημα.» Επομένως, σε περίπτωση μεταφοράς δήλωσης από το ν.4178/2013 στο ν.4495/2017 (άρθρο 8 της παραπάνω ΚΥΑ) δεν προκύπτει η απαίτηση για έγκριση από το ΣΥΠΟΘΑ ή από άλλη αρμόδια επιτροπή, στις περιπτώσεις μεταβολής του προστίμου (για οποιοδήποτε λόγο) ακόμη και άνω του 20%.

Apantisi: Δείτε σχετικά την παραπάνω Ε/Α 2053 καθώς και την Ε/Α 2069 (Α). Επίσης και την από 12/4/2018 ανακοίνωση στο site του ΤΕΕ καθώς και τις άλλες σχετικές ανακοινώσεις. Θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα στο αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ για την περίπτωσή σας μέσω της αρμόδιας Υ.ΔΟΜ.

Apantisi: Η παρ. δ – Κατηγορία 4 του άρθρου 96 του ν.4495/2017 αναφέρει ότι: «Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013. Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης, με την προϋπόθεση ότι έχουν ενταχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013,». Επίσης, η Εγκύκλιος 2/31.5.2019 για την παραπάνω παράγραφο αναφέρει ότι: «Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου, με την εξαίρεση μη αυτοτελών αυθαίρετων χώρων εντός του νομίμου περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές, καθώς και τακτοποιηθέντων ημιυπαιθρίων χώρων με τους νόμους ν.3775/09, ν.3843/10, ν.4014/11 και ν.4178/13 για τους οποίους έχει περαιωθεί η διαδικασία υπαγωγής.» Με βάση τα παραπάνω: Η αλλαγή χρήσης του υπογείου, ως επιφάνεια εντός του περιγράμματος του κτιρίου, δεν θα συνυπολογιστεί για την εύρεση της Κατηγορίας 4, εφόσον δεν αποτελεί αυτοτελή χώρο. Διαφορετικά, εάν αποτελεί αυτοτελή χώρο, θα συνυπολογιστεί. Ο τακτοποιημένος Η/Χ του Α ορόφου δεν θα συνυπολογιστεί, εφόσον η επιφάνειά του δεν ξεπερνά το 80% του πολεοδομικού μεγέθους της δόμησης που ισχύει σήμερα στην περιοχή του ακινήτου.

Apantisi: Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α 2055. Η επιφάνεια του διαμερίσματος στο υπόγειο που αποτελεί αυτοτελή χώρο, θα συνυπολογιστεί για την εύρεση της Κατηγορίας 4 είτε το ακίνητο είναι εντός σχεδίου είτε όχι. Οι τακτοποιημένοι Η/Χ δεν συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης που ισχύουν σήμερα στην περιοχή του ακινήτου. Για παράδειγμα, εάν η επιτρεπόμενη δόμηση του ακινήτου είναι 400 τ.μ. και η συνολική επιφάνεια τακτοποιηθέντων Η/Χ είναι 30 τ.μ., τότε δεν θα προσμετρηθούν αφού η συνολική τους επιφάνεια δεν υπερβαίνει το 80% του πολεοδομικού μεγέθους της δόμησης (400 x 80% = 320 τ.μ.). Προφανώς, οι Η/Χ έχουν προσμετρήσει στην κάλυψη. Εάν όμως, η συνολική επιφάνεια των τακτοποιηθέντων Η/Χ ήταν 350 τ.μ., τότε θα συνυπολογίζονταν για την εύρεση της Κατηγορίας 4 επιφάνεια ίση με 350 – 320 = 30 τ.μ.

Apantisi: Δείτε σχετικά και τις δύο προηγούμενες Ε/Α 2055 και 2056. Όπως έχουμε και σε προηγούμενες Ε/Α μας, για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών (για την εύρεση – υπολογισμό του ειδικού προστίμου) συνυπολογίζονται ΟΛΟΙ (ανεξαρτήτως κατηγορίας υπαγωγής) οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Όχι όμως οι χώροι που έχουν ήδη τακτοποιηθεί με προηγούμενες νόμους εφόσον δεν γίνεται ξανά υπαγωγή αυτών στο ν.4495/2017. Για τον υπολογισμό των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών για την εύρεση – έλεγχο της κατηγορίας 4 ισχύουν όσα αναφέραμε στην Ε/Α 2055. Επομένως, Η αλλαγή χρήσης του υπογείου σε επιφάνεια 30,44 τ.μ. (περαιωμένη υπαγωγή με το ν.3843/2010), η περαιτέρω αλλαγή χρήσης υπογείου σε επιφάνεια 18,38 τ.μ. και η προσθήκη κατ’ επέκταση του υπογείου επιφάνειας 10,65 τ.μ. δεν θα συνυπολογιστούν για τον έλεγχο της κατηγορίας 4 εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι παρακάτω προϋποθέσεις: Το ακίνητο είναι εντός σχεδίου Δεν αποτελούν αυτοτελείς χώρους Οι επιφάνειας τους είναι εντός του περιγράμματος του κτιρίου Η προσθήκη κατ’ επέκταση του Ισογείου επιφάνειας 6,38 τ.μ. καθώς και η προσθήκη κατ’ επέκταση του Α ορόφου επιφάνειας 7,69 τ.μ. θα συνυπολογιστούν για τον έλεγχο της Κατηγορίας 4 διότι αποτελούν κλειστούς χώρους που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Το κλείσιμο του Η/Χ του Α ορόφου επιφάνειας 14,00 τ.μ. (περαιωμένη υπαγωγή με το ν.3843/2010) δεν θα συνυπολογιστεί για τον έλεγχο της Κατηγορίας 4 διότι προφανώς η επιφάνεια των 14,00 τ.μ. δεν υπερβαίνει το 80% του πολεοδομικού μεγέθους της δόμησης του ακινήτου. Προϋπόθεση για τη μη απαίτηση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας είναι η ικανοποίηση μίας μόνο εκ των αναφερομένων περιπτώσεων της παρ. η) του άρθρου 99 και του άρθρου 2 της ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507/2-4-2018 Υπουργικής Απόφασης. Σύμφωνα με την υπ’ αριθ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 απόφαση για την εφαρμογή της παρ. η του άρθρου 99 του ν.4495/2017 και συγκεκριμένα το άρθρο 2 που περιγράφει τις προϋποθέσεις για μη απαίτηση μελέτης στατικής επάρκειας, θεωρούμε ότι η περίπτωση σας εμπίπτει στις περιπτώσεις α) μετατροπή ημιυπαίθριου χώρου σε κλειστό και ι) το σύνολο των αυθαίρετων κατασκευών ανά διηρημένη ιδιοκτησία ή ανεξάρτητο κτίριο είναι μικρότερο σε επιφάνεια από 25,00 τ.μ. (10,65+6,38+7,69 = 24,75 τ.μ.). Επίσης, η αλλαγή χρήσης στο υπόγειο δεν επιφέρει αύξηση των κινητών και μόνιμων φορτίων στο κτίριο καθότι αυτά μεταφέρονται μέσω της εδαφόπλακας απευθείας στο έδαφος. Επομένως, δεν απαιτείται η υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας αλλά τεχνική έκθεση αρμόδιου μηχανικού.

Apantisi: Δείτε σχετικά τις προηγούμενες τρεις Ε/Α 2055, 2056 και 2057.

Apantisi: Σωστά. Θα υπολογισθούν με αναλυτικό προϋπολογισμό οι επιπλέον εργασίες που έχουν πραγματοποιηθεί (κατασκευή των δυο πλαϊνών τοιχοποιιών κ.α.).

Apantisi: Εάν και το προφανές είναι ότι σε περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας η αναλογία στα πολεοδομικά μεγέθη έχει ουσία μόνο για τον συντελεστή δόμησης, ο νόμος δεν κάνει κάποια διάκριση. Επομένως, θεωρούμε ότι και για την εύρεση του ποσοστού υπέρβασης κάλυψης, σε περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας, η σύγκριση θα γίνει με το μερίδιο κάλυψης που αναλογεί σε αυτήν βάσει του ποσοστού συνιδιοκτησίας της επί του οικοπέδου.

Apantisi: Μπορείτε να υποβάλλεται μία κοινή δήλωση και για τα δυο ισόγεια καταστήματα από την στιγμή που ανήκουν στο ίδιο κτίριο. Το πρόστιμο για την λειτουργική συνένωση των δύο καταστημάτων θα υπολογισθεί με αναλυτικό προϋπολογισμό κατά τη γνώμη μας και όχι ως διαμερισμάτωση ορόφου. Διαφορετικά ελέγξτε εάν μπορείτε να προβείτε σε νομιμοποίηση της υφιστάμενης κατάστασης εκδίδοντας ΕΕΜΚ (περίπτωση κζ του άρθρου 2 της υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/69701/4461-16.10.2018 απόφασης). Οι αυθαιρεσίες του κάθε καταστήματος θα πρέπει να καταχωρούνται σε ξεχωριστά ΦΚ και ο υπολογισμός των ποσοστών υπέρβασης και της κατηγορίας να γίνει ανά ιδιοκτησία. Όταν λυθεί η μίσθωση και θελήσουν να διαχωρίσουν τα δύο καταστήματα θα εκδοθεί ΕΕΜΚ (περίπτωση κζ του άρθρου 2 της υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/69701/4461-16.10.2018 απόφασης).

Apantisi: Όπως έχουμε αναφέρει και στις Ε/Α 1734 και 1857, σε φακέλους που έχουν απολεσθεί ή/και καταστραφεί πρέπει να γίνει η διαδικασία ανασύστασης (την ευθύνη φέρει η υπηρεσία και όχι ο πολίτης). Εάν, τόσο οι εγκεκριμένες μελέτες από το αρχείο του ιδιοκτήτη, όσο και ο σχετικός φάκελος από το Αρχείο της οικείας ΥΔΟΜ δεν είναι δυνατόν να ανευρεθούν (και η απώλεια βεβαιώνεται από την αρμόδια ΥΔΟΜ), μπορεί να ακολουθηθεί η διαδικασία του εδαφίου γγ της παραγράφου στ του άρθρου 99 και η οποία σε καμία περίπτωση ΔΕΝ είναι ανασύσταση φακέλου αλλά μια διαφορετική διοικητική πράξη. Μερικές ΥΔΟΜ δέχονται και μερική ανασύσταση φακέλου που μπορεί να αφορά και μια οριζόντια ιδιοκτησία ή όροφο. Σε κάθε περίπτωση καλό είναι να λάβετε και την άποψη της αρμόδιας υπηρεσίας. Η ανασύσταση φακέλου ή η διαδικασία που περιγράφεται στο εδάφιο γγ της παραγράφου στ του άρθρου 99, δεν έχουν κύριο σκοπό την τακτοποίηση. Κάθε κτίριο πρέπει να έχει εγκεκριμένα σχέδια τόσο για την ταυτότητα κτιρίου που έρχεται όσο και για τις μεταβιβάσεις που μπορεί να προκύψουν στο μέλλον. Το εδάφιο γγ της παραγράφου στ του άρθρου 99 του ν.4495/2017 αναφέρει: «αν έχει απολεσθεί ο φάκελος της οικοδομικής άδειας, εφόσον η απώλεια βεβαιώνεται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης και, προκειμένου να διερευνηθεί η νομιμότητα του υφισταμένου κτιρίου, είναι δυνατή η υποβολή στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης φακέλου αποτύπωσης κτιρίου, που έχει ανεγερθεί με βάση οικοδομική άδεια πριν από τις 28.7.2011 η οποία έχει απολεσθεί. Για να γίνει αποδεκτός ο φάκελος από την οικεία Υπηρεσία Δόμησης, πρέπει να περιλαμβάνει τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης, σύμφωνα με τις προδιαγραφές του από 8.9.1983 προεδρικού διατάγματος, κατόψεις αποτύπωσης όλων των ορόφων, τομή, φωτογραφίες όλων των όψεων, υπεύθυνη δήλωση μηχανικού ότι στο διάγραμμα κάλυψης οι υπολογισμοί και ο έλεγχος του υφισταμένου κτιρίου έχει γίνει σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας για την οποία υποβάλλεται ο φάκελος αποτύπωσης, καθώς και κρατήσεις και εισφορές σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις. Θεωρείται ως κάτοψη, για την εφαρμογή της παρούσας, το σχέδιο κάτοψης το οποίο προσαρτήθηκε στην πράξη σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών στις περιπτώσεις αυτοτελών οριζόντιων ή καθέτων ιδιοκτησιών, των οποίων η οικοδομική άδεια εκδόθηκε πριν από την έναρξη ισχύος του από 8.9.1983 προεδρικού διατάγματος. Αν η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με τα σχέδια της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών, είναι δυνατή η υποβολή της κάτοψης που επισυνάπτεται στη σύσταση και δεν απαιτείται να προβεί ο μηχανικός στη σύνταξη νέου σχεδίου κάτοψης. Τα σχέδια κατατίθενται εις διπλούν και θεωρούνται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης. Η μία σειρά σχεδίων χορηγείται στον ενδιαφερόμενο και ο φάκελος συμπληρώνει την απολεσθείσα οικοδομική άδεια στο αρχείο της Υπηρεσίας Δόμησης.» Η Εγκύκλιος 2/31.05.2019 για το παραπάνω εδάφιο αναφέρει ότι: «Στο εδάφιο γγ της περίπτωσης στ) θεωρείται ότι η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με τα σχέδια της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τυχόν αυθαίρετες κατασκευές για τις οποίες θα γίνεται η υπαγωγή. Στις περιπτώσεις που μετά την αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης κατά τη σύνταξη του διαγράμματος κάλυψης προκύψουν αυθαίρετες κατασκευές, αυθαίρετα τμήματα κτιρίου κ.λ.π., αυτά διαγραμμίζονται ή/και αναφέρονται ευκρινώς στο διάγραμμα κάλυψης με ειδική μνεία στην υπεύθυνη δήλωση μηχανικού, σχετικά με την υπαγωγή των τυχόν αυθαιρέτων στις διατάξεις του ν.4495/17. Η αίτηση για την ανασύσταση του φακέλου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ιδιοκτήτη, χωρίς την απαίτηση συναίνεσης του συνόλου των συνιδιοκτητών. Ακολουθεί η κατάθεση εις διπλούν στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης και η θεώρησή τους. Η μία σειρά σχεδίων χορηγείται στον ενδιαφερόμενο και ο φάκελος συμπληρώνει την απολεσθείσα οικοδομική άδεια στο αρχείο της Υπηρεσίας Δόμησης. Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας υπαγωγής στον ν.4495/17 συμπληρώνεται ο φάκελος με τα σχετικά δικαιολογητικά.» Από το συνδυασμό των προαναφερόμενων, η γνώμη μας είναι ότι επειδή η διαδικασία του εδαφίου γγ της παραγράφου στ του άρθρου 99 απαιτεί την πλήρη αποτύπωση όλων των ορόφων, δεν δύναται να γίνει μόνο για ένα τμήμα του κτιρίου (π.χ. οριζόντιες ιδιοκτησίες ενός ιδιοκτήτη) αλλά για ολόκληρο το κτίριο, παρόλο που η Εγκύκλιος 2/31.5.2019 δίνει το δικαίωμα σε οποιονδήποτε ιδιοκτήτη να προβεί σε αίτηση για ανασύσταση φακέλου χωρίς την απαίτηση συναίνεσης του συνόλου των συνιδιοκτητών.

Apantisi: Δείτε σχετικά την παραπάνω Ε/Α 2062.

Apantisi: Στο άρθρο 89 ορίζονται οι περιπτώσεις για τις οποίες απαγορεύεται η υπαγωγή στις διατάξεις αναστολής επιβολής κυρώσεων του ν.4495/17. Η περίπτωση ιζ της παρ. 2 του παραπάνω άρθρου αναφέρει «εντός απόστασης μικρότερης ή ίσης των είκοσι πέντε (25) μέτρων εφόσον πρόκειται για γραμμή μεταφοράς υψηλής τάσης 400 KV ή απόστασης μικρότερης ή ίσης των είκοσι (20) μέτρων για γραμμή μεταφοράς υψηλής τάσης 66 ή 150 ΚV εκατέρωθεν του άξονα διέλευσης και καθ’ όλο το μήκος της, εκτός αν συνοδεύεται από έγκριση Διαχειριστή Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας κατά το άρθρο 118 του παρόντος,» Το άρθρο 118 του ν.4495/2017 αναφέρει «Για τις αυθαίρετες κατασκευές της περίπτωσης ιζ της παραγράφου 2 του άρθρου 89, ο Διαχειριστής Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας, ύστερα από αίτηση του ιδιοκτήτη του ακινήτου ή του εξουσιοδοτημένου μηχανικού, εκδίδει βεβαίωση ότι τηρούνται οι ισχύοντες περιορισμοί για τη γειτνίαση του ακινήτου με τις γραμμές μεταφοράς.» Από τον συνδυασμό των ανωτέρω, από την στιγμή που οι αυθαίρετες κατασκευές είναι εντός της απόστασης των 20 μέτρων από την γραμμή μεταφοράς, η μόνη δυνατότητα υπαγωγής τους είναι εάν υπάρχει σχετική έγκριση από τον Διαχειριστή Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας κατά το άρθρο 118 του ν.4495/2017. Δεν γνωρίζουμε τι ακριβώς έχετε αναφέρει στην σχετική αίτηση που έχετε υποβάλει στον φορέα, αλλά ίσως εάν διευκρινίζατε ότι οι συγκεκριμένες αυθαίρετες κατασκευές δεν αποτελούν κτίρια (δηλαδή κατασκευές που αποτελούνται από χώρους και εγκαταστάσεις και προορίζονται για προσωρινή ή μόνιμη παραμονή ανθρώπων) αλλά εγκαταστάσεις και υποδομές που προορίζονται για την λειτουργία και εξυπηρέτηση της Βιομηχανίας, ίσως να λαμβάνεται θετική απάντηση. Σε κάθε περίπτωση, από την στιγμή που δεν δύναται να υπαχθούν στο ν.4495/2017 οι παραπάνω αυθαίρετες κατασκευές, αυτό δεν δημιουργεί αδυναμία υπαγωγής τυχόν άλλων αυθαιρεσιών επί του ακινήτου. Απλά, θα πρέπει να γίνει σχετική αναφορά στην Τεχνική Έκθεση καθώς και αποτύπωσή τους στα υποβληθέντα σχέδια.

Apantisi: Στην παράγραφο 3 του άρθρου 81, εισάγεται μια βασική καινοτομία, καθώς ορίζεται η έννοια της «πολεοδομικής παράβασης» η οποία αποτελεί ήσσονος σημασίας παράβαση και η οποία τιμωρείται διοικητικώς ΅ε την επιβολή διοικητικών προστίμων (παρ. 4 - άρθρο 94), χωρίς η παράβαση αυτών να επισύρει ποινικές κυρώσεις. Σκοπός του νομοθέτη είναι η αποσυμφόρηση των δικαστηρίων ΅ε υποθέσεις ήσσονος σημασίας και η κατηγοριοποίηση των παραβάσεων αυτών, οι οποίες ευρίσκονται στο περιθώριο του σφάλματος κατά την μέτρηση και αυτοψία των παραβάσεων αυτών, ή αφορούν εργασίες και κατασκευές που δεν επιβαρύνουν τον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό της χώρας. Οι εκκρεμείς ποινικές υποθέσεις και οι ασκηθείσες ποινικές διώξεις τίθενται στο αρχείο, κατόπιν ενεργειών του ενδιαφερομένου και βεβαίωσης της αρμόδιας αρχής, προς ασφάλεια δικαίου και προς ελάφρυνση του όγκου των δικαστικών υποθέσεων. Επίσης, η Εγκύκλιος 2/31.05.2019 αναφέρει για το άρθρο 81: «1. Στην παρ.1 ορίζονται οι περιπτώσεις αυθαιρεσιών, οι οποίες περιλαμβάνουν τις αυθαίρετες κατασκευές, τις αυθαίρετες αλλαγές χρήσης και τις πολεοδομικές παραβάσεις. Με την παρ.1γ εισάγεται για πρώτη φορά η έννοια της πολεοδομικής παράβασης η οποία εξειδικεύεται στην παρ.3 του ιδίου άρθρου. Οι πολεοδομικές παραβάσεις που εξακολουθούν να είναι αυθαίρετες κατασκευές, αφορούν σε ακίνητα στα οποία έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια και δεν βρίσκονται σε δάσος, αιγιαλό, παραλία, αρχαιολογικό χώρο ζώνης Α ή κοινόχρηστο χώρο, αλλά λόγω της περιορισμένης επίπτωσής τους στο περιβάλλον, αντιμετωπίζονται ευνοϊκότερα, χωρίς την επιβολή ποινικών κυρώσεων στους ιδιοκτήτες τους και με δυνατότητα διατήρησης υπό προϋποθέσεις σε ορισμένες εξ’ αυτών. … _3. _Στην παρ. 3 ορίζονται οι περιπτώσεις πολεοδομικών παραβάσεων. … Οι παραπάνω διατάξεις αφορούν σε γήπεδα και οικόπεδα με οικοδομική άδεια και δεν εφαρμόζονται σε παραδοσιακούς οικισμούς, ιστορικούς τόπους, αρχαιολογικούς χώρους ζώνης Α, διατηρητέα κτίρια και σύνολα κτιρίων, καθώς και σε περιοχές natura, δάση, ρέματα, αιγιαλό – παραλία. Επίσης, οι διατάξεις περί πολεοδομικών παραβάσεων δεν εφαρμόζονται σε υπό κατασκευή κτίρια για τα οποία δεν έχουν ολοκληρωθεί τα στάδια ελέγχου από τους Ελεγκτές Δόμησης. Στις παραπάνω περιπτώσεις, τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις, αντιμετωπίζονται ως αυθαίρετες κατασκευές της παρ. 1 α) ή 1 β) του άρθρου 81 χωρίς δυνατότητα οριστικής διατήρησης σύμφωνα με την παρ. 4 περ. δ του άρθρου 94. Σε κάθε περίπτωση, εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας κατά το άρθρο 30 του ν.4495/2017, δεν συνιστούν αυθαίρετες κατασκευές ούτε και πολεοδομικές παραβάσεις. _4. _Στην παρ.4 επισημαίνεται ότι για τις καταγεγραμμένες αυθαιρεσίες οι οποίες πλέον, μετά την ισχύ του ν.4495/2017, εμπίπτουν στις πολεοδομικές παραβάσεις ή στις εργασίες του άρθρου 30 του ίδιου νόμου για τις οποίες δεν απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας ούτε και η έκδοση έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, παύουν οριστικά εκκρεμείς ποινικές διώξεις που δεν έχουν εισαχθεί στο ακροατήριο του αρμόδιου δικαστηρίου και αρχειοθετούνται, μετά την προσκόμιση σχετικής βεβαίωσης του οικείου Τοπικού Παρατηρητηρίου ότι η αυθαίρετη κατασκευή αποτελεί πολεοδομική παράβαση. Μέχρι τη λειτουργία των τοπικών παρατηρητηρίων, η ανωτέρω βεβαίωση χορηγείται από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ μετά από αίτηση του ενδιαφερομένου ή και αυτεπαγγέλτως μετά από παραγγελία του αρμόδιου εισαγγελέα. Ιδιαίτερα για εκθέσεις αυτοψίας που έχουν συναχθεί προ της ισχύος του νόμου και που αναφέρονται σε εργασίες που εμπίπτουν σήμερα στις περιγραφόμενες στο άρθρο 30 αυτού (δηλαδή εργασίες που μπορούν να εκτελούνται χωρίς οποιαδήποτε άδεια, έγκριση ή ενημέρωση της αρμόδιας υπηρεσίας) τίθενται στο αρχείο, διαγράφονται τυχόν βεβαιωμένα πρόστιμα και ενημερώνεται η αρμόδια Δ.Ο.Υ και ο εισαγγελέας. Σε κάθε περίπτωση τυχόν καταβληθέντα πρόστιμα δεν αναζητούνται.»

Apantisi: Σε συνδυασμό και με την αναφορά της Εγκυκλίου 2/31.05.2019 για την παρ. 4 του άρθρου 81 (Δείτε σχετικά την παραπάνω Ε/Α 2065), προκύπτει το συμπέρασμα που αναφέρετε στο ερώτημά σας.

Apantisi: Από τα αναγραφόμενα στο ερώτημά σας, συμπεραίνουμε ότι έχει δημιουργηθεί κάτι σαν «αίθριο». Ελέγξτε εάν για την περίπτωσή σας έχουν εφαρμογή οι παρ. 5, 6 και 7 του άρθρου 98 του ν.4495/2017, οι οποίες αναφέρουν ότι: «5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις : α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση - κατασκευή της οικοδομής ή β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. _6. _Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99 : α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής, β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας. _7. _Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β της παραγράφου 5, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.» Εάν το κλείσιμο του φωταγωγού καθώς και επέκταση στο δώμα έχουν γίνει κατά την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στο ν.4495/2017, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Για την υπαγωγή, απαιτείται επιπλέον των υπολοίπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99 και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής. Επίσης, κατά την γνώμη μας, επειδή η ίδια αυθαίρετη επέκταση (κλείσιμο φωταγωγού) υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής, δηλαδή συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β της παραγράφου 5, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβεί μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του ν.4495/2017 χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. Επιπλέον θα απαιτηθεί και βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. Τέλος, ο υπολογισμός του προστίμου, για τον χώρο που περιγράφετε στο ερώτημά σας, θα γίνει με αναλυτικό προϋπολογισμό.

Apantisi: Δείτε και την παραπάνω Ε/Α 2067. Για την περίπτωσή σας, θεωρούμε ότι έχουν εφαρμογή οι παρ. 5 και 6 του άρθρου 98 του ν.4495/2017. Από την στιγμή που η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής, είναι δυνατή η υπαγωγή χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Για την υπαγωγή, απαιτείται επιπλέον των υπολοίπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99 και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής. Δεν δύναται όμως ο ιδιοκτήτης να προβεί μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του ν.4495/2017 χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία του, καθότι δεν συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β της παραγράφου 5 του άρθρου 98 του ν.4495/2017.

Apantisi: Α) Η περίπτωση που περιγράφετε στο ερώτημά σας είναι ειδική και δεν περιλαμβάνεται ούτε στο νόμο, ούτε σε κάποια απόφαση αλλά ούτε και σε κάποια Εγκύκλιο. Λαμβάνοντας υπόψη: · την παρ. 7 του άρθρου 102 του ν.4495/2017 και · τα άρθρα 6 και 7 της υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/27454/2631 (ΦΕΚ-3976/Β/14-11-2017), η γνώμη μας είναι ότι οι εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης στο τμήμα του κτίσματος με χρήση κατοικίας μπορούν να γίνουν είτε πριν την οριστικοποίηση της δήλωσης είτε και μετά. Απλά, στην περίπτωση που η δήλωση προωθηθεί σε κατάσταση οριστικής υπαγωγής, ώστε να μπορέσει να εκδοθεί η βεβαίωση μηχανικού και να μεταβιβασθεί το ακίνητο, θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα «Επαναφοράς δήλωσης σε υπαγωγή» ώστε να μπορέσουν να εισαχθούν τα έξοδα ενεργειακής αναβάθμισης. Το παραπάνω αίτημα υλοποιείται λαμβάνοντας υπόψη το άρθρο 2 - παρ. 2α της ΚΥΑ 27454/2631. Δηλαδή, σε περίπτωση που η μείωση του προστίμου είναι μεγαλύτερη του 20%, σε σχέση με το υπολογισθέν κατά την πρώτη οριστικοποίηση της δήλωσης, απαιτείται έγκριση από την αρμόδια Επιτροπή. Για να προωθηθεί η δήλωση σε «Οριστική υπαγωγή» θα πρέπει να έχει διεκπεραιωθεί το αίτημα «Επαναπροώθηση σε Οριστική υπαγωγή μετά από έγκριση επιτροπής». (Δείτε σχετικά το Εγχειρίδιο καθώς και τις Ε/Α 2053 και 2054). Λαμβάνοντας υπόψη: · Την παρ. 3 του άρθρου 6 της ΚΥΑ 27454/2631: «Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο, εξαιρουμένου του σχετικού παραβόλου το οποίο αποτελεί έσοδο του κρατικού προϋπολογισμού, μειώνεται κατά το κόστος των δαπανών ενεργειακής αναβάθμισης και μέχρι : α) πενήντα τοις εκατό (50%) του προστίμου για υπερβάσεις έως 250 τ.μ. σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες με χρήση κατοικίας και έως 500 τ.μ. σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες με άλλες χρήσεις πλην κατοικίας, β) τριάντα τοις εκατό (30%) του προστίμου για υπερβάσεις άνω των ανωτέρω αναφερομένων, εφόσον οι παρεμβάσεις επιφέρουν αναβάθμιση του κτιρίου κατά μια τουλάχιστον ενεργειακή κατηγορία ή ετήσια εξοικονόμηση πρωτογενούς ενέργειας μεγαλύτερη από το 30% της κατανάλωσης του κτιρίου αναφοράς.» · Την παρ. 5-α του άρθρου 6 της ΚΥΑ 27454/2631: «Για την εφαρμογή της παρούσης απαιτούνται τα ακόλουθα δικαιολογητικά: α) Αίτηση του ενδιαφερόμενου στην οποία αναγράφονται τα στοιχεία του, ο αριθμός της βεβαίωσης υπαγωγής στις ρυθμίσεις του ν.4495/2017, τα στοιχεία του κτιρίου για το οποίο αιτείται συμψηφισμό, το ποσό του ειδικού προστίμου που έχει υπολογιστεί, το ύψος της δαπάνης για την υλοποίηση παρεμβάσεων ενεργειακής αναβάθμισης και το ποσό που αιτείται να αφαιρεθεί.» · Την παρ. 1 του άρθρου 7 της ΚΥΑ 27454/2631: «Ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός υποβάλλει στο πληροφοριακό σύστημα κατά τις διατάξεις του ν.4495/2017 τα δικαιολογητικά που προβλέπονται στα προηγούμενα άρθρα, καθώς και υπεύθυνη δήλωση ότι τα στοιχεία που υποβάλλει έχουν ελεγχθεί για την ορθότητα και την πληρότητά τους και ότι τα παραστατικά που υποβάλλονται αντιστοιχούν στις εργασίες που έχουν δηλωθεί και πραγματοποιηθεί για τις εργασίες προσαρμογής, τη στατική ενίσχυση ή την ενεργειακή αναβάθμιση της ιδιοκτησίας ή του ακινήτου.», η γνώμη μας είναι ότι η έκπτωση μέχρι και 50% θα πρέπει να εφαρμοστεί στο μέρος του προστίμου που αναλογεί στο τμήμα του κτίσματος που αναβαθμίζεται ενεργειακά, δηλαδή σε αυτό με χρήση κατοικίας και εμβαδού 136 τ.μ. Ο παραπάνω έλεγχος θα πρέπει να γίνει από τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό ώστε να μην μεταφερθεί στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ ποσό μείωσης μεγαλύτερο του 50% του ενιαίου ειδικού προστίμου, εξαιρουμένου του σχετικού παραβόλου το οποίο αποτελεί έσοδο του κρατικού προϋπολογισμού, που αντιστοιχεί για την αυθαίρετη κατοικία. Β) Με την Εγκύκλιο 2/31.5.2019 διευκρινίστηκε στο άρθρο 99 ότι «Οι προϋποθέσεις υπαγωγής και τυχόν μειωτικοί συντελεστές για τον υπολογισμό του προστίμου σε ειδικές ομάδες πληθυσμού, πρέπει να ισχύουν κατά την ημερομηνία της υπαγωγής, δηλαδή την ημερομηνία εξόφλησης του παραβόλου.» ʼρα, δεν δύναται να ληφθεί η έκπτωση λόγω αναπηρίας μετέπειτα.

Apantisi: Οι αυθαίρετες κατασκευές όλων των περιπτώσεων της παρ. 2 του άρθρου 82 του ν.4495/2017 εξαιρουμένων των αναφερομένων στα εδάφια α, ζ και θ, δεν έχουν υποχρέωση υπαγωγής στις διατάξεις του ν.4495/17. Εφ’ όσον όμως ο ιδιοκτήτης τους το επιθυμεί, δεν προκύπτει απαγόρευση υπαγωγής των αυθαιρέτων αυτών στις ρυθμίσεις του ν.4495/17 και εφαρμόζονται για τον συμψηφισμό τυχόν ήδη καταβληθέντων προστίμων τα οριζόμενα στο άρθρο 104 του νόμου. Στις περιπτώσεις αυτές θα πρέπει να γίνεται ειδική μνεία στην Τεχνική Έκθεση του Μηχανικού που εισάγεται στο πληροφοριακό σύστημα και μετά την περαίωση στις δήλωσης κατισχύει η υπαγωγή του ν.4495/17, των ρυθμίσεων – τακτοποιήσεων – εξαιρέσεων από την κατεδάφιση που έχουν γίνει με στις προγενέστερους νόμους. Επίσης, στο άρθρο 88 – Περίπτωση 1 – α αναφέρεται ότι «Οι κατασκευές σε όλες τις παραπάνω υποπεριπτώσεις της περίπτωσης α δεν είναι κατεδαφιστέες, δεν επιβάλλονται πρόστιμα σε αυτές και επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτών.» ʼρα, ναι μεν δεν υπάρχει υποχρέωση υποβολής στις διατάξεις του ν.4495/2017 αλλά δεν θεωρούνται και ως νομίμως υφιστάμενα (εκτός της περίπτωσης των προ του 55). Επομένως, εγείρεται το ερώτημα εάν θα ήταν συμφέρουσα η υπαγωγή στις διατάξεις του ν.4495/2017 ώστε να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση και να θεωρηθούν και ως νομίμως υφιστάμενα. Δείτε σχετικά και τις αντίστοιχες Ε/Α 777, 1028, 1671, 1749 και 1901.

Apantisi: Το παραπάνω εδάφιο αφορά μόνο περιπτώσεις αλλαγής χρήσης και για τις οποίες δεν υπάρχει έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, στο οποίο εμφαίνεται το ακίνητο και η χρήση του όπως περιγράφονται κατά την υπαγωγή. Στην περίπτωση αυτή λαμβάνεται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 1.1.2004. ʼρα δεν μπορεί να είναι αποδεκτό το παραπάνω εδάφιο για την απόδειξη του χρόνου ανέγερσης. Με την Εγκύκλιο 2/31.5.2019 διευκρινίστηκαν επιπλέον για την παρ. 1 του άρθρου 87 του ν.4495/2017 ότι: «Στην παρ. 1 του άρθρου 87 ορίζεται ότι η απόδειξη του χρόνου ανέγερσης της αυθαίρετης κατασκευής γίνεται με την υποβολή σχετικής αεροφωτογραφίας ή άλλου δημοσίου εγγράφου. Στις περιπτώσεις που για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής αυθαιρέτων κατασκευών υποβάλλεται φορολογικό έγγραφο Ε9, μαζί με το ηλεκτρονικό έγγραφο θα πρέπει να συνυποβάλλεται και βεβαίωση της αρμόδιας φορολογικής αρχής από την οποία θα προκύπτει ο χρόνος υποβολής του και οι τυχόν τροποποιήσεις του στο σύστημα. Σε περίπτωση υποβολής εντύπου που έχει παραληφθεί από την αρμόδια υπηρεσία, όπως προκύπτει από σχετική θεώρηση, δεν απαιτείται περαιτέρω βεβαίωση. Στις περιπτώσεις β) και γ) της παρ.1 για τις οποίες η διαπίστωση της αυθαιρεσίας καθίσταται δυσχερής με τη χρήση αεροφωτογραφιών, αυτή αποδεικνύεται είτε με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, είτε από τον τρόπο κατασκευής και σύνδεσης με τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου, είτε λαμβάνεται ο χρόνος θεώρησης της άδειας για την ηλεκτροδότηση του ακινήτου. Ειδικότερα : α) σε περίπτωση νομίμου κτιρίου με αυθαίρετη υπόγεια στάθμη, ο χρόνος κατασκευής του υπογείου καθώς και της κύριας ή βοηθητικής χρήσης αυτού, τεκμαίρεται από το χρόνο ανέγερσης του νομίμου κτιρίου λόγω του ενιαίου φέροντα οργανισμού. β) στην περίπτωση υπέρβασης δόμησης με μετατροπή χώρων βοηθητικής χρήσης σε χώρους κύριας χρήσης, σε κτίρια με οικοδομική άδεια για τα οποία η μετατροπή δεν αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, λαμβάνεται ως χρόνος εγκατάστασης της κύριας χρήσης ο χρόνος θεώρησης της άδειας για την ηλεκτροδότηση του ακινήτου, ανεξάρτητα τυχόν λειτουργικής σύνδεσής του με υπερκείμενους ορόφους, άλλως η 1.1.2004. Για τις περιπτώσεις ηλεκτροδότησης πριν από τη θεσμοθέτηση της θεώρησης της οικοδομικής άδειας από την Υ.ΔΟΜ, αντί του χρόνου θεώρησης της αδείας, λαμβάνεται η ημερομηνία υποβολής αίτησης ηλεκτροδότησης στον αρμόδιο φορέα. Στην Τεχνική Έκθεση που υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστημα απαιτείται σχετική αιτιολόγηση, με ευθύνη του ιδιοκτήτη και μέριμνα του μηχανικού. Τα παραπάνω έχουν ανάλογη εφαρμογή σε οποιαδήποτε περίπτωση που η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με το φέροντα οργανισμό του κτιρίου (π.χ. πατάρι, υπόσκαφη στάθμη, εξώστες κ.λ.π.), υπό την προϋπόθεση επαρκούς αιτιολόγησης στην Τεχνική Έκθεση που υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστημα.»

Apantisi: Κατά την γνώμη μας όχι. Θα πρέπει να είναι ανεξάρτητο κτίριο ώστε να μπορέσει να υπαχθεί στην περίπτωση θ της Κατηγορίας 3 του ν.4178/2013.

Apantisi: Η παρ. Γ.ιε του άρθρου 9 αναφέρεται στην περίπτωση: «Αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους.» Η Γ.ιε λοιπόν μιλάει για το προβλεπόμενο με οικοδομική άδεια κτίριο που ΔΕΝ παραβιάζει πολεοδομικές διατάξεις και με την προϋπόθεση ότι ΔΕΝ μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Κατά τη γνώμη μας, με τον όρο τελική στάθμη εδάφους νοείται η τελική εγκεκριμένη διαμορφωμένη στάθμη του, η οποία αποτελεί την αφετηρία μέτρησης του ύψους του κτιρίου. Η Εγκύκλιος 4/03.12.13 ξεκαθάρισε (στο σημείο 15) ότι η χρήση της παραγράφου Γ.ιε του άρθρου 9 ισχύει μόνο όταν ισχύουν αθροιστικά τα αναφερόμενα στην παράγραφο αυτή. Συνεπώς, κατά την γνώμη μας, η περίπτωσή σας δεν δύναται να υπαχθεί στην Κατηγορία 3 του ν.4178/2013. ʼρα, θα υπολογίσετε το πρόστιμο τακτοποιώντας το σύνολο των μέτρων που ΔΕΝ καλύπτονται από την οικοδομική άδεια. Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 248, 306 (ii), 381 (e), 484, 659, 663, 780, 875, 894, 1053, 1135 και 1163.

Apantisi: Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α 2073. Όπως έχουμε προαναφέρει και στην Ε/Α 1163, υπάρχει ένας νόμος που με τις όποιες αστοχίες του, ΔΕΝ μπορεί να αγνοηθεί. Είναι ένας νόμος που βάζει κανόνες για τον υπολογισμό του προστίμου. Η παράγραφος Γ.ιε της Κατηγορίας 3 λοιπόν μιλάει για το προβλεπόμενο με οικοδομική άδεια κτίριο που ΔΕΝ παραβιάζει πολεοδομικές διατάξεις και με την προϋπόθεση ότι ΔΕΝ μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους. Στην κάθε περίπτωση ο μηχανικός που έχει όλα τα δεδομένα θα πρέπει να κρίνει. Κατά τη γνώμη μας, αν και δεν είναι ξεκάθαρο, η αλλαγή των διαστάσεων των εξωστών (περίπτωση δ της Κατηγορίας 3), η αλλαγή των εξωτερικών διαστάσεων του κτηρίου έως 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του 2% (περίπτωση ιστ της Κατηγορίας 3), το κλείσιμο των Η/Χ και οι αλλαγές χρήσης είναι υπερβάσεις που μπορούν να τακτοποιηθούν ξεχωριστά και να μην επηρεάσουν την υπαγωγή στην παράγραφο αυτή. Είναι ο ορισμός που θα δώσει ο καθένας μας στον όρο «προβλεπόμενο με οικοδομική άδεια κτίριο». Για την περίπτωσή σας, εφόσον κρίνεται ότι δύναται να έχει εφαρμογή η παρ. Γ.ιε της Κατηγορίας 3, θεωρούμε ότι δεν απαιτείται να δηλωθεί και υπέρβαση κάλυψης για το κλείσιμο του Η/Χ. Αρκεί η ΥΔ.

Apantisi: Η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 αφορά την «αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση, εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις, ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και με την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους.» Η Εγκύκλιος 2/31.5.2019 αναφέρει για την περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3: «Η έννοια της παραβίασης των πολεοδομικών διατάξεων αφορά αποκλειστικά τη θέση του κτιρίου (Δ, πλάγιες αποστάσεις, προκήπιο, στάθμη εδάφους). Στην περίπτωση που με την αλλαγή της θέσης παραβιάζονται τα ανωτέρω, εφαρμόζονται επιπρόσθετα της μετακίνησης, τυχόν λοιπές κατηγορίες παραβάσεων (π.χ. υπέρβαση δόμησης, συντελεστής πλάγιας απόστασης, κ.λ.π) ανεξαρτήτως εάν υπάρχει επικάλυψη - κοινός τόπος του νομίμου περιγράμματος του κτιρίου με το περίγραμμα αυτού στη νέα θέση. Ο έλεγχος της μεταβολής της τελικής στάθμης του εδάφους γίνεται με την επιφύλαξη του εδαφίου θθ της ίδιας κατηγορίας. Διευκρινίζεται ότι αν το κτίριο έχει μετακινηθεί σε άλλη θέση νόμιμη επιβάλλεται μόνο πρόστιμο μετακίνησης 250€ (είτε έχει κοινό τόπο είτε όχι). Αν μετακινηθεί με τμήμα του σε μη νόμιμη θέση επιβάλλονται για τη μετακίνηση το ανωτέρω πρόστιμο μετακίνησης και επιπλέον τα πρόστιμα του τμήματός του που βρίσκεται στη μη νόμιμη θέση (αναλόγως της παράβασης). Το αν υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικ. ʼδεια και της πραγματοποιηθείσας εξετάζεται για την επιλογή του συντελεστή 1 του Παραρτήματος Α δηλαδή αν έχει άδεια ή όχι.» Όπως έχουμε αναφέρει και στην παραπάνω Ε/Α 2073, με τον όρο τελική στάθμη εδάφους, κατά τη γνώμη μας, νοείται η τελική εγκεκριμένη διαμορφωμένη στάθμη του εδάφους που αποτελεί και την αφετηρία μέτρησης του ύψους του κτιρίου. Η περίπτωση θθ της Κατηγορίας 3 αφορά «εργασίες διαμόρφωσης εδάφους ύψους έως 1,00 μέτρο». Στην περίπτωση θθ, σύμφωνα και με την Εγκύκλιο 2/31.05.2019, υπάγονται αυθαίρετες εργασίες διαμόρφωσης ακαλύπτου χώρου για την προσαρμογή ή λειτουργία υπάρχοντος κτιρίου με οικοδομική άδεια, εφ’ όσον υπερβαίνουν τα οριζόμενα στην παρ. 1ζ του άρθρου 30 του ν.4495/2017. Για το παράδειγμα του ερωτήματός σας, η γνώμη μας είναι ότι δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 του ν.4495/2017. Για την αλλαγή της στάθμης τους εδάφους, εφαρμόζεται αναλυτικός προϋπολογισμός σύμφωνα με την Εγκύκλιο 2. Στην περίπτωσή σας όμως, έχει εφαρμογή το εδάφιο θθ της Κατηγορίας 3 αφού η μεταβολή της τελικής στάθμης του εδάφους είναι 1 μέτρο. ʼρα δεν θα υπολογιστεί επιπλέον ειδικό πρόστιμο πέρα αυτού της μετακίνησης.

Apantisi: Λογικά αναφέρεστε στην περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 του ν.4495/2017 έπειτα και από τις διευκρινίσεις που δόθηκαν με την Εγκύκλιο 2/31.5.2019 (Δείτε σχετικά και την παραπάνω Ε/Α 2075). Κατά τη γνώμη μας, στην παραπάνω περίπτωση, θα δηλωθούν τα μέτρα που παραβιάζουν την πλάγια απόσταση στο αντίστοιχο πεδίο για την ΥΔ αλλά θα επιλεγεί το « < 50% της επιτρεπόμενης δόμησης», δεν θα χρεωθεί καθόλου ΥΚ και θα επιλεγεί στο πεδίο «Παραβίαση πλάγιων αποστάσεων» το αντίστοιχο ποσοστό. Θα θεωρήσουμε δηλαδή για την συγκεκριμένη επιφάνεια συντελεστή υπέρβασης δόμησης ίσο με ένα (1) για την περίπτωσή σας (ότι ακριβώς αναφέρετε στο ερώτημά σας).

Apantisi: Θα παραβλέψουμε το ιδιοκτησιακό σκέλος της ερώτησης και το πως το αγροτεμάχιο απέκτησε την τελική του μορφή σήμερα καθότι ξεφεύγει από τα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας. Είναι περισσότερο συμβολαιογραφικό - νομικό το ζήτημα. 1, 2) Εάν το αρχικό κτίριο της αποθήκης (εμβαδού 144 τ.μ.) αποτελεί στατικά ανεξάρτητη κατασκευή, ελέγξτε εάν δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 του ν.4495/2017 (δείτε σχετικά και τις παραπάνω Ε/Α 2075 & 2076). Διαφορετικά, θα πρέπει να χρεωθούν με ΥΔ, ΥΚ και όποιον άλλον συντελεστή υπέρβασης απαιτείται τα 144 τ.μ. -114 τ.μ. = 30 τ.μ. που δεν καλύπτονται από το εγκεκριμένο περίγραμμα του κτιρίου βάση της οικοδομικής άδειας. Το ίδιο ισχύει και για τα 120 τ.μ. της κατά πλάτος επέκτασης της αποθήκης. Δηλαδή, θα πρέπει να χρεωθούν με ΥΔ, ΥΚ και όποιον άλλον συντελεστή υπέρβασης απαιτείται. Για τα 120 τ.μ. της καθ’ ύψος επέκτασης (κατοικία), κατά τη γνώμη μας, δεν θα δηλωθεί ΥΚ αλλά μόνο ΥΔ και όποιος άλλος συντελεστής υπέρβασης απαιτείται. Σύμφωνα με το Παράρτημα Α επιλέγεται ΟΧΙ στο πεδίο οικοδομική άδεια: Όταν δε υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο. Όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο, αλλά αντί για λυόμενο κτίσμα με βάση την οικοδομική άδεια διαπιστώθηκε η ύπαρξη κτίσματος με συμβατική κατασκευή ή για κτίσματα της παρ. 2 του άρθρου 100. Όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο το οποίο από την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι: _i. _Δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια. _ii. _Είναι μικρότερο (λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης), με συνέπεια να μην ταυτίζεται με αυτό για το οποίο έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια. _iii. _Το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομικής άδειας, προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημεία με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια. Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια. Από τα παραπάνω δεν συνάγουμε το συμπέρασμα ότι για την περίπτωσή σας θα πρέπει να επιλέξετε ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια στο ακίνητο εκτός και εάν έχει επέλθει κατάτμηση (κάτι το οποίο βέβαια δεν αναφέρεται στο ερώτημά σας).

Apantisi: Σύμφωνα με το Παράρτημα Α επιλέγεται ΟΧΙ στο πεδίο οικοδομική άδεια στην περίπτωση που υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο και από την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης με το τοπογραφικό διάγραμμα της οικοδομική άδειας, προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια. Η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 αφορά την «αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση, εφόσον δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις, ή αλλαγή θέσης του προβλεπομένου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση λόγω κατασκευής με εσφαλμένη αναστροφή της κάτοψης σε νόμιμη θέση και με την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται η τελική στάθμη του εδάφους.» Η Εγκύκλιος 2/31.5.2019 αναφέρει για την περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3: «Η έννοια της παραβίασης των πολεοδομικών διατάξεων αφορά αποκλειστικά τη θέση του κτιρίου (Δ, πλάγιες αποστάσεις, προκήπιο, στάθμη εδάφους). Στην περίπτωση που με την αλλαγή της θέσης παραβιάζονται τα ανωτέρω, εφαρμόζονται επιπρόσθετα της μετακίνησης, τυχόν λοιπές κατηγορίες παραβάσεων (π.χ. υπέρβαση δόμησης, συντελεστής πλάγιας απόστασης, κ.λ.π) ανεξαρτήτως εάν υπάρχει επικάλυψη - κοινός τόπος του νομίμου περιγράμματος του κτιρίου με το περίγραμμα αυτού στη νέα θέση. Ο έλεγχος της μεταβολής της τελικής στάθμης του εδάφους γίνεται με την επιφύλαξη του εδαφίου θθ της ίδιας κατηγορίας. Διευκρινίζεται ότι αν το κτίριο έχει μετακινηθεί σε άλλη θέση νόμιμη επιβάλλεται μόνο πρόστιμο μετακίνησης 250€ (είτε έχει κοινό τόπο είτε όχι). Αν μετακινηθεί με τμήμα του σε μη νόμιμη θέση επιβάλλονται για τη μετακίνηση το ανωτέρω πρόστιμο μετακίνησης και επιπλέον τα πρόστιμα του τμήματός του που βρίσκεται στη μη νόμιμη θέση (αναλόγως της παράβασης). Το αν υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικ. ʼδεια και της πραγματοποιηθείσας εξετάζεται για την επιλογή του συντελεστή 1 του Παραρτήματος Α δηλαδή αν έχει άδεια ή όχι.» Επομένως, είναι δύο εντελώς διαφορετικά ζητήματα τα παραπάνω. Το πρώτο αφορά την επιλογή του συντελεστή 1 του Παραρτήματος Α, δηλαδή αν θα επιλεγεί η ύπαρξη οικοδομικής άδειας ή όχι και το δεύτερο αφορά την δυνατότητα υπαγωγής στην περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 του άρθρου 96 του ν.4495/2017, η οποία δυνατότητα έχει διευρυνθεί έπειτα από τις διευκρινίσεις της Εγκυκλίου 2/31.5.2019 σχετικά με την έννοια της παραβίασης των πολεοδομιών διατάξεων και το ότι αφορούν αποκλειστικά τη θέση του κτιρίου (Δ, πλάγιες αποστάσεις, προκήπιο, στάθμη εδάφους). Ας το δούμε και με βάση τα παραδείγματα που παραθέτετε. Για το Σχήμα 1 θα επιλεγεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια καθώς το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη μη νόμιμη θέση και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια, δηλαδή δεν υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και της πραγματοποιηθείσας. Δύναται, όμως, να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3. Για το Σχήμα 2 θα επιλεγεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια καθώς το κτίριο λόγω των υπερβάσεων δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια, δηλαδή δεν υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και της πραγματοποιηθείσας. Επίσης, δεν δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 καθότι το κτίριο δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο με βάση την οικοδομική άδεια. Για το Σχήμα 3 θα επιλεγεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια καθώς το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη νόμιμη θέση και παρόλο που από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια, δηλαδή δεν υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και της πραγματοποιηθείσας. Επίσης, δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3. Για το Σχήμα 4 θα επιλεγεί ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια καθώς το κτίριο λόγω των υπερβάσεων δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια και συγχρόνως από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου δεν συμπίπτει σε κανένα σημείο με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια, δηλαδή δεν υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και της πραγματοποιηθείσας. Επίσης, δεν δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 καθότι το κτίριο δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο με βάση την οικοδομική άδεια. Για το Σχήμα 5 θα επιλεγεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια καθώς το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια κτίριο έχει ανεγερθεί σε άλλη νόμιμη θέση. Επίσης, δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3. Για το Σχήμα 6 θα επιλεγεί ότι υπάρχει οικοδομική άδεια, παρόλο που το κτίριο λόγω των υπερβάσεων δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια, αλλά από τη σύγκριση της αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης προκύπτει ότι το περίγραμμα του υφισταμένου κτιρίου συμπίπτει σε κάποια σημεία με το προβλεπόμενο περίγραμμα από την οικοδομική άδεια, δηλαδή υπάρχει κοινός τόπος της θέσης του κτιρίου που προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και της πραγματοποιηθείσας. Επίσης, δεν δύναται να έχει εφαρμογή η περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 καθότι το κτίριο δεν είναι πλέον το προβλεπόμενο με βάση την οικοδομική άδεια. Δείτε σχετικά και τις Ε/Α 1845, 1903 (8), 1959, 1980, 2075, 2076 και 2077. Τέλος, όπως έχουμε προαναφέρει και στην Ε/Α 2005, η γνώμη μας είναι ότι το εδάφιο του Παραρτήματος Α που αναφέρει ότι «Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπομένων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια» αναφέρεται και στις τρεις υποπεριπτώσεις (τρεις τελείες) της περίπτωσης γ και όχι μόνο στην τελευταία.

Apantisi: Αρχικά ελέγξτε εάν έχει εφαρμογή για την περίπτωση σας η παρ. 2-β του άρθρου 39 του ν.4495/2017, όπου αναφέρει ότι: «Απόκλιση επί του εμβαδού οικοπέδου ή γηπέδου από το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί μέχρι τις 8.8.2013, και σύμφωνα με τον οποίο εκδόθηκε άδεια οικοδομής ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη, σε σχέση με τη νέα καταμέτρηση στο τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει τη βεβαίωση του άρθρου 83, είναι ανεκτή υπό τις εξής προϋποθέσεις : αα) για οικόπεδα ή γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού το ποσοστό της απόκλισης ορίζεται σε ±5%, ββ) για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα ή γήπεδα το ποσοστό της απόκλισης ορίζεται σε ±10%. Εμβαδομετρήσεις οικοπέδων ή γηπέδων, που έχουν περιληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες και είναι εντός της απόκλισης του προηγούμενου εδαφίου, θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας, καθώς και η διόρθωση ή τροποποίηση των τίτλων κτήσης για την έκδοση άδειας.» Εάν, η διαφοροποίηση του εμβαδού είναι έως ±10% δεν χρειάζεται να γίνει οποιαδήποτε ενέργεια. Εάν είναι μεγαλύτερη αλλά το πραγματικό γήπεδο δύναται να φέρει (πολεοδομικά) το κτίριο, τότε κατά τη γνώμη μας, η βέλτιστη επιλογή είναι να προβείτε σε νομιμοποίηση λόγω αλλαγής του σχήματος του γηπέδου. Εναλλακτικά, θα μπορούσατε, εφόσον δύναται, να υπαχθείτε στην περίπτωση ιδιδ της Κατηγορίας 3 (σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να αναρτηθεί και το νέο τοπογραφικό διάγραμμα). Δείτε σχετικά τις παραπάνω Ε/Α 2075, 2076, 2077 και 2078. Εάν είναι μεγαλύτερη αλλά το πραγματικό γήπεδο δεν δύναται να φέρει (πολεοδομικά) το κτίριο, τότε θα πρέπει να προβείτε σε τακτοποίηση. ʼρα, θα υπολογίσετε το πρόστιμο τακτοποιώντας το σύνολο των μέτρων που ΔΕΝ καλύπτονται από την οικοδομική άδεια η οποία από την στιγμή που δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί παράγει ισχυρά αποτελέσματα (δείτε σχετικά και την Ε/Α 2001 για τον τρόπο αντιμετώπισης).